ポイント引き続き収益物件購入に際しての注意点についてお話して参ります。今回は「通常、当たり前に確認するはずなのに・・・」なんていうことについてお話いたします。収益物件のポイント引き続き収益物件購入に際しての注意点についてお話して参ります。前回の土地境界の話の続きで、今回は「越境物」についてのお話です。前回お話した土地境界確認で、すでに境界確定している場合の越境物です。ポイント引き続き収益物件購入に際しての細かな注意点についてお話して参ります。「土地境界確認」について基本的なことからお話いたします。収益物件のポイント収益物件の購入に際してのイニシャルコスト・ランニングコストとお話して参りましたが、今回から意外と気づかない細かな注意点等をお話したいと思います。今回は保証会社についてです。ランニングコスト4収益物件のポイント今回は管理費についてです。メンテナンス等々の賃貸物件運営に関する一切の業務についてです。ランニングコスト3収益物件のポイント今回は機械警備に関する費用で電話回線を利用した遠隔監視についてです。これは自動火災警報器(建物に設置された異常を知らせる設備)と連動して、警備会社に通報します。ランニングコスト2収益物件のポイント今回は機械警備とエレベーターメンテナンスです。機械警備ですが自動火災警報器からの異常を電話回線にて受信します。受水槽の渇水(乾水)と満水の警報を受信します。ランニングコスト収益物件のポイント引き続きランニングコストについてお話してまいります。ガス代などについてです。各貸室のこれらの利用料金は当然賃借人(入居者)が支払います。共用部分は所有者の負担部分です。ランニングコスト(固定資産税)収益物件のポイント実際運営するに当り、月々(日々)経費がかかります。これがランニングコストです。イニシャルコスト(登録免許税)収益物件のポイント登録免許税のお話を申し上げます。今年平成23年4月1日から税率が予定通り1.3%(13/1000)になりました。時限立法により平成23年3月31日までが1%(10/1000)でした。イニシャルコスト収益物件のポイント今回は今までお話した内容以外のイニシャルコストについてお話いたします。登記の際、司法書士先生に支払う報酬があります。報酬額は取引額及び処理する内容によって違います。事前にご確認ください。収益物件のポイント今回は不動産取引の際の印紙税についてです。掲げる文書に対して課される税金です。不動産取引は取引額も大きく、課税文書も多岐にわたります。ポイント今回は収益物件購入の際の諸費用として、仲介手数料についてお話いたします。通常の取引であれば仲介業者が物件紹介から種々の段取り、調整を行い皆様は物件を購入されます。ポイント前回に引き続き、今回は不動産取得税です。一般の住宅購入に際しては、ほとんどの場合が税額の軽減措置により、納税額は0円となります。ポイント収益物件を購入する際には、様々な費用がかかります。これら諸費用は、物件価格のおよそ7%〜10%程度と言われています(物件により異なります)。そらら諸費用とはどんなものなのか、内訳から見ていきましょう。収益物件のポイント引渡命令とは競売による買受不動産の債務者・所有者等の占有者に対し、競売不動産を買受人に引き渡すべきことを命ずる裁判のことです。この申立てができるのは、代金納付の日から6ヶ月以内に限られます。収益物件のポイント今回は占有者について記載された特記事項についてご説明申し上げます。この欄(特記事項)に記載された占有者は原則として引渡命令の対象となります。3者の賃借権種類についてお話いたします。買受人はこの第3者に対し、引き続き物件を賃貸しなければならない。期限付きの場合も第3者は賃借権を主張できる。ポイント競売物件購入に際しての賃借権の説明です。今回は明渡猶予制度についてお話いたします。平成16年4月1日以降の新規の賃貸借契約について適用されるものです。ついてお話いたします。ここでは、すべて抵当権が設定されている建物の賃貸借についてです。この制度が認められるのは、賃貸借契約の締結時期が平成16年3月31日までのものです。物件明細書とは(2)収益物件のポイント前回からのつづきです。今回は「買受人が負担することとなる他人の権利」です。負担することとなる他人とは、主に賃借人です。物件明細書とは(1)収益物件のポイントこれから競売物件の資料の見方について、順番にお話していこうと思います。見方の次が実際の入札手続きです。時間がかかりますが、お付き合いください。3点セットの「物件明細書」からです。「事件番号」と呼ばれる平成2...競売物件の資料とは収益物件のポイント前回に引き続き、競売についてお話いたします。裁判所で扱う競売物件はどんなものがあるのかというお話から。基本的にはなんでも売ります。建物が建てられない土地はもちろん、借地上の傾いた家、買受後も他人に長期間貸し続けなけ...競売物件はどこで購入するのか収益物件のポイント前回、不動産を競売で取得するというお話をしましたので、引き続き競売についてお話したいと思います。競売物件を購入するといっても、実際にどこでどのように購入できるのかですが、各地方の地方裁判所が競売を実施します。大阪で言い...競売物件の競落・購入について収益物件のポイント収益物件購入についてのお話です。通常、購入されるお客様は、不動産会社からの紹介物件をご検討されることと思います。金融機関からの融資をご利用になる場合は当然のことです。現金で購入をお考えのお客様であ...収益物件の賃貸保証3収益物件のポイント前回からの続きです。優良保証会社とそうでない保証会社があります、というお話をいたしましたが、不況真っ只中の今、実際に家賃滞納者が急増しているという印象を受けます。家賃滞納が増えれば、代位弁済も増えます。代位弁済...収益物件の賃貸保証2収益物件のポイント今回は前回お話した収益物件の賃貸保証の続きのお話です。保証を引き受ける保証会社はどこも、ほぼ同じような保証内容を提供しています。これは滞納家賃の代位弁済です。弁済時期は様々ですが、家賃支払日の約1〜2...収益物件の賃貸保証1収益物件のポイント今回は収益物件の賃貸保証についてお話いたします。マンション経営で一番困るのが、入るはずの家賃が入らないということではないでしょうか。必要な経費の支払は待ってくれませんし、銀行返済も待ってはくれません。そこで賃貸...収益物件は「利回り」を最重要視?収益物件のポイント収益物件は「利回り」を最重要視します。正しい見方だと思います。利回り計算の分子になる収入部分の予測についてはどうでしょうか。いくらの賃料で貸せるのか。皆さんお調べになるでしょう。賃料だけでいいでしょうか...減価償却はどんな場合に適用されるのか?収益物件のポイント建物・建物設備等が減価償却資産になります。個人宅は減価償却できません。建物の減価償却方法は平成19年4月1日以降に取得した物件については、定額法で償却します。考...収益物件を探す(2)区分所有投資・ワンルームマンション収益物件のポイント前回、収益物件としての文化住宅についてお話しました。投資しやすい価格帯なのですが、運営にテクニックが必要とのお話をしましたね。次に投資しやすい物件が区分所有の収益物件です。収益物件のポイント今回から収益物件を探すという項目で、既にマンション、ビルをご所有のオーナー様または、これからマンション、ビル等の購入をお考えの皆様向けのお話をお届けいたします。収益物件と言いましても、文化住宅からマンション、アパート、...維持管理業務(トラブル処理)不動産投資におけるプロパティマネージメントとはさて、今回は賃貸物件管理業務において、滞納督促業務と双璧をなす厄介な業務「トラブル処理」についてお話したいと思います。賃貸物件管理においての「トラブル」にはどのようなものが考えられるでしょうか。以下、私の経験上のト...維持管理業務(滞納督促)不動産投資におけるプロパティマネージメントとはさて、今回より維持管理業務についてお話致します。今回よりプロパティマネジメント(PM)事業をそれぞれの業務別に見ていきます。募集業務において我々が最も重要視しているものが近隣物件調査、いわゆるリーシングです。物件の管理状態はいいにも関わら...不動産投資におけるプロパティマネージメントとは?不動産投資におけるプロパティマネージメントとはこれまでは、不動産投資の魅力について述べてきましたが、今回より「プロパティマネジメント(以下PM)」についてお話していきます。今回は、不動産投資の対象をカテゴリー別にし、特性をまとめてみました。不動産投資の魅力は利回りにあるといわれておりますが、投資対象によってもその魅力は変わってくると思います。前回からのお話で、今回は「テナントリテンション」についてお話いたします。テナントリテンションとは、現在の入居者様により良い住環境等を提供することで、入居者様の賃借期間延長化を図る考え方です。前回、空室対策についてお話いたしましたが、今回はテナントリテンションについてお話致します。今回はインカムゲインの更なる魅力に迫っていこうと思います。以下は、不動産投資におけるシミュレーションを簡素化したものです。今回は、不動産投資において収益の核となる「インカムゲイン」についてお話致します。「はじめに」で少し触れましたが、インカムゲインは、資産を保有することによって得られる継続的な利益です。不動産投資の場合、インカムゲインは...不動産投資におけるキャピタルゲイン不動産投資の魅力さて、いよいよ不動産投資の魅力のひとつ「キャピタルゲイン」についてご説明いたします。「キャピタルゲイン」。いえば解りやすいかも知れません。不動産を売却した...不動産投資の魅力(キャピタルゲインとインカムゲイン)不動産投資の魅力これまで不動産投資におけるリスクをいろいろとご説明いたしましたが、今回からどのような仕組みからリターンが発生するのかに迫っていこうと思います。どのような仕組みからリターンが発生するのか、しっかり把握していきましょう。不動産投資を考える今回は、過去10年における不動産市況をご確認いただければと思います。主観的要素が入っておりますので、あくまでご参考までにお願い致します。考える賃貸借契約において、連帯保証人に賃借人の債務を連帯で保証してもらう契約は非常に一般的です。この当たり前が変ろうとしています。考えるリスクの話ばかりしていると、少し気持ちが遠ざかりますので(といってももう少し続きますが)この辺で私が管理している物件について少しお話させていただきます。私は、現在収益物件を3棟、区分所有物件を3戸担当させていただいてお...不動産投資のリスク7:滞納者まとめ不動産投資を考える滞納者についてポイントを押さえてまいりましたが、これから不動産投資を行う方は、この厄介なリスクについて是非とも把握されることをお奨めいたします。考える前回は、滞納者についてお話しましたが、今回は「滞納を防止する方法」をお話させていただきます。家賃は、滞納する人が100%悪いと思いますが、滞納者を生み出してしまう状況を作り出してしまった事は、オーナー側にも責任があるこ...不動産投資のリスク5:滞納者リスク不動産投資を考える今回は、「滞納者」についてお話させていただきます。不動産投資は、満室になれば全て予定の利回りを確保できると思ったら間違いです。この滞納者リスクですが、空室の問題以上に神経質な問題だと感じます。忘...不動産投資のリスク4:流動性リスク不動産投資を考えるリスクのお話ばかりで気持ちが遠ざかるかもしれませんが、もうしばらくリスクのお話をしていきます。投資の話で絶対儲かる話はございません。投資に成功している人はリスク察知力が非常にすぐれております。これを磨くことで、より...不動産投資のリスク3:天災によるリスク不動産投資を考える前回は、建物の老朽化に伴うリスクの話をしましたが、今回は更に延長して、天災によるリスクについてお話させていただきます。不動産投資は、現物に投資します。現物資産ですので、火災や地震によって建物が倒壊することも考えられます...不動産投資のリスク2:建物劣化リスク不動産投資を考える今回から、不動産投資特有のリスクについてお話していきます。シリーズでお送りする不動産リスク、この機会に是非ともご確認ください。不動産投資特有のリスクの中に「建物劣化リスク」というものがあります。株式にしても他の金融商...不動産投資のリスク1:市況変動リスク(金融商品共通のリスク要因)不動産投資を考える株式や為替の変動リスクと共通する要因として、不動産価格も経済情勢や市況に大きく影響されます。経済が上昇傾向にある中では、消費者の購買意欲も盛んになり、不動産を買いたい人も増えていきます。「今、○○銘柄に買いが殺到しています。あと少しでストップ高です!注文が入るかどうか分かりませんが、入ればラッキーです。弊社サイトをごらんになっている大半の方はご経験があると思います。これから不動産投資にTRYしようとお考えの方もいらっしゃると思います。ところが、昨年...媒介契約を結んだ後、解約に費用はかかるのか収益物件のポイント媒介契約を結んだときは業者から依頼者に契約書を交付することが義務づけられています。契約書には契約の解除に関する事項を記載することになっていますので、業者と話し合いの上、必ず取り決めることが必要です。業者は、媒介契約と同...媒介契約とは収益物件のポイント不動産を売却する際に、不動産業者と売却を任せるための契約を行います。これを媒介契約と言います。」=査定価格として計算されおおよその価格が決定されます。補正を行い、相場に即した合理的な売却金額で値付けが行われています。株式会社アイ・エス・オーへ。