賃貸経営とリスクNo.1空室リスクNo.2家賃滞納リスクNo.3家賃下落リスクNo.4入居トラブルリスクNo.5退去トラブルリスクNo.6老朽化リスクNo.7経費肥大化リスクNo.8管理運営リスクNo.9災害リスクNo.10事故発生リスクNo.11金利上昇リスクNo.12税金リスクブログ運営いろいろ独自ドメインブログの作り方ワードプレスの使い方たのちんサイトマップ管理会社社員が賃貸経営についてあることないこと好き勝手しゃべるブログ。2016/06/15賃貸経営にはいろんなリスクやトラブルの種があるなぁ...。といつも思う、たのちん管理人なむ。userhttp://tanochin.com/chintai-risk-0001大家さんをやっていると日々たくさんの課題にぶつかります。仕事柄多くのトラブル事例をみてきて思うのは「ココって結構ポイントだよなぁ...」とか「このこと知ってたらもっとよかったのにな...」などということ。賃貸経営で起こりうるリスクについて考えてみます。tanochin.com入居者が決まって一安心...と思ったら、次に来るトラブルは入居者さんからのクレームですね。大家さん側のミスによるクレームから、そんな殺生な...と思う理不尽なクレームまで対処しなくてはいけません。戸建て住宅以外の賃貸住宅は、アパートやマンションなどの共同住宅です。もった人たちが同じ建物の中で暮らしますので、ときにはトラブルも発生します。新築物件ばかりではなく、築浅なものから築40年を超える程の幅広い中古物件が流通します。いろんな状態の物件がありますので、設備や建物にも不具合が起こることがあります。賃貸経営は人々に生活の場を提供するサービスですから、営業時間9時~18時、などというわけにはいきません。24時間365日対応が必要になる事業です。大家業は土地建物が勝手に稼いでくれる「不労所得」だった時代は...終わってしまったかもしれませんね。それなりの覚悟をもって取り組まなくてはならない「サービス業」かもしれません。お客様である入居者が「入居」してくれたその日から、生活にかかわるトラブルは発生します。そのトラブルは大きく3つに分類することができます。ひとつひとつのトラブルに真摯に対処することで、入居者の満足度向上と賃貸の安定経営に繋がります。1:新入居にかかわるトラブルまず初めに起こるトラブルは、新入居時です。前入居者さんが退去されてからリフォーム・修繕工事を行い、清掃をした後すぐに次の入居者さんの入居が決まれば一番いいのですが、なかなかそうはいかずに数週間から数ヶ月空室のまま...ということもありますよね?本来であれば、新しい入居者さんをお迎えする数日前にでも、再度室内のチェックと清掃をしておくのがベターなのですが、なかなかそこまではやっていない大家さんがほとんどではないでしょうか?管理会社がやっているもの、と思っているなら甘いかもしれません。部屋を見に行くだけの仕事にも人件費はかかります。業者さんはお金を払っていない業務は基本的にはやってくれません。空室期間が長くなると、通水していない水栓のパッキンは傷みやすくなりぽたぽたと水漏れを起こしたり、思った以上に空室内にほこりが堆積して床は真っ黒になったりします。新しく越してきた入居者さんが部屋に荷物を運びこみ「さあ、新生活をはじめよう!」と意気揚々としているところに水を差すことになるトラブル...。長く快適に暮らしてもらうのが安定した賃貸経営の第一歩のはずですが、初日からいきなりケチがついてしまうことになりかねません。実際にその部屋に住んでいなかった大家さんや管理会社が、すべての不具合に気づいて事前に解消しておくのは難しい点があるのも事実です。新入居時の不具合対応は迅速に、誠意をもって対応することが大切です。2:入居中のマナーに関するトラブルいろいろな方が暮らす共同住宅ですから、さまざまな生活様式があります。子どもさんがいる家庭もあれば、夜勤のお仕事の方もいますし、若い方もいれば高齢の方もいて、中にはペットを飼っているお宅もあるかもしれません。自分にとっては大したことではなくても、他の人にとっては耐えられないようなことだったりしますし、センシティブな問題もはらんでいたりするので、デリケートな対応が必要になる場合もあります。人によって常識が違う場合がありますので、頭ごなしに否定をするとちょっとしたクレームだったはずが大きな問題に発展してしまうこともあります。ひとつの対応間違いが取り返しのつかないことになるのが、このマナートラブルの特徴です。入居者のマナーは崩れだすと一気に加速することがあります。人がやってるなら自分もいいや、大家さん(管理会社)の対応も適当だから自分も適当でいいや、となると、マナーはどんどん悪くなっていきます。トラブルを未然に防ぎ、大きな問題にさせないためには、まずは共同生活のルールを入居者間の共通認識にしておくことが大事です。管理側がキチンと対応した上でマナー違反は許しませんよ、という姿勢を見せることです。管理側がいい加減なのに入居者だけキチンとしろというのはおかしな話ですからね。わかりやすく親切・丁寧に周知徹底を行っていくことが必要です。3:建物や設備などハード面に関するトラブル入居者から寄せられるトラブルの中でも、緊急度が高いケースが多いのがこのハード面でのトラブルです。火がつかない、水浸しになった、警報機が鳴り続けている、部屋に入れない...などなど、一刻を争う事態が起きることもままあります。休日だろうと夜中だろうとお構いなし発生します。そんなときにウチの営業時間は朝9時からだから、そのまま我慢してください。機械設備の故障など専門的な知識が必要になる初期対応を、大家さんひとりで対処することはなかなかできることではありません。24時間365日体制で稼働してくれる、協力業者さんとの連携は必須です。トラブルが起きたときに慌てないようにスムーズに解消できる連絡網を整えておきましょう。トラブルが起きた際に入居者が、緊急連絡先がわからず事態を放置したりすると、被害が大きくなり復旧に必要以上の時間やお金がかかる場合が出てきます。緊急時のコールセンターを準備して、そこから協力業者への連絡、現場への急行手配、大家への報告が迅速に行われる体制を整えておくと安心です。合わせて決めておくべきなのは、緊急時の修繕対応についてです。費用のかかる修繕のすべてに大家決済が必要では、緊急事態に直面してる入居者さん・業者さんは困ります。ある程度の金額までは事後承認でもいい、などの取り決めをあらかじめしておきましょう。忘れた、無くした、閉めだされたなど。していると、入居者からさまざまなクレームをいただくことがあると思います。いただいたクレームを大きくしないためになによりも大切なのは「適切な初期対応」です。できる修理や対処は速やかに行い、火種は早急に鎮火しましょう。解決できないような情緒的なトラブルでも、素早く・真摯にレスポンスしておくことで多くの場合は時とともに沈静化していきます。中には大家さんの努力ではどうしようもならないようなクレーマー的なトラブルが発生してしまうこともありますが、カチンときてクレーマー入居者と同じ土俵に立って揉めてしまうと事はさらに深刻な事態に発展しかねません。できれば避けたいことではありますが、場合によっては退去勧告・裁判など、事務的に粛々と行うことも必要になります。トラブルへの対応と同じくらい重要なのは、そもそもトラブルの発生を少なくするための下準備です。起こってから困るより、起こらないように予防する方が建設的です。業者さんはコトが起こった後の対処は行ってくれますが、なかなか予防策までは打ってくれません。最悪のパターンでは、管理会社が自社の対応不足がばれるのを嫌がって、トラブルを大家に報告しない場合があります。大家さんがのほほんとしている間に、入居者が物件トラブルに耐えかねて続々退去していた、なんてことがあっては笑えません。管理会社任せにしすぎず、大家さんご自身でも確認をするクセをつけましょう。退去トラブルのリスク退去でもめない!原状回復と敷金返還をめぐるトラブル3つの防御策http://tanochin.com/chintai-risk-0501賃貸経営にはいろんなリスクやトラブルの種があるなぁ...。といつも思う、たのちん管理人なむ。数あるトラブルの中でも得られるものよりも失うものの方が多いのが原状回復と敷金返還のトラブルです。どんなことに注意したほうがいいのか、考えてみます。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。2016/05/16最終手段...。投稿された最終手段...。投稿された最終手段...。(1)はじめての方に見ていただきたい記事1知ってる人は回避でき知らない人は損をする!賃貸経営12+αのリスク...2たのちん管理人なむがブログを書くことにした理由...賃貸経営とリスクなむのひとりごとブログ運営いろいろたのちんサイトマップお問い合わせ管理会社社員が賃貸経営についてあることないこと好き勝手しゃべるブログ。