その1〜「その1」では、1サブリース(建て借し)という仕組みが悪なのか?2サブリース業者と建築業者が一体でいいのか?3そもそも、建築は相税対策になるのか?を考えてみようと思います。最近できたものではなく、不動産業者主導で結構古くから行われているビジネスモデルです。不動産業者などがアパートやビルなどを大家さんから全体を借り上げ、それを各部屋や面積ごとに再度貸し出すものです。管理面で不都合が起きたり、権利関係が混乱することを防ぐためです。家賃も入居の有無にかかわらず、一定で大家さんに支払われます。家賃収入も安定して見込めるところが大きなメリットとなります。ビジネスですから、サブリース業者もメリットがないと事業として成り立ちません。そのメリットは、一括借り上げすることを条件に、大家さんへの支払い家賃を市場レベルよりも低く抑え、テナント(入居者)からは市場並みの家賃を回収し、その差益を得る、というものです。大家もプロ大家、テナントもプロ事業者と言う間で行われることが多く、その間での契約であれば、それぞれのビジネスのメリットの中で、リスクなども吸収することができます。通常はビル管理業者(不動産管理業者)に委託して管理することが多いのですが、それを1歩進めて全体を貸し出すことで安定的な収入となり、資金面での担保を持つことができます。経営を安定化させるひひとつのやり方ともなります。問題はサブリース契約そのものではない。「サブリース業者」と「建設業者」が同一だと言うことです。便宜的に、「サブリース建設業者」と呼びます。アパート経営を始めるにあたり、新築でアパートを建てるとしましょう。その建築費用を家賃収入で返済しながら、利益を生ませるのが通常のビジネスです。サブリース建設業者のサービスを見ると、それらをうまく「パック化」しています。表面的には自己資金なくアパートが手に入るように提案しています。その提案の中には、銀行融資までセットされているものもあります。客観的に妥当性の検証ができにくくなります。「家賃収入ーコスト=利益」をしっかり確保することを考えねばなりませんが、どちらも同一の業者に握られている以上、どちらもオーナー側ではどうしようもありません。「借り入れ期間」と「一括借り上げ期間」を同一にすれば、サブリース建設業者からの家賃収入で返済が滞らない、という風にも「見え」ます。満室にならないからと、オーナー側に契約解除をちらつかせる場合もあるようです。これでは、安定した不動産事業とはなるはずもありません。きっかけは、相続税対策そこに、アパートを建てるきっかけになる「相続対策」があると、さらに話はややこしくなります。相続税を圧縮するために、てっとり早いのは「負債」を作ることです。相続の際にそれらが資産化され、課税の対策になります。負債を起こすことで、課税対象の資産を減らすことができます。これが、「アパート経営が相続税対策になる」と言われる側面でもあります。収入がしっかりしていれば安泰ですが、それを握るのは「サブリース建設業者」です。日本は随分前から人口減少局面に入り、それと連動して空き家率も2013年統計で13%に上っています。今からたった10年先の2033年には、なんと30%を超えるとも言われています。勝ち残れるでしょうか?ここまでが、現在のアパートサブリースの問題の一つです。愛だろ!愛!!私が最も問題だと思うことは、この脈絡の中に一つも「愛」が見えないことです。大家には入居者の顔も見えなければ、その動きも見えません。我が国の賃貸住宅のの環境自体に「愛」が足りないと記されています。編集トップへ戻る閉じる。