手を挙げて下さい!「ハア~イ」ありがとうございます。私には次のような読みがあったのです。ある会社員の方で、相続で得たアパマンを売却する意向の売主様(大家様)に実際にお会いしました。土地代のみでの売却も視野に入れてました。お節介をしてしまったのです。「親御さんが大事にしていたアパマンを、このまま売るなんてもったいない。入居が付かないのは荒れているせい。何か気付きがきっとあるはず。商売人の感覚としては極当たり前ですし、自分の物件をマメにチェックすることになりますので、アパマンが荒れていくのを防ぐことも出来ます。実行してみてもらいました。当時、その方は仕事の関係で週5回車で走っていましたので、その帰り道にでも遠回りして、アパートの前を通るようにしてもらったのです。毎日のようにアパートに通い、どうなったかと言うと...。「悪質な入居者の言動で、他の入居者に迷惑を掛けているのでは。チェックを続けることにしました。ある時、ついに決定的な現場を目撃しました。駐輪場バイクに悪戯をしているのです。悪戯しても誰にもバレナイと思ったのでしょう。その方は、見つけたその場で管理会社に電話をされました。「悪質な入居者を即刻退去させ、今いる優良な入居者に謝罪させ、今後は入居審査を徹底して下さい。した方に借りてもらってください。どれだけ迅速に対応することが出来るのか?」という、管理会社に対するテストも兼ねていました。その結果、管理会社は即日対応してくれ、その入居者は即刻退去することとなりました。その入居者の仕業ということも白状しました。他の入居者と次々に契約取り付けしてくれたのです。私のお節介はすごく感謝されました。「管理会社任せでなく、自分の努力によって空室は解消される。他人様の物件で検証出来たのが嬉しかったのです。徹底的に努力しなければ!」と心の中で叫んでいました。そのことを、たかが6戸の小さなアパートとはいえ、(失礼しました)証明することが出来たのです。「あなた様は物件の前を毎日通っていますか?やっていないのなら、すぐに始めてください。物件が遠いのなら、月に1回でも、2ヶ月に1回でも良いですヨ。物件(現場)の前を通ってください。毎日、物件の前を通って、ちらりと見るだけでもいいので、自分の目で状態を確認するのです。すれば、自分の物件がどういう状態なのかが、逐一わかります。▼入居者の生活態度はどうなのか?▼共用部分が散らかっていないか?▼駐車場に違法駐車はされていないか?などが直ぐにわかるので、対応が素早く取れるのです。商品価値を高め続けねばなりません。「毎日、アパマンの前を通って見る。」をぜひとも実行してください。管理会社を信用することは大切ですが、決して任せきりにはしないで下さいね。本日はここまで...。『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。◆お部屋探しの達人は入居の第2オンシーズンの9月に引越します。入居仲介は一服し、9月に『第2のオンシーズン』が始まります。企業の異動時期であり、転勤で引越しをすることが多いのがこの時期。賃貸業界では「第2のオンシーズン」とも言われています。入居の傾向としてはファミリータイプの物件が多く動くのがこの時期です。確実に成約に向けて最大限努力してほしいと思いますし、お手伝いできればと考えています。物件数も減り、同時に探している方も少なくなります。理由1・ライバルが少ないので、1~3月よりはじっくり物件を探せる。いうことは、あせって決めてしまって、あとあと後悔してしまうなんて可能性が低い。探している人が少ないイコール不動産屋さんも空いているので、キチンと対応してくれる。理由3・3月は引っ越し屋さんもトップシーズンで引っ越し代が高い!それ以外の月は3月に比べると安い。お得なアパマンに入居できる可能性が高い。何だか、ワクワクしてきますね~。目指せ満室経営で頑張っていきましょう!!本日はここまで...。『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。時としてこんな怒りを大家さんに感じることがあります。月に最低でも20人以上の大家さんと話をする機会があります。ビックリですが、大家さんの中には「そんなの出来ません。無理に決まってるでしょ。」というような要望を出して来られる方もいるのです。それも自分のこと(儲け)しか考えてないような非常識な内容を・・・。紹介しないといけないんでしょうか?」もちろんあなた様の気持ちもよ~く分かります。(私もサラリーマン大家として...)「自分の物件の入居を決めて欲しい。「退去したら出来るだけ早く、すぐにでも決めて欲しい。「他者より優先的に入居希望者に紹介して欲しい。「当初の家賃を下げるのは絶対に嫌だ。「金(経費)をかけたり、一時的に持ち出しするのは嫌だ。「キャッシュフローが悪くなる。このままではローンが払えなくなる。想像するに、こんな気持ちじゃないですか。(あなた様も同じことを思われているかもしれません。)空室ゼロを達成し、満室経営で、勝ち組大家さんになる。不動産で利益を得、将来にわたって得続けるためには至極当然のことだと思います。」ある大家さんから聞いた言葉です。ここで是非お伝えしたいことがあります。あなた様の物件の入居が決まらなくても、不動産屋さんの腹は痛みません!」そうです。これが不動産屋さんの本音というか現実です。不動産屋さんにはないんです。私の実感(主観)で申し訳ないんですが、実に不動産屋さんの殆どがこう思って営業されているといっても過言ではありません。それは不動産仲介業者の収益構造(売り上げ構成)の事情がベースになっています。概ね、仲介業者の賃貸物件に関する収益は以下の3つです。仲介物件が決まった時に貰える手数料。毎月の物件管理時の手数料。契約更新時に貰う手数料。この3つが賃貸業務の主な収益です。この時、当たり前ですが入居が決まらなければ、不動産屋さんには収益は発生しないという事です。極端な話し100人お客様が来店されても、1件も成約できなければ1円の利益にもなりません。これでは不動産屋さんはつぶれます。するのでしょうか?「とりあえず、決めやすい物件から決めます。新築、駅から近い、家賃が安い、設備が充実している、コンビニがある等々、とにかくお客様が欲しているニーズを満たしている物件。いう物件から紹介していくわけです。(逆の立場なら当たり前ですヨネ。)わざわざ決めにくい物件を紹介するよりも、決めやすい物件を紹介する方が楽に決まってます。こんなことを言うと「それなら家賃の高い、ウチの物件を決めた方が、手数料が他所のより多く取れるじゃないか?」とお考えかもしれませんが、それは違います。確かに家賃が高い物件を決めれば手数料(家賃の1ヶ月分×1.05)は多く取れますが、(家賃5万円の場合52,500円に対し、家賃10万円の場合は105,000円)これはこれで、とても魅力的です。それはあくまでも契約できた場合の話で、決まらなければ1円も儲かりません。要は手数料が少し多く取れるからといって、決まらなければ何にもならないのです。あなた様の空室と同じ。あなた様も高い家賃にして入居が決まらないよりは、多少安くとも埋めてから損失を減らす方が良いと考えますよね。(これは普遍的な原理原則です)【結論】決めやすい物件から紹介するのが、不動産屋さんです。社員さんもそれに基づいて行動します。空室は埋まらないんです。「とすると、やっぱり家賃を下げたり、設備を良くしたりしないとだめなのか?」そうお考えになられても不思議ではありません。今まで不動産屋さんの担当者に「なんとかウチの入居を決めてくれ。」と言った時にそのやり取りを思い出して下さい。「とりあえず2ヶ月の礼金を1ヶ月にして様子をみましょう。礼金を下げてもその分早く決まれば良いですよね・・・」というような内容ではなかったでしょうか?また「最近この辺も新築が増えてきましたね。家賃をもっと下げれば何とかなるかもしれませんが・・・」というような内容ではなかったでしょうか?或は「最近は光インターネットを引いてる所や、暗証ドアロック、CATVが標準の物件が増えてきましたからね。設備を追加・リフォームすればいいかも・・・」などと言われた経験はありませんか?いかがでしょう?これは「自分なりに頑張ってるけど、オタクの物件価値が低いから決まらないんだヨ。」ということの裏返しの表現でしょう。簡単にそう言うのかというと、不動産屋さん自身の懐が痛まないからです。いかなる方法であってもお金(キャッシュ)が出て行く話です。不動産屋さんの言いなりに礼金を1ヶ月に減額したとしましょう。それで見事に決まればいいですヨネ。お気付き頂けましたでしょうか?それも入居が決まらなければ延々と繰り返されます。一般論ですが家賃を下げれば決まりやすくなるでしょう。「本当に簡単に家賃を下げられますか?」ということ。言うのは簡単ですがその後の事業計画、当初からの収益の計算をしてみると、比較にならない位のマイナスに転落してしまいます。長期のスパンで見ても大きくマイナスになりませんか?(最悪、ローン支払いが出来なくなるような状況になるかも?)家賃を下げるということは、最悪物件を売って処分することになる事、考えた事ありますか?本日はここまで...。『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。◆空室を何とかしたい大家さんへ!空室情報お寄せ下さい。