本題の5月のフラット35住宅ローン金利を予測するのはずっと簡単です。言うのも、フラット35金利のベースとなる住宅金融支援機構の「機構債」の条件がすでに発表されているからですね!したがってここから長期金利がどう動こうとも、少なくとも5月のフラット35金利はほぼ確定です。言うわけでその「機構債」金利から、5月のフラット35住宅ローンの金利を予想してみたいと思います。ちなみにフラット35住宅ローンの金利は概ね以下のような金利の積み上げで決定されているようです。1.ベース金利=機構債金利+2.住宅金融支援機構のフラット35事業運営コスト+3.販売金融機関のマージン残念ながら上記2や3の詳細な内訳は分かりませんが、しかしこれらがほとんど変動しないとすれば、上記1、つまり機構債の条件の変化がそのまま出来上がりのフラット35金利の変化となります。具体的に今月=4月発行の機構債の条件はと言うと、前月3月と比較してこのように変化しています。(+0.02%上昇)1ヶ月前の長期金利が上記の通り「−0.040%」で本日は「−0.025%」と上昇しましたが、この機構債の金利もそれに準じて「+0.02%上昇」になったということですね!フラット35の金利としては最低水準にある楽天銀行をベースにするとこのように変化することになります(いずれも団信込の金利)。(+0.02%上昇)変動幅が小さいこともあり概ねこんなものだとは思いますが、念のためもう少し精度を高めるべく、過去6ヶ月の機構債の金利変動と、楽天銀行のフラット20、フラット35の金利変動をチェックするとこうなっています。(変わらず)フラット35・フラット20の金利は機構債の金利に概ね連動していることが分かります。言いつつ念のため前回条件決定日である3月20日の市場金利を本日の金利と比較してみたいと思います。(−0.001%低下)恐らくフラット35・フラット20の平均残存期間はそれぞれ15年・10年といった感じかと思いますので、15年もの金利・10年もの金利が参考になりそうですが、10年もの金利は「15年もの金利よりほんの少し上昇幅が大きい」ということですね。した差を考慮して、当サイトの5月のフラット35金利予測はこう結論づけたいと思います。(+0.02%上昇)大きく外すことはないとは思いますが、果たしてどうなるでしょうか。ちなみにこの予測に楽天銀行の金利を利用しているのは、楽天銀行のフラット35は、金利+手数料のトータルコストが最低水準だからです。同じフラット35でも銀行によって金利や手数料が異なりますのでご注意ください。上記金利はあくまで「予測」ですので、実際の金利は来月1日以降に正式発表されてからご確認いただければと思います。>>>フラット35の最新金利について詳しくはこちらなお、このフラット35、フラット20、そして機構債の金利推移をグラフにするとこのような感じになります。2017年10月の制度変更(金利が団信込になりました)に伴う金利上昇は例外として、過去7年間の平均値を見る限り、フラット35・フラット20の金利変動と、機構債の金利変動との間に大きな差はありません。概ね連動してきたということです。今月=4月の機構債の金利はわずかに上昇しましたので、「5月のフラット35・フラット20住宅ローン金利も同じようにわずかに上昇するだろう」ということですね。参考になさってください。みなさんが来月も最高の住宅ローンに出逢えることを祈っております。(2020/02/20)上昇地区は変わらずの97%も上昇傾向は少し後退。