相談所へお任せください。テーマHOME>相談事例>テーマ京都の方より登記についてのご相談2020年02月13日Q:境界確定と地積更正登記をするにはどうしたら良いでしょうか?(京都)京都にある自身が所有する土地を売却したいと考えております。売却にあたり、隣接地との境界を確認しようと境界杭を探しましたが、見当たりません。以前は目印があった記憶があるので、庭を改装した際に誤って紛失した可能性があります。売買の仲介を依頼予定の不動産会社より、登記上の隣接地所有者の立会いのもと境界確定をするよう指示を受けましたが、具体的にどのようなことをすれば良いのか分かりません。その際に地積更正登記が必要になる可能性があるとも言われましたが、地積更正登記というのも良く分かりません。これらについて解説していただきたいです。(京都)A:境界確定と地積更正登記について解説いたします。土地の境界は財産の増減に関わる重要なものです。土地家屋調査士が適正な方法で実際の面積を測量し、確定することにより、隣家とのトラブルを防ぐことができます。境界確定までの流れは以下のようになります。関係を調査する3現地を測量する4収集資料と測量結果、現地の状況などを精査する5境界と思われる位置に仮の境界点を設置6隣接地所有者や公共物管理者等の関係者に立ち会ってもらい現地の境界を確認する7境界立会で確認した位置に永久標を設置し、境界確定する(境界確認書や確定図面に利害関係者が署名押印)8必要に応じ地積更正登記や地図訂正といった登記申請をする地積更正登記とは、登記簿上の地積と実測の面積が異なる場合に、境界確定後の面積に統一する登記を指します。できないケースが多いため、放置せず境界確定測量を行って永久境界標を設置することを推奨いたします。ついて京都周辺の様々なご相談に対応しております。作成、登記について京都近郊でお困りの方は当事務所までお問い合わせください。報酬に関しても、ご相談いただく際に明確にお伝えいたします。お気軽にお電話ください。皆さまのお問い合わせを心よりお待ちしております。烏丸の方から建物の登記についてのご相談2020年01月14日Q:二世帯住宅に改築する場合の登記について(烏丸)現在烏丸に家を建て暮らしていますが、高齢となった親と同居をする事になり烏丸の私の自宅を二世帯住宅に改築する事にいたしました。玄関と台所、風呂等も1階と2階で分け、それぞれが干渉しないよう独立した設計を依頼しています。お問い合わせありがとうございます。近頃、このような二世帯住宅への改築にともなう登記申請についてのご相談を頂く事が多くなっております。烏丸の方からも度々ご相談いただいております。改築を行う場合には下記の登記が必要となります。登記が必要になります。これは、増改築等により建物の形状に変更があった場合に必要となる登記です。今回のように、改築により床面積の変更があった場合に行う登記です。登記申請がこの1ヶ月の期限をすぎてしまった場合には10万円以下の過料が処せられる場合がありますので充分に気を付けておきましょう。必要となるケースは下記にあげるとおりです。必要となりますので、登記の期限である1ヶ月以内に手続きをすませましょう。仕事をしていて時間がない、申請書類などが難しそうで...という場合には、当相談所でサポートをさせて頂きますので、まずは無料相談へとお越し下さい。改築がすんでおり、期限がせまっているという場合にも対応をいたします。烏丸の方をメインに京都全域の皆さまの専門家として、日々親身に対応をしております。烏丸の方からのご依頼を多く担当しておりますので、こちらの地域の特徴等にも精通しておりますのでご安心下さい。実際に登記の変更が必要となっている方のみならず、これから新築を建てる等で登記の必要があるといった方のご来所もお待ちしております。アットホームな事務所で所員一同で烏丸の皆さまのサポートをさせて頂きますので、ぜひお気軽に足をお運びください。四条の方から登記についてのご相談2019年12月11日Q:自分の土地と隣地を一つの登記にまとめることは可能ですか?(四条)四条にある自宅と隣地の登記についてお伺いしたいです。長年、自宅に隣接する住宅の庭の一部を駐車場として賃借していましたが、先月、所有者の方が亡くなりその土地はご家族の方が相続されました。ご家族の方に今後も駐車場として使用したい旨をお伝えした所、その隣接する土地を売買にて譲り受けることとなりました。所有権移転登記は済んだのですが、隣接し合う土地の登記情報が2つあると紛らわしいのと管理する上で支障があるため、その土地と自宅の土地を一つにまとめられたらと思っています。このようなことは可能でしょうか?(四条)A:土地合筆登記を行う事で、一つの土地にできる可能性があります。結論から申しますと、四条のご相談者様の場合、土地を一つにまとめられる可能性は高いです。複数の土地を1つにまとめることを合筆と言います。土地合筆登記と言って2筆以上の土地を1筆に合筆する登記を行う事で売買や相続時など利便性をはかることができます。土地の合筆登記がなされると、合筆した土地の地番は、原則合筆前の一番若い地番が充てられます。1番、2番、3番という3筆の土地を土地合筆登記すると、該当の土地の地番は1番となります。他の地番の土地の登記記録は閉鎖され、その地番は特別の事情がない限り再使用しない事になっています。土地合筆登記は、不動産登記法第41条に合筆できない制限がいくつか定められています。四条のご相談者様の土地が下記の要件に合うかどうか確認が必要です。所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地(権利に関する登記であって、合筆後の土地の登記記録に登記することができるものとして法務省令で定めるものがある土地を除く。四条近郊にお住いの方々の土地に関するお悩み相談をお受けしています。土地の合筆や分筆について詳しく聞きたい、お隣との境界杭が見つからない、家をリフォームしたけど登記はどうしたらよいのかなど抱えているお悩み事を無料相談にて専門家にお聞かせください。四条の方々のお力になれるよう努めてまいりますので、お気軽にお問い合わせください。京都の自宅を修繕、改築しました。登記の手続きは必要でしょうか?(京都)私は現在、京都にある築40年弱の二階建て一軒家に父母と住んでおります。ここ数年、地震や台風など天災が多く心配なのと、自宅がだいぶ傷んできましたので、思い切って大規模に修繕リフォームすることにしました。両親が高齢なので、バリアフリーの仕様にするため間取りなども変え、屋根は台風に強い素材へ変えることにしました。このような場合、登記上で何か必要な手続きがあれば教えていただきたいです。(京都)A.建物表題変更登記が必要となる可能性があります。登記簿謄本を確認してみてください。登記簿謄本は法務局にて入手することができます。登記簿謄本には、その土地や建物の情報が書かれています。表題部には土地や建物の所在、面積、建物の構造などその不動産の物理的な現状が記載されており、権利部には所有権などその不動産に関わる権利について記載されています。今回のご相談者様の場合は、所有者が変わるわけではないので、表題部に変更が必要かどうかを見てみましょう。他にも、家を一部増築・減築(取り壊した)ときや、屋根の種類を変更したとき、車庫等を新たに作ったときなども対象となります。京都のご相談者様は間取りを変更されるとの事ですが、1階・2階それぞれの床面積に増減がなければこちらは変更登記の必要はありません。屋根については、素材を変える事で屋根の種類が変わる可能性がありますので、確認が必要となります。そのほか、例えばバリアフリー化に伴って構造を鉄筋コンクリートに変えたりする、といった場合も建物表題変更登記が必要となります。専門家による無料相談を実施しております。建物の増築や、土地の分筆、境界の確認など、不動産に関するお悩みについてわかりやすくお伝えさせていただいております。烏丸近辺にお住まいの方はぜひご活用ください。四条の方より登記についてのご相談2019年10月15日Q:登記簿の地積が実際の土地面積と異なっており登記簿上の地積を修正したいのですが、どのようにすればよいですか?(四条)先日、四条に住む父から、四条に所在する父の所有地の贈与を受けることになりました。この土地は曾祖父が最初に所有し、父まで代々引き継がれてきた土地ですが、父はこの土地を活用しておらず、現在は空き地となっています。今回、私が贈与を受けるにあたって、知り合いにこの土地の測量を簡易的にしてもらったところ、登記簿の地積と明らかに差異があることが分かりました。私自身は、将来的には、この土地を売却する可能性も考えていますので、今回、正確に土地の面積の測量を行ってそれに基づく登記簿上の地積に修正しておきたいのですが、どのようにすればよいでしょうか。(四条)A:登記簿に記載されている地積と、境界確定後に測量した実際の面積が異なる場合は、境界確定後の面積に合わせる「地積更正登記」を申請しましょう。今回、ご相談者様が贈与を受ける土地は先祖代々引き継がれてきたものということですが、このような場合、登記簿上の地積と実際の面積とが異なる土地があります。このような不一致が生じている原因の一つには、明治時代などの測量技術が未熟な年代に測量された土地台帳を元とした地積が現代まで引き継がれていることが挙げられています。以前は土地を分筆する際、分筆する土地の一部だけを測量して、残りの土地は登記簿の地積より差し引いて計算することが行われていたということも理由の一つとして挙げられています。ご相談者様は、将来的な土地の売却の可能性を考えていらっしゃるということですが、売却の際に土地の面積が実際と異なる場合には問題が生じてしまいますので、登記簿上の地積を実際の面積に修正するために正確に測量し、登記を行うことをおすすめします。その土地の隣接地の所有者の立会いの下で境界を確定し、土地の面積を測量して行いますが、隣接地との境界の確定と測量や土地地積更正登記のための必要書類の作成などには専門知識が求められます。四条近辺にお住まいの方の土地や家屋に関する相談を承っております。今回のご相談者様のような登記簿上の地積と実際の面積が異なっているというケースのほかにも、建物を新築した場合や隣接地との境界杭が不明な場合など、土地と家屋に関するお悩み事について、土地家屋調査士などの専門家が解決方法や手続きを無料相談にてご提案いたします。四条近隣の皆様、まずはお電話にてお気軽にお問い合わせください。四条の方より登記についてのご相談2019年08月08日Q:登記簿の地目と現状が異なる。相続人でも変更できますか?(四条)四条にてレストランを経営しているものです。四条の土地をもつ父がなくなりました。遺産分割協議を行っているのですが、残念ながら兄弟間で話がまとまらず、そのままになっています。土地の状態を確認するために登記事項証明書を取り寄せたところその地目が雑種地になっていたのですが、現在は父の自宅が建っているので使用目的が異なります。遺産分割協議がまとまっていませんが、どちらにせよ私と弟のどちらかが今後住むことになるのできちんとしておきたいと思っています。この場合雑種地の地目はどのようにしたら良いでしょうか?(四条)A:地目変更登記を行い、雑種地を宅地にしましょう。現状と地目が異なる場合には地目変更登記をおこないます。本来なら遺産分割協議を行い、名義変更を行った後地目変更登記を行った方がスムーズではありますが、相続財産の地目変更登記は相続人への名義変更前であっても行うことは可能です。この地目変更登記は相続人一人でも申請ができるので、相続人全員の協力を必要とせず比較的容易に行えます。弟様との話し合いの結果、土地を分割することになる場合には分筆登記を行いますが、父親名義のまま分筆登記を行うには原則相続人全員からの申請なくしてはできないので注意しましょう。登記簿上は地目が雑種地とのことですが、実際には宅地として使用されているため、宅地への地目変更手続きが必要となります。土地や建物に関するご相談を専門家による無料相談にて承っております。四条近辺にお住まいの方や土地をお持ちの方はぜひご活用ください。お電話にてご予約をお受けしております。京都の方より登記についてのご相談2019年07月16日Q:土地分筆登記をしたいが境界杭が見当たらない。(京都)私の家は京都に代々住み続け、この土地で事業を行ってきました。私には二人の息子がいるのですが、現在長男夫婦と一緒に住んでいます。京都の自宅が手狭になってきたため、庭である部分にもう一軒家を建てて長男夫婦が移り住む計画を建てています。土地の面積は問題ないのですが、将来相続の時に兄弟でもめてしまうと厄介なので、今一筆である土地を2筆に分筆し、登記をしておこうと思っています。分筆にあたり隣との境界杭を探してみたのですが、残念ながら見当たりません。どのように対応すればよいでしょうか?(京都)A:土地分筆登記を行う前に境界杭を確認しましょう。お隣との境界杭が見当たらないと、今後トラブルに発展してしまう可能性もあります。土地分筆登記を行う上で問題も生じてしまうため、なるべく早く対応したほうが良いでしょう。境界杭は過去に設置されていたとしても、長年住み続けているうちに土の中に埋もれてしまったり、近隣の工事によって壊されてしまったりしているかもしれません。しても見当たらず、境界杭または境界標を再度設置するためには境界確定をおこないます。この境界確定は隣接する住民にも深くかかわるため、必ず立会いをしてもらい、お互いで境界杭がどこに設置されたのかを確認します。相談所では、土地に関するご相談を無料相談にてお受けしております。上記のご相談のように、境界杭が見当たらない場合や、家を増築した、土地の地目を変えたいなど、所有されている土地に関してのご心配事、ご希望をお聞かせください。土地の状況をきちんとしておくと将来相続が起こった時に相続人が困ることが少なくなります。京都近辺にお住いの皆さまは、お気軽にお問い合わせください。四条の方より登記についてのご相談2019年05月11日Q:土地を分筆したいです。どのような登記が必要ですか?(四条)私は四条に土地を持っていますが、その土地が一筆になっています。その四条の土地は現在活用されておらず更地です。将来、私の息子と娘が相続することになるかと思うのですが、その時に土地の権利で争いにならないよう、今から同じ面積で2つに分割しておきたいと考えています。土地を分筆するにはどのような登記が必要になるのでしょうか。(四条)A:土地分筆登記を行い、将来に備えましょう。今回のご相談者様のように一筆の土地を分けたいというご希望の場合には、土地分筆登記を行います。相続のために今から対策をしておくのは良い判断かと思われます。この登記を行うことで、一筆の土地を2筆以上に分けることができます。仮に18番という地番の土地を2つに分筆したときには、18番1、18番2という2つの地番となります。今回のご相談者様のようなケース以外にも、土地の一部を分けて、その部分を売却したい場合などに行われます。土地を分筆するためには、隣接している土地との境界が確定している必要があります。申請も行わなくてはなりません。今回のケースのように土地を分けたいというご希望以外にも、新しく建物を建てた場合や、境界杭が見つからない場合など土地の登記に関する様々なご相談事をお受けしております。土地の登記に関しては馴染みのない方が多いかと思いますが、ご不明な点などを専門家より詳しく無料相談でご説明いたします。四条地域にお住いの皆様はぜひお気軽にお問い合わせください。京都の方より登記についてのご相談2019年04月08日Q:複数ある土地を一つにする登記はできますか?(京都)私の父から相続した京都にある土地を今後売却したいと考えています。父が近隣の土地を買い、広げた経緯もあり、公図を確認すると土地が細かく分かれていることがわかりました。京都の中でも比較的良い立地ため、なるべく綺麗に整えて売りに出したいです。土地を分割する分筆登記というのは聞いたことがあるのですが、反対にまとめることも出来るのでしょうか?(京都)A:土地をまとめるときは土地合筆登記を行います。ご相談者様のご質問にお答えすると、土地をまとめることは可能です。2筆以上の土地を1筆にまとめる登記のことを土地合筆登記といいます。土地合筆登記は今回のご相談のように売却のためや、相続時にうまく分割するために行われます。土地合筆登記を行うには以下の要件がありますので注意してください。〇字名が同じ土地である〇土地の所有者が同じである〇土地の所有者の持ち分も同じである〇登記上も、現地も地目が同じである〇土地が隣接している〇所有権登記がされている土地同士か、されていない土地同士である〇抵当権などの所有権以外の権利登記がされていない(ただし一部登記できる例外もあり)不動産登記法第41条には合筆できない制限が定められています。ご相談者様が相続された土地が条件に合うかどうか確認いたしますので、まずはご相談ください。合筆した土地は、原則合筆前の一番若い地番となります。京都近郊にお住いの方々の土地に関するお悩み相談をお受けしています。お隣との境界杭が見当たらなくなってしまった、家の一部分をリフォームしたけれども登記はどうすればよいのかなど、抱えているお悩み事を無料相談にて専門家にお聞かせください。京都の方々のお力になれるよう努めてまいります。お気軽にお問い合わせください。烏丸の方より登記についてのご相談2019年03月01日Q:家を増築しました。登記を行う必要はありますでしょうか?(烏丸)烏丸に長年住んでいるものです。10年前に戸建ての家を建築しましたが、この度息子夫婦が同居することとなり、2階部分を増築することになりました。工事を担当してくれる会社も決まり、今ちょうど工事中なのですが、登記に関してはなにも手続きを行っていません。法務局に申請等の準備など、なにか行うべきでしょうか?(烏丸)A:家を増築したら建物表題変更登記を行いましょう。登記簿にはその建物の床面積が表題部に記載されています。今回、増築により2階部分の床面積が増えることになるかと思われます。その場合には建物表題変更登記が必要になります。この建物表題変更登記は、建物に変更が生じたときから1か月以内にこの登記を申請しなければならないと不動産登記法で定められています。ご質問いただいた内容の他、家を一部取り壊した、屋根の種類を変更した、車庫等を作った場合なども対象です。相談所では烏丸地域の皆様の土地・家屋に関する様々な相談ごとに関して承っております。この分野は特に専門性が高いうえ、申請によっては複雑な書類を準備をしたり、測量を行わなければいけません。個人での申請が難しい場合ことも多いため、まずは当相談所にお気軽にお問い合わせください。烏丸の皆様のお役にたてるよう努めてまいります。