その他費用としては、町内会費や、昨今では、インターネット設備が入居の可否にも影響するため、インターネット契約料等も必要となってきます。よって幅がありますが、年間運営費用は比較的築浅の一棟マンションで運営収益の20~25%くらいは見ておく必要があります。実質利回り(%)=(900万円―270万円)÷1憶円×100=6.3%このように、運営費用をどのようにみるかで利回りは変わってきます。購入当初に運営費用を甘く査定していると、期待していた利回りを確保できず、想定したシナリオを達成できないこともあるので、物件購入時には、運営費用を慎重に査定することが必要です。運営費用のことは考慮していませんでした。※前回の例(表面利回り)年間賃料収入が1000万円の物件を1億円で購入した場合の利回りは...1000万円÷1億円×100=10.0%同じ購入価格1億円でも、賃料収入が1250万円であれば...1250万円÷1億円=12.5%と利回りは高くなります。同じ年間賃料収入1000万円でも、8000万円で購入できれば...1000万円÷8000万円×100=12.5%と利回りは高くなります。こちらの例ですと12.5%でしたが、同じ物件の場合、実質利回りにすると6.3%(空室損失等10%、経費率30%の場合)となりました。このように表面利回りと実質利回りでは大きく差が出ることを知っておいたほうが良いと思います。投資物件を比較する場合、どの利回りのことを言っているのかを意識して、同じ前提のもとでそれぞれ物件を比較するようにしましょう。”NCF”とは?実質利回りについてもっと詳しく実質利回りについて、さらにお話ししますと、実質利回りを計算する際の純収益には次のものがあります。)といわれるもので、次の式で表されます。(NOI)は、不動産会社の方が用いることが多く、市場での利回りはこちらで表示することが多いようです。)といわれるものがあり、次の式で表されます。※ここでいう資本的支出は通常の建物修繕費に含まれない大規模修繕費のようなものであり、資産価値を使用開始前の状態に戻すための支出をさします。不動産投資を行う場合、貸し倒れや賃料滞納リスクを軽減するため、敷金や保証金の名称で、一時金を預かる場合が多いと思いますが、純収益(NCF)ではその一時金に関する利息等の運用益を加えます。一方で、大規模な修繕費である資本的支出の年間総定額を差し引いて求めます。純収益(NCF)は、会計的な発想から生まれたものといわれます。私ども不動産鑑定士が収益物件を評価するときも、このNCFをベースにして、NCFに対応した利回りで割ることにより、物件の価格を算出しています。ちなみに、最近では投資先として認知度が高まってきた、不動産投資信託(REIT)に関しては、各投資法人のホームページの有価証券報告書やなどでみることができます。次表は個別の物件の評価をしている箇所の例になります。詳細な説明は省略しますが、ここでいう6純収益がNCF(ネットキャッシュフロー)にあたり、これを7の還元利回りという利回りで割って価格を求めています。まとめ以上、利回りについて説明してきましたが、それぞれの関係性は一般的に以下のようになっています。表面利回りは、多くの場合、満室時を想定し、空室損失などを考慮せず、運営費用も見ないため、一番高くなっています。実質利回りについては、純収益のとらえ方が異なり、資本的支出(大規模修繕費)をみるNCFが一番低くなっています。実質利回り(NCFベース)何度も申しますように、利回り〇%というのは、人や業界によって定義するものが違うため、どの前提で計算しているのかを意識するようにしたいものです。不動産投資は、立地で決まる。約11年間、収益物件をはじめとした鑑定評価業務に従事。