2018/6/10全期間固定金利が特徴の住宅ローン商品「フラット35」は、物件が利用の条件を満たすなら、空前の低金利時代の今こそ、ぜひ利用を検討したい商品です。フラット35の商品特性や利用の条件、借り換えの際の注意点などをご紹介します。どの金融機関のフラット35を選ぶべきか?フラット35の種類はじめにフラット35の内容と種類についてご説明しましょう。旧住宅金融公庫の思想を受け継いで、住宅ローンの金利を長期で固定することによるメリットを最大限に生かすことを意図された商品と言えます。現在のような超低金利の時代では、低い住宅ローン金利を長期で固定することにより、将来の金利上昇リスクに備えることが可能になります。長期に金利を固定することで住宅ローンの月々の支払金額が決まるため、ライフプランも立てやすいと言えます。なく、返済期間10年が経過した際に金利が変更される段階金利型の商品もあります。民間金融機関への関わり方によって2種類に分かれます。買い取るタイプのものをフラット35の買取型と呼びます。債権を買い取ってくれることで、延滞などのリスク回避ができます。延滞などのリスクを負うことになります。一般に「フラット35」と言う場合、ほとんどが買取型を指します。保証を与える形式のタイプをフラット35の保証型と呼びます。これは、民間の金融機関の住宅ローンにおいて、返済中の債務者の返済不能に備えた保証会社的な役割を住宅金融支援機構が担うものと考えてよいです。現在では、保証型のフラット35の取り扱いは5機関のみであり、さらに新規受付で取り扱っているのは、日本住宅ローン株式会社のみです。フラット35Sフラット35には、省エネルギー性や耐震性などの基準を満たした住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度があり、フラット35Sと呼ばれています。いったカテゴリーに分かれていて、その基準の満たし方によって下記の2つのプランがあります。▲0.25%また、フラット35Sは、フラット35と異なり、後述するフラット35同士での借り換えは利用できないので注意が必要です。フラット35の借り入れ条件フラット35の主な借入条件は下記のとおりです。申込時の年齢が70歳未満で、日本国籍の方、永住許可を受けているまたは特別永住者の方。以下のような年収別に、年収に占めるフラット35と他のローンを含めた返済額の合計が一定割合以下であること。年収400万円以上:35%以下この返済比率を算出する借り入れには、フラット35だけでなく、自動車ローンや教育ローン、カードローンなども含みますので注意してください。フラット35では団体信用生命保険の加入は必須ではありません。入れの場合のデュエット(夫婦連生団信)、3大疾病付機構団信が用意されています。機構団信については下記の記事で詳しく解説しています。フラット35の団体信用生命保険は加入しなくてもいいの?また、2017年10月1日申込受付分からリニューアルされたフラット35の団信についての詳細は以下の記事にまとめています。するまで、借り入れ対象の住宅について、火災保険(任意の火災保険または法律の規定による火災共済)に加入する必要があります。住宅ローンと火災保険については下記の記事で詳しく解説しています。購入価額が1億円以下(消費税を含む)フラット35申込み時点で、竣工から2年を超えている住宅か、すでに人が住んだことのある住宅フラット35の具体的な利用方法については、一般の住宅ローンの手続きや審査をご説明した下記の記事もご参考になるでしょう。定める一定の条件(技術基準)に該当しない住宅にはフラット35を利用することができません。フラット35の利用にあたっては、物件が条件に適合しているかを物件検査を受ける必要があります。この検査の費用(物件検査手数料)はフラット35の利用者の方が負担します。物件検査手数料は2~3万円程度ですが、適合証明機関によって異なります。技術基準は新築、中古でかなり細かく決められていますので、詳しくは以下の住宅金融支援機構のホームページでご確認ください。【フラット35】フラット35同士で借り換えも可能フラット35は、フラット35同士で借り換えすることも可能です。現在フラット35を利用している方も、再度他の金融機関でもっと有利なフラット35に借り換えを行うことができます。この場合、現在のフラット35返済開始から1年以上が経過していること、返済に遅滞がないこと、といった条件がありますのでご注意ください。フラット35借り換えの注意点フラット35の借り換えについては、借り換え先の金融機関を選ぶ際に、適用金利だけでなく、融資事務手数料などコストの違いも注意して選ぶようにしましょう。事務手数料が「定率タイプ」なのか「定額タイプ」なのかで、大きく違いがでます。一般に、定率タイプは融資金額に一定の割合をかけて算出するため手数料は比較的高額になり、定額タイプは融資金額によらずに数万円程度の一定の手数料額になります。そのかわり、定率タイプの金利は低く、定額タイプの金利は高めに設定されている、といった具合です。適用金利が低く、事務手数料も安いフラット35の取扱機関を利用するのが理想です。フラット35の借り換えについては、下記の一般の住宅ローン借り換えの記事もご参考になるでしょう。住宅ローン借り換えを利用する目安やポイントは?また、具体的な住宅ローン借り換えの進め方は以下の記事でご説明しています。住宅ローン借り換えの進め方とおすすめの方法!どの金融機関のフラット35を選ぶべきか?フラット35の商品特性や利用条件などについてご説明しました。物件が利用条件を満たすなら、低金利で全期間固定できるフラット35は、ぜひとも利用を検討したい住宅ローン商品です。フラット35は銀行だけでなく多くの他の金融機関でも扱われています。住宅ローン専門の金融機関「モーゲージバンク」はフラット35の約8割を取り扱っています。モーゲージバンクの中には、銀行よりも低い金利や、審査のスピードが速いなどの特徴を持つ優れた金融機関もあります。フラット35で定評のあるモーゲージバンクには、例えば、ARUHI(アルヒ)や優良住宅ローンなどがあります。ARUHIはフラット35取り扱いの金融機関全336社中で8年連続シェアNo1です。ARUHI銀行だけでなく、こうしたモーゲージバンクも候補に入れて選択肢を広くした方が、フラット35を利用する場合は結果的にお得になることがあります。ARUHIのフラット35のメリットとデメリットについては以下の記事で詳しくご説明しています。