2019年8月30日アパート経営の繰り上げ返済は得?損?メリット・デメリットと3つノウハウを解説アパート経営をしているサラリーマン大家にとって、繰り上げ返済は「残高も減るし利息の節約にもなるし、お金があればどんどんやるべきじゃない?」と思っていませんか?繰り上げ返済は、あなたのライフプランでベストなタイミングが違います。状況によってはやらないほうがよい場合もあります。節税にはならない3.繰り上げ返済をするなら早い時期がオススメアパートローン完済後は抵当権抹消登記の手続きをまとめアパートローンの繰り上げ返済方法は2タイプ繰り上げ返済には「全額繰り上げ返済」と「一部繰り上げ返済」があります。一部繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」のふたつがあります。期間短縮型と比べると総返済額は少ないですが、毎月の返済額は3696円減少カニ一長一短、どちらも総返済額を減らすのは確か。余裕のある老後設計が可能。子供が成人してお金をかける必要がない、老後資金貯蓄などを優先したい型。繰り上げ返済のメリット・デメリットを把握することを忘れてはいけません。突発的な出費に対処できない新たな不動産投資の機会を逃すことメリット1アパートローンの総返済額が減らせる借入額、つまり利息を含めた総返済額を減らせる。繰り上げ返済をすると、その返済金額分の利息を払う必要がありません。期間短縮型は総返済額も大幅に減らすことが可能。メリット2金利変動によるリスクを軽減できる繰り上げ返済をすると元金が減るので、変動金利により金利が上がった場合でも利息を減らすことが可能。一般的に変動金利は金利が半年ごとに見直されるので、当然のことながら借入期間中に金利が上がる可能性もあります。そこで、その前に繰り上げ返済をしておきます。突発的な出費に対処できない手元のお金をある程度繰り上げ返済に充ててしまうと、予期せぬ出費に対応できなくなります。募集する広告費、災害などの突発的な修繕費など。新たな不動産投資の機会を逃す新たな不動産投資をしたい場合、手元のお金を繰り上げ返済に使ってしまうと購入資金をまかなえなくなります。お金がないために不動産購入の計画が不利に向く可能性もあり。繰り上げ返済をするかしないかの見極めは、今後あなたがどういうアパート経営をしていきたいかを考えます。事業規模の拡大を目指す予定なら、繰り上げ返済はNG物件を増やす予定がないなら、積極的に繰り上げ返済すでに複数の物件を持っている場合、繰り上げ返済をする順番は戦略を持って決める1.事業規模の拡大を目指すなら繰り上げ返済はNG!新たに不動産を購入して事業を拡大していくのであれば、不動産の購入資金を蓄えるまでしないほうがいいでしょう。デメリット1にも紹介したように、予期せぬ事態の出費に備えるためでもあります。新たな不動産購入の予定がないのであれば、繰り上げ返済をして総返済額減少とともに利息を減らしましょう。することでより早い完済が実現し、増収・増益を目指せます。3.繰り上げ返済の順番は戦略を持って決める不動産をいくつか持っている場合、「金利の高いローン」か、「借り入れてからまだ期間が浅く、かつ借入残高が高いもの」から繰り上げ返済していきましょう。することにより、完済した物件の収益をほかの不動産の繰り上げ返済に充てることが可能。複数の不動産をあわせた最終的な支払額を減らすことができます。のちほど「繰り上げ返済をするなら早い時期がオススメ」でさらにご説明します。違約金で大赤字!?繰り上げ返済の注意点!固定金利は繰り上げ返済できない繰り上げ返済には手数料がかかるあぱたい王子このふたつは覚えておきたい注意点!固定金利は繰り上げ返済できないアパートローンでは固定金利で繰り上げ返済ができません。した場合、損害金(違約金)が発生します。損害金が設定されているかどうかは、借り入れた際の約定書に記載があるでしょう。損害金の内訳としては、繰り上げ返済をしたことによって銀行が失う利益(金利)を補うお金です。違約金の計算については「繰り上げ返済する元本金額の2~5%」とシンプルに設定している場合もあり、金融機関によって違約金額の算出方法はさまざまカニ繰り上げ返済には手数料が掛かる繰り上げ返済をすると手数料がかかります。手数料の金額は融資を受けた銀行によってさまざま。ネットバンキングで繰り上げ返済をおこなう場合、手数料はゼロなのですがアパートローンは金融機関窓口のみの手続きになるので結果的に手数料が必要です。節税にはならない繰り上げ返済をするなら早い時期がオススメ1.繰り上げ返済手数料は確定申告で必要経費にできる利息や繰り上げ返済手数料などの借り入れにかかった手数料は、経費として確定申告で計上できます。節税にはならない繰り上げ返済をすると借入金の元本が減るので利息も減ります。不動産所得は増えるのです。不動産所得の計算は不動産所得額=家賃収入額-必要経費ちなみに借入金利息は必要経費にあたります。具体的な金額を出してみましょう。700万円と仮定します。繰り上げ返済をして借入金利息が900万円⇒800万円になった場合、借入金利息は100万円減。不動産所得額の計算で算出すると、不動産所得は100万増。700万円から800万円になります。800万円また、不動産所得が上がれば、当然所得税も上がり増税となります。必要経費にあたる借入金利息が100万円減っているので所得税額を差し引いた分が増収になり、結果的に節税ではなく増益&増税につながるカニ3.繰り上げ返済をするなら早い時期がオススメ下の表は借入額3000万円・元利均等・ボーナス返済なしで、100万円で期間短縮型繰り上げ返済をした場合の総返済額の減少額を表したものです。金利1.5%以上で20年後の減少額は、10年後の減少額と比べると20~50万円もの差が出るカニまとまった金額ができたら、遅くともローン開始から10年後までには繰り上げ返済をするようにしましょう。アパートローン完済後は抵当権抹消登記の手続きを一般的にアパートローンを組む際、対象の不動産を担保に入れるために抵当権が設定されます。完済したとしても抵当権は自動的に抹消するわけではなく、自身で抵当権抹消登記をする必要があるのです。ローンを完済し終わると、アパートローンを契約した金融機関から抵当権の抹消登記に必要な書類が送られてきます。多少時間がかかります。売却などによって完済日に抵当権抹消書類が必要な場合は、事前に金融機関に連絡しておかなければなりません。抵当権抹消登記をする際は、完済したアパート物件を管轄する法務局を訪ねてください。法務局のホームページでもダウンロードできます。Word、PDFどちらもありますよ。手続きは郵送でも法務局の窓口でも可能です。申請書様式について抵当権抹消登記をする場合、登録免許税がかかり、不動産1物件につき1000円。現金ではなく、収入印紙で支払います。まとめ今後のアパート経営を効率よく進めるためにも、繰り上げ返済を上手に活用していくポイントはいつまでに完済したいのか明確にするアパートローンを組んだら10年後までに繰り上げ返済をやるアパートローンは変動金利にする自身の状況に合わせた繰り上げ返済をシミュレーションする繰り上げ返済の目的は、ローン残高を減らすこと。数年後のライフイベントや家計と照らし合わせたうえで繰り上げ返済を活用すれば、計画的な完済を目指せるでしょう。計画的な経営に、できるだけ早く導入したいものが無料インターネット設備です。こちらの記事で詳しく解説しています>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説いつの時代もアパートを経営する大家さんの最大の悩みは「空室をいかに解消するか」ですよね。思いつく方法はみんな多額のお金が必要なことばかり。さまのニーズを満たす方法は必ずあります。ニーズを満たせば自然と部屋は埋まり、結果的に家主さまの収益につながります。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。