自宅購入の際、必ず守るべき4つの前提条件とは?22018/07/11自宅購入の際、必ず守るべき4つの前提条件とは?2この記事を読む前にまずはこちらの下記記事に目を通してください!「持ち家と賃貸はどちらがいい?」に終止符!絶対に自宅を買うべき4つの理由1「持ち家と賃貸はどちらがいい?」に終止符!絶対に自宅を買うべき4つの理由2「持ち家と賃貸はどちらがいい?」に終止符!絶対に自宅を買うべき4つの理由3自宅購入の際、必ず守るべき4つの前提条件とは?1前回までのお話は↑↑↑クリック↑↑↑とある夫婦がいました。賃貸アパートで暮らすサラリーマンの夫が、ある日仕事を終えて帰宅すると、妻とこんな会話になりました。「となりの鈴木さんがさー、引っ越すらしいのよ。なんでも3,500万円の新築の戸建を買ったんだって。あなたも鈴木さんと同じ位の年収だし、私たちも買えるでしょ?私たちも買いましょうよー。「んー、確かに俺もいい年だし、そろそろ一国一城の主になるのも悪くないな!ちょっと今週末モデルルームでも行ってみるか!」そして二人は週末モデルルームを訪れます。そこで営業マンに乗せられて、その気になった夫は3,500万円の新築戸建てを購入するのでした・・・。?これってけっこうよくある話ではないでしょうか?確かに新築は住んでいて気持ちがいいですよね。一生に何度も買うものでもないですし。買うのであれば新築が良いという気持ちも分かります。新築は買った瞬間に中古になり、資産価値が下落します。これは戸建もマンションも同じです。新築から中古になるときの値下がり率はすごいものがあります。その下落幅が顕著に表れる期間があります。それが新築から築15年までの間です。新築時の金額よりも高く売れることもありますが、たいていのマンションは新築から、築15年までの価格下落率が非常に大きいものです。月々支払っていたローン返済の元金部分は貯金をしていたことになります。「元金」は経費にできないのはその為です。貯金できている可能性があるものを経費にはできないのですね。損をしてしまっている可能性が高いでしょう。その仕組みを知らずに上記のノリで新築の家を買ってしまうと、ロバート・キヨサキや、その他多くの方が言っているように「住宅は負債なので買わない方がいい」に陥ってしまうのです。そこで今回は「自宅購入の際、必ず守るべき5つの前提条件とは?」と題して記事を書いていきたいと思います。返済に窮して自己破産するというリスクはかなり低いのです。不動産投資のメリットも教授できます。1.購入時と同じ金額で売却できるような、資産価値の下がりにくい中古物件を買う。狙い目は築15年以降の、ある程度価格の下落が落ち着いた物件です。売却しやすい物件を選ぶことが重要です。価格は築年数が経っても下がりにくく、価格は比較的安定して推移します。経済状況を見ながら「高値で売れるときに売る」という戦略がとりやすくなります。最近の市況を見ていると、不動産価格は高騰していましたし「2,000万円で買ったマンションが10年住んで3,000万円で売れた!」なんてお客さんも実際いらっしゃいます。返済が進み、10年間で借入元金は1,500万円まで減っていました。それが10年後3,000万円で売れたのです。(福岡市東区のマンションであった実話)【売価】3,000万円-【借入残債】1,500万円=【キャシュフロー】1,500万円その間、10年間分の住宅ローン減税で合計約170万円の恩恵も受けており、10年間で合計1,670万円貯金できたのと同じわけです。「万が一のリスクもカバーしながら」ということになります。一方で、この間「住宅は負債だ!ローンは怖い!」と言って賃貸に住んでいた方は、ただただ毎月家賃を支払っていただけですね。2人の間には大きな差ができてしまいました。賃貸住まいの方は、住宅ローンを借りていないので団体信用生命保険はありません。家賃とあわせて数万円の保険料が毎月掛かっています。これはあくまでも結果論ですが、どちらが良かったかは一目瞭然ですね。実践している不動産投資家がたくさんいらっしゃり、そして、そんな方々が着々と資産を増やしていっている事実です。2.将来にわたって賃貸需要があり、安定した賃料で貸せる場所の物件を買うこと。人生は何があるかわかりません。昨日までの当たり前が突然崩れることもあります。生活環境が一気に変わることもありますよね。今まで支払い可能だったローンの支払いがきつくなり支払いが滞ってしまう事態も想定しておかなければいけません。精神的に非常に楽です。毎月7万円のローンの支払いがある人がリストラにあったとしましょう。お給料がなくなったのでローンの支払いを続けることができません。残りの3万円で自分たちは家賃3万円のアパートに入居し態勢を整える。」なんてこともできるかもしれません。その為には物件購入時には、賃貸市場のことも考えて人気の街、地区、物件を選ぶ必要があります。いった地区は、売却時にも値段が下がりにくいので資産価値が維持され、出口でも損をしにくいです。立地がよければ、どんなに古くて、ボロボロの物件でも100%必ず入居者が決まります。部屋の中で自殺や殺人などの事件、事故が起こっていても立地さえ良ければ、相場よりも家賃を下げることで必ず入居者は決まります。これはもう100%断言できます。どんなに新築できれいな物件でも、そもそも賃貸ニーズのない場所では入居は決まらないのです。3.賃貸可能家賃>ローン返済額となると金額と返済期間で借りること。返済金額が7万円になるような条件で不動産を買うのです。購入する物件の金額を決定するのです。毎月の返済額=69,000円ここで、「なるほど!2,450万円が物件の購入金額の上限だな!」と分かるわけです。4.投資分析をしっかり行うこと。賃貸に出すことも考えて購入の判断をすることが重要です。賃貸に出したとしても投資として成り立つかどうかの分析は必須といえます。冒頭の夫婦が新築で3,500万円の家を購入したとしましょう。毎月の返済14万円がかなりの負担となり、10年後に売却しようと考えました。この地域が築10年経った物件は2,500万円でしか売却ができない地域であったらどうでしょうか?上記の条件で借入をした場合、10年後のローン残債は約2,620万円です。この場合、差額の120万円は手出しで銀行に支払わないと銀行は抵当権を外してくれません。売却できないということです。「ただでさえ毎月の生活費が厳しいのに、さらに120万円なんて、そんなお金ないよ!!!」という場合はピンチです。売却もできずに、返済もできない。延滞が続くような状況になると出口で自己破産が見えてきます・・・。「えーい!であれば賃貸に出そう!自分たちは安い家賃のところに引っ越しだ!」と思っても、10万円でしか借り手が見つからない場合はどうでしょうか毎月4万円が不足します。これまた自己破産が見えてきます。住宅ローンで失敗している人達は、このようなパターンが多かったように思います。こんな状況にならない為にも、しっかりと投資分析を行う必要があるのです。出口まで含めたIRRで考えるとどうか?など、もしも自分自身で判断がつかない場合は信頼できるプロに相談しましょう。ちなみに、弊社では、投資分析がご自身で出来るようになる為の勉強会を開催していますので、興味がある方は是非ご参加ください。上記IRRの意味もわかるようになります。これで4つの前提条件が出そろいました。価値観は人それぞれです。「自宅の出口など関係ない!住みたい物件に住むんだ!」という方もいらっしゃるかもしれません。それはそれでアリだと思います。将来資産を残したい方は、この前提条件を頭に入れておくと違った結果になるかもしれませんね。