REIFAREIFAは、DCF法による不動産投資分析ソフトです。11:37Excel2013でREIFAが利用可能となりました。※テキスト抜粋版(第IV章(1)まで)は、REIFA無料試用版に含まれています。こちらからダウンロードして下さい。計算方法、具体的な分析の方法、不動産投資で考慮すべき税金の計算方法などをしっかりと学ぶことができます。はじめに(内容)DCF法が普及した背景や、本テキストの構成などを説明します。3つの方法の比較と、それらの中での収益還元法(直接還元法とDCF法)の位置付けを説明します。Rate:総合還元利回り)について、これらの指標の関係、それぞれの意味・考え方・計算方法などを説明します。Return:内部収益率)というDCF法において重要な2つの指標を説明します。(4)割引率(期待収益率)について(内容)割引率の設定次第で、NPV(正味現在価値)は大きく変化し、投資判断に影響を及ぼします。ここでは、割引率設定の考え方や、収益価格との関係などを説明します。(5)NPVとIRRの関係(内容)不動産投資において、IRRは物件購入から売却に至る不動産投資全体の利回りを表しますが、理論的にはNPV=0となる割引率として定義されます。IRRとNPVのいずれについても、キャッシュフローの時間的価値の考え方が反映されており、基本的には同じ意味を示す結果を導くということや、それぞれの指標を投資判断で使う際に考慮すべきポイントなどを説明します。レバレッジ効果とは(1)レバレッジ効果の原理(内容)不動産投資では、なぜ全額を自己資金ではなく、借入金を取り入れる方が、リターンが大きくなる可能性があるかを、分かりやすい例を使って説明します。(2)借入金の考え方(内容)不動産投資において、投資総額に対する借入金の割合をどのように考えるべきかを説明します。収益還元法による不動産投資分析(1)代表的な不動産投資指標(内容)各種の不動産投資指標を収益性や安定性などで分類します。(2)不動産投資指標の活用例(内容)分かりやすい例を使い、税金を考慮する前の不動産投資指標の具体的な計算方法を説明します。(3)税金の影響を考慮した不動産投資分析例(内容)不動産投資では、税金は最大のコストとなり得るものです。ここでは、税金を考慮した場合の不動産投資指標の具体的な計算方法を説明します。比較(内容)運営時・売却時の課税所得に対する税金が不動産投資にどのような影響を与えるかを具体的に説明します。(5)減価償却費による節税効果(内容)実際にキャッシュが出ていくわけではないにも関わらず、経費(損金)として計上できる減価償却費は、不動産投資における節税の大きな武器です。ここでは、分かりやすい例を使って減価償却費による具体的な節税効果を説明します。(6)減価償却費の計算方法(内容)平成19年度の税制改正により減価償却制度が大きく変わりました。ここでは、平成19年4月1日以降に物件を取得した際の減価償却額の計算方法(定額法と定率法)を説明します。2つのローン返済方式について、元金・利息の支払額の計算方法を説明します。計算する方法を説明します。よる課税所得に対する所得税・住民税など)の計算方法を説明します。