一棟もののアパート経営は魅力が多く、いつかは実現したいですよね。一棟アパートとなると投資の額も大きいため、失敗がこわくて二の足を踏んでしまいがち。物件の選択さえ間違えなければ一棟アパートでもリスクを抑えた安定的な経営が可能です。一棟アパートで利益を出すためには、「中古アパート」を購入するのがもっとも手堅い方法。中古アパートとは下記のように定義できます。竣工から1年以上経っているアパート一世帯でもすでに入居しているアパート市場で売りに出されている物件の大部分は中古アパートです。投資用不動産の検索サイト『楽待』に登録されている東京都内の売りアパートのうち、新築の割合が16%、中古の割合が84%でした。築6年から築30年までに絞って、「掘り出しもの」を探すのが失敗しない中古アパートの探しかた!売りアパートで築5年以内の物件は、新築物件と条件的にはほとんど変わらず高価格。逆に築30年以上の築古アパートは、初心者が購入するには難易度が高すぎます。近所に新築が建ったら間違いなく負けるもちろん募集条件や大家さんの工夫でデメリットは解消できます。上記のメリットデメリットのとおりとは限りません。中古のアパート経営は収益性が高い!中古アパートを購入する1番のメリットは、なんと言っても低コストで購入して高利回りを得られることです。建築費も土地価格も高騰している現在、土地の仕入れ価格や上乗せされた業者の利益を考慮すると新築物件は収益性が低くなります。不動産業者が売主になるケースも多いため、価格交渉もしづらいのも欠点。その点で中古物件は、基本的に収益性や市場価格を考慮して価格が決まるのです。価格の決定には仲介する不動産業者も介入するため、比較的に「購入しやすい価格」が提示されます。余計なマージンがカットされた中古アパートこそ、儲かるアパート経営にもっとも近い物件なのです。中古アパートでさらに利益を出しやすいのが「オーナーチェンジ物件」です。楽にアパート経営のスタートを切ることが可能です。オーナーチェンジ物件とはすでに入居者のいるアパートを指しますが、「全室空室」「オーナーが代わると全室退去する社員寮」などはオーナーチェンジにあたりません。上記のような物件は少なく、売りに出されている中古アパートのほとんどがオーナーチェンジ物件と考えてよいでしょう。オーナーチェンジ物件のメリットデメリット中古アパートでオーナーチェンジなら利益が出やすいのに、なぜ今回2位でご紹介しているのか。メリットとデメリットを見比べると理由がわかります。都合の悪い事実を隠されがちオーナーチェンジ物件は、買ってすぐに収入を得られるのが最大のメリット。不動産業者と売り主が結託している悪質なケースもあります。売り物件である理由を知れば失敗しない!オーナーチェンジ物件では「満室とみせかけて売買契約後に入居者がごっそりと退去する」ケースがあります。「レントロール」という入居状況がわかる資料にも嘘が書いてあるケースもあり、油断できないのがオーナーチェンジ物件です。オーナーチェンジ物件を2位とした理由がおわかりいただけたでしょうか。オーナーチェンジ物件は、とにかく事前の物件調査と入居状況の裏付けをとるのが重要です。された資料をもとに現地を確認するという作業は絶対におこないましょう。修繕の履歴や管理の履歴なども、口頭ではなく書面の提出を忘れずに求めます。アパートが売りに出された理由を知るためです。仲介の担当者も売り主も、マイナスな事実を隠したがるもの。担当者らにヒアリングして売りに出された理由や内包されるリスクやデメリットが許容できる範囲なら、オーナーチェンジ物件の購入を決めてもよいでしょう。売主側の「高値で売りたいがための画策」には十分注意してください。安価で購入する方法に「競売物件」があるのをご存知でしょうか。競売物件とは、債務を返済できなくなった人の不動産が差し押さえられて売りに出された物件です。競売物件といえば反社会的勢力が絡む物件が多く、一般の人ではまともに購入できないイメージがありました。現在はそういった問題もほとんどなくなり、一般の人でも購入しやすくなっています。競売物件自体のリスクがなくなったわけではありません。競売物件はトラブル物件の代名詞でもあるのです。入札の間違いは絶対に取り消しできないそもそも競売物件は、破綻や訳アリで売りに出される物件。最初からトラブルを抱えた物件というのを忘れてはいけません。仲介業者などもいませんから、自分ですべての責任を負って臨むのが競売物件なのです。競売物件は現金購入が原則。ローンを使えないこともありませんが、物件の特性を考えると融資を引くのはむつかしいでしょう。いえ、現在の競売物件はインターネットでかんたんに検索できるようになりました。具体的な競売物件の探しかたをみてみましょう。サイト物件の選択:競売情報サイト「BIT」や裁判所の公示書で物件を選択する。物件の調査:BITや裁判所の閲覧室で物件の情報を確認しつつ、現地調査や法務局で権利関係を確認。入札:入札用紙に必要事項を記入して提出する。保証金の供託:最低売却価格の20%を保証金として供託する。落札:開札日に入札価格が開示され落札が決定。代金納付:振込または持参で残額を納付すれば所有権の移転が行われる。登記費用は購入者持ち。不動産の引き渡し:競売物件が賃貸中の場合、現賃借人に対しては6ヶ月以内の退去を求めることも可能。競売情報サイトBITでは物件情報だけでなく、入札や手続きについての詳細な流れを確認できます。競売物件を探すなら最初にみるべきサイトですので、一度ご覧になってみてはいかがでしょうか。近年はアパートの供給過多と言われているとおり、「新築アパート」を購入するにはかなりの目利きが必要です。新築アパートを手に入れるには3つの方法があります。所有している土地にアパートを建築する土地の購入後にアパートを建築する土地にアパートが建っているセットの物件を購入する今回は収益物件の選びかたというテーマですので、2と3を前提に解説します。築年数の経過による賃料の減額幅が大きい少ない自己資金でアパート経営をはじめたい人にとっては、新築物件のメリットは大きいでしょう。メリット以上にデメリットが大きく、一般的な新築物件は儲かりにくいのが現状です。新築物件は利回りの悪さがネック下図は投資用不動産の検索サイト『楽待』に登録されている、東京都内で売られている新築アパートを利回り別にしたグラフです。出典:楽待6%台の利回りが4割以上と最多であり、ついで5%、7%とつづきます。本当に6%以上の利回りが確保されるなら悪い物件ではありません。不動産ポータルサイトの利回りは「表面利回り」という諸経費やランニングコストを考慮していない利回りです。新築物件はまだ入居実績がありませんから、表示される利回りは想定でしかありません。恐ろしいことを言うと、新築物件の広告に表示された利回りはおおむね2~3年しか継続しないと考えましょう。表示されている利回りは、「新築プレミアム」という最初だけ特別に設定できる家賃をもとにした数字だからです。5年もすれば家賃は大幅にダウンします。新築物件ほど事前の収支シミュレーションが大事な物件はありません。女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の破綻事件を理由に、すっかりイメージダウンした「シェアハウス」。「テラスハウス」というドラマがヒットしたころは、リーズナブルな価格で仲間たちと都会のおしゃれな物件に住むという華やかなイメージがありました。アパート経営という点で考えると、シェアハウスは問題だらけです......。おしゃれなイメージを実現できるとは限らないシェアハウス自体にまったく需要がないわけではありません。テレビでみるようなおしゃれなイメージにするのはむつかしいでしょう。そもそも部屋が分かれているとはいっても、居住空間が同じですので入居者同士のトラブルにも配慮しなければいけません。タコ部屋」という悪いイメージが定着しています。自分の部屋は狭く、水回りは共同利用。こまかく仕切られただけの空間では、セキュリティ面で不安という理由で「住まい」として日本の文化に合っていないという意見もあります。上京してくる学生や海外からの留学生、ほかにも外国人労働者などをターゲットにすれば賃貸経営という点ではアリですね。民泊やコワーキングスペースのような洗練された空間に需要が集まっていることを考えると、戦略次第でシェアハウスも収益化は十分可能だと言えるでしょう。あぱたい王子シェアハウス物件はかなり下火のイメージ......。シェアハウスについてもっと詳しく知りたいかたはこちら>>空室対策にシェアハウスは有効【転用までの5ステップ】可能な物件ダメな物件の違いとは空室対策にシェアハウスは有効【転用までの5ステップ】可能な物件ダメな物件の違いとは賃貸住宅の空室対策に苦労している大家は、あなた以外にもたくさんいます。一般的なアパートを店舗やテナント、オフィスやシェアハウスなどに転用したいと望む大家もいます。なかには空室対策をがんばっているのに、新たにたくさんの賃貸住宅が建設され、そのあおりを受けて空室が増えている大家もいます。経営するアパートを選定する場合、実質利回りの確認は必須事項です。簡単でよいので月々かかるアパート経営のランニングコストやローン返済額をはじき出して、手残りから実質利回りを確認してみましょう。目安として簡易的に知りたいなら、表面利回りから70%ダウンした数字を実質利回りとする方法もあります。アパート経営にかかるランニングコストが賃料収入の20%銀行のローン返済額を賃料収入の50%と仮定すると合計70%が家賃収入から差し引かれる計算。表面利回り7%の物件なら実質利回りは2.1%と計算できるのです。実質利回りを知れば手元に残る本当の利益がわかりますので、長期的な計画が立てやすくなります。【ステップ2】物件の「築年数」は自分の投資スタンスで考える最初に解説した築年数ですが、「築〇年がよい」という正解はありません。自分の不動産投資のスタンスに合わせた選択が大事です。新築、中古、築古の物件でどんな特徴があるか整理してみましょう。新築:入居率も家賃も高く、収益性がよい。購入金額が高額ですぐに収益性は悪くなるため長期的な計画が必要。中古:築15年から20年程度の物件は利回りもほどほどで物件価格もリーズナブル。耐用年数が短いほど銀行の融資が引きづらい欠点もある。築古:実績がない限り銀行の融資はまずむつかしいでしょう。安く購入できる反面、立地や修繕費が収支に大きく影響します。土地値に限りなく近い物件を探すのが成功への近道です。【ステップ3】物件の「空室率」をインターネットで調べる!購入を検討する物件があるなら、そのエリアの空室率は必ず確認しましょう。アパート経営のシミュレーションをするうえでとても役に立ちます。空室率を調べられるツールはいくつかありますが、代表的なのは以下のサイトです。市区町村ごとの空室率を調べられます。同時にそのエリアで入居者が希望する間取りや家賃、部屋面積を調べられるため、購入物件の検討に役立ちます。JAPANサンプルの数が多くないためエリアによってはやや偏った情報もありますが、首都圏の賃貸需要が高いエリアの市場について詳細な資料をエクセルファイルでダウンロードできます。【ステップ4】自分が住みたいと思える「地域性」にある物件か賃貸需要を調べるなら、まず「自分自身が住んでもいいエリアか」を考えましょう。最低限確認したいのは下記項目です。騒音や喧噪のひどいエリアではないか周辺の夜道が暗くないか実際に自分が住むとなると、自然と審査の目も厳しくなります。買い物も通勤も毎日のことですから、部屋探しをする入居者の目線に立ってジャッジしましょう。購入するアパートを選択するときに必須の収支シミュレーション。少なくともローン返済期間分の収支シミュレーションくらいは最低限おこなって、物件のキャッシュフローを確認しておきましょう。家賃から引かれる経費が重要です。経費が家賃を圧迫しすぎるようなら、そのアパート経営は見送りましょう。終わると帳簿上の黒字が増えるため、所得税が急激に上がります。減価償却終了と同時に、キャッシュフローが悪化するのです。アパート経営の収支シミュレーションは、会社を興すときの事業計画と同じ。リスクを抑えた安定した経営の鍵は、収支シミュレーションにあるといっても過言ではありません。」そんなあなたに、儲かる一棟アパート物件の選びかたについて解説させていただきました。現在の時勢では新築よりは中古物件を購入することが安定した経営への近道。単なる中古アパート以外でも、選びかたに気をつければステキな物件に巡り合うことは可能です。どんなアパートを選ぶにしてもマイナス面はあります。重要なのは事前にリスクを把握して、収支シミュレーションで長期的なお金の流れを確認することです。都内の賃貸管理会社にて13年間勤務、アパートの新築や購入、客付け仲介、リノベーション、大規模リフォームまで幅広く携わる。管理を良くすることでアパート経営は良くなるというのが信条。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。