768万でシミュレーション50代といえば、責任のある仕事をバリバリとこなしている世代です。同時に、定年が現実味を帯びてくる年齢でもあります。老後の不安を解消すべく、あなたもアパート経営を考えていると思いますが「50代からはじめても間に合うのかな」と不安を拭い去れないというのが本音ですよね。今回「あぱたい」が、アパート経営のメリット・デメリットを明確にし、50代からのアパート経営と、30代からのアパート経営を比較しながらシミュレーションしました。老後に不安のある人は、ぜひ参考にしてくださいね。定年後の貴重な収入源になりうる「アパート経営」50代からスタートするなら知っておきたい。昔と違い、もう年金だけでは生活ができないという話をよく耳にします。いった現実のなかで、収入を得る方法として最初に思い浮かぶのが、アパート経営なのです。あぱたい王子だけど残念ながら、アパート経営は失敗するリスクもあるからねタシカニ50代になってからでもアパート経営をはじめたほうがいい理由を、まずはきちんと明確にするカニ老後の生活費はいくら必要なのか人生90年とすれば、50代はまだやっと人生の後半戦に突入したばかりです。普通の人はだいたい60歳前後で定年というのが一般的ですから、退職後の人生は約30年間つづきます。老後の生活は厳しくなると頭では理解していても、実際に必要な生活費をきちんと把握している人は案外少ないもの。ここで、今後生活していくのにいくら必要なのかを明確にしておきましょう。表1-1労働しているうちは安定した収入が見込めますから、約31.5万円の支出もあまり問題にならないでしょう。ポイントとなるのは、無職世帯の約24万円です。定年後の収入は、基本的に年金のみとなります。平均年金受給額の内訳は下記のとおり。年金収入の合計が20.1万円。対して支出は約24万円ですから、毎月4万円ほど生活費が足りない計算です。あぱたい王子これは持ち家が前提だから、賃貸ならもっと住居費は高くなるよタシカニ退職金の有無や貯金額によっても老後の生活は大きく違うカニ実質崩壊した年金制度2019年6月に金融庁は、長寿化が進み人生95年時代になれば、年金だけでは生活費が2,000万円不足するという発表をしました。「高齢社会における資産形成・管理」あまりに反響が大きく事実上の撤回となったこの報告書が、国民に大きな衝撃を与えたのも記憶に新しいところ。2019年8月に発表された公的年金制度の財政検証も驚くべき内容でした。経済成長率が0%のケースですが、2058年の所得代替率は、現在の61.7%から44.5%へ17.2%も減少する見込みです。所得代替率とは?年金受給開始時の金額が、現役世代の手取り収入と比較してどのくらいの割合なのかを示す数値。所得代替率が50%の場合、そのときの現役世代手取り額の50%が年金額という意味です。以前は60歳だった厚生年金の支給開始年齢も、現在では原則65歳からとなりました。将来的には70歳まで引きあげるという話もあり、年金だけで生活していくライフプランは成り立たないと考えておくべきでしょう。前述の金融審議会報告書にはこれからはこの2,000万円の不足を埋めるため、各自で年金以外の資産形成を検討するのが重要であると記されています。これからは、年金の不足分を自分で資産形成して補う必要があるということです。自分で事業をはじめるのも、ある意味投資といえるでしょう。そのなかでも「あぱたい」は、アパート経営(不動産投資)をオススメしています。あぱたい王子これからは自分で資産形成していかないとダメだよねタシカニアパート経営を選ぶべき理由、それをじっくりと説明するカニよ50代からスタートするなら知っておきたい。アパート経営のメリット・デメリット少ない自己資金で高額なアパートを購入できる非常に効率のいい投資法ですが、50代からのスタートでは、失敗した場合にリカバリーできる時間的余裕が足りません。あぱたい王子ここが30代からのスタートと大きく違うところだね※アパート経営はアパートローン融資を受けるのが一般的。アパート経営のメリット5つ1.低資金でスタートできる先ほどあげた株式投資や投資信託・開業など、満足のいく収入を得るためには、いずれも多額の出資が必要です。アパート経営も多額の資金が必要なのですが、アパートローンの上手な活用で初期投資を抑えられます。アパートローンのメリットを下記にまとめました。少ない自己資金でアパート経営ができる金利が比較的低い(2.5〜3.5%)レバレッジ効果がつかえる(頭金は通常10〜20%)自己資金を残してほかの用途に使用できるタシカニまた、積極的にオススメはしないけど、資金ゼロでも利用できる「オーバーローンとフルローン」もあるカニオーバーローンフルローンについての記事はこちら>>アパート経営でオーバーローンフルローンで不動産投資は危険?失敗しない3つのポイント!アパート経営でオーバーローンフルローンで不動産投資は危険?失敗しない3つのポイント!ネットでオーバーローンと検索してみると、「違法」というワードがひんぱんに出てくるため、利用をためらう大家さんも少なくないはず。オーバーローンのほかにもフルローンというのもあり、結局どのローンがよいのか迷ってしまいがちです。今日はいろいろな情報が交錯しているオーバーローンについて、「あぱたい」がしっかりと解説していきます!2.年金以外に毎月入る長期的な収入アパート経営で得られる収入はふたつあります。値あがりした物件と購入価格の差益を目的とした「キャピタルゲイン」アパートの家賃収入を狙う「インカムゲイン」あぱたい王子いろいろな考えかたがあるけど、50代が狙うべきなのは間違いなくインカムゲイン!!会社員のように自分が労働して収入を手にするスタイルは、年齢を重ねるほど厳しくなっていきます。その点、インカムゲインなら自分が積極的に動くことなく安定収入が可能。アパート経営には、空室増加や家賃下落などのリスクもあります。それよりもアパート経営の「不労所得」に近い労働形態は、高齢者にとって非常に恩恵が大きいのではないでしょうか。空き家率は10~30%。平成30年における賃貸住宅の空き家数は431万戸と総務省が公表しています。賃貸アパートの空室が埋まらない日々が何か月も続くことも。不動産経営では、空室期間が長ければ長いほど死活問題です。賃貸アパート経営やマンシ3.資産として家族に相続できる前述のとおり、アパートは不労所得の側面があり、アパートの部屋を貸し出す行為に対して家賃収入が発生します。極端な話、誰が大家でも関係ありません。大家として最低限覚えなくてはいけないこともあります。管理会社のサポートもありますし、それはおいおい勉強していけばいいことです。仮に自分に不幸があっても、家賃収入を生むアパートという財産を家族に残せるのは、非常に大きなメリットといえるでしょう。アパートの相続についての記事はこちら>>アパート経営の相続放棄と税対策の手続きまで!争続を避ける4つの行動アパート経営の相続放棄と税対策の手続きまで!争続を避ける4つの行動アパートを相続する機会は、おそらく一生に一度あるかどうかでしょう。相続の仕方や税金、今後の経営について、不安で一杯な気持ちはよくわかります。保証協会団信のご案内アパートローンの支払い義務を家族に負担させるようでは、かえってデメリットにもなりかねません。加入が解決してくれます。加入者であるあなたにもしものことがあっても、信用保証協会がローン残債を代わりに支払ってくれるのです。その結果家族には、家賃を生みだすアパートが負債ゼロで残せることに。いざというときの保証だけでなく、病気のときにも生命保険の役割を担ってくれます。アパート経営の強い味方だね5.節税効果が期待できるアパート経営にかかった費用を「必要経費」として、収入から差し引くことが可能。接待交際費また不動産所得は、赤字が出た場合に給与所得や事業所得など、ほかの黒字所得と相殺できます。これを「損益通算」といい、こちらも大きな節税につながります。必要経費と損益通算はアパート経営中の節税ですが、土地を相続してアパート経営をはじめる場合にも大きく節税が可能です。不動産を所有していれば、毎年必ず固定資産税が発生します。じつは相続した土地が更地だった場合、建物が建っている土地に比べて、固定資産税は6倍にはねあがります。アパート経営をはじめる前の大家さんは、税金に対して不安でいっぱい。今日は「あぱたい」が、アパート経営に必要な税金の基礎知識と意外と知られていない税金対策について、詳しく解説していきます。アパーアパート経営のデメリット4つ50代でアパート経営を考えている人にぜひとも知っておいて欲しいのが、デメリットです。継続的にアパート経営をつづけるためにも、どういったトラブルが発生する可能性があるのかをしっかりと理解しておきましょう。長期返済を前提とした経営モデルは、ときに大きなストレスをもたらします。健康を損ねてアパート経営をやめたい場合でも、簡単にはやめられない売却価格よりもローン残債のほうが多く多額の負債が残ってしまうために、売却したくてもできない事例は山ほどあります。基本的に空室さえ出なければ、家賃収入で返済はオッケーだけどねタシカニ長期間ローン返済がつづくということは、リスクとして頭に入れておくカニ2.アパート管理に手間とお金がかかるアパート経営には物件の管理が不可欠です。本来はアパートの大家さんに、その管理責任があります。実際は、管理会社に委託することがほとんどのはず。サラリーマン大家としても、また遠隔地に住んでいても、十分アパート経営は可能なのです。業務を委託すれば当然、委託料が発生します。共用部月1回:5,000〜10,000円(単身タイプ)また、アパートの健全経営のために、みずからアパートの清掃をする大家も少なくありません。結局、アパート経営には、少なくともお金か手間のどちらかがかかるものなのです。管理費や共益費、そして水道代や駐車場代など、全部込み込みで家賃を設定されているアパートを見かけることがあると思います。物件を探すユーザーにとってわかりやすくて親切に思えることでしょう。実は、少し気をつけないとユーザーにもアパートオーナーにも「損」をさせることになりかねません。そもそも管理費や共益費は、一体どのようにして決められているのでしょう3.空室増加などで経営が失敗する危険性アパート経営最大のリスクが「空室の増加」です。空室もなく家賃収入がフルに入ってくる状態であれば、基本的に失敗することはありません。年月が経過すれば、どうしても新しく周辺にできたアパートと競争になりがちです。できるだけ立地条件のよいアパートを選びましょう。入居者が満足して長期間退去しない、そんな魅力あるアパート経営を心がける必要があります。突発的な災害(火災・地震など)サブリーストラブル(保証額の変更など)あぱたい王子アパート経営には正直リスクもたくさんあるよタシカニでもきちんとした対策をとれば大丈夫カニリスクについての記事はこちら>>アパート経営【10大リスクと対策法】金融庁データや実在した賃貸経営の失敗事例から解説アパート経営【10大リスクと対策法】金融庁データや実在した賃貸経営の失敗事例から解説アパート経営はリスクがあるからやらないほうがいいなんて思っていませんか。たしかにアパート経営にはリスクもあります。いったリスクに対してきちんとした対策法があれば、やらない理由はありませんよね。今回は「あぱたい」が、アパート経営の10大リスクとその対策法について、詳しく解説していきます。国税庁により定められています。アパート経営に関しては、じつはこの法定耐用年数が非常に重要。いうのも、銀行が融資する際に、法定耐用年数をひとつの基準としているからです。34年つまり、築25年の木造アパートには、基本的に融資がおりないということです。自分が所有している限りは直接関係ないかもしれません。物件を永遠に稼働させるのは不可能ですから、いずれ売却するときがきます。その際に融資がとおらなければ、誰も購入してくれません。不動産投資セミナーに参加して知識はある程度持てたが、実際に投資物件の購入となると新築では投資資金が足りない。実際にシミュレーションしてみよう50代からのスタートで結局なにが不安かといえば、「50代からのスタートでも十分な収益をあげられるかどうか」が、判断できないことにつきます。投資のスタートは、早ければ早いほど有利です。50代からのスタートには厳しい面もあるでしょう。50代からの投資でも、遅すぎるということはありません。30代・50代それぞれのシミュレーションを検証してみましょう。あぱたい王子わからないから怖いんだよねタシカニ実際に30代からのスタートと比較してみるカニ30代からのアパート経営シミュレーション借入金額5,000万円・頭金は10%で500万円・借入期間30年・ボーナス返済なし・諸経費15%・金利変動2.475%・家賃8万円8戸・空室率10%で試算。収益シミュレーション30代からスタートできる最大のメリットは、もちろん「時間」です。50代と同じ条件でも返済期間を長期に設定できます。そのぶん毎月の返済額が減り、キャッシュフローが劇的によくなります。あぱたい王子やっぱりローンの返済期間を長期に設定できるのは大きいよね50代からのアパート経営シミュレーション今度は同じ条件で50代のシミュレーションをします。条件は同じですが、借入期間は年齢を考慮して20年で計算。借入金額5,000万円・頭金は10%で500万円・借入期間20年・ボーナス返済なし・諸経費15%・金利変動2.475%・家賃8万円8戸・空室率10%で試算。収益シミュレーション30代と50代の結果をまとめてみます。4.69%%年間手取り収入の差は、81万円。たしかにパフォーマンスは30代が有利ですが、50代にはこれまでの貯蓄があります。今回は同じ10%で試算しましたが、実際には頭金を20%(1,000万円)にすることも十分可能なはずです。いずれにしても、50代の手取り収入258万円から修繕費用の積立金(家賃の5%と想定)を差し引くと、219.6万円(月額約18万円)になります。50代からアパート経営をはじめるそもそもの理由は、生活費の赤字(4万円)補填でしたよね。生活費の不足を補う資産形成という意味では、50代からのスタートでも十分やる意味があるということなのです。あぱたい王子あくまでもラフな試算でしかないけど、これなら50代からでも十分に間に合うねタシカニ年金で足りない分をアパート経営で補うという目的を忘れないことカニまとめ50代からのアパート経営でもっとも大切なのが、やる目的を明確にすることです。アパート経営で億万長者になるのはさすがに無理がありますが、老後の生活費補填であれば十分に可能でしょう。今回、シミュレーションの結果で、50代からのスタートでも十分な収入になることがわかりましたよね。あとは実際に第一歩を踏み出すだけです。そのためにも、今回ご紹介したメリットとデメリットをしっかり把握することからはじめてみてはいかがでしょうか。カオル記事一覧わたしは自宅や会社を任意売却した経験があります。その時に痛感したのが、不動産取引には知っておかないと大きく損をしてしまう知識が、たくさんあるということでした。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。