空室が目立つようになり、空室対策のひとつとして民泊が注目されています。より、大家さんも管理会社も空室は悩みの種。有効な活用方法として取り上げられることが多くなったのです。語られることは「〇〇よりは有利」とか「〇〇よりはマシ」などと消極的な評価にとどまっています。観光業としての立場を主。シェアハウスは有効【転用までの5ステップ】可能な物件ダメな物件の違いとは空室対策にシェアハウスは有効【転用までの5ステップ】可能な物件ダメな物件の違いとは賃貸住宅の空室対策に苦労している大家は、あなた以外にもたくさんいます。一般的なアパートを店舗やテナント、オフィスやシェアハウスなどに転用したいと望む大家もいます。なかには空室対策をがんばっているのに、新たにたくさんの賃貸住宅が建設され、そのあおりを受けて空室が増えている大家もいます。流行があまりに早かったため、急ごしらえで制定されたとも言われる法律です。民泊登録される住宅の種類は「戸建住宅」と「共同住宅」に区分され、共同住宅はアパートの1室もあれば分譲マンションの1室もあります。アパート1棟を戦略的に民泊活用するという前提で考えると、アパート1棟を民泊登録するほうが有利。事業展開においてメリットが大きいのです。あぱたい王子アパートの1室や分譲マンションの1室とでどう違うか比較しながらみてみましょう。もとづく都道府県などへの届出が必要。それに対し、旅館やホテルは旅館業法第3条において都道府県の許可が必要とされています。民泊とホテルや旅館の違いは、許可が必要かどうかなのです。住宅宿泊事業法をヒモ解いていくと、届出が受理される「住宅」は以下の要件を満たす必要があります。〇の数だけみるとアパート1棟は何だか民泊事業で不利なように思えるけど......タシカニただ実際は逆カニアパート1棟と共同住宅の1室で民泊をおこなう際の違いをご覧ください。大家さんに「転貸許可」を得る必要。不特定の人が出入りする民泊を許可する大家さんは多くありません。管理規約で民泊禁止している管理組合が多い。民泊許可を得ることはむつかしいと言えます。誰の許可も必要ありません。住宅宿泊事業法で「入居者募集している家屋」と定められています。アパート1棟でも宿泊希望者を募集すると同時に賃借人も募集が必要。いえ自分の意思で民泊をはじめられる気軽さは、ほかの共同住宅との大きな違いです。いった届け出さえあれば民泊は誰でも可能ですが、実際は無届出の民泊がまだまだ多いのが現状。管理組合に無断で民泊事業をおこなっていたり、大家さんや管理会社に無断で民泊をおこなっていたりする賃貸マンションやアパートがあるのです。あぱたい王子これらはヤミ民泊と言われる違法な行為です。“事故”のあった部屋に宿泊することもあります。その場合、ホテルのフロントで『事故がありました』という事前説明はありませんよね。理由は、説明義務がないからです。民泊も同様に、賃貸借契約にもとづいて利用する施設ではありません。仮に「事故物件」だったとしても、問題なく通常料金で使用してもらえるのです。して重要事項説明にて明かさなければいけません。※ただし、特区民泊は賃貸借契約(定期借家契約)によりますので、告知義務が適用される可能性があるので注意が必要です。?賃貸借契約では契約前に、入居者に対して入居を決断するかしないかを判断する材料として、対象物件についての重要事項を説明することが義務づけされています。説明するのは宅地建物取引士ですが、大家さんにも実は説明しなければならないことがあります。大家さんが説明するのは、「過去に事件があった」とか「自殺した人がいた」などの、主に心理的な瑕疵についてです。【メリット3】とにかく民泊は収益率が高い住宅宿泊事業法の第2条3項では、民泊の年間営業日数が180日以内とされています。定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないものをいう。住宅宿泊事業法つまり年間の稼働率は50%を切るということ。」という疑問が浮かびますが、実は民泊の収益率は賃貸事業より高いとわかる資料があります。画像引用:全国民泊実態調査の結果について2018年※(民泊新法が成立する前年)の資料です。民泊新法制定前ですので、無許可物件が民泊に該当します。上図のとおり1泊の宿泊料金7,659円をもとに、民泊と賃貸との収益性を比較してみましょう。民泊は賃貸に比較し外部委託費が多くかかりますが、それでも収支差額は約90万円です。賃貸物件と比べて約30万円もの違いがあり、民泊は収益性の高さがうかがえます。それに対し普通の賃貸は満室想定カニ。空室率を考慮すると上表の60万円を下回る可能性が高くなるカニ民泊に課せられている180日という規制が、逆に空室リスクを軽減し賃貸よりも収益性が高まる効果をもたらしているのです。平成30年6月15日に施行され、平成31年6月14日時点で17,551件が登録されています。画像引用:住宅宿泊事業法の施行状況かなりのスピードで届け出件数が増加しています。すると民泊新法制定から1年が経過しこれから参入しようとする場合、先行グループとの競合が気になるところ。現状の宿泊実績を見てみましょう。観光庁が発表した「住宅宿泊事業の宿泊実績について」によると、平成30年12月~平成31年1月の2ヶ月間の、全国での宿泊日数の合計が222,374日、届出住宅あたりでは20.0日という結果が出ています。規制年間稼働率49%を超える好成績です。同資料では、海外から多く訪れる観光客が民泊を積極利用していることもみて取れます。:住宅宿泊事業法の施行状況データの期間は平成31年2月1日~平成31年3月31日です。2月5日は中国が春節でしたので中国のトップは当然ですが、米国や韓国はじめカナダやオーストラリアなどたくさんの外国人観光客が民泊を利用しています。競合が非常に多そうです。東京、大阪はもともと住宅の多いエリアであり、海外から訪れる外国人は観光客だけではありません。民泊事業の届け出件数が多くなってもなんら不思議ではないでしょう。それに対し、北海道と沖縄の民泊事業の届け出件数が多いのは明らかに観光需要によるもの。事実、北海道はニセコを中心にスキーリゾートなどの開発が活発であり、沖縄は旺盛な観光需要が不動産業界でも注目されています。どちらも公示地価の上昇率が高いことでも有名です。登録件数の少ない地域もあります。ほかにも「岐阜」や「三重」などの地域も有望株。して手遅れかと思える民泊参入も、地域によってはまだまだ参入のチャンスがあると言えるのです。民泊と言えば「Airbnb(通称:エアビー)」。Airbnbは全世界600万件以上の民泊をデータベース化し、宿泊先の検索から宿泊予約、そして予約料金の支払いがワンストップでできるプラットフォームです。民泊事業の根幹と言えるAirbnbですが、実際にアパート1棟を民泊として経営している事例をご紹介します。※料金などは2019年6月のデータにもとづくものです。築37年のアパートを「賃貸+民泊」として活用しています。普通の賃貸募集は1DK家賃4.1万円でおこなっているとのこと。場所柄もよく予約は2ヶ月先までほぼ埋まってます。4人1階店舗、2~3階がアパートとなっている築年数の古いレトロなアパート。家族で経営しており、リクエスト次第でゲストとホストの交流も可能。6人2階建てのアパートの1階を多人数に対応できるよう改築し、グループやファミリー利用にターゲットを絞っています。最寄り駅が京都駅から1駅というロケーションのよさも売り。民泊でも立地が大事な要素ということだねアパート経営の民泊で利益を出す4つのポイントアパートを民泊に活用した事例を紹介しましたが、空室が多くなったアパートならどこでもうまくいくものでもありません。民泊目的の新築アパートを建てる場合も同様です。確実に利益を生む民泊運営には、押さえておきたいポイントがあります。【ポイント1】民泊の競争率が高すぎないエリアではじめよう!競合の少ないエリアでおこなうのが鉄則。アパートが建つ地域にどのくらい民泊があるかを、Airbnbのサイトで検索してみましょう。下の図は千葉県浦安市付近で登録されている民泊を検索した結果の画面です。既存民泊の分布と料金や設備内容が確認できます。同一価格帯で競合しそうな物件を確認でき、新築での参入なら立地場所も検討できます。競合になりそうな物件ごとに「予約可能状況」を確認するのも、競争度合いを判断する材料です。予約がびっしり埋まっている物件が多いエリアは、需要に対して物件数が少ないあらわれ。そのようなエリアほど狙い目です。【ポイント2】観光地に近いアパート経営が民泊に向く!アパート経営で民泊を運営するなら大都市圏よりも観光地のほうが有利です。民泊はファミリータイプに人気があつまります。家族連れやグループ、カップルの観光客が宿泊するからです。1戸の住戸に複数の人が宿泊するほうが収益性は高くなるカニ料金(賃料)設定の違いを考えるとさらに理解が増すでしょう。民泊はホテル・旅館が比較対象。個性的な部屋なら独自に料金設定が可能また宿泊者の募集ツールAirbnbは観光客需要をメインにしたプラットフォーム。そもそも観光地に狙いを定めることが当然。あぱたい王子アパート経営における民泊事業の戦略が自ずと見えてくるね【ポイント3】民泊は周辺住民の理解を得る努力が必要!住宅宿泊事業法第10条では、周辺地域住民からの苦情等への対応を義務づけています。住宅宿泊事業者は、届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問合せについては、適切かつ迅速にこれに対応しなければならない。周辺住民からの苦情が大きくなり都道府県の管轄部署までその声が届くようになると、業務改善命令を受けます。改善しなければ「業務停止命令」や「住宅宿泊事業の廃止命令」を受けることにもなりかねません。周辺住民からの苦情の原因は、宿泊者のマナー違反。生活習慣や文化の違う外国人がほとんど。日本人なら当たり前なことが外国人にとっては、まったく理解のできないことってたくさんあります。Airbnbでは物件登録をして民泊事業を開始するときに、ハウスルールの設定をするフォームがあります。騒音の注意事項トイレの使いかたごみの分別あぱたい王子このようなことを宿泊されるかたに守ってもらい、周辺住民の理解を得ることが大切だね【ポイント4】民泊利用者に必要な設備で差別化を図ろう!競合相手の民泊にはない設備やアメニティで差別化を図ることで、収益性の高いアパート経営が可能になります。アパートには無くてもよいが民泊には絶対必要なもの、それがアメニティや設備です。Airbnbの民泊検索ではアメニティ・設備について条件設定をする、フィルター機能があります。画像引用:Airbnbあぱたい王子うえの画像にあるようにキッチンや暖房、エアコン、洗濯機、Wi-Fi、TV、バスルーム、煙感知器などの設備は民泊では必須アイテムですさらに次にあげる設備が設置されていると、より高い利用者ニーズをつかむことができます。室内で使用するWi-Fiはもちろん、外出するときに携帯する「ポケットWi-Fi」を用意しておくと、喜ぶカニ日本は海外と違い無料のWi-Fiスポットが非常に限定的。海外からの旅行者がもっともストレスに感じるのが、自由にインターネットにアクセスできないことだと言われています。アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説まとめ民泊新法の施行直後は約5千件だった登録民泊が、1年間で約1万7千件になりました。2018年のインバウンドは3,119万人2,000人と過去最高記録を更新し、2020年オリンピックイヤーでは4,000万人を見込んでいます。アパート経営におけるもうひとつのビジネスモデル。積極的に参入できる環境も整いつつあります。民泊は、賃貸業から観光業への転換。演出する施設に生まれ変わります。本記事で述べた「アパート経営の民泊で利益を出す4つのポイント」は、どれかが欠けてもビジネスとして成り立たない大事な要素です。30年以上になります。戸建やアパート建築の企画・設計・リフォームなどを経験し、現在は、中古住宅やアパートの媒介業務に従事してます。これまでに得た知見を基に、読んで分かりやすい記事を心がけています。保有資格は、宅地建物取引士/一級建築士です。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。