アパートローンの金利は、金融機関や投資案件によりまったく違うため相場らしい相場がありません。そのためここでは、おおまかなアパートローンの金利をご紹介します。変動金利のみ1.16~2.35%メガバンク系の金利は高めで、審査も厳しいと言われます。逆に地方銀行は金利が低めで審査も比較的にとおりやすいというのが一般的。昨今のアパートローン事情を考えると油断できません。金利が1%変わるだけで収支に大きく影響しますから、できるだけ低い金利の金融機関を開拓しましょう。金利だけでなく、アパートローンを借りる期間も収支に大きく影響します。以下の物件を例にしてシミュレーションしてみましょう。家賃:各戸6万円ローン借入額:フルローン金利:2.5%維持費:20%維持費というのは毎月かかるランニングコストを指し、一般的に言われる家賃収入の20%を目安にしています。上記の物件をアパートローンで購入したとして、借入期間でどう変わるかシミュレーションしたのが以下の票です。借入期間を半分にすると、たとえ満室経営だったとしても収支は赤字。総返済額は逆転し、借入期間が短いと1,000万円以上もの差が生まれます。ここがアパートローンの難しいところ。毎月の収支をよくしたければ長期のローンを選択する必要がありますが、長いローン返済に縛られるうえ、最終的に大きく損をします。逆にローンを早く完済させて損したくないなら借入期間を短くする必要がありますが、毎月持ち出しが出る可能背が高くなるのです。上記のような事態を防ぐには、アパート経営をはじめるまえに緻密な収支シミュレーションをするのが大事です。すれば、どのくらいの金利で借り入れ期間をどうすべきか自ずとみえてきます。身の丈にあったアパートローンの利用ができるよう、しっかり計算して検討しましょう。アパートローンに関して、融資に差が出るポイントをこちらの記事で説明しています。>>アパート経営ローン(融資)で差が出る活用法5つ!返済できない等を避ける3つの注意点アパート経営ローン(融資)で差が出る活用法5つ!返済できない等を避ける3つの注意点これからアパート経営をはじめようと考えているあなたは、アパートローンの利用を検討されていることでしょう。アパートローンの利用までにはさまざまな選択をしなければならず、用意しなければいけない書類も非常に多いです。今回はアパート経営のローンのサラリーマン大家さんデビュー!アパート経営で大事なふたつのコツさていよいよ、大家さんデビューしてからのイメージを具体的に考えてみましょう。サラリーマンのアパート経営でポイントになるのが「管理」と「節税」です。簡単にお伝えすると「管理は時間を確保するための作業」「節税は少しでも多く儲けるための作業」と考えるとわかりやすいでしょう。サブリース自主管理は自分でアパートを管理する方式です。アパート経営における業務は多岐に渡るため、忙しいサラリーマンに向いた方法ではありません。対する委託管理は家賃の5~8%ほどの手数料を必要としますが、ほとんどの業務を管理会社に任せられます。収支の状態さえ悪くなければ、管理会社に丸投げしてしまってもよいでしょう。サブリースは注意が必要です。サブリースとはアパートの土地や建物を丸ごと借り上げてもらうシステム。多くの場合「家賃保証」と謳ってすべての業務を一任でき、空室でも一定額の家賃収入が得られます。委託管理と比べて手数料などが高額になりがち。サブリース会社の都合で借り上げの解除や家賃の値下げなどを強行されてしまうケースがあとを絶ちません。そもそも家賃が保証できるのは、賃貸需要があるという見込みがあるからこそ。自主管理や委託管理で運営できるなら、わざわざサブリースを利用する必要がないのは覚えておきましょう。【2】サラリーマンのアパート経営は「節税」が大事!サラリーマンがアパート経営をおこなうなら税金についても考慮しなければいけません。過去に想定以上の納税額に苦しみ破綻に追い込まれたアパートオーナーも少なくないのです。税金についてどう対処すべきでしょうか。一般的には以下の節税方法が有効です。青色申告を選択すれば、課税対象となる所得額から65万円を控除できます。アパート経営が赤字なら翌年から3年間繰り越しでマイナス分を控除できますが、そもそもアパートを赤字にする節税策はご法度ですので基本は黒字を目指しましょう。して計上できる経費は非常に多くありますが、特に大きな節税効果を生むのが「減価償却費」です。建物の構造により減価償却できる期間は定められています。そのほかにも経費として認められる費用があれば、漏れなく計上しましょう。節税を可能にするテクニックは上記のほかにもあります。やりすぎは脱税行為でしかありませんので、税理士などに確認しながら正規の方法で税金を安くするよう心がけましょう。節税がアパート経営の利益を増やすか減らすかを決めると言っても過言ではありません。サラリーマンのアパート経営で注意すべき5つのリスク!そしてもうひとつ忘れてはならないのが「アパート経営におけるリスク」。ご紹介するのは、どれも軽視できるリスクではありません。この機会に「どのようなリスクがあるのか」だけでも把握しておくようにしましょう。知っておかないと大変なことになりますよ......【リスク1】収益の悪化アパート経営をはじめる理由が「儲けたい」というのはほとんどの人が同じでしょう。「無償でもいいから住まいを提供したい」なんて考える人はいません。アパート経営において収益をどこまで追求できるかは永遠の課題です。「家賃滞納」や「空室の増加」は何としても防がなければなりません。司法書士の太田垣章子さんは、自身が相談を受けた滞納者に関する案件について以下のような体験談を語っています。以前滞納を繰り返す賃借人に、督促に行っても会えず、仕方なくドアに「連絡ください」と手紙を挟んだ。その数日後、賃借人は電車に飛び込んだ。自分が何らかのきっかけを作ってしまったのかもと自分の行為を悔やんだ。今回のケースも強い督促ができず、会えなくてもドアに何も挟まずにいた。その結果、滞納額は300万円を超えてしまっていた。300万円を家主が全額負担!「審査」と「督促」、甘さのツケはデカかった。上記の記事では、賃借人が家賃督促をきっかけに自殺したのではないかという、家主の自責の念が語られています。結果、督促が出来なくなり2年間で300万円もの家賃が滞納されてしまったのです。賃借人による保証会社の手続きもされていなかったため、保証が受けられず最悪の自体になってしまいました。アパート経営は、空室対策や保証会社の利用でリスクが完全に排除されたとは言い切れません。常に収益の悪化というリスクは意識しておく必要があります。【リスク2】入居者トラブル賃貸住宅で生じやすい問題として入居者トラブルもあります。個人の大家が運営するブログなどを読んでいると、騒音トラブルやゴミ出しルールを守らないといった入居者トラブルが多いのは事実。事前対策として重要なのは、入居前の人柄や属性の審査です。入居後は管理会社としっかり連携して、トラブルが大きくなる前に迅速な対応を心がけたほうがよいでしょう。【リスク3】納税額のアップ家賃収入を得れば所得税もアップします。今まで不要だった固定資産税もかかりますから、十分意識する必要のあるリスクです。納税額がアップするリスクは、不動産投資の失敗談を掲載するブログ『僕と投資と樹海の日々』でも紹介されています。livedoorブログ『僕と投資と樹海の日々』ブログでは、保有資産や収入額によりアップする国民健康保険税などで苦しんだ経験が赤裸々に語られています。漫画形式の印象的なブログ。妻と子供の楽しそうな日常も描かれているリアルな体験談が、決して他人事ではない重要なリスクを思い知らされます。この納税額がアップするリスクがあるからこそ、前章でもお伝えした節税が大事なのです。税金は自己破産しても消えませんから、税額の把握と納税はしっかりおこないましょう。【リスク4】修繕・災害のリスクアパートは建物ですから、いずれ老朽化していきます。火災や事故、事件などで金銭的にも精神的にも大きな被害を受ける可能性があるのも忘れてはいけません。建物の老朽化にともなう資産価値の減少を抑えるためには「修繕」が重要。修繕は費用がかかります。毎月の収入から一定額を積み立てておく、節税などで少しでも利益を確保する努力が必要です。中古アパートを購入されるなら、事前に修繕履歴などを確認しておくと、予想外の修繕に慌てる必要が無くなります。昨今は地震や豪雨による災害も増え、火災保険はもちろん地震保険への需要が高まりました。アパート経営においても、必ず各種保険に加入したほうがよいでしょう。災害に関するリスクはこちらの記事でもくわしく書いてあります。合わせて読むと知識が深まります。>>アパート経営の災害リスク(地震・火事)に対処する特約6選と土地調査で使える無料ツール紹介アパート経営の災害リスク(地震・火事)に対処する特約6選と土地調査で使える無料ツール紹介アパートを所有しているオーナーならば災害へのリスク回避のために火災保険に加入していますよね。自然災害や人的災害がおこることでアパート経営が停止してしまうと、オーナーには大打撃。災害時には入居者に損害賠償をするような局面も想定されます。前述までのリスクを認識せず、また事前の対策をしなかった場合に最悪どうなるか。「破綻」という二文字が限りなく近づきます。明らかに収益性がよく、管理会社に任せっきりでも勝手に儲かるような物件なんてありません。世のアパート経営者のほとんどが、自分なりに努力して収入の確保を実現しています。アパート経営の最大のリスクとして、自分の生活すら破綻する可能性があるのは認識したほうがよいでしょう。アパートローンの残債が多ければ売るにも売れませんし、そもそも老朽化により買い手が現れるかも確実ではありません。サラリーマンがアパート経営するなら、何よりも確実性のある運営を目指すべきなのです。【チェックリスト】サラリーマンの自分はアパート経営に向いている?では最後にここまでをお読みいただいた結果として、あらためてご自身がアパート経営に向いているかどうかをチェックしてみましょう。緻密な事業計画が立てられるかどうかがアパート経営のわかれ道ですほかにもアパート経営で大事だとされるポイントは多くあります。上記はサラリーマンがアパート経営をはじめるうえで最低限必要な資質。チェックが入らないからといってあきらめる必要はありません。いざアパート経営をはじめたとき、努力と知識の習得で足りない部分を補えればよいのです。安易な儲け話や夢のような巧い話はありません。自分の知識とシミュレーション、リスクの認識が、アパート経営を成功に導くのです。まとめ今回はサラリーマンという目線でアパート経営についてみてきました。基本的にはサラリーマンであろうが個人事業主であろうが、はたまた法人であろうがアパート経営で大事になるポイントはほとんど同じ。アパート経営をはじめた人のライフスタイルにより「なにができて」「なにができないか」が違うだけなのです。常に「具体的にどうすべきか」を考え、リスクが高すぎると思うならアパート経営をはじめるべきではありません。逆にリスクを許容できる、もしくはリスクの事前対策が可能と思うなら儲かるアパート経営も可能になるでしょう。アパート経営に関する日々の勉強や成功者の言葉に耳をかたむける心構えは、成功への第一歩なのです。成功している大家さんの多くが設置している無料インターネットサービスも知っておきましょう。くわしくはこちらをクリック>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説いつの時代もアパートを経営する大家さんの最大の悩みは「空室をいかに解消するか」ですよね。思いつく方法はみんな多額のお金が必要なことばかり。業界で勤務した経験を活かし、これまで執筆した記事は1500記事。『書き捨てない!読み捨てられない!サスティナブルな高品質記事!』をコンセプトに不動産をわかりやすく解説します。最近は構成や校正がメイン。「読者のために!」を忘れず正しい情報をお届けします。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。