NEW蕨市のアパート経営に強いおすすめ会社10選!選びかたや蕨の特徴も学んで投資の失敗を防ごう2020.2.27アパート経営NEW大阪市のアパート経営に強いおすすめ会社10選!選びかたや大阪の特徴も学んで投資の失敗を防ごう2020.2.24アパート経営NEW福岡市のアパート経営に強いおすすめ会社10選!選びかた福岡市の特徴も学んで投資の失敗を防ごう2020.2.20アパート経営ホームアパート経営サラリーマンのアパート経営の始め方【5つのリスクと失敗例で学ぶ】節税と収支シミュレーション「アイネット」は空室対策や家賃の値上げに大人気!2019年8月8日サラリーマンのアパート経営の始め方【5つのリスクと失敗例で学ぶ】節税と収支シミュレーション日ごろから会社に行って仕事に勤しむサラリーマンも、最近では本業以外で収入を得ようとするかたが多くなりました。注目されているのがアパート経営をはじめとした不動産投資です。」など、気になる点は多いでしょう。今回は「あぱたい」が、サラリーマンが賃貸アパートを経営するうえで必要な情報をお届けします。あなたはアパート経営のオーナーに向いているのか、向いていないのか。サラリーマンがアパート経営をはじめるまでの費用や流れ、そしてどのような点に気をつけるべきかまですべて解説します。【チェックリスト】サラリーマンの自分はアパート経営に向いている?まとめアパート経営がサラリーマンに向く理由とふたつのメリット「サラリーマン大家」という言葉も、昨今では珍しくなくなりました。それだけサラリーマンでアパートオーナーを兼業する人が増えたという証拠。サラリーマン大家が増えた理由は、サラリーマンだからこそアパート経営に向くからです。サラリーマンがアパート経営をおこなうメリットは、大きくわけてふたつあります。【メリット1】アパート経営はリスク管理しやすい株やFXなどは毎日の動向をチェックしたり、専門知識を学んだりする必要があります。リターンとリスクの両方が大きいため、相当の知識と経験がなくては儲かりません。対するアパート経営は、比較的にリスク管理しやすいという特長があります。株や為替のような価格変動はありません。空室や入居者トラブルなど事前に予測できるリスクが多いため、限りなく低リスクにできるのがアパート経営なのです。【メリット2】安定収入のサラリーマンは融資を受けやすいサラリーマンのアパート経営は、融資を受けやすいのが最大のメリット。アパート経営は高額な費用がかかりますので、ローンを利用する必要があります。ローンの利用には審査が入りますが、サラリーマンは収入が安定しているため比較的に審査がとおりやすいです。」と思いませんか?実はアパート経営に向く人はある程度ポイントが決まっています。自分がアパート経営に向いているのか一度確かめてみましょう。【1】アパート経営で本業をおろそかにしない自信があるサラリーマンのアパート経営で非常に多いのが「すべて自分でやろうとして失敗する」というパターン。アパート経営をはじめれば、入居者の問い合わせや急な設備の故障などへの対応が必要。サラリーマンがそれらに迅速に対応するのは非現実的です。対応できなければ入居者が退去するという悪循環が生まれるでしょう。管理委託の費用を負担してでも、管理会社に一任する勇気がないとサラリーマン大家には向かない可能性があります。【2】アパートローンを組める属性であるそもそもローンを利用してアパート経営をはじめるなら、審査が承認される前提でなければいけません。カードローンの延滞履歴や自己破産の履歴が残っていたら、アパートローンどころか住宅ローンすら利用できないでしょう。勤続年数が浅かったり、健康状態に難があったりするのも審査を厳しくします。現金購入でないなら、アパートローンが利用できるかどうかはサラリーマン大家としてのひとつの資質と考えたほうがよいでしょう。【3】一定の自己資金を用意できる昨今のアパートローン事情は厳しくなっており、一定の自己資金が用意できなければローンは利用できないと考えたほうがよいでしょう。実績を積んだアパートオーナーなら別ですが、基本は「物件価格の2割」を用意できるかどうかが目安です。2割の自己資金を物件購入に充てる必要はありません。「私はこのくらいのお金を持っています」という銀行を安心させるためのエビデンスが必要なのです。どちらにせよ、入居募集や修繕などで一定以上の費用がかかります。自己資金をまったく用意できなければサラリーマン大家に向いていないと言っても過言ではありません。【4】目先の利益ではなく長期的な収入が目的であるアパート経営は物件を購入すれば自動的に儲かるシステムではありません。どんなに良質で利回りの高い物件を見つけても、物件購入の費用を回収するには何年もかかります。物件を売却したところで損失が発生する可能性すらあるのです。そのため目先の利益ばかり求める人は、アパート経営に向いているとは言えません。中長期的な計画を立てて、堅実かつ戦略的な経営を可能にする自信があればアパート経営で成功する可能性は高いと言えます。【5】リスク管理や回避に自信があるアパート経営に向いている人に共通するのは「将来のリスクや支出を把握している」という点。意外と種類が多くあります。リスクの把握や許容、そして事前対策を練られるかどうかもアパート経営で必要な資質です。」と思うなら、今度は「初期費用」について考えてみましょう。物件価格から諸費用まで全額を用意する必要はなく、アパートローンを利用すれば少ない自己資金でアパート経営をはじめられます。モデルケースをもとに「上記の費用がどういった内訳になるか」「自己資金としてどのくらいの金額を用意すべきか」をみてみましょう。新築のアパート経営をはじめるなら、まずは土地を購入しなければいけません。新築でアパート経営をはじめる際の主な費用内訳です。それぞれの費用は何かとむつかしい決まりで計算されますので、続いて詳しく解説します。タシカニアパート経営の初期費用は多いカニ......1.土地購入費モデルケースである埼玉県さいたま市の駅から20分という場所をランダムにピックアップしたところ、公示地価で平米単価「23.2万円」でした。この土地の価格は以下の式で計算できます。約3,062万円アパートローンの利用を前提として「物件価格の2割」を用意するなら、土地購入で用意すべきお金は「約612万円」です。続いて土地購入時の仲介手数料ですが、むつかしくありません。消費税(8%)」と計算しますので、「約105万円」です。3.建築費用アパートの建築費用も建築会社によりピンキリですが、一般的には坪単価50~80万円が相場です。土地に建てられる建物の面積は、一定のルールがあります。容積率:土地面積に対して建築可能な延べ床面積の割合モデルケースの土地を調べたところ「建ぺい率60%」「容積率200%」でした。80坪(234m2)」のアパート建築が可能と計算できます。坪単価50万円で80坪のアパートを建てると「80坪×50万円=4,000万円」。ここでもアパートローンの利用を前提として、自己資金2割を用意するなら「800万円」が必要です。4.登記費用(土地・建物)登記費用は「登録免許税」と「司法書士費用」のふたつを合わせた合計額で考えなければいけません。わかれて税率も異なります。0.4%さらに土地と建物の価格は固定資産税評価額をもとに計算されます。ここで解説するとややこしくなりますので、今回のケースでは土地の登記費用は「約46万円」、建物の登記費用は「16万円」と考えましょう。※土地、建物ともに7割の評価額にて算出しています。司法書士に依頼すると司法書士報酬もかかりますが、ここではいったん「6万円」と仮定します。土地や建物を取得した際に支払う税金です。あるおかげで今回のモデルケースで不動産取得税は発生しません。不動産を所有している場合に課せられる税金。毎年課税され、不動産の資産価値により税額が変わります。ここでは、軽減税率などを加味しつつ仮に「45万円」としておきましょう。意識している人は多くありませんが、アパートを担保にするために抵当権の設定登記が必要です。費用は「アパートローン借入額×0.4%」で誰でも同じ。司法書士に依頼する費用額は変わります。司法書士費用は5,000万円までの債権額で3~4万円としているケースが多いです。「4万円」の合計「27万円」とします。8.アパートローンの手数料アパートローンを利用するのに事務手数料や保証料などが必要です。金融機関により数万円ですむケースや10万円を優に超えるケースもあり、金利に上乗せタイプか一括払いのタイプかでもわかれます。解説をわかりやすくするため、ここでは仮に事務手数料などだけで「10万円」とします。9.火災保険料アパートローンを利用する際に加入を求められるケースがほとんど。万一の際に資産を守りますので、火災保険への加入は絶対と考えましょう。火災保険料自体の金額は保険会社やオプションなどによっても異なりますが、ここではおおよそ10年間で「40万円」とします。上記までの内訳は、最初のモデルケースの土地で約3,000万円、建物で約4,000万円の新築アパートを建築すると仮定した場合の費用です。すべて合計した「約1,700万円」が、自己資金として用意しなければいけない費用と考えましょう。ほかにも水道やガスなどの引き込みであったり、入居募集時の広告料であったりとこまかな費用があります。すべてを挙げればキリがありません。どこまで費用を削減できるかが、新築のアパート経営を成功させるひとつのカギとなります。中古アパートは土地込みの価格ですので前述までの内訳とは異なりますが、それぞれの計算方法はほぼ同じです。よってここではわかりやすく解説するため、物件価格5,000万円の中古アパート(固定資産税評価額も同じとする)を購入したと想定して、費用内訳と具体的な額を一覧でご紹介します。新築アパートより300万円ほど安い1,400万円程度になりましたが、不動産取得税の軽減措置が受けられないのが新築との大きな違いです。上記はあくまで、前述の新築アパートの価格と大きく変わらない物件をモデルケースにした試算です。あとは物件探しでどれだけ安くて質のよい中古アパートを見つけられるかが、中古アパートにおける成功へのカギとなります。サラリーマンでもできる!アパート経営をはじめるまでの流れここまでの内容をご覧になって自分でもはじめられそうと思われたら、次のステップに進みましょう。アパート経営をはじめるまでの流れは5つに大別できます。それぞれのポイントのみ簡潔に解説しますので、大まかな手順とローンの利用方法をこの機会に確認してみてください。前章のサラリーマンがアパート経営をはじめるのに用意すべき費用にて述べたように、初期費用がいくらになるか把握しましょう。自己資金ゼロでもアパートローンを利用できるケースもあります。返済額が大きくなるため、基本はある程度の自己資金を用意するのがベストです。余裕を持ったアパート経営ができるかどうかで融資額や自己資金の割合を決めるとよいでしょう。【2】物件探し資金計画が立てられたら次は物件探しです。インターネットなども利用し、土地や物件の情報を収集しましょう。物件を探すだけでなく実際に現地へ足を運び、土地や建物の状況、周辺環境などチェックするのを忘れてはいけません。中古アパートの場合は、どの程度の修繕が必要になるかなどに注意を払ってください。【3】収支シミュレーション候補物件が見つかったら、今度は資金計画と照らし合わせてあらためて収支シミュレーションをおこなってください。大事なのは収入に対して「どんな費用が」「どのくらいかかり」「何年後にアパートローンがどうなってるか」という長期的な目線でのシミュレーション。長期的な事業収支を一覧にすれば、将来トラブルが生じたときに軌道修正しやすくなります。エクセルを使ったシミュレーションの方法など、こちらの記事も参考にしてください。くわしくはこちらをクリック>>アパート経営シミュレーション!無料エクセルソフト5選を宅建有資格者が厳選アパート経営シミュレーション!無料エクセルソフト5選を宅建有資格者が厳選アパート経営において支出シミュレーションは必須ですよね。賃料や管理費、修繕費に固定資産税や所得税などなど......。あなたは、項目が多すぎてどうやってシミュレーションをしたらいいかわからないと悩んでいますよね。シミュレーションできるアパート経営用のソフトを探してみたけど、種類が多くてどれがいいのかわからないとかもしれませんね。契約やローン審査の承認などを経て物件購入に至ります。手続きは何かと用意すべき書類が多いため、不動産会社や銀行から用意するように言われた書類はメモして忘れないようにしましょう。ひとつの書類がないだけで契約が数日、数週間と遅れる可能性もあります。購入後はなによりも速やかに管理方法を決めましょう。資産計画の段階から検討しておいたほうがスムーズです。管理方法は主に「自分で管理するか」「管理会社に委託するか」の2択ですが、日々忙しくしているサラリーマンなら委託管理が望ましいです。意外と簡単だね......サラリーマンの理想的な「アパートローン」の利用方法ここまで当然のように「アパートローンの利用」について述べていますが、アパートローンの利用には検討すべきポイントがあります。アパートローンは年収の約10倍の金額まで借入可能というのが一般的。サラリーマンは審査もとおりやすいと言われています。審査にとおりやすいからといって借入額を増やせば、当然ながら返済が苦しくなるでしょう。