「アパート経営はリスクが高い」そう思って二の足を踏む人は多いですね。アパート経営で想定されるリスクはいろいろ。実はそのほとんどについて有効な対策があります。今回は「あぱたい」が、アパート経営で起こる8つの問題を取り上げそれぞれの対処法について詳しくご紹介します。想定されるリスクにはできるだけ早めの対処を。アパート経営を考えている人には必読です。トラブル事例と解決のヒント契約違反そのほかのトラブル入居者トラブルは早めの対応と繰り返しの注意がカギ!まとめアパート経営でよくある8つの問題をランキングで紹介アパート経営で成功するには、問題を解決するための対策をできるだけ先回りしておこなう必要があります。多少の費用を惜しんで後手にまわるのは失敗のもと。アパート経営でよく起こる問題点をランキング形式でご紹介します。1:空室問題アパート経営でもっとも重要な問題といえば「空室問題」。あるオーナーは、「不動産会社から電話があると退室連絡かと思ってびくびくする」といいます。それほど空室問題というのはアパート経営にとって影響が大きいのです。空室になれば当然その部屋の家賃が入らなくなります。次の入居者が決まればいいのですが、そうでなければ収入は減ったまま。対策の鍵は「退室を出さないように先手を打つ」。今住んでいる入居者の満足度を上げることが大切。共用部分が汚れていないか、雑草や伸び放題の植木がないかチェックしましょう。アパートの空室に設備投資をする際は、入居している部屋にも適用できないかどうか検討してみましょう。無料Wi-Fiインターネットの導入は既存の部屋にも適用できます。無料Wi-Fiインターネットについてはこちらの記事でも詳しく解説しています>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説いつの時代もアパートを経営する大家さんの最大の悩みは「空室をいかに解消するか」ですよね。思いつく方法はみんな多額のお金が必要なことばかり。全国賃貸住宅新聞が毎タシカニ無料Wi-Fiは有効な空室対策カニ!2:地震や火災などの災害問題アパート経営において大きな問題となるのが地震や火災などの災害。自然災害がおこってアパート経営が停止してしまうとローンの返済が滞ってしまいます。災害時には入居者に損害賠償をする必要があることも。どんな災害が起こりやすいかはアパートのある地域によって異なります。対策方法は火災保険の加入をおすすめします。地震や火災などの自然災害だけでなく盗難や毀損といった人的災害についても補償してくれる火災保険。「必ず補償される災害」と「補償をつけるかどうか選べる災害」にわかれています。どんな災害が起こるかを予測して必要な保険を選択しましょう。アパートの火災保険についてはこちらの記事でも詳しく解説。>>アパート経営で加入したい保険6選!知らないと損する補償内容や保険料を解説アパート経営で加入したい保険6選!知らないと損する補償内容や保険料を解説アパート経営をおこなう際にはさまざまなリスクが存在します。火災や建物の老朽化が原因で起きる事故、地震や津波などの自然災害による建物の崩壊。アパートオーナーや入居者が注意を払っていたとしても、自然災害に対応することはとてもむずかしいです。今までの20年間で適切なメンテナンスがされていれば問題はそれほど大きくありません。20年間ほぼなにもしていないという建物も少なくないのです。アパートの大規模修繕でもっとも重要なのは水の侵入を防ぐこと。屋根や外壁など一見問題がないようにみえても、雨どいがつまって壊れてしまっていたり、サイディングのつなぎ目がひび割れていたりとこまかい箇所から大きな損害につながります。大規模修繕のもうひとつの悩みは、ちょうど建物の減価償却が終わり税金が高くなる時期に重なることです。対策は、もちろん新築時から想定して費用を貯めておくことですが、とりあえず手持ちの資金がなくとも水の侵入を防ぐ工事だけは先にやっておくといいでしょう。場合によっては新たにローンを組む必要があります。空室になったらその都度室内の設備をチェックしましょう。洗面台やキッチンなど水漏れのしやすい箇所や給湯器、エアコンといった生活に必要な設備を、しっかりと動作確認して適切なメンテナンスすれば、工事費用は最小限に抑えられます。修繕計画について、こちらの記事で詳しく読むことができます。>>アパート経営では修繕積立金が肝!老朽化に伴う修繕計画と費用の作り方アパート経営では修繕積立金が肝!老朽化に伴う修繕計画と費用の作り方アパートの経営を行っていく上で、出費として多くを占める修繕費用。税金や火災保険などの出費もありますが、意外に修繕費用には多額の出費をしなければならないときがあります。アパートの経営計画の中で、大規模修繕をすると組み込んでいたとしても、時には予期せぬ破損や災害などが起こり得ます。そのため、修繕計画を事前にしっかりと立てておくこと、どのくらいの費4:立地の問題アパート経営は立地が大事といわれます。立地について不勉強のまま不便な場所にアパートを建ててしまい、築年数が経ってからそのことに気づいたというケースがあります。アパート経営中に周辺環境が変わって、アパートの需要が下がってしまうケースも。対策方法アパートの立地は交通の便や買い物の便、周辺環境や道路状況などさまざまな要素が絡み合っています。土地勘がない場所だと判断するのはむずかしいので、周辺のアパートの運営状況や周辺の不動産業者の意見を参考にしましょう。現時点だけでなく将来的に発展する地域かどうかの見極めも大切です。アパートの立地問題の対策についてはこちらの記事も参考になります。アパート経営での苦労や課題解決には、実例とともにポイントを理解することがとても有効です。空室管理の面か税金の面か、物件の選択自体のことなのか...経営者が日頃直面している課題は多岐にわたります。現在は低金利が続いているのであまり問題になりませんが、今後金利が上昇してくると顕在化してくるのが初期費用・ローン金利問題です。ローン金利問題の対策方法は、こまめな情報収集が鍵となります。当初から自己資金を用意して低い金利のローンを組めることが一番ですが、なかなかそうもいきません。アパート経営がスタートしている場合は、ローンの借り換えも視野に入れて金融機関のアパートローン情報を積極的に収集しましょう。現在借りている銀行とのコミュニケーションも忘れずに。ついてこちらの記事で詳しく解説。ついて詳しく解説!アパート経営の資金はいくら必要?【一都三県シミュレーション】購入するには頭金3割がベター?マイホームでも投資用不動産でも、最初に悩むのが「用意すべき資金」。数千万円するのが当たり前の不動産を購入する機会は、人生でそう何度もありません。どのくらいの資金が必要かなんて、理解していないのは当然です。いざ欲しい物件をみつけたときのため、用意すべき資金の目安は知っておきたいところ。“建物の構造”6:サブリース問題サブリースとは不動産会社がアパートを一括借り上げすること。オーナーにとっては煩わしさがないなどのメリットもありますが、その反面デメリットも少なくありません。多いのがアパートの築年数が経ってからサブリース賃料が大幅に減額されるトラブル。減額を拒んだら契約解除されたという事例もあります。サブリースは経営状況がオーナーにみえづらいため、気づいたときには打つ手がないようなケースも多いです。対策方法サブリースはメリットもありますがデメリットも大きいもの。契約時にしっかり契約内容を確認しましょう。サブリースをしているからといって安心するのではなく、オーナーとしてアパートの空室率や賃料、周辺の環境についてよく知っておくことです。サブリース問題についてはこちらでも詳しく解説しています。手間のかかるアパート経営を一切任せられるのがサブリースビジネスです。はじめ、サブリースビジネスの仕組みはオーナーにとって有利なことばかりのように思われますが、そこには落とし穴が...。解釈が難しいサブリース契約の裏まで理解することが成功への秘訣です。「どうして家賃保証が危険と言われるのか」、その理由とトラブル回避術を、「あぱ貸7:騒音問題あまり話題にはならないのですが、実はアパート経営の住民同士で一番むずかしいのが騒音問題です。騒音と認識できるものであればいいのですが、日常の音がトラブルになると解決は非常に困難になります。最悪の場合、クレームをつけた側とつけられた側が両方とも退去してしまうことも。鉄筋コンクリート造に比べると、木造や軽量鉄骨造のアパートは騒音問題が起きやすいもの。クレームになりやすいケースを把握して、問題点の改善をしましょう。防音効果のある建材を利用するなど、もともとの遮音性を高める工夫も効果的です。8:入居者トラブル8つめはアパートの入居者にまつわるトラブルです。いろいろな人が共同で生活をするのがアパート。そこではトラブルが起きます。なかには予測のつかないようなことも。大家として対策方法はあるのでしょうか。次の項でトラブルのケースごとの対策をみていきましょう。こんなにある!入居者トラブルの事例!問題解決のヒントは?アパート経営をしている以上、入居者のトラブルやクレームは避けられません。大家が直接苦情を受けるケースもあれば、入居者同士のトラブルも。最初はささいなできごとでも、場合によってはアパート経営を揺るがす大きな問題に発展してしまうことだってあります。アパート経営の収入に直結するため深刻な問題です。滞納への対処は最初が肝心。1か月分なら支払えても、2か月分、3か月分となると支払えなくなる人がほとんどだから。数日遅れる、うっかり振込を忘れた、という初期の段階でしっかりと滞納は許可しないことを伝えましょう。家賃滞納は時間が経てばたつほど解決がむずかしいよ!入居者同士のトラブル事例と解決のヒント入居者からのクレームは実はアパート経営の大切なヒント。入居者から大家にクレームがきてはじめてアパートの問題点を把握することがあります。これらのクレームを軽く扱っていると、退室が増えたり空室期間が長引いたりすることも。最悪の場合、近隣とのもめごとになったり事件まで発展するようなケースもあります。問題が小さいうちの早めの対処が大切です。撤去期限を設け、それまでに撤去されなければ処分をするとの通知をする自力救済禁止の原則により実際に処分はできないため、根気よく交渉をする自力救済禁止の原則とは?アパート経営において入居者の契約違反があったとしても、それを賃貸人が自ら実力を行使して解決することは禁止されています。これに違反した場合には賃借人から逆に損害賠償請求を受ける場合があります。賃借人の所有物を無断で処分すると、器物損壊罪として刑事罰に処せられることも。騒音や臭気の問題につながる解決へのヒント賃貸借契約書を参照し、契約違反を確認します。賃借人に対して契約違反である旨を通知して改善を促します。改善されないようであれば、契約解除の申し入れを。用途違反であっても、大家が許可できるような場合もあります。居住用の部屋を個人事業の事務所として使用する。ほかの住民の迷惑にならないような場合は、事務所契約に契約変更して入居を継続してもよいでしょう。そのほかのトラブルそのほかにも多いトラブルは下記のようなもの。退去に関連したトラブル(原状回復や残置物など)隣人同士のいやがらせ外国人や高齢者のトラブルは時勢から増加傾向にあります。いずれにせよ問題が小さいうちにすぐ対応すること。入居者トラブルは早めの対応と繰り返しの注意がカギ!入居者のトラブルはおこるもの。解決するためには早めの対処がなにより有効です。管理会社が入っていれば、管理会社に任せるのが一番でしょう。自主管理の場合は、できるだけ誠意をもって早めの対処を心がけましょう。家賃滞納は入居者に支払い能力がない場合もあるので、猶予を与えたり分割払いにするなど柔軟な対応も必要です。その一方で明らかな契約違反の場合は、早急にやめるよう働きかけたうえ、改善されなければすぐに専門家に相談しましょう。法的手段が必要になる場合も。トラブルの多い入居者でも大家側から賃貸借契約を解除するのは困難です。できるだけこじらせないよう、大家と入居者双方にとって最善の方法を探っていきましょう。あぱたい王子アパートのオーナーになったら法律的なことを相談できる先も必要だよまとめアパート経営時に起こるさまざまな問題とその解決法についてご紹介しました。アパート経営で起こる問題は、事前にリスク回避できるものも多くあります。問題が発覚したときはできる限り早めに手を打つことが、円満なアパート経営のコツといえるでしょう。都内の賃貸管理会社にて13年間勤務、アパートの新築や購入、客付け仲介、リノベーション、大規模リフォームまで幅広く携わる。管理を良くすることでアパート経営は良くなるというのが信条。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。