いうか、入居中の3室、危険なのでは...。川越駅近の立地も台無しではありませんか。手入れしていればまだまだ満室でしばらく経営できそうな物件だったのに、リフォームの資金繰りが上手くいかなかったのでしょうか。ここまで傷んでいると壊して建て替えたほうが良さそうな感じでした。売地としては高すぎる売価でしたし、非常にもったいない物件でした。激安なら買いますと不動産屋さんに言い残しましたが、その後連絡はありませんでした。あたりを中心に見ていきました。そのあたりで積算評価が7~8割くらいでるところ、津田沼市の物件と船橋市の物件を現地まで見に行きました。どちらもファミリー向けアパートで築年は古くてもよく手入れされた落ち着いた雰囲気のアパートでした。津田沼市の物件は2DKの4世帯、利回りも13%で土地の評価額も高く、売値の8割ほどでした。この物件に買い付けを入れましたが売り手の仲介不動産会社の担当者となかなか連絡が取れず、2週間ほど待っていましたが、結局売主さんが売却をやめてしまい残念でしたが断念。次に船橋市の物件、こちらも3世帯のファミリータイプのアパートで周辺は落ち着いたご夫婦が多く暮らす住宅街。1世帯はメゾネットタイプで長く住まれています。このアパートも利回り12%超で土地評価額が売値の7割ほど。お値段もお手頃な2000万円以下でした。2棟目アパート探しの間たくさんの物件資料を見ましたが、利回りがよくても土地の評価額が出ない物件が多く、両方クリアしてさらに駅から近いか、駅から遠い場合は駐車スペースがあるところとなるとかなり絞られました。この船橋市の物件に買い付けを入れることにし、一週間後、売主さんよりOKの連絡をいただきました。この時担当してくれた不動産会社の若い営業さんが私のような属性低い顧客にも、利回り・積算評価の両方をクリアする物件を何件も探して来てくれて、とてもありがたかったです。このあたりの対応は担当の営業さんでかなり違いました。最終的に仲介業者さんのご尽力もあって、千葉県船橋市の物件で成約。Comments1棟目のアパートは順調に満室経営でき、仕事の合間に時々管理会社に連絡を取る程度ですんでいます。区分マンションに比べてアパートの収益率が素敵なので、次も八王子市の物件と同じような規模で探しました。2棟目のアパートは以下のようなことを重視して探しました。空室が出にくい立地であること積算評価が出ること融資を受けて買う以上、これは必要絶対条件です。1棟目アパート購入時もそうでしたが、物件の担保力が弱い場合、購入時に自己資金を多めに入れなくてはなりません。2000万円の物件で土地の積算評価が600万円くらいでさらに建物の評価額が低い場合は購入時に自己資金を1000万円程入れなくてはならなくなります。できるだけ自己資金は使いたくないのでなるべく積算評価の高い物件をひたすら探しました。利回りは12%以上あることどんなに積算評価が出ても利回りが悪ければ収益がでませんし、キャッシュフローが少なければ次の投資へとつながらないので最低でも12%以上のところを探しました。本音を言えば12%でも少ないのですが、2000万円前後の物件はかなり足が早く、なかなか私のような末端の投資家まで情報が回ってきません。良い物件を見つけて問い合わせをすると、業者さんが買い付けをいれていたり、すでに現金で購入が決まっていたりなかなか買い付けを入れるまでにいたりませんでした。賃貸需要は当面は底堅いです。日本の人口の3割が1都3県に集中していることと、都内に通勤する人の数を考えると、この範囲にある物件の需要はそう簡単には落ちません。地方の物件の利回りは魅力的ですが、なかなか現地まで見にいくということができない上に、まだ遠隔で賃貸管理をするのが心配だったのでエリアは身近なところに絞りました。私としてはなるべく空室のリスクを避けたいことと、何かあっても現地に確認に行きやすいことを考えて1都3県と決めました。ベテラン大家ともなれば遠隔操作でリフォームも賃貸付も問題なくできそうですが、いまは遠方の不動産業者や管理会社との付き合いもないので土地勘のある地域の方が購入も管理もしやすいです。神奈川方面の物件も見たのですが、神奈川県は埼玉や千葉に比べて物件が少し割高で、利回りが低くなってしまうので、探しているうちにだんだん神奈川の物件は除外していくようになりました。国道16号線の内側にあること先ほども書きましたが1都3県に人口が集中しているので賃貸需要が安定しています。地価の下落が少ないので数年後に売却することになった場合にも売りやすくなります。国道16号線の内側の物件だと、融資も受けやすく、売却もしやすくなります。都内への通勤が可能だと言えるのも16号線以内までになります。16号線を超えたエリアから通勤されている方もいますが、たいていはマイホームを購入した方々です。都内に通勤する層で賃貸住宅を探すのならやはり16号線の内側がほとんどです。空室が出にくい物件であること1棟目が学生の需要がある物件だったので、3〜4月の出入りが激しい時期が重ならないように2棟目は学生需要の物件は避けました。大人需要でさがすことにしましたが、ワンルーム単身世帯の部屋だとリフォームが簡単なことと収益性がいいということで、できれば1棟で6〜8室のワンルームで探しました。この5つの条件でひたすらネット検索です。2000万円前後の物件は「健美家」で見つけることが多かったです。他には問い合わせた不動産屋さんからの紹介もありました。期待していなかったのですが、不動産屋さんからの紹介に意外にいい物件があったりします。いう巡り合わせは運もありますが、なるべくいろんな不動産屋さんとお付き合いをしておくことも大事だなと思いました。不動産会社によって得意な物件やエリアが違うので自分の投資方針に近い不動産業者さんとお付き合いしていくといいかなと思います。末端の投資家ですが、情報の質とスピードが重要だと改めて感じました。物件情報だけでなく変化していく融資のことも、うまく情報を拾っていけるかどうかが重要ですね。購入した1棟目のアパートは東京都八王子市のワンルーム8世帯の物件です。築古アパートですが外壁を塗り替えたり手入れをされた物件でしばらくこのままいけそうです。13%売主さんに交渉してなんとか2000万円に値下げしてもらうことができました。購入時点で8室中7室賃貸中で、リフォームが必要なのは空室になっている1部屋だけ。アパート初心者にも取り組みやすい物件です。リフォームといっても、壁紙とエアコンを新しく替えることとドアの壊れた部分の修理くらいですみました。脱サラ・脱OLするまでは管理がラクな物件を選ぶ私の場合、平日の仕事と家事があることを考えるとあまり手間のかかる物件の管理はできません。空室が多い物件だと入居者募集のために購入後も手間とお金がかかってきます。立地が良くて安い物件を探していましたが、そういう物件の中には空室が半分以上あるところがかなりの割合でありました。いう中には空室期間が長くてかなり室内が痛んでしまった物件もあり、立地がいいだけにとてももったいなかったです。DIYが得意な方はこういう物件を安く買ってきれいにリフォームして高い利回りを出したりしていますが、多忙なサラリーマンやOLがこの投資方法をとるとなると時間的にも体力的にも無理がでてきます。時間がない方は多少利回りが下がっても、手間がかからない貸しやすい物件をお勧めします。八王子市は大学が多く学生の多い街で、入退去は多いですが、空室期間がほとんどなくすぐ次の入居者が決まります。時には空室になる前に「空きはありませんか?」と問い合わせが入ることもあり、空室のストレスは今のところほぼありません。大学周辺の物件は出入りが激しくなることと大学移転で一気に空室が出る可能性があるので避ける投資家さんもいますが、近隣に2校以上大学があればあまり心配する必要はないと思います。購入時に空室だった部屋もすぐに借り手がつき満室になりました。今のところ安定した収益を上げてくれています。この物件からの年間家賃収入は260万円。区分マンション2つを合わせて年間家賃収入370万円になりました。アパートの収益力は区分マンション、戸建とは全然違います。ある程度資金力ができたら戸建て投資からアパート投資に移行するのが投資を加速するための定番コースです。今後はできるだけアパート投資にターゲットを絞って行きたいと思います。Commentあいかわらず非正規で働きながら不動産投資で脱サラ・脱OLを目指しておりますゼニーです。雇われて働いている限りはお金持ちにはなれないことを身をもって実感しております。一日も早く脱依存したい!どんなにお金がなくても、属性が低くても、志があれば不動産投資で脱依存できます。1棟アパート、2500万円以下なら買えるのか?3000万円以下のアパートを探し、静岡県の中古アパートを購入しようとしたところ、融資が降りず玉砕しました。1棟アパートの収益力そこでハードルを下げて2500万円以下の中古アパートを探すことにしました。このくらいまでなら首都圏でも売りに出ています。横須賀市、2500万円以下だとこの辺の物件が多いです。この時検討した物件は、いずれ売却することを前提にしていたので、市街化調整区域のものと再建築不可のものは外しました。都内市部の中古アパートに的を絞る都内でも23区外なら2500万円くらいの価格で1棟アパートは買えます。私のように年収が低く非正規の場合、このくらいの売値の物件でも融資を受けて購入するためには土地の評価額が高めの物件を選ばなければなりません。購入する物件が借入の担保になるので、担保の評価額が低いと担保割れしてしまうのです。担保割れとは、もしわたしが借りたお金を返せなくなった場合、銀行の担保になっているアパートが、銀行が貸しているお金より安くなってしまう、銀行が損をしてしまう状況のことです。これはお金を貸す側としては避けなくてはならないので、年数を経ても価値が下がらない(経年劣化しない)土地そのものの値段を重視して融資します。建物の場合、木造アパートの耐用年数は22年なので、それ以上経つと価値が大きく下がってしまいます。場合によっっては土地の評価のみで融資を受ける場合もあります。わたしのような低属性の人はお金を返せなくなる割合が高いので、なおさら担保価値の高い物件でしか融資を受けられないのです。購入物件を検討する時、必ず土地の値段を確認します。土地の値段を調べるには「全国地価マップ」というサイトを利用しています。このサイトで土地の平米単価を調べ土地の評価額を計算します。底辺からの不動産購入の場合、担保価値が高い物件を求められるのと同時に、自己資金も2~3割支払えることが条件になります。『融資を受けて購入するなら、これくらいの自己資金は用意できますよね?そのくらいお金に対してシビアに考えてますよね?』という金融機関からの確認、お金を貯められる人なのかどうか、人間性テストのようなものかもしれません。不動産を購入する時には諸費用といわれる手数料や保険料等が必要になります。合計するとなかなか大きな金額になってしまいます。ここが1棟アパート不動産投資の大きな障壁ですが、少額のワンルームマンションや戸建投資を繰り返していくことで1棟アパート購入までもっていくのが「底辺からの不動産投資」定番パターンです。このとき、ワンルームマンションなどの所有物件を担保に入れることで、足りない自己資金分をまかなうこともできます。わたしも過去2つの物件購入でなんとか収益を上げ、貯金と保険などをかきあつめ、今回もなんとか自己資金を捻出しましたが、さらに最初に買った神奈川のワンルームも共同担保に入れることになりました。脱サラするなら少額からでも投資スタート本来、投資というものはもっと余裕資金でやるものなのですが、そんな日を待っていたら永遠に脱サラできません。ここは覚悟を決めてやるしかないです。少額の物件購入だとしても、自己資金を作ることが一番つらいですが、ここを乗り越えればだんだん投資物件がお金を稼いでくれるようになります。ここにたどりつければあとは毎日のつらい会社依存から抜け出せるのです。思って頑張るしかありません。わたしの場合はワンルームマンション投資から始めたので時間がかかってしまいましたが、中古戸建投資から始めれば1棟アパート購入までの道のりはそんなに遠くないと思います。なんとか自己資金を集め、共同担保も用意しましたが、それでも融資が下りるかどうか微妙でした。それでもこれでだめだったらもっと安い物件を探せばいいだけです。2200万円のアパートの融資のために銀行に融資の申し込みをし、数日後に結果の連絡が入りました。融資OK!ここでようやく1棟アパート購入へ進むことができたのです。やる前から無理だとあきらめずに、ダメもとでもやってみるもんですね。意外にもやってみるとなんとかなったりするのです。ダメならまたやり方を変えればいいのです。底辺からの投資は打たれ強さが必要です。どんなにスゴイ投資家の方も最初からすごかったわけではありません。他の方が投資を始めたころどうだったのか?本を読んで参考にしました。自分と似たタイプの不動産投資の本がとても参考になり、自分でも頑張れるかも、と励みになりました。株もFXもそうですが、不動産投資もやりかたは人それぞれです。底辺からの投資はこの2冊がおすすめです。