福岡から情報発信!コインパーキングについて知りたい人大集合!福岡から情報発信!コインパーキングについて知りたい人大集合!不動産投資における最後の砦(?)となりつつあるコインパーキング。コインパーキング運営コスト↑国や会社に頼らない将来設計を勉強する学校です。>>コインパーキング運営コスト〔スポンサーリンク〕コインパーキング会社のコストってどんな計算をするのでしょう。福岡だけでも星の数ほどあるとされるコインパーキング会社ですが、そのコスト計算は様々です。ここでは一般的なコインパーキング会社のコスト計算を紹介します。コストの内訳はおもに以下のとおりとなります。<土地賃料>コインパーキングをやろう!と決めたならば、土地が必ず必要となってきます。コインパーキング会社が、ひとつひとつ土地を購入して運営するってことは、資金的にも無理ですので、大部分は土地を借りて営業運営する形となります。地主さんが自分で機械を購入して設置を行なえば、この賃料は0円ということになります。=土地の賃料で計算を行ないます。車室にならない通路や端地も含めて、この車室単価に含まれます。車室単価が重要になってくるわけです。コインパーキング会社は、自社で地域別の月極駐車場の車室賃料相場を調査し、その金額を元に算出を行ないます。土地案件周辺の集客施設と集客見込みを判断して、月極駐車場賃料よりいくら上積みできるか、また切下げていくかを最終判断するわけです。月極駐車場賃料×80%程度の車室単価に落ち着く例がほとんどです。土地の賃貸借契約期間(土地を借りるもしくは貸す期間)は、通常2年〜5年が通例です。通常、コインパーキング業者が運営を行なう場合、駐車場機器はリース会社との契約によるリース料支払いを行なうケースほとんどです。2008年10月以降、リース会社は駐車場機器に関する耐用年数を10年と算出し、リース償還期間を各社とも6年とする方向となりました。リース償還期間からいえば、6年の契約期間が望ましいところですが、昨今のコインパーキング増加のため、コストに見合う売り上げが見込めない場合のリスクを回避し、3年後解約したとしても別の駐車場に使用できるように2年〜5年と設定するわけなのです。どの場合が2年で、どの場合が5年なのかは、コインパーキング業者の契約要項によりますので断定はできませんが、儲かりそうな土地は長く、売り上げ見込みが小さい土地は短いと考えるのが確かだと思います。※賃料支払いの様々な形態※1)通常の賃料支払い文字通り、地主と貸主(不動産屋、コインパーキング業者など)が話し合って、1ヶ月、もしくは1年でいくらと取り決めた金額を支払い受け取りする形態です。2)賃料+出来高支払いまず地主と貸主との賃料の取り決めを一般より10〜20%低い金額で設定しておきます。予想される売り上げ予想金額を算出し、地主貸主が把握しておき、それ以上の金額が上がった場合に上乗せして地主に支払うという形態です。この形態のメリットは(地主側)土地の立地条件がよければ、通常相場よりも多くの賃料収入が見込める。(借主側)売り上げ見込みを下回った場合でも賃料コストを抑えることができ、売り上げに乗じてコストを操作できる。その土地がどれだけの価値があるのかを知っておかないと、双方損をする可能性もある形態といえます。<機器および設備コスト>コインパーキングは、駐車から精算まで機械を活用した全自動の集金システムなので、その設備にかかる金額が発生します。一般的な設備コストは、以下のような相場となっております。(平成21年9月現在。よって異なることに留意してください。)この設備コストは、もし土地を貸すのであれば、コインパーキングを営業する業者が基本すべて負担します。その設備コストの計算は、各社さまざまですが、通常リースを組んで、月々の支払いをコストとして計上するのが一般的です。2,500,000円6年リースの場合(一般的)月々のリース支払額=2,500,000円×金利係数1.7%〜2.2%=42,500円〜55,000円<メンテナンス、警備費用>コインパーキングを営業する場合、24時間利用者がいるわけですから、トラブル発生の対応策をとっておかなければなりません。通常は警備会社との提携が多いですが、コインパーキング業者には24時間メンテナンスを請け負うところもあります。警備会社の場合、おつりが出ない、フラップ板が下がらないといった軽微な対応(一次対応)しか請け負わないケースが多く、コインパーキング業者に請け負わせれば、機械的な故障の部分もカバーしてもらえるので、利点が多いといえます。通常、車室単価での計算で算出する場合が多く、1車室あたり2,500円〜4,000円くらいの金額(平成20年4月現在)となっています。実費請求が基本ですので、留意する必要があります。個人でコインパーキングを営業する場合にこうした対応会社と契約しないケースも見受けられます。その際、機器故障時ごとに機器メーカーに依頼をするわけですが、近年、各コインパーキング機器メーカー、販売会社とも、メンテナンス契約を結んでない場合の対応費用を上げる傾向があり、1回の出動対応につき、15,000円〜30,000円ほどの相場となってきています。機械の故障部品については、もちろん別途請求されるわけですから、一回の故障で多額の出費となりかねません。コインパーキング業者とのメンテナンス契約を結べば、日ごろの管理はもちろん故障の場合の出動費用は発生せず、故障部品のみの負担となる場合が多いので、メンテナンス契約は結んでおいたほうが、得をするといえます。<ブログ内記事リンク>コインパーキングとは?はこちら。コインパーキングの欠点(デメリット)はこちら。コインパーキングの利点(メリット)はこちら。コインパーキングを始める前に・・・はこちら。コインパーキングに適した土地はこちら。コインパーキング場内の機械・設備はこちら。コインパーキング運営のしくみはこちら。コインパーキングで儲かるための手段はこちら。福岡のコインパーキング事情はこちら。福岡で展開しているコインパーキング企業一覧はこちら。自販機ビジネスがいま熱いようです。企業情報に下記会社を追加いたしました。企業情報に各社画像を追加いたしました。企業情報に下記会社を追加いたしました。企業情報に各社現場画像を追加いたしました。一部記事追記しました。不動産のプロになる!その秘策となる教科書です!駐車場、コインパーキングのバイブル本。野阪弦司氏ほかによる「現場のいま」が分かる数少ない著書。コインパーキング、コインランドリーなどいま注目の不動産ビジネスのことが書いてある著書。開設への法的な部分など本気で取り組みたい人向けです。筆者不動産勉強の教科書がこれ!比較的分かりやすく、不動産経営のことが説明してあります。最近筆者が購入したHowTo本。