ウェーブハウス会社概要こんにちは。ログインしてください。3件目を表示]3.レバレッジ効果とは不動産投資といっても、自己資金だけで行われることは稀ではないでしょうか?多くの投資家は自己資金だけで不動産を購入するわけではありません。ほとんどの場合、借入金との併用によってより大きな投資を行い収益の拡大を目指すことが行われています。その目的は従来からの実物不動産投資と同じようにレバレッジ効果を求めることに他なりません。レバレッジとは“てこ”のことです。みなさんも小学校のとき、下の図のような『てこの原理』を使って重い物を動かしたことがあるでしょう?その時、どういう感想を持ちましたか?きっと「意外と簡単に動いた」「ぜんぜん力をかけずに動かせた」と思われたのではないかと思います。金融の世界でも「てこの原理」(レバレッジ効果)を利用することで、実際にかける力(自己資金)以上の効果を引き出し、より大きな収益を得ることができます。てこを利用できるだけの下に押し出す力が出せること、つまり投資物件の利回りより借入金の金利が低く、収益が挙げられるようになっていることが絶対条件になります。その点を間違えなければ、「レバレッジ効果」により実際の利回り以上の収益を得ることができます。以下わかりやすく説明します。貴方が宝くじに当選して1億円手に入れたと仮定します。借入金の返済期限は20年とする。借り入れした4億円の返済を20年で元利均等払いすると年間2,660万円の返済になる。自己資金に1億円に対する利回りは2,340万円÷1億円=23.40%になる。20年で借入金を全額返済することができる、20年後の不動産の価格は予測不能だが、仮に土地建物の物価上昇額と建物の減価額が同じだとすると5億円で売却できることになる。仮定すると20年後5億円の物件が自分の所有になる。手に入れた計算になる。340万円×20年間+5億円=9億6,800万円を手に入れたことになる。同じ資産でも投資手法によってこれだけの差がでるのです。これがレバレッジ効果なのです。ローンの利子など)を差し引いた金額が「不動産所得」となります。減価償却の償却率やローンの利子額が大きいために税務上は赤字となるのが一般的です。(※尚、当然ですが、売上が経費を上回って黒字の場合には減税にはなりません。)そしてこの赤字分(損失額)は、「損益通算」で給与などのほかの所得から差引くことができます。損益通算で年収の総額が抑えられることにより、所得税や(翌年の)住民税の税額が軽減されるなどのメリットが出てくるわけです。9.物件のタイプについて1住居I)住居の中でもワンルームや1K、1LDKの単身者が入居するタイプ一般的にはこのタイプは契約期間が平均して短い物件が多いようです。利回りのいい物件がこのタイプです。立地のよい物件であれば駐車場はそんなに多く用意できなくても大丈夫です。3LDKのファミリーが入居するタイプ一般的に契約期間が長く安定して収益を得ることができると考えられています。一般的に利回りが少し低めになることが考えられます。3オフィス投資用の不動産の中でも、上級者向けと考えられているタイプです。専門的な知識が必要で運営にノウハウが必要な物件です。店舗物件は立地に大きく左右されるタイプの投資不動産です。好立地であれば長期に安定した収入を得ることができますし、もし退去してもすぐに借り手がつくことと、入居中の管理も比較的簡単な為、メリットが享受しやすいタイプです、しかし、立地が絶対条件なので購入時に精査して購入する必要があります。あと、入居募集の時に店子さんの与信をしっかりチェックすることが重要です。5コインパーキング土地があれば、安価に機械をリースすることで簡単に運営できるのがコインパーキングです、メリットはつぶしがきくこと、業態転換がしやすく、その場所にマンションを建設するとか、オフィスビルを建設するとか、簡単に業態転換ができることが最大のメリットです。それから、投資の対象が土地なので価格が減価しにくいこともメリットです、ただ気をつけなければいけないことは、経営状況が立地に左右されやすいので立地の選定は最も気を遣わなければならないことです。立地の良し悪しが、成否を決するのです。あと、24時間対応していただける管理業者の選定も重要なポイントです。デメリットとしては融資が受けにくいことが挙げられます。上級者向けの投資不動産といえるでしょう。