実需の方は、賃貸にするか購入するかという2つの選択肢の中で、購入するという判断をした人なのですが、この購入の判断をした人がマイホームを買うことになるきっかけは、家賃を払うのが勿体ないという場合がほとんどです。具体的には、家を買った場合の毎月のローンの支払額よりも、家賃の方が高い場合、「家を買えば自分のものになるし、家賃を払うよりも毎月の支払額が低くなる。あれば買った方が得なのではないか?」と考えるのです。この考え方は正しいとは言えないのですが、現状としてはこういった考え方をする方がとても多いです。この場合において重要なことは、住宅ローンをどういった条件で組めるのか。言い換えれば、融資条件はどうなのか。一般的に、家賃よりもローンの支払額の方を低くしたければ、35年、金利1%前後という条件でなければいけません。これは一般的な融資条件で考えればとんでもない良い条件なのですが、この条件のおかげで住宅は売れ続けているのです。借りた場合の毎月の家賃は20万円。一方で購入した場合の毎月のローンの支払が30万円であれば、家を買うという判断をする人はぐっと少なくなるでしょう。補足、家賃がローンの返済より低いのがなぜ良いと言い切れないのか?ここで、家賃がローンの返済より低いことがなぜ良いと言い切れないのか、説明していきましょう。極端な話ですが、融資期間100年の住宅ローンがあったとします。金利1%、100年返済の場合、5,000万円を借りたとしても月々の返済額は6.5万円です。家賃6.5万円の部屋を借りる場合と、5,000万円の家を買った場合を考えると、明らかに5,000万円で家を買った方が良い家に住めます。5,000万円の家を買うということは、5,000万円の資産リスクを負うということです。10年後に売却したいと考えた時、売却価格が3,000万円であれば、ざっくりと1,500万円の損をしてしまうことになるのです。この1,500万円の損を家賃に充当すれば、18万円の家賃の家に住めるということになるのです。ローンの返済額とは関係なく、安い不動産を購入することが大切。毎月の返済額をおさえることができるから不動産を買う。いう判断をした結果、高い値段で不動産を購入することが起こりえるのです。投資用として購入する人2番目としては、投資用として不動産を購入する人が挙げられます。2008年頃はまだニッチな言葉であった「不動産投資」も今や誰もが知る言葉となりました。不動産の価格は上がり続けていますが、不動産投資をやりたいという人も増え続けています。投資用の不動産を購入する人の意思決定の理由として一番多いのが、毎月のキャッシュフローです。「かぼちゃの馬車」で家賃の支払がされなくなったことが話題になりましたが、このかぼちゃの馬車を購入した人というのは、サブリースによる保証賃料100万円、ローンの返済90万円で、差額の10万円が安定収入として入る。いうのが一つのアピールポイントでした。保証賃料100万円、返済101万円であれば、毎月1万円の赤字になってしまいます。ここでのポイントも融資の条件になります。101万円の返済と、90万円の返済では、返済額自体は11万円の違いしかありません。単純に考えれば、融資期間が10%伸びれば101万円の返済を90万円にすることができるのです。たかが10%ですが、この10%の違いによって購入希望者の数に天と地ほどの差が生まれるのですから、とても重要なポイントです。融資の条件が緩くなれば、毎月の返済額が減りますので、結果として手残り額を増やすことができ、購入希望者も増える。購入希望者が増えるということは、不動産の価格が上昇する。いう流れになるのです。最終的に不動産を売却したタイミングで手残り額がプラスになるかどうかが重要なポイントであるにも関わらず、目先のキャッシュフローを求めて高値で買ってしまうのです。【まとめ】融資条件が不動産の売却価格を左右する銀行の融資条件が不動産の売却価格に非常に大きな影響を及ぼすということがお分かりいただけたかと思います。融資の条件が緩いかどうかは、何を基準に判断すれば良いのでしょうか?最後に、その判断条件についてお伝えしていきます。融資の条件というのは、実需向けの場合と投資用の場合で大きく異なりますので、それぞれの場合について説明しますね。実需の場合の判断基準は「住宅ローンの金利」まずは実需向けの場合です。この時に意識するべきことは、住宅ローンの金利です。具体的にお伝えすると、フラット35の適用金利を見ることがポイントです。推移」と検索すると、フラット35の金利の推移をみることができます。2018年時点では、最低金利が1.0%前後です。この数字は過去の金利を見ても最低水準です。2018年は不動産の「売り時」ということができるのです。投資用の場合の判断基準は結構難しい。投資用の不動産の場合は判断基準が難しいです。最新の融資情勢に関する情報を取ることが難しいと言えるかもしれません。これらの銀行の融資条件を確認することで、融資が緩いかどうかを確認することができるでしょう。投資用不動産の場合の融資条件のポイントは、金利よりも「融資期間」です。金利は借主の属性などによって変わってきますので、重要なことは借入期間です。投資用の不動産の場合、基本的には法定耐用年数内での融資に限られるのですが、融資が緩いタイミングでは、法定耐用年数を大幅に超えた期間で融資を組むことが可能です。法定耐用年数を超えた融資を複数の銀行が行うようになったタイミングが「売り時」と言えるでしょう。最後に不動産を高値で売るタイミングと、その根拠についてお伝えしました。実需向けの住宅ローンでは、融資の条件が短期間で大きく変わることはないと思いますが、投資用の不動産の場合、金融機関の融資方針は短期間でも大きく変わることが多いです。今の融資の情勢をしっかりと見極めて、ベストなタイミングで不動産を売却するようにしましょう。こちら非公開物件をお届けしますただいま、917人の投資家が登録中。お名前メールアドレス週に1回、独自のルートで入手した非公開の物件情報を送ります。ご来訪者様に無料プレゼントがございます。とも以下から無料プレゼントを受け取ってください。約7年働いた後、2015年に株式会社ムーブウィルを設立。両手仲介への違和感から買側の仲介に入ることを止め、売主側の味方だけをするサイト「売主の味方」を立ち上げる。メールマガジンを購読するサラリーマン→起業の経験を活かし、個人で行きていくために必要な考え方を毎日メールで配信しています。ペースメーカーとして是非ご活用下さい。この機会にお気軽にお受け取りください。