不動産経営アパート投資のカリスマ・石原博光さんの著書、[新版]「まずはアパート一棟、買いなさい!」を読んだ。本書に書かれているアパート経営手法で、本当に家賃年収1000万円に到達できるのかどうか、シミュレーションしてみた。「まずはアパートを一棟買いなさい」の投資手法とは?※出展:Amazonアパート経営・アパート投資を考えている人が真っ先に読むべき良書。※以下、「まずアパ」。加筆修正の上、2016年2月に再出版されたもの。乗り切るためのノウハウが書き加えられている。本書がオススメしている不動産投資の手法は以下の通り。具体的に言うと、1600万円で利回り17%の物件であれば、7~8年で回収。低金利で長期のローンを組んで、繰り上げ返済はほどほどにして資金を蓄えます。蓄えた資金を元手に1~2年後にまたローンを組んで1600万円の物件を購入。同じように資金を蓄え、1年後に同規模のものを2棟、もしくは3200万円の物件を購入します。すれば10年後には「無借金で年間1000万円の家賃収入と数千万円の実物資産」という目標をほぼ達成できます。石原氏は、アパート投資を始めるには最低でも300万円の自己資金が必要と説いている。1000万円~2000万円規模の物件を買って運営していくためには、どれくらいの自己資金が必要になると思いますか?僕の経験から得た感覚値では300万円です。これくらいは最低ラインとして必要だと思います。今の日本の経済状況では、数年前と比べて銀行の融資は積極的になっていますが、それでも物件購入価格の満額融資、すなわちフルローンを引くのは難しいと思います。地方の物件や都心の築古物件というのは、なおさら融資を引きづらいでしょう。行程表(シミュレーション)本書の投資法に基づき、シミュレーションを実施した。一棟目購入の2年後、二棟目を購入。二棟目購入の2年後、三・四棟目を購入。物件価格は四棟合計で6400万円以内。少々厳し目に設定した。場合、融資期間は10年または15年。今回のシミュレーションでは、借金を早めに完済することを優先して10年ローンを選択。以下は、表面利回り16~17%のアパートを例に、毎年のキャッシュフローを計算した結果。借金を返済し終わる11年目まで、キャッシュフローはずっと赤字だった。10年間も利益が出ないという状況は、精神的にはかなりツライ。銀行のために働いているようなものだ。利回りの高いアパートでシミュレーションをやり直す。一棟目(アパートA)の表面利回りは「22.7%」。※価格950万円、年収216万円。二棟目(アパートB)の表面利回りは「19.2%」。※価格1200万円、年収230万円。三棟目(アパートC)の表面利回りは「16.6%」。※価格1800万円、年収298万円。四棟目(アパートD)の表面利回りは「16.9%」。※価格2200万円、年収372万円。アパート四棟の合計物件購入価格は6150万円となる。値下げ交渉が成立したと仮定する。上記四棟の借金返済状況は以下のようになる。すべての借金を返し終わるのは、アパート経営を始めてから15年目となる。「15年がまんすれば、無借金で不労所得生活が実現できる!」と考えるか。借金への考え方は人それぞれだろう。購入速度を速めていけば、借金と付き合う期間は短くて済む。そのためには、アパート経営以外から高収入を得ている必要がある。以下は借金返済額や修繕費等を差し引いた後のキャッシュフロー。本書が主張している「10年後に無借金で年間1000万円の家賃収入」という状態を達成するためには、もっと利回りの良い物件を見つける。家賃下落や空室を抑えるための努力をする。アパート購入速度を速める。このような経営努力が必要ということが分かる。上記シミュレーションから導かれた結論は、「10年で1000万円は難しいが、15年後に無借金で家賃収入600万円は充分可能」ということだった。参考までに、今回シミュレーションに利用したExcelもアップロードしておく。以下は、アパート経営を実行するための流れ。事業計画書を作る自営業者の場合、都市銀行等で融資を受けることは難しい。これらの書類をダウンロードして記入する。支店を訪問する最寄りの日本政策金融公庫の支店に電話等で問い合わせ。融資が下りるまで粘る日本政策金融公庫で融資が下りなかった場合は、次のような金融機関も当たってみる。三井住友トラストローン&ファイナンスセゾンファンデックス3)契約・引き渡し契約の締結、物件の引き渡しを受ける。売買契約の流れ残金決済(=引き渡し)に掛かる時間は長くとも1時間半くらい※参考:過去記事。値下げして購入した物件の場合、空室だらけの可能性が高い。リフォーム、仲介不動産会社への営業などの空室対策が必要。手取り収入が一気に増えるが、喜んでばかりもいられない。税金支払いも同時に急増してしまうからだ。借金完済が近づいてきたら売却という出口戦略を検討しておくべきだ。売却で得た現金は、さらに大規模な収益物件を購入するための頭金として使うことができる。規模の拡大を目指さないという選択もありうる。ボイラーとか冷凍機とかを運転しています。副業で不動産大家をしています。プロフィールはこちら。借りているアパートでトイレの便座が折れました。部材の発注でちょいミスりました。固定価格買い取り制度によって、長期にわたって安定的な収入が見込める太陽光発電。この記事では、「代理」について詳しくお伝えします。空室を埋めるために神戸に来ています。埼玉県の中古アパートを2件調査してきた。記事を読む間取り図作成用フリーソフト(Windows8対応)を使い比べてみた募集チラシやホームページを作る際、必要となるものの一つに「間取り図」がある。三浦市と横浜市の中古アパートを2件調査してきた。イメージキャラクターに伊集院光を投入するという、謎の人選が冴える「お悩み大家さん」というサイトがあります。「用途地域」という用語が出てきます。作者について名前:小麦ジャンキー太郎エネルギー関連会社に勤めながら、副業として不動産賃貸業をしています。うどんとパンをこよなく愛する。