(提出用・控用)(PDF/865KB)また届出状況によっては、合わせて下記の手続きが必要になる場合があります。忘れずにおこなってください。廃業届はあくまでもアパート経営廃業の届出。青色申告をやめる場合には、別途「所得税の青色申告の取りやめ届出書」を提出します。廃止届出書を提出しなければなりません。(消費税の納付義務のある事業者)が事業を廃止した際には、事業廃止届出書を提出します。所得税を納めている場合、減額申請書を提出すれば所得税が還付されることがあります。所得税が減額される状況であっても、減額申請書を提出しなければ減額されません。出し忘れに注意してください。予定納税とは?前年度の所得税額が15万円を超えていれば、所得税を前払いで支払います。この所得税の前払い制度を予定納税といいます。具体的には概算金額を年3回払い。3回目の支払時に正確な税額との調整をします。提出時期:第1期・第2期分はその年の7月1日〜7月15日まで。減額申請書を出すのを忘れてた〜タシカニ減額されなくなっちゃうカニ公共料金の契約解除手続きなど電気・ガス・水道のほかにも、契約しているのであれば、インターネット回線・ケーブルTVなどの解約も忘れずに。実際に使用しなくても、解約をしなければ基本料金は発生します。一つひとつは少額かもしれませんが、公共料金すべての滞納金ともなれば、1年で6〜7万円になってしまいます。忘れずに解約しましょう。アパートの経営を廃業するには?その方法とメリット・デメリットアパート経営は出口戦略が重要であるといわれています。この出口というのは「売却」もしくは「長期保有」のどちらかを指すのが一般的。今回は廃業が前提ですから、出口戦略は「売却」です。更地にして売却の2種類があります。どちらを選択するかは慎重に検討しなくてはなりません。あぱたい王子そのまま売るか、更地にして売るか、どっちがいいんだろう?タシカニ両方のメリット・デメリットをしっかりと検討して決めるカニ土地と建物を売却する日本の場合、建物を残して収益物件として売却することがほとんど。いうと、のちほど解説しますが、解体費用や入居者退去の負担が大きいからです。いえ、すべての物件が収益物件での売却に向いているわけではありません。どんな物件が収益物件に向いているのかをみてみましょう。一般的に、アパートの売却で一番買い手がつきやすいのは築15年以内といわれています。新たに購入する人の今後の収益計画を考えても、15年というのはまさに売りどきといえるでしょう。アパートの状態がよいアパートの売りどきは15年以内という話をしましたが、20年を超えたら建物に価値がなくなるわけではありません。メンテナンスをして建物や設備機器をきれいにしておけば、入居者に困ることはないはずです。空室が少ない収益物件を新しく購入する人は、当然ながらアパート経営を今後も継続していきます。空室が少ないというのは、すなわち「収益性が高い」ことを意味しますから、非常に大きなセールスポイントです。空室が少ない物件は評価が高いです立地条件がよい駅から近い・コンビニや病院など必要な施設が近隣にある・駐車場が確保できるなど、立地条件がよい場合は、そのままアパート経営を継続するのに適しています。多少、建物が古くなっても入居者が安定して集まるからです。収益物件としての売却には下記のメリット・デメリットがありますが、トータルでみると、更地よりも失敗の少ない確実な出口戦略といえるのではないでしょうか。収益物件はなんといってもそのままアパート経営を引き継げるから、売れやすいんだよねタシカニやっぱり、建物を残して収益物件として売るのが一番いい方法カニ建物を撤去する前述のとおり、建物を残したまま売却するのがセオリーですが、下記のように更地にして売ったほうがいい場合があります。建物の価値がなくなった入居者が集まらない土地の価格が高いまず更地にするのは、なんといっても老朽化により建物の価値が著しく減ったときです。22年を超えるとすぐに住めなくなるわけではありませんが、年月の経過とともに建物の価値はどんどん低下していきます。その際は、思い切って更地にして売却すべきです。空室が多い収益性の悪い建物があると、かえって評価額が下がります。入居者が少なく、土地の価格が高い場合、更地にしたほうがいいでしょう。売れない場合、税金額が高くなるタシカニ収益物件として売却するのが基本カニあぱたい王子でも自分の物件の状況に応じて、適切なほうを選んでくださいねアパート経営の廃業も計画的に!損をしにくい4つのタイミング例アパートの廃業とは一言でいえば売却です。高値で売れるタイミングを逃すと、思わぬ損をする可能性も考えられます。ここではアパート売却に適した4つのタイミングについて解説します。どれかひとつでも当てはまれば売りどきですし、さらにいくつかタイミングが重なれば大チャンス。やめ時を見極めましょう。1.アパートが満室のときアパートを売る際には、なるべく満室にして売れとよくいわれます。満室のアパートは収益物件として魅力があるとみなされるからです。銀行からの融資も受けやすくなります。仮に家賃7万円の部屋が2部屋、半年間空室だったら、単純に84万円も家賃収入が減ります。入居者を募集するための広告費や手数料を仲介会社に払わなくてはなりません。満室のアパートは、アパートを買いたい人にとって、非常に評価されることをしっかりと頭に入れておきましょう。自然な状態で満室にするのが厳しい場合は、思い切って「フリーレント」を利用するのも手ですフリーレントとは?フリーレントとは、設定した期間、家賃がタダになる物件です。通常は1〜2か月に設定されることが多く、一度入ってもらえば最低2年は入居者を確保できることから、空室対策に有効な方法とされています。2.引っ越しシーズンの少し前アパートを高く売りたければ、需要が多い時期に売却するのが基本です。賃貸物件の需要は、入学・転勤が多い2〜3月に圧倒的に集中します。次に多いのが9月です。このハイシーズン中であれば、入居者を集めるのもむずかしくありません。アパート経営を考えている人は、できれば2〜3月(もしくは9月)には入居者を募集できるように購入したいわけです。中古物件の場合、遅くともハイシーズンの2か月以上前に売り出しを開始したほうがいいでしょう。3.土地価格が上がったとき絶対ではありませんが、一般的に土地価格が上がれば、建物を含めた不動産全体の価格も一緒に上昇します。土地価格の上昇は、投資物件売却の絶好のチャンスです。周辺環境の変化(大型商業施設が近隣にできたなど)周辺地域の土地需要の増加などが考えられます。上記を定期的にチェックしながら、土地の価格の動きには絶えず注目しておきましょう。土地の価格のチェックには、国土交通省の「土地総合情報システム」が便利です。アパートを購入すると、減価償却という考えかたにもとづいて税処理をおこないます。この減価償却費の計上期間が終了するときに合わせて、売却を計画する人も少なくありません。減価償却費が計上できなくなれば節税効果が薄れてしまうからです。減価償却とは?長期間使用する資産を取得した際に、取得費用を耐用年数で按分して、費用に計上すること。耐用年数は法律で定められた「法定耐用年数」をもとに算出されます。ちなみに減価償却できるのは建物だけです。土地には減価償却という考えかたは適用されませんので、勘違いしないようにしてください。あぱたい王子ここまでアパート経営の廃業に必要な手続きや売却の方法について説明してきたけど、気になるのがアパート廃業にかかる費用だよね。立ち退き費用など、意外にたくさんの費用が必要になるものです。最後にアパート経営を廃業するのに必要な費用についてわかりやすく解説します。不動産の購入時と同様に、売却時にも税金と仲介手数料がかかります。アパート売却時に必要な税金は、下記のように「必ず発生する税金」と「利益が出た場合に発生する税金」の2種類に分類されます。売買契約書に、取引金額に応じた収入印紙を購入して貼りつけることで、印紙税を収めます。売買した場合、土地・建物の所有権を明確にするために、法務局に登記をします。その際にかかる税金が登録免許税です。抵当権抹消登記の登録免許税額は、「不動産の個数×1,000円」で計算されます。ちなみに表面上はひとつの土地でも、登記上3つに分筆されていれば、3個の不動産とみなされます。計算する際は注意してください。あっても、ある一定の基準(基準期間内に1,000万円)を超える売り上げがある場合は、消費税を納税する義務があります。消費税は土地には発生せず、建物にだけかかります。仲介手数料にも消費税はかかりますので、忘れないようにしましょう。アパートを売却して利益が出れば、その利益に対して譲渡所得税(国税)と住民税(地方税)が課せられます。東日本大震災の復興財源として、2037年12月31日まで、復興特別所得税が所得税に対して2.1%別途発生します。譲渡所得税額の計算方法は、ここでは割愛しますが、譲渡所得税の最大のポイントは「不動産の所有期間によって税率が変わる」ことです。物件の価格によって金額が違いますが、通常アパートを売却する場合は、下記の式にもとづいて算出されます。仲介手数料アパートの場合、最低でも100万円ほどかかるのが一般的。更地として売却するならば、建物を取り壊す「解体費用と産業廃棄物の処理費用」が発生します。解体費用の正確な金額は算出するのがむずかしいですが、下記の金額で計画しておけば大きく外れることはないでしょう。坪また解体費用とは別に、木くずやコンクリートなど、産業廃棄物の処分費も必要です。産業廃棄物の発生量は物件によって大きく変わります。解体費用と産業廃棄物の処理費用は、複数の業者に見積もり(相見積もりという)を依頼して、しっかりと比較して業者を決定してください。ちなみにアパートの解体費用は、廃業を目的としたものであれば、不動産所得の必要経費に計上できます。(1)建物の取壊し費用に係る現在の実務上の取扱い立ち退き費用アパートを取り壊そうと思っても、入居者がいれば、いきなり解体するわけにはいきません。少なくとも立ち退きの6か月以上前には、借主に退去告知をする必要があります。すべての借主が素直に退去してくれるとは限りません。最悪、裁判に発展するのも珍しいことではないのです。そこで、トラブルが深刻にならないように、立ち退き料を支払ってすべての入居者に退去してもらうのが一番現実的といえます。立ち退き料は法的に保証されているものではありません。いわゆる示談金のようなお金ですね。相場も特に決まっていません。一般的には下記のどちらかに準じて金額を算出することが多いです。仮に1の費用を支払うとしても、10戸のアパートならば、最低200万円以上は見積もっておく必要があります。解体が決まったら、なるべく早く誠意を持って住民と相談しましょうタシカニきちんと納得してもらえれば、きっと立ち退き費用を抑えることができるカニまとめアパート経営を廃業するにあたって、まずは「建物を残したまま売却」か「更地にして売却」するかを選ぶ必要があります。どちらの方法にもメリットとデメリットがありますから、自分のアパートの状況をきちんと分析して選んでください。高値で売却できるタイミングと売却に必要な費用についても、しっかりと頭に入れておきましょう。廃業について詳しく知りたいかたはこちら>>アパート経営を辞めたい理由とは?最後に失敗しない正しい廃業方法アパート経営を辞めたい理由とは?最後に失敗しない正しい廃業方法アパート経営を辞めたいけれど、辞め時や辞める方法がわからない、ということがありませんか?前向きな理由もあれば、終活や経営不振が理由であることも。アパート経営は長期的な事業ですが、だからこそ出口戦略として辞め時や正しい辞め方を知っておくことが大切です。後継者への承継の仕方についても正しく知っておくことで、相続のリスクに備えることができます。カオル記事一覧わたしは自宅や会社を任意売却した経験があります。その時に痛感したのが、不動産取引には知っておかないと大きく損をしてしまう知識が、たくさんあるということでした。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。