和不動産メールマガジン2015年2月22日配信のメールマガジンです。』4)あとがき和不動産では、年間100回ほどセミナーを開催しております。そのため、多くの他社で購入されたオーナーさんもセミナーにご参加下さってます。そのオーナー様のほとんどが、悩みを抱えている方です。どんな悩みを抱えているか?ご紹介いたします。御社のアフターフォローは、本当に助かっています。利回りを重視し、千葉のアパートを購入しました。購入後に入居者が退出し賃貸がつかなくて困っている。【O様】1棟マンションと1棟アパートを購入したが、まとめて5戸退出した。原状回復も数百万円を超える支出になっている。これが、適正なものかどうか?相談したい。いうように購入後の悩みを抱えている方も多くいらっしゃいます。それに対応する方法もあります。そんな方法をご紹介いたします。~所有物件の空室が増える要因とは?~空室が埋まらない理由とは、一体どのようなものなのでしょうか。景気が悪い、少子高齢化が進み人口が少ないといった、世の中の情勢に困るものもありますが、所有している物件の現実的な要因も考えられます。その考えられる要因について、ひとつずつ検証してみましょう。■相場より家賃が高い入居者の物件選びのポイントとしては、まずエリアと家賃相場を見てしまいます。物件を探しているエリアは、勤務先通勤時間は適切か、自宅の最寄駅から徒歩圏内なのかなどです。どちらのポイントについても近すぎず、遠すぎずを見ています。その条件に合致したら次は家賃相場です。物件の状態にもよりますが、相場よりかけ離れて家賃が高額ですと、いくら条件に合致したとしても決定には至らないかと思われます。相場と比較し適正な家賃となっているかがポイントです。■設備が充実していない現在賃貸だけではなくアパートやマンションでは、エアコンはまず当たり前に設置されています。オートロックやモニター付ドアホンにつきましても、セキュリティ面としてかなり多くの建物での設置が増えています。アパートでもモニター付ドアホンは当たり前なような気がします。浴室乾燥機についても増えています。女性の一人暮らしですと室内に洗濯物を干す方が多いので、浴室乾燥機があるととても便利です。上記のように、設備のグレードアップを怠っていると時代遅れになってしまう可能性が非常に高くなります。■管理面が行き届いていない例えばエントランス。建物の顔といってもいいかもしれません。エントランスに高級感があると、毎日行き来しているスペースでも気持ちがいいものです。共有スペースが汚れている、壊れた設備が修理されていない、または電球が切れてしまっているなど、管理が行き届いていないと入居者としても快適な生活ができないと感じ出て行ってしまうケースもないとは言えません。建物の顔であるエントランス。入居希望者が内覧する際も、細かい点まで以外とみられているのです。建物も15年から20年と経過していくといろいろ問題が生じます。どなたでも実感してしまうのは、外観の見た目の悪さです。明らかに見た目が古いと視覚としても、良いイメージではなくなります。次に内装が古いことや、間取りが現在のライフスタイルと合わないなど。購入時は最新の設備でしたが、月日が経てばニーズやトレンドも変化してきます。タイミングよく、その時代に合わせてリフォームやメンテナンスをしていかないと古さだけが目立つようになりかねません。■募集活動が積極的に行われていない入居者が求めている物件と合致しているにもかかわらず、客付け(入居募集)をお願いしている不動産会社や管理会社が、募集活動をしっかり行っていなければもちろん入居者も気づくことができず、空室のままとなってしまいます。どのような物件なのか、現在空室であることなどといった物件の情報が出回らなければ、せっかく入居者の希望とあっていても、目に触れることがなければ入居の機会もなくなってしまうので、もちろん空室対策にはなりません。ここまでは物件の現実的な要因について説明していきましたが、次は不動産投資としての目線からみた場合にはどのような対処をしていくべきなのかなど考えていきたいと思います。ここまで所有物件の空室が増える要因と、不動産投資(つまりはオーナー様)をしている側から見た対処や考え方をお伝えしてきました。不動産投資=オーナー様からの目線、入居者からの目線。見ている所や考えは、どちらも同じように思います。オーナー様から見た際の目線や思いを実践していけるかは、よきパートナーを見つけることと、決断力!です。不動産投資を成功させるには、オーナー様の様々な決断力が必要です。何を決断すればよいか詳しく知りたい方は、今週のセミナーにご参加いただければと思います。貯金力とは?実際どのようにつけていけばいいのか。貯めていく方法や、繰上返済など。貯金に関する力について詳細をご説明します。2.会計力オーナーになったからには、お金の流れについても理解しておかなくてはなりません。毎月の収支や、物件がどのような働きをしてくれているのか。数字の力を身につけましょう。するにあたり、判断はされてきたかと思います。実際にオーナーになってキーワードとなる言葉がいくつもあります。そのキーワードについてより理解を深め投資判断力を確固たるものとしてください!4.予測力その力はどこで必要となるのでしょう。購入前?後?現在?タイミングはいろいろありますが、どこでどのような予測が必要なのかを解説します。5.行動力なぜ行動力が必要なのか?不動産投資の鉄則でご説明していましたが、購入だけが行動ではありません。購入後のどのタイミングで行動力は必要となってくるのかをご説明します。毎年花粉症で辛い思いをされている方は多いのではないでしょうか?!花粉も季節により飛んでいる種類が異なりますが、花粉症の方で多いのはスギのようです。ヒノキ、ブタクサのようです。今年、2月初め頃からスギ花粉については飛び始めているそうですが、対策などはされていますか?私事ではございますが、スギ、ヒノキもアレルギーがありまして。温泉などに行きますとありますよね、檜風呂。有名な旅館などでも一押しが檜風呂だったりしますが、悲しいかな入れません。一度試みたことがあるのですが、浸かった途端あっという間に全身赤い湿疹だらけとなり楽しいはずの温泉旅行がアレルギーに負けるという悲しい旅行となったことがあります。このようなことにならないように、事前にアレルギー検査など行っておくと自分が何の花粉症なのか、何に反応しているのか理解しておくといいですね。病院でアレルギー検査をしたい旨を伝えると診てもらえます。病院によっては検査を行っていないところもあるので、事前に確認しておくといいかもしれません。以前から花粉症対策として、乳酸菌がいいとか、甜茶がいいとかということは聞きますが、実際にはどうなのでしょうか。これまで花粉症になってない人も突然なるということもあることから、体質の問題なのかと個人的に思ってしまいます。急激な環境変化によるストレスや疲れから体質に変化がでてしまうことも考えられますね。ストレスや疲れはためずに発散していくべきですね!これから季節の変わり目で疲れなど出やすい季節です。プランをご提案させていただいております。ご活用いただけますと幸いです。感じ取っていただけたらと思います。具体的な参加者やオーナー様の意見に基づいたテーマで開催しております。おりますので、お気軽にご相談下さい。オーナー様には、和不動産が厳選した物件を活用して、中古ワンルームマンション経営を実施していただいております。確立・購入後のサポートをお客様にご提案することをお約束いたします。導くためのポイントだと認識しております。オーナー様が目標を達成するために欠かせない活動がアフターフォローです。オーナー様からも年を重ねる毎に収益があがる喜びの声を多数いただいております。オーナー様から多くの喜びの声を頂ける企業運営に努めてまいります。