含めた目安アパート経営をはじめとした不動産投資において、「利回り」の知識は必須スキルです。あなたは利回りについてどの程度理解されていますでしょうか?「表面利回り」と「実質利回り」の違いを知っているだけでは、実はまだまだ理解が足りないかもしれません。利回りには真の利回りとよばれる「ROI」「CCR」というものも存在するからです。今回「あぱたい」では、利回りの基礎から知っておくべき利回りの深い部分についてまでしっかり解説します。「ROI」こそアパート経営における本当の利回り「CCR」はアパート経営で求められる最低限の利回り利回りより「手残り」を多くするアパート経営5つのコツ!まとめアパート経営の利回りとは?10%以上が目安!アパート経営の利回りとは、購入した物件から得られる収入の割合を指します。通常、1年間に得た利益が物件を購入するのに要した費用の何割かという計算で算出します。仮に1000万円の物件を購入して1年間で100万円の家賃収入を得たら、利回り10%という計算です。アパート経営をはじめとした不動産投資にまつわる「利回り」。あなたも「表面利回り」「実質利回り」という言葉くらいなら聞いたことがあるのではないでしょうか。表面利回りと実質利回りの違いは、計算式の違いをみれば一目瞭然です。投資用物件のポータルサイトや広告では、必ず表面利回りを掲載しています。表面利回りは、物件の購入でかかった費用を1年間に何%回収できるかという目安。それに対し実質利回りは、物件運営にかかった費用が差し引かれた純粋な家賃収入を算出し、物件の購入費用の何%を回収できるかという指標です。ほかにも、さまざまな要素を含めることで少し計算方法が違う実質利回りもあります。この点はのちほど解説させていただくとして、まずは何%くらいを表面利回りの目安とすべきかみてみましょう。HOME‘S不動産投資にて公表されている、全国の表面利回り平均のグラフです。東京と長崎の利回り差が13%もあるのは驚きですが、ほかの都道府県はおおむね10%前後といった状況。すべての都道府県を平均すると、全国の平均利回りは10.91%です。HOME‘S不動産投資に掲載されている「売りアパート」だけで約4,000件。よって10.91%という数字は、利回りを考えるうえでのひとつの目安と言えるでしょう。上のグラフは、新築も中古の区別がないすべての物件における平均利回り。HOME‘S不動産投資にて新築の売りアパートを検索したところ、利回りは以下のとおりでした。HOME‘S不動産投資】(約110件)最高利回り:9.08%最低利回り:4.06%平均利回り:7.1%※リゾート地や別荘用などの特殊物件は除いていますもっとも高い利回りでも10%を超えません。新築アパートは、建築費をはじめとした中古アパートとは違う費用がかかり、建築会社の利益も上乗せされます。よって、新築アパートは通常より利回りが低くなる傾向にあるのが一般的な認識です。あぱたい王子ピカピカの新築なのに利回りが低くなるなんて......では中古の売りアパートはどうでしょうか。(全国)」の最新情報です。健美家(けんびや)築年数が古くなるほど利回りが上昇しているのは興味深い結果です。築20年を超えると10%を超えますが、築年数が浅いと7%にも届きません。どちらにしても、新築と中古で比べたときに中古の利回りは高めという結果です。中古アパートの利回りが高い要因はいろいろと考えられますが、ひとつ明確なのは「建物の価値が低い」という点。中古アパートは新築と違って建築会社の利益などがカットされています。中古アパートは利回り計算における物件価格が安くなるため、相対的に利回りが高くなるのです。ここまでのデータをみてわかるのは、目標となる利回りはおおよそ10%前後。言い換えるなら、平均利回りである10%以下の物件では失敗する、もしくは収益性が低い物件と言えるのではないでしょうか。考える理想的なアパート経営の利回りもしかするとあなたは、利回りが7%や8%だとしても利益が出ていれば問題ないと思われてませんでしょうか?たしかに手元に残るお金がマイナスにならなければ、少なからず不動産投資で失敗したとは言えません。前述の「表面利回り」と「実質利回り」の違いで考えると、10%未満ではマイナスが発生する可能性が高いと言えます。実際に利回り10%を基準として、簡単なシミュレーションをしてみよう。アパートをはじめとした賃貸経営では、運営費が15~20%かかるいうのが一般論です。家賃収入から15~20%を引いた額が、手元に残るお金(純利益)となります。純利益がわかれば、実質利回りの計算が簡単にできます。以下のような物件を所有すると仮定して、実質利回りを計算してみましょう。実質利回り8%最初の利回りから2%下落しました。それでもマイナスになっていないため、特に問題ないと思われるでしょう。上記を1か月あたりの収入額に換算すると、決して余裕ではないことがわかります。20万円アパート経営は運営費以外にも故障破損などによる修繕費がかかりますし、将来の大規模修繕に向けた積み立ても必要です。そもそも、上記まではアパート経営が満室という前提の計算。利回り10%になるとは限りません。急な出費や空室などまで考慮して、余裕がある利回りかどうかを考えなければならないのです。利回りは本来、上記のように手元に残るお金というイメージで考えなければいけません。考えるとやはり、表面利回り10%は最低ラインであると認識したほうがよいでしょう。【詳細計算】アパート経営の実質利回りをシミュレーションここまで利回り10%がひとつの目安であり、最低ラインでもあるとお伝えしました。前述までのシミュレーションで考慮していない非常に大事な要素があります。ここまでの解説が現金一括購入を前提としている純利益から納める所得税や住民税を考慮していない家賃が下落しない前提であるローンを利用してアパート経営をはじめるなら、実質利回りの計算で算出した純利益からローン返済や税金を払わなければいけません。築年数がたつほど家賃は徐々に下落していきます。それらの要素を含めると、利回り10%では利益どころかマイナスになる可能性が高いのです。そこであらためて、アパート経営で実際に支出する費用を一覧でみてみましょう。収入額などによる初期費用や運営費は、物件の種類や状態により増減するのはご理解いただけるでしょう。ご注意いただきたいのはローン返済額と税金。ローン返済額は借入額や金利により金額は大きく変わりますし、税金は収入額が分からなければ試算できません。「減価償却費」という税法上の制度まで考慮して、はじめて正確な利益が確定します。よって上表は「その範囲までにおさえるのが理想」という範囲で考えましょう。上表の費用目安をもとに、ローンでアパートを購入したら最終的に利回りが何%になるかシミュレーションしてみます。アパート経営の利回りは最終的に8割ダウン!?シミュレーションにあたって、物件詳細や各種費用などを以下のように仮定します。※おおむね利回り10%ローン金利:0%上記の物件を先ほどの費用目安に当てはめてみましょう。※詳しい解説は割愛しますが、税金は大きくはずれない暫定的な金額とお考えください。初期費用が300万円ですので、物件価格は合計で3,300万円となります。アパート経営がはじまってから支払う運営費やローン返済、税金の合計は約235万円です。すると最終的な実質利回りは以下のようになります。利回り2.34%表面利回り10%は、最終的に約8割ダウンの2.34%まで落ちてしまいました。年間家賃収入だと77.5万円、月に換算すると約6.5万円しか手元に残らない計算です。タシカニぜんぜん儲からないカニ......しかも築年数が経過すると、さらに事情は変わってきます。アパートに限らず、賃貸の家賃は10年で1割減少するというのが目安。家賃の下落を加味して計算すると、実質利回りはさらに低くなるのです。考慮して22年目までとしています「アパート経営の新築と中古による利回りの違い」でご紹介した不動産情報サイト健美家の調査だと、築年数が経過するごとに利回りは高くなっていました。運営費や税金、家賃下落などまで加味すると、上図のように利回りはどんどん下落していくのです。アパート経営の戦略や立地条件により、必ずしも上述までのようにはなりません。アパート経営をなんら工夫せずに運営しているだけでは、徐々に収益性は下がっていくのが基本と考えておいたほうがよいでしょう。真の利回り!ROI・CCRを知れば一歩先行くアパート経営が可能さて、ここまでに詳しく解説させていただいた実質利回り。本当はローン返済や減価償却は含まないで計算します。ローンや減価償却費を含んだ場合、本来は「ROI」という別の指標として扱うべきなのです。実質利回りにローン返済や減価償却を含まないのは、ふたつの理由があります。減価償却費は建物の劣化を費用とみなす費用が発生しない経費のため計算には含まない「ROI」こそアパート経営における本当の利回りまず実質利回りとROIの違いを計算式で確認してみましょう。所得税や住民税、ローンの返済額の全費用を差し引いて、手残り額を算出。手残りに対する利回りを計算します。その際、物件価格だけでなく初期費用も考慮して計算します。ROIは上記のように何段階かにわけて計算しないと、正しい数値が出せません。減価償却費やローンの利息といった少々むつかしい要素も含まれるため、ある程度の慣れが必要と言えるでしょう。何度か試算してみるとすぐに慣れるみタイなお1にてローン利息、2でさらにローン返済額を引くのは税金の計算か否かという違いです。税金を計算するうえでのローン返済は、利息部分しか経費として認められません。正しい税金を計算するために、1ではローン利息部分しか差し引いていないのです。その後2にてあらためて純粋な手残り額を計算しますが、その際はローン返済まで含めたすべての費用を差し引きます。最後に物件の取得費用と手残り額における割合を計算すれば、ROIという利回りが算出できるのです。前章の「アパート経営の利回りは最終的に8割ダウン!?」でシミュレーションしたのは、まさにこのROIによる計算。ROIは計算するうえで含まない要素がほぼないため、「真の利回り」とも言われています。あぱたい王子アパート経営における費用は変動するため、あらかじめ正確なROIをシミュレーションすることはできないんだ。費用に関するある程度の目安を知っていれば、ほかの大家さんより一歩先行くアパート経営が可能カニ。「CCR」はアパート経営で求められる最低限の利回りここまで解説させていただいた利回りは、家賃収入に対する物件購入費用の割合です。言い換えれば「家賃収入によって、物件購入費用の何%を回収できるか」という指標と言えるでしょう。上記までのメインが物件購入費用だとするなら、「自己資金」をメインにした利回りも存在します。して知られており、将来的に売却する予定でアパート経営するかたはぜひ覚えておくべき指標です。CCRの計算方法ですが、前述のROIを理解すれば非常に簡単。最後の計算における物件購入費用の部分が、自己資金に変わるだけだからです。上図のように1と2は、ROIの計算と同じです。最後の3にて、手残りで自己資金の何割が回収できているかを計算してCCRを算出します。あぱたい王子CCRを理解して何年で自己資金を回収できるか把握すれば、アパート経営の戦略が決めやすくなるよ。自己資金を回収したあともアパート経営を続けるのか、アパートを売却して利益を確保するのかという方向性が明確になるカニ。アパート経営に限らず利回りが高いに越したことはありませんが、利回りだけが利益ではありません。価値が落ちづらい物件なら、自己資金回収後に売却する戦略でアパート経営をはじめてもよいでしょう。利回りより「手残り」を多くするアパート経営5つのコツ!今までの内容を理解すると、最初に解説した表面利回りは何の意味もないかのように思えます。利回りを考えるうえで、すべての物件に共通する目安は必要です。大事なのは、目安に対して実際に手元に残るお金がいくらであるかを把握すること。すれば手元にお金が多く残るアパート経営を可能にできるでしょうか。成功しているアパートオーナーは、以下5つのコツを必ず心得ています。常に満室経営になるよう空室対策を意識しておく利用するローンは可能な限り低金利の金融機関を探す空室対策にもならない無駄な費用は支出しない漏れなく経費計上して節税に努める賃貸需要のあるエリアで利回り10%以上の物件にこだわる人によっては「絶対に失敗したくないから、現金一括購入」という方針のかたもいます。たしかに現金一括購入なら、運営費や税金を差し引いた残りの利益はすべて自分のお金。失敗とは縁遠いアパート経営が可能です。2棟目以降の購入でローンを利用する際、自己資金が足りないという理由で融資が受けられない可能性があるカニ。そもそも1棟目でローンを利用して、しっかり実績をつくることも銀行へのよいアピールにつながります。対する自己資金割合ローン借入額ローン金利リフォームの必要性あとは自己資金を回収することに注力するのみ。自己資金さえ回収してしまえば、アパートを売却するか家賃収入を得ていくかという2択しかありません。アパート経営の利回りを理解するというのは、結果的に将来の成功へとつながるヒントを得るために必要なことでもあるのです。」と尋ねられたことがあります。「含めていない」と回答したところ少々気分を害され、私に対する疑念すら抱かれたようでした。今回解説させていただいたROIを説明したことで納得を得られ、取引につながったということがあります。アパート経営は数字だけ追い求めると失敗する可能性があります。アパートに住むのは「人間」だからです。数字の話は慣れれば誰でも理解できます。数字を理解したら、入居者さんや管理会社と円満なコミュニケーションを心がけるのが大事です。考えるべきことがお金だけにとどまらないおもしろさは、アパート経営ならではの醍醐味と言えるかもしれません。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。