投資用マンション、現金で買っちゃいました。僕たち夫婦は、資産額1000万円に到達するまでは不動産投資には手を出しませんでした。貯金ほぼゼロからのスタートで死に物狂いで貯金したので、資産額が700万円を超えた辺りから不動産が欲しくてずっとウズウズしましたが、我慢の日々でした。区分マンションの実勢価格を見比べたり、「スーモ」などで実際の賃貸需要のチェックなど、情報収拾は欠かしませんでしたし、実際、狙った駅の地場の不動産屋さんに挨拶して、優良物件の情報を流してもらったりもしてました。1000万円になるまでは買いませんでした。それはなぜかをご説明します。200万円未満で買える不動産にマトモなものはない。不動産は「出費リスク」が高い不動産は買っておしまいではありません。良好な状態で保有しつづけるためにはお金が要るのです。保有している限り、これらを払い続けなければなりません。給湯器、エアコンなどの備え付け設備、そして壁紙、フローリング、窓ガラス、襖、障子、網戸などの建具・・・。すべてお金が必要なことなのです。してメンテナンスを欠かさずに行っても、入居者さんの都合で空室になり、空室の間は、毎月の引き落としと固定資産税を支払うことになるので、資産はどんどんマイナスになっていきます。この時、あなたに残りの貯金額がほとんど無い状態だと、どうなるのでしょうか?資産三分法は、守らなければ「リスク」になる当サイトでは資産三分法によるリスクヘッジをおすすめしていますが、すべては資産三分法の考え方に繋がっています。繰り返しますが、資産三分法は「すでに資産が潤沢にある人たちが編み出した資産運用術」です。この枠を大きく超えた投資は、僕たち小物投資家にとっても多大なリスクになる可能性があるのです。僕たち夫婦の持論では、資産額500万でも投資用不動産を買うことはリスクでしかありません。ネットなどでは「500万もあればローン組んでレバレッジを効かせて・・・」などとバクチめいたことを言う人間が殆どですが、僕はそうは思いません。ドケチだし、自分の金は1円たりとも損したくないので。資産額が低いなかで投資用不動産を持つことが、どんなリスクになるのか。仮に資産額が500万だった場合、不動産投資にかけられるのは166万円。166万円の不動産を買う、という仮定でロールプレイングしてみましょう。200万円未満で買える不動産にマトモなものはない。はい、ハッキリ言います。200万以下の不動産は、投資家として手をつけるべきではありません。少なくとも、あなたが堅実に投資を進めていきたいならば。買ってすぐに収益を出してくれる物件は、最低でも200万円以上でしか売られていません。100万円台の格安物件もあるにはあるけど、「競売」「ド田舎」「ボロ」などで、客付けが難しいのです。はじめから「ある程度マトモなレベルの物件」を買っておくべきなのです。以前、入居者がつかずに焦げ付いたアパートの「かぼちゃの馬車」が良い例ですが、まず優先すべきは入居者の気持ちです。入居者の気持ちというと難しいかもしれません。自分が70歳になり足腰が弱ったところで、田舎の利便性の悪いボロ物件に住みたいと思うでしょうか?ミランダ「ここなら住みたい」と思えるような物件が絶対条件!区分マンションでは特に管理費と修繕積立金の比率が高くなりがちなので、空室リスクは大きいです。需要があるマンションでないと買ってはいけないのです。ある程度の需要を作り出すことができるアパート一棟モノでさえ、都内に乱立しすぎて焦げ付いているケースが多いと耳にします。そんな物件を持ったら最後、近隣アパート同士で価格の叩き合いになり、狙った数字どおりの利益を取れなくなってしまいますし、空室になってしまったら利益どころではなくローン返済、自己破産への道が待っています。これから資産を増やし、子供たちを養っていかなければいけない、僕たちのような働き世代の取るべき道ではないのは明白です。こんな物件ならぜひ投資すべき!という不動産の条件をクリアにしていきましょう。築年数は30年以下、現在空室が1部屋もなく、駅徒歩15分以内、商業ビルの多い立地、徒歩あってもバスの本数が多い、ブランドが付いていれば尚良し・・・こんな風にワガママに理想像を突き詰めていった結果、マトモなレベルだったのが「300万円台の区分マンション」だったのです。地域にもよるのであくまでご参考までにして頂きたいのですが、少子高齢化時代では、都市部でなければマンションだって生き残れませんよね。人気が顕著になるので、そこを狙うべきでしょう。15分以内の好立地にあります。いうわけで「投資用区分マンション」の最低価格は300万円。区分マンション購入費用も投資費用として計上する区分マンションはそのままの金額で買えるわけではありません。1つずつ費用を見ていきましょう。不動産業者に支払う諸費用が大きいです。仲介手数料や登記費用など購入時にかかる手数料や、不動産取得税という取得年の税金、そして固定資産税の日割り料金がかかります。大体40万円前後かかります。現在入居者のいる物件の場合に予算計上しておきたいのが、設備の交換費用(エアコン、給湯器は8〜10万円の大きな出費となる)です。入居者さんがいる間に壊れたらすぐに交換すべきものなので、いつでも出せるように予算計上はしっかりとしておくべき。20万円は考えておきたいところです。10,000円〜15,000円ですから、半年埋まらなかった時のために10万円ほど考えておきましょう。300万円の物件を買う時に押さえておくべき金額はこのようになります。不動産を購入するのに必要な資金が370万円だった場合、資産三分法に当てはめると、全体的な総資産はちょうど1,000万円。リスクを極力少なくして不動産が買えるのは総資産1,000万以上になるのです。先ほどの維持費のお話に少し戻りますが、無理やり不動産を買って、もし万が一、物件が空室になり、エアコン交換、給湯器交換が重なったら・・・一気にキャッシュフローは不安定になりますよね。このとき、不動産以外の資産が650万(理想は現金350万、株300万)あれば、ここを切り崩してなんとかキャッシュフローを埋めることもできます。余力が十分でないうちはまだ不動産は買ってはいけないんですね。ろばきよあくまでも、リスクを極力取りたくない、ドケチな僕の考えです。さいごにというわけで、今回は貯金額が少ないうちに不動産投資を始めることのリスクについてお伝えしました。不動産運用のリスクを直視していただきたくて、少し厳しいことを書いてしまいました。どんな投資にもリスクはあることは理解しておいていただきたいです。肝心なのは、それを補完できるだけのキャッシュフローを作っておくことです。リスク管理とは、将来を悲観するものではなく、リスクによるダメージを未然に防ぐためのものです。1年後、2年後の未来を想像してワクワクするようなお話です。投資って、本来そういうもののはずです。貯金額が少ないうちはのんびり貯金だけしていればいい・・・なんてことはありません!貯金と同時に、取り組むべき事たくさんあります。積み上げていくんです。2人の貯金は、2人の絆そのものです。2人で協力しあえば、貯金額も絆もどんどん膨らんでいきます。ミランダ慣れれば何より楽しいですよ!◼️以下で【資産額別・ポートフォリオモデル】を解説しています。貯金額600万円以上の方のポートフォリオモデルは、現在準備中です。◼️不動産購入のステージに入る資産額800万〜の方は、少しずつ投資物件の調査を始めましょう。私のオーナー日記もぜひチェックしてみてください。投資セミナー】女性が参加できるセミナーまとめ(東京都内開催)投資を始めたいけれど、本を読んでもいまいちピンと来ない。いえ、投資セミナーなんて怖くて行かれない・・・。こんな不満を持っている方は少なくないかと思います。...3銀行の融資引き締め強化!今から不動産投資を始める人が取るべき戦略とは?こんにちは。先日の「かぼちゃの馬車騒動」で一躍有名になってしまった「スルガ銀行」ですが、他にもヤンチャしていた銀行があったようです。人気記事ランキングプライバシーポリシーお問い合わせトップに戻る投資用マンション、現金で買っちゃいました。投資用マンション、現金で買っちゃいました。AFFINGER4.%d人のブロガーが「いいね」をつけました。