どの土地の面積も50坪前後あるところとしましょう。50坪の面積の土地の価格平均は4,000万(坪単価80万)とします。全体の区画数は500区画の大規模分譲地です。その中にある一つの土地があります。この土地の面積は200坪です。この200坪の土地の価格はいくらになるでしょうか?相場が1坪80万なので、200坪×坪単価80万=16,000万と思いましたか?実は違います。不動産売却を頼むと売れにくい理由この場合、坪単価は80万よりも圧倒的に安くなります。?このエリアの顧客層は、土地代で4,000万円程度です。16,000万の予算がある人は、この分譲地を買いません。200坪の土地を4分割して50坪づつ売ったらどうか?確かにそれができるならその方が良いでしょう。4分割にするということは、水道下水ガスなどを4件分道路から引き直す必要があります。宅建業の免許を持たない人が敷地を4分割にしてそれぞれ違う買主に売ることは法律に違反します。宅建業の免許を持たぬ者は、分割して売却できないのです。宅建業の免許を持たない人が土地を分割して売却してはいけないことは、不動産業に従事している人でも意外と知られていないことです。一つ例を挙げましょう。60m2の3LDKがメインの13階建てマンションがあったとしましょう。1m2メートル当たりの単価は50万。1部屋3,000万円です。階数が変わるごとに価格は変動しますが、ここでは平均と捉えてください。1階から12階は60m2の部屋がワンフロアに5世帯あります。このマンションの13階。このフロアだけワンフロアぶち抜きで300m2の部屋だとしたらどうなるでしょうか?このようなイメージです。3,000万円×5部屋分の広さ=15,000万円と計算できます。この部屋15,000万円では売れません。?不動産を買いたい人は環境を買っているからです。15,000万円出す事のできる人は、周りの部屋も15,000万円程度するマンションを欲しがるのです。逆にこのようなマンションがあったとして60m2の部屋を買いたいでしょうか?まわりのレベルについていけず、非常に居心地が悪いと思います。一部屋だけ300m2あるお部屋も、一部屋だけ60m2しかないお部屋も、マンション全体の中では非常に売りづらいのです。なんとなく見えてきたでしょうか?売りにくいから、その分価格を下げる。誰もが買いたいと思うからその分価格を上げる。これが流通性比率です。逆の例も挙げましょう。タワーマンションの最上階角部屋。