2019年10月23日アパート経営で元を取るのは何年後?レバレッジでサラリーマンでも成功する3ステップせっかくアパート経営をしているのだから投資額の元は取りたいもの。」と不安になってしまいます。アパート経営で元を取るとは、アパート経営を成功させるということ。漫然と経営していたのではむずかしい場合も。自己資金ゼロや借入ではじめるサラリーマンのアパート経営は予測できないことばかりです。ポイントをしっかり解説します。初心者でも不動産投資としてのアパート経営を成功させるには、3つの対策が鍵。購入時より高い価格で売却してキャピタルゲインを出す方法があります。不動産の価格が上昇している時代にはキャピタルゲインが強く期待されますが、不動産価格が横ばいで上昇が期待できない時代にはインカムゲインが期待されます。方法その1:インカムゲインでコツコツと元を取るインカムゲインとは家賃収入のこと。利幅は小さいですが確実に利益を得るのに適した方法です。メリットは、入居者がいれば毎月定収入が確実に入ってくること。購入資金を借入して購入することでレバレッジを効かせて大きな資産を取得できます。デメリットは、元を取るまでに時間がかかること。自己資金ゼロではじめた場合にはかなりの長期を覚悟しましょう。空室になると収益が下がることも大きなデメリットです。レバレッジを効かせすぎていると即赤字となる危険性も。方法その2:キャピタルゲインで一気に元を取るキャピタルゲインとはアパートを購入時より高い価格で売却して得られる売却益のこと。不動産購入費を投資額として、売却益でリターンを得る方法です。メリットはインカムゲインである家賃収入がマイナスでも高いキャピタルゲインを得られれば、ローンの返済をしてさらに黒字を出せるという逆転ホームランが可能なこと。あぱたい王子ただし築15年を超えると高い価格では売りづらくなります。デメリットは、売却益に課税される税金。売却がスムーズにいくとは限らず、場合によってはインカムゲインが黒字でも全体で赤字になってしまう場合も。元を取るための対策法1:アパート経営スタート前が最重要ポイント!アパート経営で元を取るためには、計画段階での入念な調査や準備が不可欠。サラリーマン大家が自分の年収で無理なくアパートを購入する場合、コストパフォーマンスのすぐれた物件を選び取ることが重要です。元を取れる物件選びアパート経営で元を取るには、最初の物件選びが肝心です。気をつけたいのは、インカムゲイン、キャピタルゲインどちらかに偏りすぎないこと。購入できればアパート経営はかなり楽になります。購入するアパートの立地を判断するために下記の項目を調査しましょう。駅からの距離(徒歩10分以内)学校や病院、商業施設など入居者層が利用する施設が近隣にある住環境が良好(騒音や臭気などがない)治安が良好(工場地や繁華街でない)周辺に競合物件が多すぎない(競合物件の空室状況を確認)ひとつの企業や大学をターゲットとしているエリアは避ける関連記事アパート経営の立地選びに必要な8項目【立地が悪いのに満室になる土地の共通点】アパート経営の立地選びに必要な8項目【立地が悪いのに満室になる土地の共通点】そんな営業トークを何度も聞くと、「アパート経営もいいかも」と思ってしまいますね。相続税対策でアパートを建てても、アパート経営が赤字なら結局は子供や孫に負の資産を残すことになってしまいます。アパート経営は立地がすべて。あなたの持っている土地が建物の状態を確認する中古のアパートを購入する場合は建物の状態をしっかりと確認しましょう。立地がよくても物件に魅力がないと入居付けに苦労します。今までのオーナーがメンテナンスを怠っていた場合には、購入後に外壁や屋根の補修、エアコンや水回りの修理が必要になることも。次のような点に注意して、補修や修理の費用を試算しましょう。アパート経営をしている人なら、誰でも不安に感じたことがあるのではないでしょうか。アパート経営に必要な修繕費の目安を知って、事前に長期修繕計画を作成しておけば恐れることはありません。いつ表面利回りに惑わされない購入物件を検討するときに重要な「利回り」。利回りにも種類があるので注意しましょう。100実質利回り:(年間賃料-経費)÷購入価格×100キャッシュフロー(借金返済後利回り):(年間賃料-経費-年間ローン返済額)÷購入価格×100表面利回りは物件を比較検討するには便利ですが実際の経営の指標にはなりません。実質利回りは現金で購入した場合のシミュレーションといえます。キャッシュフロー(借金返済後利回り)をきちんと計算することで確実に手にする利益を把握することができます。含めた目安アパート経営をはじめとした不動産投資において、「利回り」の知識は必須スキルです。「表面利回り」と「実質利回り」の違いを知っているだけでは、実はまだまだ理解が足りないかもしれません。利回りには真の利回りとよばれる「ROI」「CCR」というものも存在するからです。今回「あぱたい」で購入後のリスク対策も忘れずにアパート経営にはリスクがつきもの。リスク対策をおこなうことで回避できるものもあります。アパートを購入する前からあらかじめ考えておきましょう。空き家率は10~30%。平成30年における賃貸住宅の空き家数は431万戸と総務省が公表しています。賃貸アパートの空室が埋まらない日々が何か月も続くことも。不動産経営では、空室期間が長ければ長いほど死活問題です。賃貸アパート経営やマンシ徹底的な収支シミュレーションをおこなう候補となる物件が決まったら、あらゆる角度から収支シミュレーションをおこないましょう。収支シミュレーションは物件同士の比較のためだけではなく、アパート経営におけるキャッシュフローを把握するために有効です。よる家賃下落、修繕費を数パターンでシミュレーションしてみること。それによってキャッシュフローの把握ができ、アパート経営で元を取るためにかかる期間をコントロールできるようになります。収支シミュレーション結果をもとにローン期間や売却のタイミングを定め、今後のアパート経営の方針をたてましょう。あぱたい王子いろんなパターンをシミュレーションすることで経営の道すじが見えてくるよ!アパート経営シミュレーション!無料エクセルソフト5選を宅建有資格者が厳選アパート経営シミュレーション!無料エクセルソフト5選を宅建有資格者が厳選アパート経営において支出シミュレーションは必須ですよね。賃料や管理費、修繕費に固定資産税や所得税などなど......。あなたは、項目が多すぎてどうやってシミュレーションをしたらいいかわからないと悩んでいますよね。シミュレーションできるアパート経営用のソフトを探してみたけど、種類が多くてどれがいいのかわからないとかもしれませんね。出口戦略を立てておく順調にアパート経営ができていても、いつかは終わるときがきます。アパート経営の終わりは売却や取り壊しなどいろいろ考えられますが、はじめる前にどういった選択肢があるのか考えておくことがアパート経営の出口戦略です。考えられる選択肢は次のようなもの。消費税等を考慮する4つの出口戦略アパート経営で必要な売却のタイミングは?消費税等を考慮する4つの出口戦略アパート経営を続けていると、どうしてもこのまま収益がつづくと思ってしまいがち。建物は必ず劣化します。外観も汚れてきて、設備も古くなれば、だんだんと入居者も集まらなくなるでしょう。状況によっては「売却」という出口戦略を真剣に検討したほうがいい場合も少なくありません。アパート経営は元を取るための対策法2:所有物件数が増えたら青色申告がおすすめ!実際にアパート経営をはじめると、収益をあげるのと同じくらい重要なのが節税です。個人事業主が節税するには青色申告がおすすめです。それを判断するのはアパート経営が事業的規模であるかどうかによります。国税庁が発表している事業的規模の基準は「5棟10室」。所有しているのが貸家であれば5棟、アパートであれば10室がそれぞれ基準になります。して60万円の控除が可能。全額経費に算入できる、純損失の繰り越し控除を3年間受けられるなどの経費面で大きなメリットがあります。提出すれば青色申告をおこなうことができますよ。青色申告のメリットや手続きについてはこちらの記事でも詳しくご紹介!>>青色申告の特典は最大限活用を!アパート経営における確定申告のいろは青色申告の特典は最大限活用を!アパート経営における確定申告のいろは今や一生一業の時代は終わり、サラリーマンとして働きながら副収入を得る人が増えています。副業と言っても様々な種類や手段ががありますが、日々忙しく暮らしている会社員の方でも副収入を得やすいのが「アパート経営」です。そんな副業としても人気があるアパート経営ですが、「アパート経営に興味があるけどよくわからない」そう思う方もいるはずです。事業規模が大きくなってくるとより多くの税金がかかるようになります。なった場合には節税対策として法人化も視野にいれましょう。法人化するタイミングの目安は?アパート経営を法人化するタイミングはそれぞれ異なりますが、目安のひとつはアパートの年間所得が900万円を超えたあたり。個人所得税は所得が900万円を超えると税率が急激にアップするため、このタイミングで法人化を検討するとよいでしょう。ちなみにアパートの年間所得が1800万円を超えると、法人化による節税効果はかなり確実です。法人化のメリットとデメリット、手続きは?アパート経営を法人化することの主なメリットはこちら。所得税の節税ができる経費計上できる項目が増加する欠損金を10年間繰り越しできるまたこれ以外にも家族に利益を分配したいなどアパート経営の方針によって得られるメリットもあります。法人化にはメリット・デメリットがありますが、将来的にアパートを増やしていきたい場合、また利益を家族などに分配したい場合は法人化を検討すべきです。法人を設立するために必要な手続きは次のとおり。司法書士に依頼すると手間いらずですが、そんなにむずかしくないので自分で手続きすることも可能ですよ。不動産は大家さんになると家賃収入が生まれます。収入には税金がかかってくるので成功すればするほど気になるのが「納税」ですね。法人化すると節税できるらしいけど、今すぐするべき?そう迷われている方も多いと思います。将来的なことを考えると相続税なども不安...対策はある?そう考え、準備されている方もいらっしゃるでしょう。今回の「あぱ貸」ではまとめアパート経営で元を取る、経営を成功させるには、ただ漫然と経営するのではなくしっかりとした知識と準備が必要です。不動産のことだけでなく、税金やリフォーム、保険や金融など勉強しなければならない分野は多岐にわたります。勉強したことは必ずアパート経営のなかで役立つもの。都内の賃貸管理会社にて13年間勤務、アパートの新築や購入、客付け仲介、リノベーション、大規模リフォームまで幅広く携わる。管理を良くすることでアパート経営は良くなるというのが信条。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。