今年から不動産にまつわるコラムを毎月掲載することになりました。年末年始は実家のある九州に帰ってのんびりしようと思っておりましたが、親の知り合いが「テナントの飲食店から賃料の値下げを迫られて困っているので何とかしてほしい」と頼まれました。・賃料が高過ぎる・前年より客が減って売上が落ち経営が苦しいという内容でした。鑑定士だから(不動産の事なら何でもできるはず?)と押し切られました。新しく勉強が必要になることはよくあります。類似店舗の賃料データは収集が困難でした。検討してみることにしました。田原都市鑑定のHPに掲載されている鑑定コラムです。何度かお会いしたことがあり、セミナーにも参加させて頂きました。賃料裁判の鑑定経験が豊富で、優しい人柄の方です。田原先生自身が行った調査でもそれが裏付けられた事が述べられていました。飲食店経営で目安とすべき経費別割合を調べ、テナント店主が提出した資料を検討しました。問題の売上げに占める賃料割合を計算してみると、なんと4.7%落ちた売り上げに対しても現行賃料は高いどころか安すぎるという結果になりました。店舗の場合、築年数や設備に比べて立地の善し悪しがその収益に与える影響ははるかに大きいものです。賃料面では得をしていることになります。仕入原価が売上の50%弱を占めており目標とすべき30%からすると高過ぎることにありました。よって総売上の5%でしかない賃料を少々値下げしたところで経営の苦しさは変わらないであろうこと、それよりも売上の半分を占める仕入を見直すことで収支が向上するということがいえます。私自身の経験も踏まえたコンサルティングをしながら当面賃料の減額はしないという結論に落ち着くことができました。「テナントはオーナー側には金銭的余裕があるのだからごねれば多少の値下げには応じてもらえるだろう」という気持ちがどこかにあるということです。同じようなことは、アパート・マンションの入居者とオーナーとの関係にも当てはまるのではないでしょうか。賃料交渉がこじれて長引くようなケースでは、最終的にはオーナーの金銭面での事情もある程度踏まえながら話し合うことによって、どちらにも納得できるような妥協点を見出していけるのではないかと思います。✿2013年!✿あけましておめでとうございます!(^^)/~~~弊社では、新年あけてからバタバタしていてブログの更新が遅れてしましました!(/_;)繁忙期の予兆であることをヒシヒシと感じ、気の引き締まる年明けでした!そんな中、昨日は今年初のフットサル大会でした!(^v^)私は初めて、マネージャーとして参加してきましたよ~(*^_^*)イルミネーションが見える素敵なコートでした!新年初ということもあり、準備体操から気合いが入っております!!!(^v^)こちらは、フットサルなのになぜか毎回、阪神タイガースのユニフォームを着てくる社員です(^w^)笑3チームに分かれて試合をしました!負けたチームは試合後のご飯代を払うというルールなので皆本気で挑んでいました!(^^)笑こちらの社員は本気を出しすぎて、足がつってしまっています。ダンススタジオ運営事業を行っております。