相続問題や維持管理の難しさのため、取り壊されてマンションや駐車場になる動きが止まらず、京都市の調査では最近の7年間に約5600軒が消えたという。「京都のアイデンティティーを脅かす重大な危機」との認識を強める京都市は、京町家の所有者に取り壊しの際、事前の届け出を義務付け、違反した場合には罰則を科す条例の制定を目指している。(塩山敏之)京都市が昨年9月から今年3月、市域の京町家の残存状況を調査したところ、前回(平成20~21年)より5602軒(11・7%)減少し、4万146軒だった。年間700~800軒のペースで数を減らした計算。残っている京町家のうち5834軒(14・5%)は空き家で、空き家率は前回調査より4ポイント上昇した。相続問題や維持管理などの難しさが京町家減少の背景にあるとされるが、そもそも家主が自宅を京町家だと認識していないケースもある。前回調査によると、自分が住んでいる家が京町家だと認識していたのは、わずか27%。半数は普通の木造住宅ととらえていた。した認識不足も、京町家が取り壊されたり、マンションや駐車場に転用されたりすることにつながっているとみられる。5月、京町家の所有者に対し、取り壊しの事前届け出を義務化するなどの条例の制定を、門川大作市長に答申した。答申では「京町家を保全・継承するためには、京町家の保全・継承に関する条例を制定する必要性がある」と指摘。すべての京町家を対象に、所有者が取り壊す意向がある場合、市へ事前に届け出ることを努力義務とする内容を求めた。京町家が集積して町並みを形成している地域では、取り壊す際に事前の届け出を義務化。届け出から原則として1年間は取り壊せないこととした。この間、所有者に対し、保全・活用に向けた働き掛けを重点的に行う“猶予期間”とする狙いがある。景観や文化の継承に重要な京町家は個別に指定。事前に届け出ずに取り壊したり、届け出後1年以内に取り壊したりした場合は、罰則(5万円以下の過料)を科すとした。門川市長は「京町家は京都の宝。何としても保全・継承しなければならない」と意欲的。市は答申を受け、条例案を策定し、9月市議会での提案を目指す。(京都市東山区)を昨年11月にオープン。フランスの高級ブランド「エルメス」を誘致し、期間限定で出店した。錠剤製造用金型の製造・販売を行う「ツー・ナイン・ジャパン」(同市南区)は、築約100年の京町家を改修して新研究開発棟を建設した。京町家を活用し、宿泊事業参入へ乗り出すのは下着大手のワコール(同区)。空き家の京町家を所有者から借り上げ、保全を図りつつ内装を整備して宿泊施設に転用。南部邦男委員長は「当たり前のように京都の景観を享受しているが、放っておけばどんどん衰退していく。京町家のある雰囲気を子、孫の代まで残さなければならない」と話している。淳司/イースト・プレス)東京23区の不動産にも暴落ラインが迫っているらしい。淳司/イースト・プレス)。淳司氏は新聞や雑誌などに多くの記事を執筆する不動産ジャーナリストである。本書ではすでに決定しているイベントや統計予測を解説しながら、暴落へのスケジュールを見ていく。■「2025年」に、いったい何が起こるのか?戦後最大のボリュームゾーンといわれる団塊世代(1947~1949年生まれ)全員が75歳以上の後期高齢者となることで、介護・医療費など社会保障費の急増が懸念される問題を「2025年問題」という。売り物件があふれているが、いるのは老人ばかり。売りだされた住宅をいったい誰が買うのだろうか?東京オリンピック終了の5年後である2025年。空家率の増加や都市部の人口減少が顕著になるであろう。それが株価の急落、地価やマンション相場価格の暴落に繋がる恐れがあるのではないかと著者は予測する。現在の日本には、オリンピック後の不況を上昇に転じさせる活力はないのだ。■不動産の価値は「利用価値」で決まる新潟県苗場のリゾートマンションなどは、販売価格は700万円だったものが今は10万円でも買い手がいない。管理費や固定資産税を考えると10万円払ってもいいから売りたいという状況だそう。このように資産価値ゼロのエリアが、日本の不動産の面積の8割あるという。都心へのアクセスが不便な、港北ニュータウン、千葉ニュータウン、多摩ニュータウンなどの大規模なニュータウンからは転出者も多く、すでに衰退が始まっているという。千葉県船橋市や埼玉県上尾市の駅から遠いところには、すでに数百万円の住宅もあるという。住みたい街とされる武蔵小杉のように、短期間に高層マンションが立ち並んだエリアも、中古価格の相場が崩れやすく暴落しやすいそうだ。政令指定都市クラスの大きな街に押し寄せてくるのが2025年と著者は予測する。暴落を回避するためには、「新築の抑制、タワーマンションの規制、流通市場の透明化(レインズの一般開放)、民泊の合法化」などが必要だと著者は考える。日本全体で住宅が余ってきているうえ人口も減るというのに、今も多くの不動産系企業がマンションを建て、個人は新築を建てる。不動産業界は、航路の先に大きな氷塊が見えているのにもかかわらずもくもくと進んでいるタイタニック号のようなものだと著者は述べる。一般ユーザー向けの住宅購入セミナーも開催している榊氏ならではの、誰にも理解しやすい一冊となっている。(23)=別の邸宅侵入容疑で逮捕、さいたま市南区鹿手袋=を再逮捕した。「当日は別の場所にいた」などと容疑を否認している。アパート空き室内に無断で立ち入り、インターネットで注文したタブレット端末など電化製品計約12万円相当を受け取ったとしている。宅配業者から「空き室で荷物を受け取る人物がいる」と通報があり、同月23日、都内の別のアパートで警戒していた捜査員が関容疑者を現行犯逮捕していた。蒲田署によると、注文には他人名義のクレジットカードが使われていたといい、同署は組織的な犯行の可能性もあるとみて調べている。ほとんどの人が「話に聞いたことはあるけれど、実際に利用したことはない」と答えるのではないでしょうか。ゲストハウスとは、ひとことで言うと"素泊まりの簡易宿泊施設"のこと。現在では、移住の窓口的な役割を担ったり、地域と旅行者をつなぐ媒介者となったり、地域コミュニティを支える担い手になったりするケースも増えています。したゲストハウスの多面的な面白さを伝えるべく、9人のゲストハウス運営者たちに宿を始めたきっかけや運営の日々について綴ってもらい、そこから空き家活用や小さな経済圏・社会資本の創出拠点としての可能性を探っているのが、本書『まちのゲストハウス考』です。ここで例として、本書に登場するゲストハウスのひとつをご紹介しましょう。広島県尾道市にある「あなごのねどこ」。商店街のど真ん中にあるというこのゲストハウスは、細長い町屋を改修して作ったという、うなぎの寝床のような形状が特徴です。奥まで続く40メートルほどの路地は、「奥になにがあるんだろう」と宿泊客だけでなく一般の人も興味本位で入り込んでくるのだそう。1階に併設のカフェ「あくびカフェー」があるほか、路地の途中には蚤の市「神田ハウス」があったり、裏庭の奥には小さな本屋さん「紙片」があったり。この細長い路地を通して、旅人や地元の人々、スタッフなどいろんな人が行き交うところが「あなごのねどこ」の大きな魅力といえます。目指すは、尾道の拠点としての役割。「あなごのねどこ」を運営する豊田雅子さんは本書の中で、「ここを拠点にお風呂や食事、観光、サイクリングなど尾道のまち全体を回遊し、機能を分担できる形が理想だ」と書いています。実際、移住を考える人の滞在の場となったり、宿泊者たちが周囲の老舗に立ち寄ることで経営に貢献したりと、「あなごのねどこ」は現在、尾道のまちにどっしりと根差しながら大きな役割を果たしているようです。元湯」など全国の個性あふれるゲストハウスが並んでいて、読んでいて飽きることがありません。これらのストーリーは、単なる開業体験記ではなく、ひとつのまちで生まれている「人と場所の物語」ととらえることも。ゲストハウスを営みたいと思った人の手引きの書となるのはもちろん、現在のゲストハウスの役割やあり方について知ることができる一冊となっています。読み終えたときには、皆さんもゲストハウスに宿泊してみたくなっているはず。地域の人々や他のゲストとの出会い、アットホームな宿での体験などはきっと、忘れられない旅の思い出となることでしょう。解体作業中の住宅の屋根裏から白骨化した遺体が見つかりました。警察が身元の確認などを急いでいます。木造平屋建て住宅の解体をしていた作業員が、屋根裏に遺体があるのを見つけました。通報を受け、警察が確認したところ、遺体は性別不明でほぼ白骨化していて、目立った外傷などは見られないということです。「何か要らない物があると持ってきて、ここに、そういう物を置いているのかなと」(近くの住民)住宅の所有者の家族によりますと、「住宅は10年以上前から空き家になっていて、以前は人に貸していたこともありましたが、家賃を払わずいなくなった」ということです。警察は遺体の身元の確認を急ぐとともに、事件性の有無も含め詳しく調べています。本年2月より4回にわたり、空き家対策の推進及び今後の不動産業の発展に向けて、不動産分野における新技術の活用等について審議を行ってきました。今般、これまでの審議を踏まえ、空き家対策等に係る中間とりまとめを行いました。環境整備を進めていくことが重要。空き家対策推進の基礎環境の整備を行いつつ、空き家の態様に応じて求められる課題ごとに取組を進める必要。今後の不動産業の発展に向けては、[1]基盤となる不動産情報(データ)の整備・充実、[2]新技術等を活用した産業の振興、[3]不動産流通や不動産投資促進のための環境整備が重要。たなビジネスの創出等を実現。採択され受け入れを行なっているプロジェクトだ。三大都市圏内に本社が所在する民間企業を対象に、サテライトオフィスの開設・誘致に向けた具体的な取組を行ない、都市から地方への新たなヒトの流れや地元企業・人材と連携したビジネスの創出に結びつけることが目的だ。採択された自治体の1つである福井県鯖江市が、その「おためし勤務」としてモニターツアーを7月上旬に実施した。テーマに、市内に散在する空き家をサテライトオフィス用に活用し、サテライトオフィスリロケーションの実施に向けた具体的なスキームの検証を行なうという。今回鯖江市が実施した1泊2日のモニターツアーでは、参加企業の職員の1往復相当の交通費が支援され、さらに光熱水道費、インターネット利用料などが負担される。本格的にサテライトオフィスを設置したいと考える企業が、お試しできる機会として企画されたものだ。都市部での説明会などを経て参加したのは18社26名。以前から鯖江市のIT戦略を支援してきたデルが、このモニターツアーに併せて機材などを提供した。今回のモニターツアーのために整備された物件は4カ所だ。空き店舗を利用した市街地オフィスが2件と山間部にある空き家を利用したオフィスが2件の合計4件だ。地方都市の空き家問題は目抜き通りがシャッター街になってしまっているなど深刻なことになっている。住宅地においても、高齢化社会の到来とともに、自宅をそのままにして施設やアクセシビリティの高い近代マンションへに住むようになり、真新しい家屋を放置したままにしてしまっている世帯も少なくない。若年層においても高校卒業後に都市部の大学に進学し、地元には就職先がなく、都市部に就職してそのまま帰ってこないといったケースはどの地方自治体でも抱える悩みの種だ。それらをなんとかし、自治体そのものの活性化につないでいくこと、そして働き方の改革につないでいきたい。それがこのプロジェクトの目的だ。鯖江市がサテライトオフィス用に整備した物件の1つを視察してきた。山間部の吉谷町にある一軒家で木造瓦葺きの2階建て家屋だ。老兄弟が本家と分家として近隣して居をかまえて住んでいたものの、弟の逝去にともない空き家になってしまい、家具などもそのままになっていたという。それらの家具を2階部分に格納し、1階部分をすべてオフィス用に提供するという物件だった。8畳の和室が2部屋、16畳程度のリビングダイニングの2LDKで5名程度の執務環境が想定されている。Partnersに対して機材を提供した。HOME'S」を運営する株式会社LIFULL(旧社名:株式会社ネクスト)のグループ会社で、そのマーケティングをになう組織だ。そのクリエイティブ部門のサテライトオフィスとして検討するためにこの鯖江のモニターツアーに参加した。Unite対応の小型PC「7040MFF」などだ。一部未発売のものもあるが、7月14日の発売に先立って最新機器を貸し出したという。クリエイター利用ということで最高級ワークステーションの提供も考えたが、実際にこれまで慣れ親しんでいた環境が通常のデスクトップPC環境であることをヒアリングで確認し、こうしたラインナップを整備したという。Partnersの代表取締役として新しい事業の取り組みで地方創生の事業を担当する役員でもある数野敏男氏は、今回のモニターツアー参加にあたり、本体グループとして空き家バンクのデータベース化に取り組んでいる関係から、そこでどういうスタイルで仕事ができるかということを、その可能性を含めて探りたいという。鯖江市は街そのものがITに対して積極的で、行政も市民も官民こぞって積極的で一体感があり、子育てなどでも共働き率が日本一の福井県という場所で新しい働き方を模索していきたいと話す。同社としてはこのサテライトオフィスがうまく稼働することで、外注費を70%削減できる可能性があるという。制作事業は外部発注が多いが、その外注費コストが激減すること、また、勉強をしたい、地元にいたい、スキルアップしたいといった地方の若手を採用することで、東京の下請けとしてではなく、地元や地域ならではの仕事ができる場に発展させるもくろみだ。1~2年後を目途に10名規模のオフィスの実現をめざしたいとのことだ。した場で得たノウハウを、本来のビジネスである不動産業にも還元していきたいとしている。鯖江市長の牧野百男氏はクリエイティブな事業者が雇用の窓口を作ってくれることで、都会に出ていった若い人たちが戻ってくれる可能性を信じたいという。若者の首都圏流出を食い止めるためにも、今回のプロジェクトで大きな変化が起こることを期待しているということだ。クライアント・ソリューションズ統括本部長の山田千代子氏は、鯖江市の取り組みはデルにとっても大きなビジネスチャンスをもたらすものであるとする。サテライトオフィスのような場ではどのようなデバイス、環境が求められるのか、どのような使い方をされるのかを試行錯誤していくことで、それを本来の顧客に対する提案材料として活かし、大きなビジネスにつないでいきたいとしている。空き家、空き地などの遊休地は増加の一途。親の看取りは誰しもが経験するもの。最期のお別れをすることができなかったと、後悔する人は多い。元気だからと、話し合わずにいると、その日は急にやってくる。2017年7月10日号では「後悔しない親との別れ」を大特集。手も「実家が空き家であったり空き家予備軍であったりする場合は、定期的な修理や清掃、片づけをして処分に備えるべきです」こうアドバイスするのは、空き家問題に詳しい川義郎弁護士(48)。東京都日野市で一人暮らしをしていた父親が施設に入居したため、自身の実家も空き家だ。月1回程度のペースで訪れ、不用品を処分。年に一度は建物の補修の必要がないか業者に確認してもらっている。15年の空き家対策特別措置法の施行に伴い、倒壊の恐れがあるなど周辺の生活環境に悪影響を与えかねない「特定空き家」に対し、自治体は補修や解体を求め、それでも応じない場合は代執行で解体できることになった。自治体から特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が同3分の1に軽減される特例が受けられなくなってしまう。同法の運用について自治体にアドバイスを行っている立場から、川弁護士は「『特定空き家』への指定は、学校に近いなど人通りの多い場所にある物件や、近隣からのクレームが寄せられた物件から始まります。近所から迷惑な空き家とみなされないよう、きちんと管理に努めることが必要」と指摘する。空き家を管理するには(1)建物の維持管理(2)不用品の処分(3)権利の集約化が必須になるという。「建物をきょうだいや親戚で共同相続してしまうと、売却などの手続きに手間取ることになる。きょうだいがいる場合は、1人に譲ると遺言に書いてもらう。おじ、おばなどの親戚に子どもがいない場合は、親戚の中から誰か1人託す人を選んでもらうことが重要です」(川弁護士)当事者が亡くなってから効力を発揮する遺言に加えて、「認知症になるなどして意思表示ができなくなる可能性も考えて、信頼できる家族に資産の管理を託す『家族信託』をするほうがいい」とアドバイスするのは坂部達夫税理士(61)。「亡くなってから対処したのでは手遅れの場合も多い。なる前にしっかり考える機会を持たなければ」と訴える。高齢の父親が、自分の持つ不動産の維持・管理・処分を長男に委託する契約を生前に結ぶ。長男はその契約に従って、不動産を貸し出したり、譲渡・売却したりする。不動産の活用に積極的になれる若い世代に管理を任せれば、処分は進みやすい。税制面で見ると、特定空き家が増税対象になる一方、16年4月以降、空き家の譲渡所得から条件を満たせば3千万円の特別控除が受けられるようになった。政府は、空き家以外でもさまざまな遊休地の活用を促そうとしている。国土交通省は空き地の有効活用の検討を進めている。今年1月から「空き地等の新たな活用に関する検討会」を開催してきた。6月末にとりまとめを発表するという。今後は空き地を放置した場合も、適切な管理を求められる可能性が出てきた。6月9日の閣議では、シャッター通り解消のため、空き店舗への課税強化も打ち出した。人が住む店舗は税制上住宅扱いになり、固定資産税が最大6分の1になっているが、空き店舗はこの特例対象から外すことを検討している。気づいたら増税されていたという事態は避けたいところ。放置して荒れさせる前に、早め早めの対策が重要だ。今年の路線価が7月3日に公表され、銀座5丁目の銀座中央通りが4032万円で、32年連続で日本一となったが...(撮影:梅谷秀司)東京国税局は7月3日に2017年度の路線価を公表した。それによると、全国約32万5000地点の対前年変動率は、全国平均で0.4%のプラスとなった。背景には、住宅需要の高まりや、訪日外国人者数の上昇に伴うインバウンド需要があるとされている。都心の超一等地である銀座中央通りの鳩居堂前は26.0%上がって4032万円と、バブル期(1992年)の3650万円を上回って過去最高路線価を更新した。SIX(ギンザシックス)をはじめとする新規投資の影響などと分析された。■価格がどうなるかという問題以前に...こうした話を聞くと、何やら日本の土地は非常に景気がよくなっているのではないかと思う人もいるだろう。銀座などの超一等商業立地や、ニセコのように外国人観光客で沸く地点はともかく、全国の住宅地価格が今後も上昇したり、価格を維持できる可能性は、ほとんどない。国土交通省が2014年に公表した『国土のグランドデザイン2050』では、現在人が住んでいる地域の60%以上で人口が半減もしくはそれ以下となり、20%は無居住化するとされている。多くの地域が、価格がどうなるかという問題以前に、「消滅の危機」にあると指摘しているのだ。不動産価格は、いうまでもなく需要と供給で決まる。景気動向や金利などにも影響を受けるが、人口減少で圧倒的な需要減が見込まれる住宅が、その価値を長期的に維持できるはずもないのは自明だろう。国もこうした状況は理解しており、手をこまねいて見ているわけではない。これは、簡単にいえば「街を縮める政策」である。人口・世帯数が減少すると、上下水道などのインフラ維持やゴミ収集・除雪などの行政サービスが非効率極まりないことになってしまう。その分、税金を数倍に上げれば解決はできるが、そんなことは事実上不可能だ。そこで、街を「人が集まって住むエリア」と「そうでないエリア」に思い切って分断するのである。2017年4月末の時点で、348の自治体が本計画の作成に着手している。