住宅ローンを選ぶ時に、最近よく候補のひとつになることが多くなってきた、フラット35。名前は知っていても詳しくは知らない方も多いかもしれません。そこで今回は、フラット35のメリット・デメリットにまとめました。これから住宅ローンを選ぶ時の参考にしていただければと思います。この記事は動画でもご覧になれます。⇒動画で見る(Youtubeにジャンプします)フラット35ってどんなローンなの?まずはフラット35がどんな商品かというところから。フラット35は他の銀行とは違い、国土交通省が管轄する住宅金融支援機構が運営している住宅ローンです。一般的な銀行はすべて金融庁が管轄になるので、そもそもの発想からして違います。銀行は営利目的なのですが、フラット35は国策企業の側面もあって、審査の内容や商品設計が全然違ってきます。国策企業であるものの、住宅ローンをまとめて証券化して投資家に販売しているので、何かあっても国民の税金で補填するとかそういったものではありません。運営母体である住宅金融支援機構が直接申し込みを受け付けるわけではなく、全国の金融機関が窓口となって取り次ぐ形になります。フラット35のメリットまずはフラット35のメリットを上げていきます。銀行では借りづらい、自営業者や非正規雇用の人でも借りやすい一般的な銀行では、人を見て審査をしますが、フラット35は物件を見て審査をします。一般的な銀行では、金利が上がっても払っていけるかという視点がありますが、フラット35は全期間固定商品なのでそういった視点はありません。自営業者や非正規雇用など、一般的な銀行では借りにくい方でも借りやすいメリットがあります。全期間固定で金利が変わらない全期間固定商品は「金利が高い」と思われがちですが、実は借りる側にとってはリスクが低い商品なのです。フラット35や財務状況が比較良好な金融機関でなければ全期間固定商品は提供できません。金利が上がったら一気に逆ザヤになって赤字に陥るからです。全期間固定でリスクを低減させているからこそ柔軟な審査ができるようになっています。このことから分かるように、全期間固定というのは、借りる側にとってとてもメリットがあることなのです。一部金融機関の窓口では自己資金が出せる人は、より金利がやすくなる商品も取次窓口によりますが、自己資金が出せる人用の商品も開発されていて、一定の基準をクリアすると、金利が割引になるものもあります。自己資金を出せる人にとっては大きなメリットです。物件の条件を満たせば、当初5年、もしくは10年間、金利の割引がある他にもフラット35Sという商品もあり、一定の条件を満たす物件であれば、借入当初の5年、もしくは10年間割引が受けられます。自己資金を多く出した時の割引とも併用ができます。自営業者や法人の経営者でも比較的かりやすい自営業者が借りにくいと言われる理由の一つに、事業の借入についても個人的な借り入れとして、返済比率の計算に入れられてしまうことがあるという側面があります。フラット35であれば事業借り入れが明確に分かるものであれば、計算から除外してもらえます。法人の経営者であれば、必ず法人の決算書が3期分必要になり、赤字であれば借り入れは難しくなります。フラット35では基本決算書は求められません。審査によっては提出を求められますが、基本的には大丈夫なことが多いです。入らなくてもいい住宅ローンを借りるときに、ほぼセットで加入させられる団体信用生命保険ですが、保険という言葉がしますように健康状態によっては加入できないこともあります。その場合は、住宅ローンを借りること自体ができなくなるので、選択肢はかなり減るのですが、そんな方の受け皿として活躍しているのがフラット35です。加入しない場合は、さらに金利が安くなります。フラット35のデメリット良いことづくめに見えるフラット35ですが、どのようなデメリットがあるのでしょうか?変動金利がないすでに説明していますが、リスクを低減されるため、金利は全期間固定しか用意されていません。結果、収入や資産があり、リスクが少ない変動金利でも構わない層にとっては割高になることも。物件の審査が厳しいフラット35では、全期間固定にすることでリスクを減らし、幅広い方に住宅を購入できる機会を提供しています。ローンをもとに証券化し、投資家に販売しているため、リスクヘッジ(対策)も重要になります。そこで回収不能に陥った場合に、回収がしやすいように物件に対して一定の基準を持たせています。この審査に合格すると「適合証明書」が発行されるのですが、発行されるための検査に合格する必要があります。諸費用まで借りると金利が高くなる自己資金が多い方についてはリスクが低くなる分、金利が安くなりますが、自己資金が少ない方については金利が高くなります。諸費用まで借りようとする場合、諸費用は取次金融機関が提携するローンを借りることになりますので、実質金利は高くなります。自己資金を出したくない、もしくは出せない方にとっては割高になるかもしれません。条件はいろいろあるが個人的にはおススメこのように色々と複雑な部分もありますが、個人的にはやはりリスクが低い全期間固定商品ということもあり、おススメです。一昔前は、そこまでいいイメージを持たれていなかったのですが、最近は商品内容もどんどん良くなってきています。あなたのライフプランにもよりますが、住宅ローン選びの参考にしていただければと思います。宮田明典2020年2月14日author宮田明典スタイルイノベーションの代表であり、トップエージェント。業界経験は10年以上に及び、購入者向けのバイヤーズエージェントとして、数多くの指名買いを受けている。年間100組以上の相談をこなしている。最近、金融庁から発表された報告書「高齢社会における資産形成・管理」が議論を呼んでいます。住宅を買った人の実に6~7割くらいの世帯が、住宅ローンが原因で生活が苦しいと答えています。これまで色んな方の家探しをお手伝いしていますが、住宅購入ってつくづく「結婚に似ているな」と思います。新築マンションの契約率は、急速に悪化してきています。それに対して中古マンションは堅調に販売戸数を増やしています。物事には何にでも押さえておくポイントというものがあり、不動産購入においてもそれは変わりません。家を買うことは、人生で一番大きな買い物といわれており、何度も購入するものでもありません。今日は少し僕の営業スタイルについて振り返ってみたいと思います。先日(22日)が会社の設立6周年ということもあり、いいタイミングだと思いました。