庭に覆いかぶさる樹木の処理もバカにならない。総額で300万円払ったそうだ。この処理代は、建物を壊そうがリフォームをしようが、どちらの場合も必要である。要するに、迫られた選択はスクラップに900万円かけるか、スクラップアンドビルドに1100万円払うか、だった。放置して売れるときに売ればよいではないかと聞くと、「空き家問題を知らないのかい」と返してきた。現在、日本中で空き家は820万戸以上ある。7軒に1軒が空き家なのである。空き家のなかでも、特に用途不明で長期間放置されている、「その他の住宅」が問題視されている。倒壊、火災、セキュリティ悪化、犯罪などの危険が増し、近隣も困っているからだ。空き家の4割が、その他の住宅だ。施行して、老朽化の著しい「特定空き家」に、通常の住宅が持っているさまざまなメリットをなくすことにした。「リフォームした家は築36年。庭が広いから野良猫の棲み処になって、ハクビシンも寄ってきそうだった。特定空き家とみなされると、まずは不動産の固定資産税の税率が一挙に6倍に跳ねあがってしまう。可及的速やかに修・整備をしないと、自腹での取り壊しを求められる。中部山岳地帯に古い実家がある友人は、さらに深刻だ。最寄りの新幹線駅から車でも電車乗り継ぎでも2時間あまりを要し、周囲にはコンビニもない。「95歳で寝たきりの母親もそう先は長くない。俺は真剣に相続放棄を考えているよ」。国や自治体の多くが、空き家対策に税制優遇策や助成金などの経済支援、空き家バンクなどの市場情報の充実を図っているものの、現状では焼け石に水である。空き家所有者たちのミクロレベルも深刻だが、マクロ経済的に見ても頭が痛い。スクラップのためにはさまざまな業種が関与し、GDPは増加するだろう。ケインズではないが、地面に穴を掘るだけでも目先の景気はよくなる。一巡したらおしまいである。壊しただけで活用されなければ、やがて先枯れる。昨今は、成長ではなく分配を重視すべきだ、という考え方が有力である。フェアな分配がなされなければ社会はよくならない。分配のパイを広げるための成長戦略も不可欠だ。空き家問題は、基本的には分配以前のスクラップのレベル。それのみでは、無価値の分配のために、お金を使うようなことになってしまう。不毛な分配領域が拡大するだけだ。ビルドのためのスクラップ、という明確な方向付けが欲しい。長崎の海沿いの旧家の相続人が自慢した。「私の実家の取り壊しには、600万円もかかったのよ。参ったと思ったけど、庭木と中国人に助けてもらえたわ」。彼女の実家には、多くの樹木が茂っていたが、門の近くに檜(ひのき)の巨木が二本立っていた。檜は中国に渡って、風呂桶なり家具なりとして価値を発揮するのであろう。残された、滅多に人を見かけない海辺の更地はどうだろうか。彼女は別荘地として転売したいそうだが、簡単な話ではない。更地になったので固定資産税が急増する。その負担に耐えがたくなったとき、何が起こるのだろうか。更地を買いにくるのはやっぱり彼の国の人たち─。「これから空き家が大問題になるのは首都圏です。郊外に暮らしてきた団塊の世代が2023年には後期高齢者となり、施設に移るなどしますが、その家の引き取り手がいない。売りに出そうにも需要はない。結果、大量の空き家が発生します。)野村総研の推計によれば、2033年には日本全国の3戸に1戸が空き家になっているという(ページ末の図参照)。総住宅戸数は約7126万戸へと増大、空き家数は約2167万戸にもなる。「戦後、マンションや戸建てが建設され、住宅の供給が続けられてきましたが、これは現在から見れば供給過剰でした。今後の首都圏では、駅から少し離れれば、団地もマンションも、買い手がつかず、商品価値がなくなってしまう。家やマンションが、毎年固定資産税を食っていくだけの不良債権となるのです。空き家率が30%を超えた地域は、治安が著しく悪くなると言われています。した地域はスラム化したり、犯罪の温床になったりする可能性が高い」(前出・牧野氏)高齢化率が高い地域は、とくに空き家率が高くなりがちだ(ページ末の図参照)。した場所ではインフラの問題も深刻化する。老朽化するインフラ整備にかける予算は年々増加しており、国土交通省によれば、2033~2034年にかけて、最大の5兆5100億円が投じられると見られている。インフラ問題に詳しい東洋大学の根本祐二教授が指摘する。「日本では1970年代がインフラ投資のピークで、その耐用年数は50~60年程度。それゆえ、'20~'30年代に改修のピークを迎えます。全国のインフラを一気に改修する財源はとても捻出できない。事故もすでに起きている。'12年には山梨県の笹子トンネルの崩落が、'13年には浜松市の弁天橋のワイヤー切断、'14年には京都市の水道管破裂が起きた。「水道管は、水圧をかけて流しているため、ほんの小さな穴があいただけでも、破裂してしまう。なると、一旦水を止め、修復をするために半日くらい断水することがあります。吹き出す水の圧力は強く、非常に危険です。学校や図書館などの公共の建物にも改修が必要なものが多いが、手つかずのままになる。朝日新聞Reライフプロジェクトが企画し、専門家を交えて読者同士が体験談を共有する「リアル読者会議」。7月のテーマは「住まい」で、東京と大阪の両会場で最も悩みが集中したのは「空き家問題」でした。空き家と言えば一戸建てのイメージが強いのですが、ゲストの専門家2人は集合住宅の課題を指摘します。朝刊Reライフ面で「住まい」の記事を担当した坂井浩和記者を聞き手に、不動産コンサルタントの長嶋修さんと建築家の石井健さんが語ったこととは......管理状態が全く異なる2つのマンションが同価格!?――マンションでは高齢化や大規模修繕などが今後、さらに課題となりそうです。空き家問題というと、今までは一戸建てのイメージでした。これからの本当の空き家問題は、都市部のマンションです。人も建物も高齢化し、修繕積立金が足りないマンションが半分以上あります。3、4回目の修繕は満足にできない。みんなで50万、100万円ずつ出しあうか、ローン組んで返していくか。全世帯が同意しないと進めないのですが、現実には年金暮らしで払えない世帯も出てきます。結局、何もしない状態で、5年、10年たってしまうのが問題です。東京都渋谷区に、隣り合って建っている築45年のマンションがあるんです。左は修繕も管理状態もばっちり。一つは、去年やっと管理規約ができて、大規模修繕は1回もやったことない建物。みても、あとは壊れるのを待つだけという状態です。今この2つのマンションが同じ価格で売られています。マンションの管理状態をみんな、気にしないで買っているからです。これが明らかになってくるのが今後数年だと思います。管理状態を冷静に見極めて、持続可能性がなさそうなら早く売った方がいいし、管理状態が良さそうだったら持っていてもよいかもしれない。それも立地あってのことです。不動産は、一にも二にも三にも立地です。管理組合の議事録をみせてもらうのが一番ですね。「見せてください」と言って見せてくれるのは、今、10件に1件もない状態です。見せてくれるマンションは、自分の管理に自信があるということだから、それだけで評価が高い。見た目でも判断できます。エントランスまわりや、廊下・階段、ゴミ置き場、駐車場...。いうところがだめなマンションはだめです。汚いのに、管理されているわけがないのです。集合住宅って村みたいなもの。みんなで維持管理しないといけないけれど、タワーマンションなどでは上層階と下層階で価格差もあり、意識差もある。年齢も違うから「修繕して資産価値を上げよう」と言う人もいれば、「わしはもう5年しか生きないから、修繕はいらん」と言う人もいる。みんなで協力することで全体価値があがるんです。いろいろな場面で考えることをやめると、船が沈んでしまいます。こんなこともあります。子どもが寄りつかなくなる。揚げ句の果てに「枯れ葉が出るから」と木も切ってしまう。結果、駐車場のようになることがあります。なると、子育て世代が引っ越して来なくなります。そのうち学校がなくなり、その町はもう「あがり」です。新しい人が入ってきませんから。「自分の家の目の前の木が邪魔だ」と言っていたことが積み重なっていくと、町が死んでしまい、スーパーも撤退し、いつのまにか家の資産価値が落ちる。マンションの場合、これからは全体価値を上げることが大事になると思います。1967年、東京都生まれ。堅持した不動産コンサルタント』の第一人者として精力的に活動。