した拠点を結ぶ鉄道やバスなどの公共交通ネットワークなども、併せて位置づける。3戸以上の住宅の新築や1000平方メートル以上の開発行為をする場合は、市町村長に対し事前の届け出が必要となっていて、支障があると認められた場合には、市町村長は立地適正化のための勧告ができる。した都市計画というものは、息の長い取り組みで、ある日、線引きされたからといって、突然何かが変わるわけではない。どの自治体でも15~20年後といったスパンを展望しつつ、5年ごとに見直しを行うとしているケースが多い。それでも、これから本格的な人口数減少が始まる中で、街にドラスティックな変化が起こるのは間違いがない。現行の規制はまだ緩いものであるが、徐々にその枠組みは強化されるだろう。これからマイホームを買おうとしている方も、すでに買って住んでいる方も、自身が所有する不動産が立地適正化区域内に入りそうかどうかは、必ず確認しよう。区域内ならひとまず安心だが、仮に区域外だとどうなるだろうか。不動産価格の将来的な資産性は見込めないと覚悟しておこう。上下水道のインフラ修繕は後回しとなり、やがては修繕すら行わないということになる可能性が高い。ゴミは区域内まで運んで捨てなければならなくなるだろう。除雪も自己責任で行うしかない。するうち、区域外に住む人はどんどんいなくなり、最後には無居住化するだろう。空き家もわざわざ取り壊すことはなく、犯罪の温床となり荒廃した街になろう。■都市部だからといって、無関係な話ではないさて、こうした未来は都市部には無関係だと思われる向きも多いのではないだろうか。ところがそうではない。東京23区内であっても安心はできない。現在は人口増加を続ける世田谷区のような自治体であっても、いつかは人口・世帯減の局面がやってくるし、その際には立地適正化計画を運用しなければならないだろう。このときに、真っ先に区域外となるのは「災害可能性」のある区域だ。「土砂災害」の可能性のある区域などは外れる可能性が高い。浸水というと低地をイメージしがちだが、比較的標高の高いところでもまったく安心はできない。前述した東京・世田谷区は、台地部は標高30~50m、低地部は標高10~25mと、比較的高度差のある地勢だが、世田谷区の洪水ハザードマップによれば、2m未満、あるいはそれ以上の浸水可能性がある地域がたくさんあり、そうしたところには現在、多くの住宅が立ち並んでいる。標高が高いのに浸水する可能性があるのか。それは「集中豪雨」によるものである。東京をはじめとする都市は一般的に、雨水の排水能力について、1時間当たり50~60mmの降雨量が想定されている。ところが、昨今の集中豪雨は1時間当たり80mm、100mmとなることも決して珍しくない。したときには雨水を排水しきれず、あふれ出た雨水が、周辺に比して相対的に低いところに集まってしまうのだ。人間の平均身長よりはるかに高い2mもの浸水に見舞われては、ひとたまりもない。なる可能性が最も高いのだ。実際、これまでに策定された区域案を見ると、こうした地域はほぼ例外なく区域外とされている。現在時点では、こうした浸水可能性のあるエリアとそうでないエリアにおいて不動産の資産格差は見られないが、やがては天地ほどの差が開く可能性が高いことを踏まえておこう。若手編集者が、同世代の20代リーダーに今読んでほしい自社刊行本の「イチオシ」を紹介するコラム「若手リーダーに贈る教科書」。ローン金利が歴史的な低水準にあるため、家を買うかどうか真剣に検討している人も多いだろう。そんな人に向けて不動産市場の未来を予測しながら、マイホームの「勝ち組」と「負け組」を分けるポイントを解説している。著者の長嶋修氏は1967年生まれで、広告代理店や不動産デベロッパーなどで働いた経験があります。その後、不動産コンサルタントのさくら事務所を設立し、現在は代表取締役会長を務めています。著書に「『空き家』が蝕む日本」(ポプラ新書)などがあります。いいんじゃないか」などと言われます。友人が新築マンションを買ったなどと聞けば、「自分もそろそろ」と思ったりする時期かもしれません。そんなときに気を付けたいのは「家を持つのが当たり前」「持っていれば資産」という時代は、もう戻ってこないということです。価値ゼロどころか、売り出しても買い手がつかず、売り主が100万円単位の解体費を負担するといった、事実上の「マイナス価格取引」すら見られます。交渉の過程でこのように決まったようですが、もし物件広告に「マイナス150万」と書かれていたらびっくりします。「不動産はどんなものでも持っていれば資産」という時代は終わりました。言うと、不動産はただ所有しているだけでは固定資産税や維持管理費がかかる「負債」です。所有する不動産をどのように活用できるのか、中身が問われる時代になりました。31ページ)高度経済成長に沸いた1960年代後半から70年代にかけ、都心から30~40キロメートル圏内のベッドタウンには、多くの団地や分譲住宅が造られました。住宅ローンの金利は年7~10%の高さでしたが、抽選会が白熱するほどの人気でした。当時のマイホーム人気をもたらしたのは「経済は成長を続け、地価は上がり続ける」という社会のムードでした。著者は、早くしないと価格が上がって買えなくなるという焦燥感があったと指摘します。ニュータウンの建物は多くが老朽化し、少子高齢化で人口も減って「スラム化」を心配する声が出るほどです。高齢化が進み、人口や世帯数は本格的な減少時代を迎えます。空き家は現在も増え続けており、2013年時点で13.5%だった空き家率(総務省調べ)が、30年には30%台にまで上がるという予測もあります。こんなときだからこそ「家を買うのか、賃貸住宅に住むのか」「買うなら、どこにするのか」。この選択が大変重要です。■不動産、9割は値下がりへ?著者は、不動産のうち将来も「価値維持あるいは上昇する」のは10~15%にすぎず、残りは程度の差はあっても下がり続けると分析します。上昇と連動する形で、東京都心の中古マンションの価格は上昇しています。上昇したのはほんの一部にすぎないといいます。上昇トレンドに乗って大きな恩恵を受けた不動産は極めて限定的でした。至ってはせいぜい20%程度の上昇です。)で価格を上げたのはマンションのみで、一戸建てや一戸建て用の土地は、横ばいないしは下落トレンドにありました。それとも...それでも家を買いたいという人は、どうしたらいいのでしょうか。著者は、最も大切なのは、とにかく立地だと断言します。人口や世帯数が減少する局面では、人の動きは偏在化し、特定の場所に集まることが知られています。三大都市圏に人口が集中する一方、全国の6割以上の地域は人口が半分以下になります。55ページ)人口減少社会を迎え、駅周辺や鉄道沿線に行政や商業、福祉の機能を集める「コンパクトシティー」という考え方が注目されています。なると自治体は「人口を増やしたい地域」と「そうでない地域」を自ら色分けすることになります。同じ自治体でも、場所によって土地の需要に格差が生まれることになるのです。著者は、市区町村役場で都市計画図を見たり、都市計画課などに足を運んで将来の都市構想や計画を聞いたりすることをすすめます。あの手この手の子育て支援で新たな住民を呼び込んでいる千葉県流山市などの例もあることから、自治体の政策にも注目する必要があるとしています。本書ではこのほか、住宅の良しあしを見分けるポイントや中古住宅やマンションとのうまいつきあい方なども紹介しています。住まいの「負け組」にならないために必読の一冊です。)対策のお手伝いいたします2016年度「リフォーム・リニューアル工事受注高」3割増に2016年度「リフォーム・リニューアル工事受注高」3割増に2016年度「リフォーム・リニューアル工事受注高」3割増に(写真=PIXTA)国土交通省の調べで2016年度のリフォーム・リニューアル工事費受注高が前年比で約31.6%も上昇したと発表された。そのうち住宅については約37.6%の増加率である。2010年度から建設業許可業者5000に対し調査を実施し、結果を取りまとめたもの。リフォームやリノベーションが人気を集めているが数字的にみてもその結果は明確のようだ。背景や今後のリノベーション市場を検証してみる。団塊世代の多くが65歳になり退職を迎えた年は「2012年問題」と呼ばれた。全人口のうち実に25%が65歳以上の年齢層に達したという本格的に高齢化社会に突入した時期でもある。彼らの退職金の使い道にも注目が集まった。使い道を調べた調査では34%前後の人達が住み替えやリフォームにより「住まいをなんとかしたい」と考えていた。後を継ぐ者がいない夫婦などは二人で趣味や余生を快適に過ごせるために、サラリーマン時代に購入した家をなんとかしたいと考えた人が多い。同時にこの頃から徐々に不動産価格も上昇していったため、住み替えを断念し、自身の予算内でリフォームやリノベーションを選択した世帯が増えたのだ。団塊世代が我が家のリフォーム費用を退職金の使い道にしたことがきっかけとなり、リフォーム業界が長年抱えていた問題に新たな動きが始まったのである。以降、日本は長い間「新築主義」が根付いた。30年くらいの周期で建て替えてしまう「スクラップ&ビルド」を繰り返してきたのである。近年、環境問題への関心はどんどん高くなってきている。そこへ団塊世代のリフォーム選択。建て替えではなく「経済的で快適なリフォームでの住まいづくりを」と人々の関心が移行していったと考えられる。リフォームは新築と比較すると工事単価があまり高くない。その割に作業は面倒で新築よりも経験が必要だ。各業者があえてやりたがらない工事でもあった。そんな理由もあり新築が利益20%平均と言われる中、リフォーム費には利益が35%から40%は乗せられていいたのが普通であったという。見積書をみれば「一式」というようなひとくくりの項目での表示も珍しくなかった。前述したように不動産価格の上昇と住まいを変えたい世代の増加し、さらにはリフォーム事例を紹介するテレビ番組も人気を集め始めた。意向に応えるべくしてリフォーム業務に力を入れる業者が増えていったと見ていい。■空き家を収益物件にするリフォーム住まいのためのリフォーム技術の向上は近年の不動産投資家にも注目されていった。長年放置された空き家や空室を購入し、リーズナブルかつデザイナー的アイディアを取り入れた物件に仕上げ、安定した賃貸物件へと再生する投資である。今までのリフォーム業界では取り合ってもらえなかったような技術とアイディアを投資家と新規参入業社で練りだし、高い利回りをはじき出す物件へと変える。廃墟となった社員寮やアパートを大型シェアハウス向けに大規模リノベーションする会社も登場した。どの物件を見てもその「ビフォーアフター」が信じられないくらいの変化を遂げている。比較的便利な立地にあり、取り壊し費用が懸念され放置されていた物件が見事に生まれ変わっている。冒頭で紹介した国土交通省の調査実施もストック建築物の有効活用が必須だという考えからきている。旧耐震の建物に耐震性を持たせることや放置される空き家問題へ、このリフォーム市場の流れを健全に織り込ませ、発展させていく意向である。昨今では誰でもネットなどで、建築資材が購入でき、施主持ち込みという工事が行われるくらいの時代だ。原価をあえてクリアにし、技術施行力の高いリフォーム業者が今後益々高いニーズを受けるだろう。6:00配信ダイヤモンド・オンライン老後が安心になる「住み替え」6つのメリットとは?東京・北区赤羽は住みたい街のランキング上位にも登場するほど、駅周辺にファミリーにも住みやすい安全で利便性の高い生活環境が整ってきた。中層のマンションが多い前回は、「郊外の一戸建て」から「都心型のコンパクトなマンション」への住み替えを中心に、なぜ今、住み替えをする人が増えているのか。郊外に住み続けた場合、予想される老後リスクについてお話ししました。郊外の一戸建てに住む人に限らず、広めの分譲マンションから、より狭い分譲マンションに買い替えるのもダウンサイジングです。住み替え先は、賃貸マンションや高齢者向け住宅という選択肢もあります。今回は、さまざまな住み替えのかたちから、どんなメリットが期待できるのか。住み替えを成功させるポイントについて、話題の新著『都心の小さな家・マンションに住み替える』の著者が解説します。快適・便利・安心かつ高い資産性もっと便利な場所やもっとコンパクトな家への住み替えに興味はあっても、現在の住まいを手放すのには勇気がいるものです。かかわらず、実際に住み替える人が増えているのは、明らかなメリットがあるからです。都心の小さな家を選び直す魅力とは何なのでしょうか。新著の『都心の小さな家・マンションに住み替える』で紹介していた中から、以下の6つを紹介いたしましょう。利便性のよい立地を選べる前回お話ししたとおり、体力の衰えとともに移動や掃除などの負担が増し、郊外の広めの家に暮らすのは想像以上に負担が大きくなっていきます。間取りや設備はリフォームによって、ある程度改善できますが、「立地」だけは住み替え以外に解決方法はありません。老後の暮らしを念頭に、元気なうちに都心や郊外でも駅近などの便利な立地に住み替えておくことで、どこへ行くにも不自由せずに、セカンドライフを充実させることができるようになります。今の自分に合った間取り・設備で暮らせる間取りの変更はリフォーム工事の中でも高額です。壁や柱、水回りの制約などによって、希望どおりの間取りを実現できるとは限りません。階段がある家だと足腰が不自由になった際に大きな障害となりますが、どうしようもありません。住み替えなら限りなく希望に近い間取りを選び直すことができます。若いうちは防犯・防災、介護にそれほど気を遣う必要はなかったけれど、老後はセキュリティや耐震性などが充実した物件、要介護状態になっても安心して暮らしたいといった場合も、住み替えは有効な手段となります。ちなみに一戸建てでは、階段のような居住スペースとして使えない部分が全部で約10m2=6畳ほどあるといわれています。仮に現在、延床面積が100m2の一戸建てに住んでいて、不要になった子ども部屋(約6畳)が二部屋あるとすれば、マンションへの住み替えでは、70m2もあれば十分といえます。老後資金が作れ、資産価値の高い住まいが手に入る前回お話ししたとおり、空き家率は年々増加しています。郊外の空き家率は今後、急速に高まると予想されます。同様に一部の例外を除いて、郊外の地価の下落傾向には歯止めがかかりません。あなたの家が郊外にあるなら、将来、あなたの家の資産価値は下落する可能性が極めて高いということです。立地や家の状態によっては資産価値はゼロに、家の解体費用を勘案すればマイナスの価値となることも起こりえます。そこで、郊外の駅から離れた物件に住んでいるのであれば、売れるうちに売っておき、資産価値の目減りしにくい都心や駅近の物件を買い直すことで、老後のリスクを下げることができます。買い直す際に余計に費用がかかることも考えられますが、最も大切なのはいざというときに現金化できるかどうかです。買い手のつかないような物件では、資産価値はないに等しいからです。買い替えで売却代金が手元に残るようなら、そのまま老後資金や資産運用に回すことができます。住み替え先を賃貸物件にする場合は、売却代金すべてを老後資金に充てられます。子どものために家を財産として遺してあげたいという人も多いと思いますが、譲り受けた子どもがその家を必要とするかどうかはわかりません。不要どころか売りたくても売れないような不動産を残された子どもは悲惨です。負の遺産として毎年、無駄に固定資産税を払い続けなければならない事態も想定されます。したリスクも、資産性の高い都心や駅近への住み替えによって解決できます。生活費をコストダウンできる郊外の広い一戸建てから都心のマンションに住み替えた場合、光熱費や庭の維持管理費、また移動手段の中心だった車関連の費用などをコストダウンできることは、前回お話ししました。一戸建ての隠れた費用として、家の改修工事費用も定期的にかかってくることを忘れてはいけません。「マンションは修繕積立金の負担が......」という声もよく聞きますが、この点は一戸建ても同じです。部位ごとに何年くらいのサイクルで修繕が必要になるかを把握しておく必要があるため大変です。どんなに高齢になっても自分で管理して、業者との交渉なども行う覚悟も必要です。広いマンションからコンパクトなマンションへ住み替えるケースでも、狭くなったぶん、冷暖房の効率などが良くなるため、多くの場合、月々の光熱費は減ります。「部屋がコンパクトになるとムダな家具や雑貨なども買わなくなった」「駅や商業施設に近くなると、まとめ買いをする必要もなくなって日々の買い物を吟味するようになった」という声も住み替えた人たちから聞こえてきます。リタイア後の楽しみが増える広い家にかかる手間やコストが減るぶん、好きなことに使える時間やお金にゆとりが生まれます。日常的に映画やお芝居を楽しんだり、気軽にお洒落なバーで飲んだりなど、郊外の暮らしとは趣の異なった、シティライフを満喫できます。電車等の交通の便がよくなったことで、アクティブな人にとっては行動エリアもぐんと広がるはずです。新著『都心の小さな家・マンションに住み替える』で紹介した住み替えを実践した人たちに共通していたのは、どこへ行くにも「近い」ということで、フットワークが軽くなり、外出も増え活動的になっていたことです。独立していった子どもや孫たちが都心で暮らしている場合、距離的にも、心理的にも立ち寄りやすくなります。利便性がよくなれば、子や孫、友人が家に来てくれる機会も増えるので老後の寂しさを感じずに済みます。シンプルライフが実現できる住まいをダウンサイジングすると、生活のダウンサイジングも同時に行われることになります。引っ越しの際に思い出の品々を整理することになることから、住み替えを「終活」の一部として捉える人もいます。住み替え後のシンプルな暮らしに、心の平穏や生活の質の向上を感じる人は少なくありません。夫婦の場合、これからの人生をどう過ごしていくのか、二人で話し合う時間が必然的に増えるため、老後のビジョンを描くよいきっかけとなります。ここまで読んでいただくと、都心の小さな家・マンションに住み替えることがいかにメリットが大きいかがご理解いただけたかと思います。新著『都心の小さな家・マンションに住み替える』では、このメリットをフルに享受するための住み替えを成功させるためのポイント、住み替えで狙い目のエリアなどを詳細に解説していますので、ぜひ参考にしてください。)のアパート系(木造、軽量鉄骨)空室率ポイントは、2015年春あたりから異常な伸びを示しています。2015年に相続増税が行われたことを受け、一定規模の土地にアパートなどの住宅を建てれば土地の評価額が大きく減額するため、節税対策としてアパート建設が行われた結果です。した事態を受け、金融庁や日銀は急増するアパートローンに対し監視を強める姿勢ですが、今のところその効果は出ていません。実際の需給とは関係なく、節税対策のために新築アパートが建設されると、周辺地域の空き家が増え、賃料水準が下がるといったデフレ効果を生じます。不動産価格はもちろん下落します。した中で不動産を購入してもよいのでしょうか。答えは「条件付きでOK」です。先に述べたように日本の不動産は大きく三極化するという流れを読み取り、価値の落ちない、あるいは落ちづらい不動産を選択すればよいのです。した立地は東京都心部だけではなく、都市郊外部にも、地方にも見つけることができます。「2022年問題」をご存じでしょうか?全国の市街地には96万戸、東京都には26万戸分もの住宅用地が眠っており、これらの多くが東京オリンピック後の2022年、一斉に市場放出される可能性があります。その土地に新築マンションや一戸建てが建設されれば、すでに全国で820万戸ある空き家が大幅に増大する可能性が高くなっています。これを住宅市場の「2022年問題」と呼びます。1974年公布の生産緑地法では、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で、大都市圏の一部自治体で、農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊農地の大半が宅地化されることになりました。当時の住宅不足解消が目的でした。一方で1992年の同法改正では、一部自治体が指定した土地については、固定資産税が農地並みに軽減され、相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。この場合、生産緑地の所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められました。生産緑地は原則として住宅が建設できる市街化区域内にあります。政令指定都市、その他整備法に規定する一部地域など。(国土交通省)によれば、2013年3月時点の生産緑地は全国で1万3859ヘクタール(約4192万坪)、東京都に3388ヘクタール(1024万坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)存在します。同法の適用は1992年で、期限は30年後の2022年です。この期限を迎えたとき、または所有者が病気などで農業に従事できなくなったり、死亡したりした場合、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買い取り申請を行うことができます。市区町村が買い取らなかったり、生産緑地として買う人がいない場合には、この生産緑地指定は解除されます。これまでの実績では、予算不足などの理由から自治体による買い取りの実績はほとんどありません。なると固定資産税が跳ね上がるため、所有者は土地を維持できず、売りに出すしかなくなります。良ければマンションデベロッパーになります。可能性が高いのは、固定資産税や相続税評価額が下がる思惑から、賃貸住宅の建設が進むことです。事実、多くのアパート建設会社は、2022年の生産緑地指定解除を絶好の商機として狙っています。前出の都市計画現況調査によると、過去5年間で生産緑地の減少は約595ヘクタール(約180万坪)、マイナス4.11%程度です。高齢の所有者が多いため、今後5年間で減少はさらに加速しそうです。仮に8%程度の減少にとどまったとすると、2022年時点で、1万2750ヘクタール(3856万坪)、10%減としても1万2473ヘクタール(3770万坪)は残っており、これらの大半が一気に市場放出される可能性があります。2022年以降、これらの土地に新築一戸建てが建設されるとします。土地開発の際には道路用地などにとられ、宅地としての有効面積は75%程度になります。ここに敷地面積30坪の新築一戸建てを建設する場合、全国の生産緑地には約96万戸、東京都に約26万戸、23区内には3万戸分の戸建てを建設することができます。マンションやアパートであれば、建設戸数は飛躍的に増大します(2022年までの生産緑地減少率8%の場合)。農地に、住宅を建設できるよう条例を定めた結果、市街地からほど遠い立地に新築アパートが乱立しました。その結果、おびただしい数の空き家がうまれ、将来のインフラ維持費という形の負債を残すことになりました。大量の生産緑地が放出される可能性が高い2022年までに対応が遅れた自治体は、羽生市のように新築住宅建設ラッシュに見舞われることが懸念されます。東京・練馬区は生産緑地の解除を望む地主に対し、特別養護老人ホーム用に、社会福祉法人などへ土地を貸し出すことを提案しています。政府は2016年5月、都市農地の保全を強力に推進する方針を示していますが、どうなるかは全く不透明です。資産価値の面からも、物件検討の際は周辺の土地の活用状況や自治体の都市計画をよく把握しておく必要があります。「マイホームは一生に一度の買い物」とよく言われます。ところが近年、郊外の一戸建てに住むリタイア世代が今の家を手放して、小さくても利便性の高いマンションへ住み替えるケースが増えています。このように、あえて狭い家に住み替えることを「ダウンサイジング」といい、なかでも「都心型のコンパクトなマンション」への住み替えが人気を集めています。年齢とともに食事や服装の好みが変わっていくように、ライフステージが変われば、住まいに求めるものも変わります。そこで、老後を見通した失敗しない住み替えの考え方について『都心の小さな家・マンションに住み替える』の著者が2回にわたり、お話しします。古い、ムダ、不便と感じませんか?子育てのことを考えて購入した郊外の広い庭付きの家。駅や都心までの遠い道のりを我慢し、広い部屋や庭を維持するためだけに、大切なお金や労力を投入し続けることにならないでしょうか?家を買ったら、そこで一生暮らしていく――。よると、実際には住宅購入者の2割以上が住み替え(=2回以上住宅を取得)を行っていることがわかります。思っていた以上に多い数字ではないでしょうか。「でも、もうリタイアも見えてきたし、今さら住み替えなんて......」と思われる方は、年齢についてのデータもご覧ください。前出の国土交通省の調査によると、住み替えをした人(二次取得者)の世帯主の平均年齢は、新築マンションで56.8歳、中古マンションは54.3歳となっています。前出の住み替えした人2割のなかには、転勤等が理由の人も含まれますが、平均年齢を考えると、老後を視野に入れて住み替えた人のほうが多いように思われます。このように、子育ての終わりやリタイア生活が視野に入ってきた40代~60代になって、住み替えを実践する人は決して少なくないのです。老後のリスク前ページでも触れましたが、住み替えのトレンドとなっているのは、「郊外の一戸建て」から「都心型のコンパクトなマンション」への買い直しです。その根底にあるのは、郊外の一戸建てに住み続けた場合に予想されるリスクです。年齢とともに体力が低下してくると、郊外の一戸建てを維持し、暮らしていくのは大変です。掃除一つとっても、重い掃除機を手にして階段を上り下りしなければなりません。窓の数も部屋数に比例して多く、拭き掃除もひと苦労です。子どもが巣立った後の空き部屋は特に使い途もなく、それでいて換気や掃除の負担はなくなりません。大きな庭があれば、春から秋にかけては草取りや水やり、冬には落ち葉掃きや雪かきなど、重労働が待っています。自宅前の掃除やゴミ当番などは義務みたいなものです。加えて足腰が衰えてくるにしたがって、病院やスーパーに行くのも億劫になりがちです。転倒をきっかけに長い距離を歩けなくなったり、要介護状態になったりすることも起こりえます。このように若くて元気なうちは気にもしなかった、家の広さや立地条件が、日々の暮らしに重くのしかかってくるのです。郊外の一戸建てを都心のマンションと比較した場合、余分なコストが発生しがちです。家が広いぶん、冷暖房の利きが悪くて電気代がかかったり、庭木の剪定を業者へ依頼する必要があったり、駅や商業施設から離れていれば、車のガソリン代やバス代も日常的にかかることになります。古い一戸建てであれば修繕費もかかるし、バリアフリー化のためにリフォーム工事を余儀なくされるかもしれません。生命保険文化センターの調べによれば、夫婦2人で老後にゆとりある暮らしを送るためには、月々34万9000円の生活費が必要とされています。夫婦の厚生年金の受給モデル金額約22万円(平成28年度)から約13万円不足するという金額です。おもな収入源が年金にしか頼れない人にとって、月々の生活費のわずか数万円の違いが死活問題となりかねません。平成27年「簡易生命表」)となっていますが、この平均寿命は、生まれてすぐに亡くなった人もすべて含めて算出されたものです。そのため、現時点で生存している人は、実際にはもっと長生きします。そこで、あと何年生きるのかを知るための目安になるのが「平均余命」です。下の表をご覧ください。現在65歳の女性の場合、余命から計算すると、平均で89歳まで生きることになります。平均寿命より約2年長生きするのです。女性は2人に1人が90歳、16人に1人は100歳まで生きる時代です。そのため、「長生きしたことで貯金が尽き、やがて老後破産してしまう」というリスクがそうでなくても高まっています。将来の安心のために、削れるコストは少しでも削っておきたいところです。☆老後リスク(3)「買い手のつかない負の資産化」マンションよりも一戸建てを選んだ理由に、「資産性」を挙げる人は少なくありません。たしかに、市場価格で資産価値が決まるマンションよりも、土地価格で決まる一戸建てのほうが安心というのが、従来の考え方でした。20年後には30%を超えるという予測もあります。土地があっても、いざというときに買い手が見つけられなければ、実質的な資産価値はゼロと同じです。子どもに財産として残してあげるつもりが、逆に残すことで迷惑をかけることになるケースも出てきています。「郊外で通勤に不便なので住めない。都心のマンションであれば、これらの問題で頭を悩ませることがないため、売れる今のうちに、一戸建てを処分する人が増えているのです。マイナス金利の今が狙い目!住み替えるときの資金計画は、今の家を売却してローンを完済し、残債をゼロにする。残ったお金があれば、住み替えの家の頭金にするというのが理想形です。この場合、何十年も前に今の家のローンを組んだ人は、現在の低金利で新たに住宅ローンを組み直すことになるため、借り換えと同じ効果も望めることになります。今の家の売却代金だけでローンを完済できない場合は、住宅ローンではなく、「住み替えローン」を組むことになります。審査は厳しく、金利も少し高めとなりますが、住み替え物件の購入代金や諸費用分に加え、前の家のローン残債を上乗せして借りることができます。ここで一昨年、50代で埼玉県の郊外から都内に住み替えをした、Aさんご夫婦のケースを見てみましょう。家計負担も大幅にカット!Aさんご夫婦の前居は1階がLDKと和室、2階に洋室と2つの寝室がある典型的な4LDKで、延べ床面積が約140m2という広めの一戸建てでした。庭がお気に入りで、20年間暮らしましたが、駅や商業施設、病院などから遠いため、夫婦それぞれが車を所有するなど、維持費やガソリン代で月々かなりの金額におよんでいました。そこで、子どもが独立した後、車を手放すことを前提に、利便性の高い都内への住み替えを検討し始めました。車の維持費を考えれば、多少、住宅ローンの返済額が増えても、トータルでトクをするという考えからでした。1年ほど物件探しを続けた結果、希望どおり、都内で駅から徒歩10分圏内の新築マンションを購入することに決定。同時に進めていた前居の売却話も約2500万円でまとまり、住宅ローンの残債約300万円を差し引いた約2200万円を新居の頭金に。購入代金の約4000万円に対し不足する1800万円は15年返済の住宅ローンを組みました。新しい住まいは2LDK、約70m2。都内の新築マンションとしては標準的な広さですが、140m2あった前居からすると、半分の広さしかありません。階段のスペースがなくなったことと、住み替えに当たって不用品を処分したことにより、「数字的には狭くなりましたが、不自由さはまったく感じていません。駅近になったぶんフットワークがよくなり楽しみが増えました」と言います。これまでは車での移動がほとんどだったため、ご夫婦二人でお酒を飲みに行くようなことはほとんどなかったそうですが、そんな楽しみも加わり、新しい生活を満喫しているそうです。昨今、高齢者の交通事故も話題になっていますが、そこには「危険を承知でも車がないと生活できず手放せない」という背景があります。車のいらないエリアへの住み替えは経済面だけではなく、そうしたリスク面でもメリットがあります。ここまでは、郊外の一戸建てから都心の分譲マンションに住み替えるパターンを中心にご紹介してきました。ほかにも、広めの分譲マンションから、より狭い分譲マンション、また賃貸マンションなどに住み替えるという選択肢もあります。次回は、それらを踏まえながら、住み替えのメリットや成功させるポイントについてお話しします。STYLE契約はしたものの、細かな内容はよく知らない――。生命保険や損害保険の契約者の中には、こんな人も少なくないだろう。保険は契約条項ひとつで受けられる補償が大きく変わる上、新たなサービスも続々と登場している。本コラムでは、生命保険と損害保険を交互に取り上げ、保険選びの上で知っておきたい知識を解説する。親の死亡や施設入居などで空き家になった実家。その管理の手間やコスト負担に頭を悩ます人は少なくない。自分の住まいを既に得ていたり、遠方に住んでいたりする子世代には、まさに重荷だ。処分したくても買い手がないという状況もある。持て余し、結果として放置するケースも耳にする。放置された空き家は時間がたつにつれて防災上・防犯上の危険が増す。不審者が入り込み放火するかもしれないし、管理不備で傷んだ家は台風や地震などで被災しやすくもなる。したトラブルが一度発生すれば、建物の取り壊しや残存物の片付けが必要となり、数百万円レベルの費用負担を強いられることもあり得る。空き家トラブルで他人を死傷させたり、ものに損害を与えたりして法律上の損害賠償責任を問われる可能性もある。その賠償額は予測もつかない。好むと好まざるにかかわらず、空き家を所有する限り管理や費用負担は必須。怠れば、子世代が自らの生活設計を犠牲にせざるを得ない事態も起こるのである。空き家がもたらす偶発的なトラブルへの経済的備えとして、火災保険は欠かせない。「住まないから不要」ではなく、「住んでいないから増すリスク」にこそ、十分な対応が必要なのだ。実家が空き家になると、親が住んでいた頃にかけていた住宅向け火災保険は継続できず、事務所や店舗向けの事業物件用の火災保険に入り直すことになる。補償内容は、火災をはじめ風・水害やその他偶然の事故について、ほぼ住宅同様にカバーが可能だ。事業物件扱いとなるため地震保険はかけられない。空き家では地震被害に対する補償手段がないことは知っておきたい。補償内容をほぼ同条件とした場合の、使用中の住宅と空き家との年間保険料を比較したのが下の表。賠償責任保険を含めた年間保険料は、空き家の方が約1万2000円高い。住まない家の方が、維持コストは高くなるわけだ。国内の空き家総数は現在約820万戸。団塊世代の高齢化に伴い今後さらに増加するとみられており、実家の取り扱いに悩む子世代も一段と増えることだろう。住宅の所有には、言うまでもなく相応のコストが必要とされる。住宅の取得理由の多くは「家族のため」。時間の経過に伴い家族の形態は変わっていく。今だけではなく、自らが高齢者になり、そしてこの世からいなくなった時のことも考え、子世代に“負の資産”を残さない住まい方を考えるべき時代が来ている。