1本サイトで掲載している「空き家関連ニュース】は、インターネット上にある様々なニュースの中から選出して掲載元の内容のまま転載しています。各ニュースの引用元は各記事の最下段に明記していますので、ご興味のある方はさらにそちらで確認をしてみてください。画像調整が出来ないためにスマホで閲覧の場合には、テキストの一部分がみづらくなっています。日本の空き家はこれから加速度的に増加する。野村総合研究所によれば、2033年には空き家が約2150万戸(同30%)になる推計だ。3軒に1軒が空き家となる事態はにわかには予想し難いが、このままでは確実にやってくる未来だ。ところで「空き家」というと、読者の多くが潜在的に抱えているのが都市郊外や地方にある「実家の空き家問題」だろう。今は健在な親も、いつかはかならず状況が変わる。その時、空き家になった実家をどうするのか。そのときにもし実家を「売ろう」「相続しよう」と考えているなら、今のうちに絶対解決しておきたい問題がある。それは、不動産の「境界問題」だ。土地の取引にまつわるトラブルの圧倒的ナンバーワンはこの「境界問題」であることを覚えておきたい。隣地との境界があいまいなまま不動産取引を行うと、後々隣地と揉め事の種になることがよくあるため、一般的な売買では「引き渡しまでに境界を明示すること」といった取り決めをすることが多い。これはたんに境界標を確認するだけでは足りず、隣地所有者との合意文書が必要だ。親の実家は多くのケースで古い住宅地などが多く、隣地との境界があいまいなことも多い。親がいなくなり所有者が変わった時、どこを境界としていたのかはっきりさせておかないと、売ろうと思ってもそもそも取引が成立しない、相続後に隣地所有者とトラブルになる可能性もあるのだ。「境界標」の有無を確認しよう。意外と多くのケースで、そもそも境界標がなかったり、あったとしても土に埋もれるなど隠れて見えなくなっていることが多い。いずれにしても境界が明示できる状況でなければ、親が健在なうちに隣地所有者と協議して合意文書を交わし、境界標がなければ新規に境界標を設置しておきたい。境界線上に立っているブロックなどの塀の所有権をしっかり確認しよう。通常、境界線上の塀は折半とされていることが多いが、必ずしもしもその限りではない。隣地所有者との決めごとが具体的にどのようになっているのか、確認が必要だ。依頼するのが一般的で、費用は作業量により異なるが数万円~数十万円というところだ。敷地の境界を越えて隣の建物や植栽などが少し出っ張っている、といったようなもの。越境している建築物があれば、再建築時には越境しない旨の覚書を、引渡しまでに隣地所有者との間で交わしておくこともポイントだ。これも不動産取引の一般的なルールとも言えるものだが、意外と忘れられていることが多い。傾斜地などで、2メートルを超える擁壁(ようへき)がある場合には注意が必要で、将来リスクを想定しておく必要がある。2メートル以上の擁壁を造る場合には、工作物として建築確認が必要となるからだ。2メートル以上の擁壁をつくり替えることになった場合、現在ではその基本構造をRC(鉄筋コンクリート)で指定されることが多く、RC以外は基本的に許可がおりない。ところが以前は、大谷石や間知石(けんちいし)などの相対的に軟弱な素材で造られた擁壁も多かった。現在では、擁壁は地面に対して垂直に建てることが定められているが、以前は斜めに擁壁を造ったりすることも認められていた。新規にRCの擁壁を造ったら数百万円、場合によっては1000万円ぐらいかかるようなこともあり、こうしたコスト考慮すれば、売却や相続の判断にも影響があろう。一団の開発団地として開発された土地などの場合は、行政に「開発登録簿」がある。開発経緯を確認すれば、擁壁がきちんとつくられたものなのか、そうでないものかがわかる。今後必要な対策では、日本では今後、どのような対策が必要だろうか。大きく次の3つに整理できる。発生・拡大を防ぐために、今後、最も重要かつ喫緊な課題が相続登記であることは、多くの関係者が指摘するところだ。中期的には相続登記の在り方の見直しを進めつつ、まずは現行の任意の相続登記を前提として、手続きの簡便化や専門家による手続き支援など、登記促進策を打ち出すことが急務である。登記記録が古いままの土地が地域の土地利用の支障にならないよう、こうした土地の利用を可能にするための法整備も必要だ。対策として、第二に重要なのは土地の「受け皿」づくりである。人口が減少する中、使われない土地が増加しているからだ。筆者らが行った自治体アンケート調査では、自治体が住民からの土地の寄付を受け取るのは、道路用地など公的利用が見込める場合にほぼ限定されていることが分かった。利用見込みのない土地が放置され、物理的な荒廃や、相続未登記による権利関係の複雑化が進まないよう、土地の保全や地域の公益の観点から、非営利組織などによる新たな「受け皿」を作っていくことが必要だ。対策として、第三の論点が土地情報基盤の在り方である。登記の申請が任意である以上、現在の不動産登記制度だけで土地の所有者情報を把握することは困難だ。この根本的な課題を乗り越えるため、既存の各種台帳を最大限に活用し、基礎情報を効率的に把握できる仕組みを構築する必要がある。)の標準化、互換性の確保、そして利用ルールの統一を図り、情報連携を進めることが急務である。現在の日本の土地制度は、明治の近代国家成立時に確立し、戦後、右肩上がりの経済成長期に修正・補完されてきたものだ。地価高騰や乱開発など「過剰利用」への対応が中心であり、過疎化や人口減少に伴う諸課題を想定した制度にはなっていない。した現行制度と社会の変化の狭間(はざま)で広がってきた構造的な課題である。問題を一度に解決できる万能薬はない。2017年6月に閣議決定された政府の「骨太の方針2017」では、所有者不明土地の有効活用について、「法案の次期通常国会提出を目指す」ことが明記された。見直しを重ねていくことが必要である。「所有者不明化」と相続、空き家、制度のゆくえ』(中公新書、2017年)。固定資産税は「そのまま放置」「取り壊し」でどう変わる?両親が亡くなり、実家を相続することになっても正直言って気が進まないという人が増えている。相続不動産にかかる固定資産税などの支払いや管理等の負担を懸念する人達だ。実際に相続した場合、どのような選択肢があるのだろうか。■とりあえず放置をしてしまうと......実家に住む人がいなくなり、法定相続人が何人かいるとする。子がそれぞれに自分の家を持っている場合が多く、兄弟間でも話が折り合わず取り敢えずしばらくはこのままにしておこうと考える。家が存在する間は住宅用地として固定資産税も減額になる。この減税がいつまでも受けられなくなる可能性もでてきた。放置された空き家は全国的に問題となっている。倒壊や火災の危険があるからだ。全国にこのような空き家が既に800万戸以上存在する。この法律には特定空き家の取り扱いについて規定もされている。「特定空き家」に指定されるか否かは次の判断材料が用いられる1.倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態2.著しく衛生上有害となるおそれのある状態3.適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態4.その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態これらの判断基準に基づき、市町村が空き家を調査する。調査の結果「特定空き家」だと判定されると取り壊しや活用について助言や指導を受けることになる。この指導や助言に従わず何ら対策を講じない場合は「勧告」を受け、空き家の土地は住宅用地特例から除外されてしまう。固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで減額される住宅用地特例がなくなることは相当大きい痛手と言えるだろう。■固定資産税や都市計画税が上がるという仕組み計算例で固定資産税にどれくらいの差がでるのか見てみる。150平方メートルの土地に空き家がある(空き家の面積200平方メートル以下)。土地の評価額を700万円、建物の評価額を300万で考えるてみる(市街化区域内にある場合は固定資産税と併せて都市計画税も課税される)。住宅用地としての減額が適用されなくなると、上の例では土地のみで比較すると、約5倍に上がってしまう。■取り壊しても増税に空き家のまま放置するのが問題であるならば、取り壊して更地にしてみようと考える人もいるだろう。取り壊すことは倒壊や火災の心配はなくなり近隣の人にとっても安心できる。更地にしてしまうと住宅用地ではなくなるため、上記で計算したように特例が外れた土地と同じ方法で固定資産税が計算される。建物は取り壊されるのでその分は減額となり合計は11万9000円である。空き家が存在していた場合の7万4300円から2倍弱の増加になる。11万9000円このように更地にしてしまうと取り壊し費用もかかり税額も上がる。比較的費用の掛からない駐車場に活用しようと考える人もいるが、増えるコインパーキングの数に反比例して車離れの減少が起こっている。空車ばかりの状況が続きパーキング設置の費用や管理費そして固定資産税の支払いが負担としてのしかかる可能性を否定できない。住む予定もなく相続しても固定資産税問題などで困ってしまうかもしれない実家については生前から節税対策をしておこうと考える人も増えた。平成26年に事実上相続税の増税になったこともあり、実家が空き家として朽ちていく前に活用し節税対策をするという考えだ。相続する子供たちが困ってしまわないように、収益物件に変えてしまうという対策である。賃貸住宅を建設すると所有者が自由に処分できない土地としてその評価額も低くなる。実際に相続が発生した際に現金で相続するよりも不動産に変えておいたほうが評価額は低くなるため相続税を抑えることもできる。実家を承継するものがいないとわかっている家庭では今のうちになんとかしておいたほうがいいのでは......との考えだ。■節税が目的だけでは賃貸は上手くいかない固定資産税と相続税増税問題が重なり、節税対策としてのアパート建設が急増した。ある程度の借入があったほうが負債として資産から差し引惹かれる。手持ちの資金と借入を併せて実家を新築のアパート経営にするという各建設会社の営業が積極的になる。構図上は実家をそのまま放置することよりも賃貸資産として次世代に承継でき税金対策にはなる。これはその賃貸経営が安定して収益を得られなければたちまち返済に行き詰まる。立地も良く考えず勧められるままにアパートを建ててしまっても空室に困ることになる。サブリース契約をしているケースのトラブルもこれらが関連している場合が多い。アパートに建て替えて賃貸物件用地として土地の評価額は下がっても新築の建物への固定資産税は決して安くはない。古家として所有していた時よりは固定資産税の総額は当然に上がる。安定して家賃収入が得られなければ結局固定資産税の支払いすらも困難にもなってくる。リスクの少ないサブリース契約で賃貸経営する人も増えたが、リース会社とのトラブルが絶えない事例である。空き家の実家については親族にとっても確かに悩ましい問題である。安易に対処を選択してしまうと、結果的には更に固定資産税や賃貸経営の不安に追い込まれることになる。自身でもしっかりとシミュレーションした上で相続不動産への対策を選択して欲しい。田舎で暮らしていた両親が二人とも亡くなって、空き家になった持ち家を相続しなければならなくなった。佐野明彦氏は次のように解説する。宅地等の特例が認められるのです。実際に住む必要はないので、申告期限まで所有し、そのあと売却してもかまいません」その家の相続に際し、相続税を支払っていた場合には、相続後3年以内に売却すると譲渡所得税が安くなることがあるため、さらに節税になるという。生まれ育ち、家族の思い出がつまった家は、誰も住まなくても残したいという家庭も多いが、そうしたこだわりがないのであれば、親が存命中に便利なマンションなどに引っ越してもらって、家は先に処分しておくというのもひとつの手だ。ちなみに、家以外に財産がないときは、相続税を物納することもできるという。業者から、ここにマンションを建てて経営すれば相続税が安くなりますよと勧められることもよくあるが、そういう話には安易に飛びつかないほうが身のためと、佐野氏は警鐘を鳴らす。「たしかに賃貸物件を建てれば土地の評価額は下がるので、一時的には節税になります。建物が老朽化すれば修繕費もかかるし、空室のリスクも出てくるでしょう。不動産業者との間に家賃保証の契約があっても、家賃の額まで永久に保証してくれるわけではありません。「要するに、マンション経営というのは事業ですから、真剣に取り組まなければそう簡単に利益など出ないのです。その覚悟がないなら、相続税をきちんと払ったほうがいい。■税理士に遺言書の説明をさせようそれから、親が自分の意向を記した遺言書があると、不動産の相続に関するトラブルはグッと減るらしい。「残された土地が駅前の駐車場と山林だったら、多くの人は駐車場がほしいわけです。そのとき、『駐車場は長男、次男には山林と預貯金を与える』といった遺言書があれば、あとで遺留分という話が出たとしても、一応親の気持ちを汲んで話を進めようということになりますよね」(佐野氏)ただ、親が書いたその遺言書が公正証書の手続きを踏んだ正式のものでないと、ほとんど効果はないという。自筆で日付も入っていて実印まで押してあったとしても「長男に脅されて書いたのかもしれない」「実印なんて誰でも押せる」などと、いくらでも文句がつけられるからだ。「公正証書遺言は、公証人役場に行って、遺言書の内容と利害関係のない証人二人の立ち会いのもとで作成しなければならないなどかなり面倒なので、喜んでやってくれる親はまずいません。そこで、家族会議のときに税理士にも入ってもらって、その税理士に遺言書の説明をさせるというのはどうでしょう。懸念される課題とは?賃貸住宅への入居を断られるケースの多い単身高齢者や低所得者向けに、空き家を貸し出す新しい制度が政府主導で10月25日から始まる。単身高齢者等の住居問題と空き家問題を一挙に解消する新制度であるが、懸念される課題とはどのようなものであろうか。これらの問題を結び付け新制度は4月に成立した改正住宅セーフティーネット法に基づき、国土交通省が制度を主導、10月25日から施行される事となる。入居を断られるケースの多い住宅確保要配慮者の住居確保に繋げる事が目的である。よると、2013年の空き家数は820万戸となっており、槽住宅数に閉める割合は13.5%と過去最高を記録している。空き家数は20年間で約1.8倍増えた。その内、耐震性があり、駅から1キロ以内の物件も185万戸に上り、増加する空き家の活用は課題となっていた。単身高齢者や低所得者等は賃貸住宅への入居を申し込んでも審査が通らないケースも多い。孤独死や家賃滞納の懸念がある為だ。よると、65歳以上の単身世帯は2015年に601万世帯であったが、2035年には762万世帯にまで増加する見込みだ。生活をする上で、住宅の確保は欠かせない条件となる為、政府もセーフティーネットの創設を進めている。新制度は国土交通省が主導するが、実務は各自治体で行う。賃貸住宅としての貸し出しに同意した空き家等の所有者は自治体へ届出を行う。自治体は登録された物件の情報を入居希望者へ公開するだけでなく、物件が適正であるかの指導監督や、入居後のトラブル対応も担う。耐震改修やバリアフリー化が必要な場合には、所有者に最大で200万円を助成し、低所得者への家賃補助や連帯保証を請け負う会社への債務保証料の助成も行う。登録される空き家には条件が設けられており、高齢者らの入居を拒まない事や、床面積が一定以上である事、耐震性がある事等が定められている。政府は2020年度末までに全国で17万5000戸の登録を目指す。■新制度で懸念される課題とは?空き家問題と住居問題を結び付け、一挙に解決を図る新制度であるが、課題もあると見られる。公営住宅との線引きである。住宅のセーフティーネットとして設けられている公営住宅であるが、空き家問題を優先し、公営住宅の削減の引き金になるのではないかと懸念されている。公営住宅の入居倍率は高く、2014年には全国で5.8倍、最も高い東京都では22.8倍に上った。公営住宅の入居資格を持つが、入居出来ない人も多いと見られる。住宅のセーフティーネットの選択肢が増える事は良い事だが、セーフティーネットで補える人口を増やす事が大前提であり、政策が複数となる事での経費の無駄遣いや、政策の推進力に濃淡が出る事が無いような采配が求められる。政府目標である2020年度末までに全国で17万5000戸の登録についても、実現するかは不透明である。孤独死や家賃滞納のリスクは排除出来ない点や、自治体の指導監督の下、改修や管理に係る費用を負担する必要がある点等、空き家の所有者に係るコストやリスクは存在し、同意をどれだけ得られるかは見通せない。10月25日から新制度は始まるが、まずはどれだけの空き家の所有者からどれだけの登録が集まるかに注目だ。2つの問題の同時解決を図るという理念は非常に魅力的であるだけに、これらの課題をクリアにし、政府目標を達成する事に期待したい。空き地や空き家を「都市部に発生した小さな穴」と見立てた造語だ。平成29年8月に発表した「『都市のスポンジ化』への対応」に出てくる言葉で、正確には以下の通り定義されている。「都市の内部において、空き地、空き家等の低未利用の空間が、小さな敷地単位で、時間的・空間的にランダム性をもって、相当程度の分量で発生する現象」を「都市のスポンジ化」と称することとした。「都市のスポンジ化」は「空き家・空き地化」と似ているが、意味合いが少し違う。「都市のスポンジ化問題」は「空き家問題」と比べると、指し示す範囲が広い。数年前から空き家が放置されることによる倒壊の危険や地域の治安悪化が社会問題として捉えられ「空き家問題」と言われている。その対策として制定されたのが空家等対策の推進に関する特別措置法(いわゆる空き家法)で、この法律により適正な管理をされていない空き家に対して市町村が指導をしたり罰則を科したりできるようになった。この法律の成果がどれほどのものかまだはっきりとした答えは出ていないが、この法律を契機に見込みのない空き家を朽ちないように管理しはじめた人や、行政に指導され取り壊し、更地にした人も多いであろう。このように「空き家問題」は空き家を利活用する以外にも「空き家として適正に管理する」ことや「解体して更地にする」ことも解決方法となる。ある空き家が全て管理の行き届いた空き家と更地になっても「空き家問題」が解決するだけで、そこに人が住む等しなければ都市の密度が低下することに変わりはない。都市の密度が低下すると、十分なレベルの行政サービスやインフラ設備が提供できなくなる可能性もある。人口が増大している時にその時点での人口を想定して作られた施設、例えば小学校や役所の出張所等が統廃合されるような例だ。商圏の人口が減ることで経営が難しくなり、商店街の個店やスーパーマーケットなどが地域から撤退し「買物難民」が生まれるのも都市密度の低下に伴う問題である。「都市のスポンジ化問題」とは「空き家問題」を含む、より大きな概念であるといえよう。人口が減っていく今、「都市のスポンジ化」が進んでいるのは、至極当たり前の話だ。この当たり前のように起きている「スポンジ化」を防ぐ対応策は難しい。住宅は人口増加に合わせ、より高密度に、より郊外に広がっていった。これは、市街化区域内でインフラ整備を集中して開発を誘導し、市街化調整区域では開発を規制するという「線引き」という手法をとることでそうなった。行政が線引きを行うことで特定の施設を誘導したり排除したりすることは有効な施策であるが、それはあくまで人口増加時に都市が広がろうとしている場合。「都市のスポンジ化」は線の内外を問わずランダムに発生している。よって線引きによる対処は難しい。「魅力的な街づくりで人を呼び込む」のはどうか。この施策は、多くの自治体で行われている。無償貸与」といったものだ。ある行政区が「住みたい街」と思える施策を打ち出し、その受け皿として空き家・空き地を提供しても、人口の地域間移動が起きるだけだ。空き家が一つなくなれば、別の空き家がまた一つできる。「都市のスポンジ化」を解消するために、また発生しないためにどうすれば良いか。これに対する速効性のある解答はまだなく、ようやく議論がもたれるようになったという段階だ。スポンジ化する街はこんな場所だ!将来的に「都市のスポンジ化」は解消されないかもしれないし、解消するとしてもいつになるかはわからない。今のところは「住んでいる場所でスポンジ化が起きないように地元コミュニティーの活性化に力を貸す」「スポンジ化しそうなエリアに住むことを避ける」等、個人的な努力をするしかない。最後に「スポンジ化しそうな街」の特徴を類型別にあげてみる。シャッター通りと化した商店街が再活性化するのは困難だ。店舗閉鎖後の空き地利用が駐車場やマンション等の非商業となるのはスポンジ化の兆し。狭いエリアは要注意だ。再建築が難しかったりもしくはできなかったりする場合がある。当該地だけではなく、周囲に住んでいた工場勤務者が一斉に住まいを引き上げるため、空き地だけでなく空き家も一気に増える可能性がある。工場跡地にマンションや一戸建てがすぐに建つようなエリアではあまり問題は無い。縮小段階では「一気に」ではなく一件ずつじわじわと空き家や空き地が増加している。「都市のスポンジ化」に対する即効薬は今の所ない以上、住まいを選ぶ側としてはスポンジ化しにくいエリアを狙うという自衛策が望ましい。今住んでいる街にスポンジ化の兆候があるかないか予測する参考としても利用できるだろう。海と山に挟まれた日立市で、山の斜面に並ぶ「山側団地」。市によると大規模団地だけで13カ所ある。その一つ塙山団地は山の中腹にあり、坂道続きだが日当たりは最高だ。眼下には太平洋が広がる。陽気の中で女性2人が話し始めた。「あら、あそこも空き家になったの?」「柿がずいぶん実ってきたね」。井戸端会議に花が咲く。秋田県出身の主婦、橋本せつ子さん(74)は結婚を機に同市に移り住んだ。2人の子どもは独立して水戸市内に住んでいる。橋本さんと話し込む「塙山学区住みよいまちを作る会」会長の西村ミチ江さん(69)は、島根県から移住した。工都と呼ばれる日立市の住民は、就職や結婚を機に全国から集まった人が少なくない。塙山団地のある塙山町1、2丁目は、高齢化率が市内トップクラスの53・0%(4月1日現在)に上る。2004年4月には15・1%だった。市内で急速に高齢化が進む地域の一つだ。日立市全体の30・3%より20ポイント以上高く、県内最高の大子町の43・0%(7月1日現在)も上回る。原因は、新設された団地に住み着いた同世代の人たちが年を重ねたためだ。山側団地は日立製作所の系列会社などが1970年代から造成し、社員らが競って購入した。住宅建設も系列会社、かつて団地内にあったスーパーも系列経営で「供給」と呼ばれた。総合病院も同社の経営。企業城下町といわれるゆえんだ。運転免許を持たない橋本さんは1人で行動する際、主にバスを使う。「昔は待たずに乗れたけど、今は多い時間帯でも1時間に2本」という。市のまとめによると、1992年に年間延べ2千万人を超えた市内の路線バス利用者数は6分の1以下に激減。本数が減るに伴って利用者数も減る悪循環となっている。「現在は住民の共助が保たれているが、楽観はしていない。コミュニティー維持と若者の増加を図りたい」とする。現在、同市内では路線バスを「みんなで乗って残そう」という運動が繰り広げられている。住民と市、バス事業者が会議を設けて2010年度に協定を結び、小学生向けの乗り方教室を開くほか、JR常磐線のダイヤに合わせて運行時間を毎年改正し、時刻表を配るなど利用促進を図る。県によると、02年の道路運送法改正で路線バス廃止が許可制から届け出制に緩和され、県内の路線バスは同年から16年の間に330系統1718キロが廃止された。公共交通の空白地域対策として、県内では現在、21市町がコミュニティーバス、24市町村が必要に応じて利用するデマンド型タクシーなどを導入している。「残念ながら、人口減少を今すぐ止めることは困難。鉄道廃線やバス路線廃線が相次ぎ、生活を下支えする地域公共交通は危機的な状況にある」。9月に就任した大井川和彦知事は所信表明で、公共交通の現状を訴えた。西村さんは、国の地方創生絡みでバス路線をつくっても「乗る人がいなければ意味がない」と注文する。「地域活性化には、旗振り役やつなぎ役の人づくりも必要。県内の課題には、個別の自治体だけでは解決が難しいものも少なくない。22日の投開票を前に課題を追った。第2次安倍政権が掲げたアベノミクス。3本の矢のうち、1本目とされる金融緩和、2本目の財政出動までは政府が主導して進められた。3本目の矢である成長戦略は官の力だけで実現できない。民間の力が大きな比重を占める。当初から、成長戦略には時間がかかるとされてきた。新しい産業などを生むには、それなりの時間が必要になることは誰にでも理解できる。アベノミクスにおける成長戦略とは、経済を発展させるために妨げとなっている規制を取っ払うということだ。した規制緩和の波は、地方自治にも及んでいる。今般、日本は少子高齢化が急速に進み、生産人口の減少も顕著になっている。2020年頃からは、世帯人口も減少に向かう。それにも関わらず、住宅の着工件数は伸びている。このままのペースで住宅を建設したら供給過剰になることは明白だ。横行する無秩序な都市計画ところが、こうした人口減少などを考慮しない、無秩序な都市計画が各地で横行する。東京湾岸部ではタワーマンションの建設が相次ぎ、郊外でも一軒家が続々と建てられていく。ガスといった生活インフラが整備されていないような、居住するには不向きな農村部にも新築住宅が建ち始めている。そんな住宅過剰社会になってしまった原因を、本書は規制緩和にあると指摘する。日本の国土は、都市計画法に基づいて市街化区域と市街化調整区域とに区分されてきた。原則として農林漁業用の建設のみが許可される程度で、開発行為は認められてこなかった。した線引きは無秩序な開発を抑制する目的があったが、他方で地方の市町村は住宅が増えない要因ともされてきた。過疎化に悩む市町村が手っ取り早く人口を増加させる手段として選択したのは、どこでも住宅が建設できるという魔法のような手段だった。地方都市は土地が安い。そのメリットを活かして住宅を次々と建てられるようにする。これまで市街化調整区域で住宅が建設できなかったエリアを市街化区域へと用途変更すれば、それは簡単に叶う。市街化区域への変更を容易にするという規制緩和によって、新しい住宅が次々と建てられる。住宅が増えたことで、ニューファミリー層と呼ばれる20代-30代の若い夫婦がニュータウンに引っ越してくるようになった。政府の住宅金融政策も若いファミリー層の住宅購入意欲を刺激し、これをアシストした。地方都市が人口増加に成功したという現象だけを切り取れば、これはメデタシメデタシで終わる。事はそう簡単ではない。開発規制を緩和したことにより、都市は無秩序に発展するようになった。その結果、公共施設や道路といったインフラの維持費、ゴミの収集といった管理コストは一気に増大。自治体は人口増で得られる住民税の増収分よりも、それを上回る負担増で苦しむようになる。規制緩和で新築住宅が急増したため、需要と供給のバランスは崩壊。新築の空き家が造られるという奇怪な事態をも招いている。空き家が増加するカラクリとして、本書は賃貸住宅のサブリース問題にも言及している。サブリースとは、建設会社が家賃保証の名のもとに土地所有者にアパートを建設させるシステムを指す。このサブリースは農業などを廃業した高齢者が、節税と土地を有効活用する手段として爆発的に広まった。農家を廃業した高齢者たちは、サブリースの賃貸物件によって家賃収入を得られる。毎月決まった金額を手にできるので、老後の生活不安も安らぐ。サブリースは契約上のトラブルが頻発している。契約の問題もさることながら、サブリースは農地を賃貸アパートに転換するために入居者を集めづらいという問題もある。サブリースによって建てられた多くの賃貸アパートが、自治体の空き家率を増加させるという皮肉な結果を招くことになった。全国の空き家のうち、賃貸空き家は429万戸。賃貸空き家率は52.4パーセントにまで達している。サブリースによる賃貸アパートもこの数字を押し上げる一因になっている。した現象は都心部でも見られるようになった。東京五輪を控えて開発に沸く東京湾岸エリアは、空前のタワーマンション建設ラッシュとなっている。建設される戸数と比較して、そこに居住する住民は少ない。高価なタワーマンションを購入したのに、そこに居住しない理由はタワーマンションが居住用ではなく投機対象になっているからだ。投機対象のタワーマンションは、管理が行き届きにくい。放置されるマンションは次第に郊外や地方都市の新築住宅と同じ運命をたどることになるだろう。それでは一戸建てやマンション問わず、住宅にきちんとした居住者がいれば、問題はないのか?と言えば、そうとも言い切れない。今後の日本社会は一気に人口減少局面へと突入する。その際、親が所有していた不動産を相続する問題が起きることは確実だからだ。親の家を相続すれば相続税が課される。固定資産税は毎年のしかかる。その負荷に苦しめられている人たちが増えているのだ。価値観は転換している現在、すでに約800万戸の空き家が存在し、15年後には1500万戸まで増加する予測も出ている。それでも、金科玉条のごとく人口増を是とする市町村は規制緩和を歓迎し、デベロッパーもビジネスとして住宅をつくり続ける。人口減少待ったなしの現在の日本において、住宅総量のみならず居住地総量も増加している背景には、人口も経済も右肩上がりを続けていた高度経済成長期の増分主義というロールモデルを引きずっていることに起因している。日本がバブル景気に沸いた90年代前半まで、不動産は保有していても絶対に損はしないと頑なに信じられてきた。そんな不動産神話はとっくに崩壊し、不要な不動産は“負動産”と揶揄される。本書ではそうした地殻変動を細かく検証し、増分主義から減分主義への方向転換を提唱する。地方自治体も都市開発事業者も、そして私たちも増分主義から減分主義へという価値観の転換の渦中にいる。本書を通じて、不動産への認識を再度おさらいしてみる必要がありそうだ。ひろお)フリーランスライター・カメラマン。1977年、静岡市生まれ。行政誌編集者などを経てフリーランスに。2009年には、これまで内閣記者会にしか門戸が開かれていなかった総理大臣官邸で開催される内閣総理大臣会見に、史上初のフリーランスカメラマンとして出席。所管する分野を取材・執筆。終着駅である浦賀駅から歩いて7分ほどの細い坂道の階段を上る途中に、雑草の生い茂った空き地がある。住宅街にあるこの空き地は、実は土地の所有者がわからない。昔にここに土地の登記をした会社は、すでに解散していた。2年前まで立っていた空き家の表札に書かれていた名前の人物は所有者ではなく、賃貸していたとみられる。全国各地で問題に全国各地で所有者不明の土地が問題を引き起こしている。耕作放棄された農地を活用できない、新たな道路を通すことができない、崩れかかった空き家をすぐには撤去できない――。所有者がわからない土地は、さまざまな問題を引き起こす。地方の山林や農地だけでなく、都市部の宅地でも所有者不明の土地は増えつつある。「どんな人が持ち主だったのか、周辺で聞き取りをしても判明しない。近所付き合いが少なくなっている都市部は、隣に誰が住んでいるかわからないことすらある。この問題は、田舎よりも都市部のほうが深刻になる」(自治体の担当者)。2008年の1億2808万人をピークに、人口減少が進む日本。10月7日発売号で「地価崩壊が来る」を特集。地価下落が待ち受けるこれからの不動産をめぐる問題と、今後の対応策を総点検している。9月19日に発表された2017年の基準地価(7月1日時点)は、東京や愛知、福岡といった大都市のある都県では商業地・住宅地ともに前年比プラスだった一方、38の道府県で住宅地の下落が続いた。下落幅が最も大きかったのは人口減少率が全国トップの秋田県。大都市圏とそれ以外の地方とでの地価の二極化が、表面化している。大都市郊外のベッドタウンでも没落が始まっている。駅至近のマンションの人気が高まるなど居住の都市回帰が進む一方、郊外では住宅の資産価値が下落し、空き家も年々深刻になっている。横須賀市は1990年代前半をピークに人口は減少し、高台の住宅街では空き家が増加傾向にある。人口減が不動産需要を冷やすと同時に、供給をあふれさせる要素も今後待ちかまえる。代表格が「2022年問題」といわれる生産緑地の放出だ。三大都市圏を中心に総面積は1万ヘクタール以上。その生産緑地の8割が2022年、指定期間である30年の期限を迎えるのだ。農業の後継者不足が深刻化する中、指定を解除された生産緑地が宅地となって市場に出回ることが予想される。国は生産緑地指定期間の延長など保全策を新たに打ち出しているが、住宅需要は縮小する一方、戸建てやアパートが大量に出回れば、「周辺の不動産価格や賃料の下落は避けられない」(さくら事務所の長嶋修会長)。■2025年以降は大量の土地相続が発生へさらに2025年に入ると、団塊の世代が後期高齢者となり、大量の土地相続が発生する見通しだ。「3年以内での売却が有利になるという税制もあり、都市部でも土地相続急増が地価の下落圧力になる」と、日本大学の清水千弘教授は指摘する。グローバル化という社会変化の中でミスマッチを起こしている」と指摘する。そのミスマッチを如実に示すのが、冒頭で取り上げた「所有者不明の土地」問題である。アベノミクスによる超低金利政策は「土地は値上がりを続ける」という土地神話をつかの間、復活させたかに見えた。地価崩壊は、需要と供給の両面からみても避けられない未来となっている。これから住宅を買う人や相続を控える人は、価値のなくなった不動産に将来苦しめられる事態を回避するためにも、日本の土地問題について知識を身に付けておく必要がある。)が25万部を超える大ヒットとなっている。日本はこれから未曽有の人口減少が進む。日本の人口は、2008年の1億2808万人をピークに減少。よると、2053年には1億人を割るとまで推計されている。加えて、高齢化も一気に進む。2025年には、団塊の世代が全員、後期高齢者と呼ばれる75歳以上になる。これは「2025年問題」と言われていて、全人口の2割近い約2200万人が75歳以上という、人類が経験したことのない“超高齢化社会”に突入するのだ。高齢化が進むと現役世代の負担は増すばかりで、老後への不安は膨らむ一方だ。生活経済ジャーナリストの柏木理佳氏は、「年金生活に突入した団塊世代を親に持つ40代にとってはむしろチャンス」と説く。「現役世代は退職金で住宅ローンの残額を払おうと考えている人が多くいます。将来、退職金は期待するほどもらえないかもしれませんし、住宅ローンの返済に充ててしまうと、老後の資金として十分な額を確保できなくなります。対して、総務省が発表した2016年の家計調査によると、70代以上の世帯の平均貯蓄額は2356万円。世帯の平均年間所得は約300万円。住宅ローンは完済しており、貯金に手をつけずに夫婦の年金だけで生活できています。私たちは親世代ほどの貯蓄も年金に頼った生活も難しいのが現実です。そもそも、昔は『生涯年収3億円』といわれていましたが、今は2億円。1億円も差があります。平均寿命を考えると親からの遺産相続は10~20年は先の話にも思えるが、「親が存命の今のうちからもらえるものはもらっておくべき」と柏木氏は語る。「例えば、リフォームを含む住宅費の援助はもちろん、20歳以下の孫への教育費は2019年3月までなら1500万円の一括贈与も非課税です。生前贈与も2500万円まで特別控除が認められているので活用したいですね」つまり、このタイミングで遺産相続ラッシュが始まる可能性はゼロではないのだ。実際、4年前にカンボジアのプノンペンに移り住んだ佐々木純平さん(仮名・45歳)は、生前贈与と死亡時に、現金3000万円と埼玉県内の実家マンションを相続。18年間のサラリーマン生活で貯めた2000万円と合わせた5000万円でセミリタイア生活を送る日々とか。月々の生活費は住居費込みで10万円。その分は実家マンションの家賃収入の5万円、これに1年定期5.5%の現地銀行に1200万円を預けた金利で賄っている。「税金や保険、年2回の帰国費用など、年間100万円ほどの出費はありますが、日本株の運用益などもあるので、資産自体はあまり減っていません。柏木氏も佐々木さんのように物価安で、銀行金利の高い国で資産運用をしながら暮らす生活を「将来的な老後のライフプランの一つになりうる」と話す。「親世代のほうが今の40代よりも経済的に恵まれています。アテにしすぎるのは禁物ですが、生きているうちから少しでも援助してもらいましょう。することで老後の負担が軽くなります」かじれる脛がある人は、今のうちにかじっておくべきか。)に合わせて、「不動産相続」についての調査を行った。回答者の2割超が不動産相続をしたくないと考えている等、不動産相続についての意外な実態も明らかとなった。活用方法は住居が最多9月23日は「不動産の日」である。シースタイルの調査は「不動産の日」に合わせて実施された。8月31日~9月11日にかけてインターネット上で行われ、20代以上の男女781人から回答を得た。不動産相続の経験や相続する可能性の有無について、「相続の経験がある」と回答したのは21.9%であった。「相続する可能性がある」との回答は30.5%となり、全体の半数以上が不動産相続に関わるという実態が明らかとなった。不動産相続の経験者に相続した不動産の種類を尋ねたところ、「戸建て」が79.5%と最も多かった。それに続いたのが「農地」であり、18.7%が回答している。「土地」(8.2%)や「マンション」(7.0%)よりも「農地」を相続した人の方が多いと言う結果となった。相続した不動産をどうしたかについて尋ねたところ、「自分が住んだ」が最も多く、36.8%となった。「子供が住んだ」(3.5%)、「親が住んだ」(1.8%)を合わせると、4割を超える人が相続した不動産を住居として活用している。「売却」は22.8%で2番目に多い回答となっている。「賃貸に出した」(8.8%)や「駐車場経営」(4.1%)等、相続不動産の収益化を進める人も2割近くいる。「空き家として管理」は17.0%、「空き家として放置」は11.7%と、相続不動産が空き家のままとなっている人も28.7%に上った。手間のかかる維持管理に手が回らず放置している人や、住居には困っていないが、相続不動産なので売るに売れないといった人もいると見られる。次に、不動産を相続する可能性がある人に対し、相続する可能性のある不動産の種類を聞いたところ、相続経験者と同様、「戸建て」が81.5%と最も多かった。「土地」の33.6%、「農地」の11.8%が続いた。不動産相続の可能性がある人に相続する意思を尋ねると、「ある」は79.4%、「ない」は20.6%となった。実に2割超の人が不動産相続をしたくないと考えている事が分かった。揉めるケースも多く、相続税の支払いにキャッシュが必要となる事もある。近年は地価の上昇により、固定資産税の負担も増えている。不動産相続をしたくない2割超の人には、こうした事情もあると見られる。相続する可能性のある不動産をどうしたいかについては、「わからない」が39.2%で最多となった。「自分で住む」(33.9%)、「子供が住む」(9.0%)の合計で住居として考えている人は42.9%であった。「売却」は33.9%、「賃貸に出す」(14.8%)や「戸建て賃貸経営」(6.3%)等、収益化を考えている人は35.5%となり、相続経験者よりも多くなった。不動産を相続する可能性がある人は、収益化や売却を検討している割合も多いが、一方で活用方法を決めかねている人も4割近くいるようだ。不動産相続に関わる人は5割超と多くいる。相続したくないと考える人も2割超おり、相続した不動産が空き家になってしまっている人も3割近くに上るという実態も明らかとなった。不動産相続の可能性がある人は、その活用方法等について、しっかりと検討しておく事も重要だろう。昨年から都内で簡易宿所を運営していますエア・ビー・アンド・ビー(AirBnB)による宿泊が日本国内でも広がっています。民泊専門サイトのMINPAKU.Bizの調査によると、2017年4月1日時点の掲載件数は47,365件と引き続き増加傾向が続いており、その3分の1が東京都に集中しています。インバウンドの盛り上がりにより外国人観光客も増えていますが、それ以上に新しいホテルや宿泊施設の開業も増えています。世界の資産運用ガイドのこの記事(http://naitoshinobu.jp/news/areanews/7905.html)も指摘する通り、民泊ビジネスは誰でも簡単に始められ儲かるブルーオーシャンではなく、競争の激しいレッドオーシャン市場に変わりました。そんな激変する環境下で、私も昨年から都内で簡易宿所を運営(https://www.airbnb.jp/rooms/15723280)していますが、2017年8月の売り上げが約80万円と過去最高になりました。競争激化の中で利用者が着実に増えているのにはいくつかの理由があると思っています。簡易宿所として営業している民泊として登録している物件のほとんどはいわゆるヤミ民泊です。2017年3月10日に住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)が閣議決定され、年間の宿泊上限が180日間に設定されました。今後は違法な営業の取り締まりが強化される可能性もあり、簡易宿所や旅館として合法的な運営を行わない場合のリスクが高まります。簡易宿所で合法的な営業であれば、AirBnBだけではなく、じゃらんなどの宿泊サイトにも掲載が可能になります。他の施設との差別化ワンルームのような小さな部屋は、参入障壁が低いことから掲載件数が多く単価が低下傾向にあります。部屋が広く、大人数で宿泊でき、都心からのアクセスが良い場所にある物件であれば、競合も少なく価格競争に巻き込まれる可能性が低くなります。大人数で旅行する外国人は連泊することが多いため、稼働率の向上にもつながり収益が安定します。過去の宿泊者のレビューAirBnBの宿泊者が予約の際に参考にするのが、過去の宿泊者のレビューです。時間の経過と共に好意的なレビューが増えてくれば、それがリピーターや新規の予約を呼び込み、さらに人気宿泊施設として申し込みを増やすことにつながります。私がお願いしている管理会社は、対応が極めて良く、清掃などのメンテナンスも完璧で、宿泊者の高評価につながっています。国内での宿泊施設は、今後さらに競争が激しくなることが予想されます。ブームに乗った安易な市場参入は収益に結びつかず、早期の撤退に追い込まれることになるはずです。デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。編集部より:このブログは「内藤忍の公式ブログ」2017年9月13日の記事を転載させていただきました。オリジナル原稿をお読みになりたい方は内藤忍の公式ブログ(http://www.shinoby.net/)をご覧ください。)対策のお手伝いいたします日本の「空き家」を狙うのも、やはり中国の人々か東京郊外としては敷地が広い屋敷である。知人が最近、リフォームを完了させた建物だ。羨望の目を向ける私に、彼は嘆息で応えた。「いまや、スクラップにお金がかかる。ビルドにはもっとかかる。スクラップアンドビルドになったら大変なんだ」。最近、路線価も上がってきたし、この古屋を売却して都内のマンションに引っ越すか、と思っていたそうだ。東京まで一時間強なので、通勤圏内である。土地が広すぎてそのままでは売りにくい、売るなら更地にして三分割すべきだ、という。「更地にするには建物を壊さなければならず、相見積もりをとったら、一番安くて600万円もかかるって」これに対して、リフォームは800万円程度だと言われていた。200万円の差なら、壊すよりもリフォームだ、と考えた。