株式会社ブルースタジオ執行役員。1969年、福岡県生まれ。日本のリノベーション分野の第一人者としてこれまで1000戸以上を手がけてきた。2012年度に「郷さくら美術館」(東京・中目黒)で、2014年度に「賃貸アパート改修さくらアパートメント」(東京・経堂)で、それぞれグッドデザイン賞を受賞。TOKYO』『リノベーション物件に住もう』など多数。増えている空き家だが、県外に比較して活用はいまひとつ進んでいない。相続手続きとは別に大きな壁となっているのが位牌(いはい)の存在。空き家に仏壇や位牌を置いたままにしていて、家そのものの売却や賃貸に抵抗のある所有者は多いようだ。一方で永代供養や一時預かりといったサービスを活用するなどして、空き家を生かす方法もある。(学芸部・榮門琴音)「位牌を見てぎょっとした」。本島北部で昨年開かれた空き家活用の勉強会。古民家に泊まるモニターツアーの県外客からこうした感想が寄せられた。空き家と位牌について多くの事例に関わったことから勉強会に参加した県メモリアル整備協会(中城村)の東恩納寛寿さんは「位牌がそのままあるのは、借り手としては抵抗がある」と空き家活用の難しさを実感した。同時に「位牌を持っている家主にも重圧がある」と所有者側の事情にも理解を示す。位牌のため遠方の空き家に毎月2回通い続けている事例や、住んでいないのに家賃や土地代を払い続けているケースもあった。本家で仏壇そのものに価値があったり、家の長男が都市部の賃貸住宅住まいで仏壇のスペースが取れなかったりするなど「特に過疎地域では、位牌が原因で空き家が放置されたままとなる傾向が強い」と説明する。団塊世代が位牌を継承するようになり、供養の考え方で徐々に変化も出てきた。空き家に安置された位牌の預かりや「お焚(た)き上げ」を依頼するケースも増えてきた。預かりは年間3万2400円(1台)、「お焚き上げ」は2万1600円(1霊位)と金銭的負担はあるが、年間数十件の依頼、問い合わせがあるという。沖縄の法事に詳しい普天満山神宮寺(宜野湾市)の僧侶、金城良啓さんも「地元を離れている人が多く、位牌の預かりやお焚き上げが増えている」と話す。旧盆前は相談が多く、8月は位牌を預けたり引き取ったりするケースが十数件あった。同寺は一時預かりが年間3万円(1霊位)、お焚き上げは2万円から受けている。わたなべ税理士事務所(名護市)代表の渡辺茂樹さんは、「人に貸して行事の時だけは使わせてもらうという賃貸契約も可能だ」と提案する。「年間の数日のために空き家を放置するより、位牌にアクセスできる環境にして貸す方がいい」と語る。東恩納さんも「位牌の問題がクリアできれば空き家を活用する選択肢は増えるはず」と期待する。沖縄タイムス過疎化や住宅の供給過剰などによって全国的に増えている空き家。沖縄県内の2013年の空き家率は10・4%で、本土復帰直後の1973年と比べ2倍に増えた。人が住まなくなった家は傷みやすく、せっかくの財産が負債になる恐れもある。活用したいと考える人も多いが、先祖代々の家への思い入れや相続手続きなどが足かせとなり、売買や賃貸の動きは鈍いのが現状だ。県内の「空き家問題」を探った。よると、県内の空き家率は73年の5・1%から98年には11・1%まで上昇。2013年は前回調査の08年5万8400戸(10・3%)から4千戸増の10・4%となった。沖縄は都道府県の中でも数少ない人口増加地域だが、離島や本島北部などから那覇市など都市部への人の移動が進み、新設住宅の供給が増えていることもあって、空き家が増えている現状がある。「空き家を放置していて、いいことはない」。わたなべ税理士事務所(名護市)代表の渡辺茂樹さんは言い切る。維持管理を怠って老朽化すれば、倒壊や火災の恐れがあるほか、地域の景観にも影響を及ぼす。空き家対策特別措置法に基づき「特定空き家」に認定されると、土地の固定資産税が最大6倍になるなどのリスクもはらむ。渡辺さんによると、本島北部では、家の所有者が海外に移り住んでいたり、亡くなって時間がたっていたりするなど、相続手続きが難しくなっているケースも多いという。法定相続人全員の実印がないと名義変更はできないため、活用は進まない。渡辺さんは「先祖の土地を大切にする感覚と、相続関係の法律との板挟みで中ぶらりんになっている物件が増えている」と説明する。相続問題が解決しても、沖縄では空き家に、仏壇や位牌(いはい)があり、行事の時には家を開けて使う人も多い。先祖代々の土地や建物への愛着に加え、位牌継承への義務感、改修費用がかさむなどの理由もあり、所有者は売買や賃貸に積極的ではない。「朽ち果てれば文化もトートーメーもお金も消えてしまう」と渡辺さん。沖縄の伝統的民家を借りたいというニーズは移住希望者を中心にあるとしながらも、「市場のメカニズムで解決するには厳しい状況。公的に取り組む時期に来ている」と指摘した。適切に管理されていない空き家が増え、地域の防災や衛生などに深刻な影響を及ぼしていることから、生活環境保全と、空き家の活用促進のため2015年に施行された。市町村は、放置すれば危険な空き家を「特定空き家」とし、所有者に必要な措置を講じるよう命令、従わない場合は強制的に撤去することができる。住宅用地に対する固定資産税の特例措置を解除し、増税が可能になる。今後予想される継続的な人口減少に伴って、全国規模で増加が予想されるのが空き家だ。政府も市町村の役割を強化した新たな制度を導入することで、関連情報を積極的に収集し、土地や建物の売買を積極化、有効活用の促進を推進する構えだ。民間でも不動産や建設に関連した企業を中心に、空き家解消に向けたビジネスへの参入が相次いでいる。(2013年)の試算によると、人口が減る一方で、新しい住宅供給は進み、すでに全国の空き家は約820万戸(空き家率は13.5%)に達している。整備が進まない場合、野村総研のリポートでは33年には全国で空き家が約2150万戸、空き家率は30.2%にまで拡大すると試算している。空き家増加のもたらす悪影響は多方面にわたる。問題なのは、建物の老朽化。家屋は入居者がいたほうが傷まないというのは自明の理。2つ目は植栽や雑草などによる景観の悪化。庭の雑草などの繁茂、樹枝の越境は景観面に加え、蚊やハエなど害虫の発生やネズミ、野良猫などの小動物が棲みつくなど衛生面でも周辺を含めて重大な環境悪化をもたらす。3つ目は防犯上からの懸念で、放火や不法侵入、ゴミなどの不法投棄といった犯罪誘発の温床になる可能性がある。4つ目は防災上の不安で、屋根や瓦、壁などが崩落または破損して、隣接住宅への被害や、道路を塞ぎ災害時のスムーズな避難を妨げるなどの恐れがある。国土交通省では、空き家・空き地などの流通活性化に向けた取り組みを積極化しているが、17年度は「全国版空き家・空き地バンクの構築」と「地域の空き家などの流通モデルの構築」を実施している。具体的には、(1)需給のミスマッチの解消や新たな需要の創出などにより、空き家・空き地などの流動性を高め有効活用を推進する。(2)全国の空き家・空き地などの検索が可能な全国版空き家・空き地バンクの構築、空き家・空き地などの流通促進のため、先進的な取り組みを行う団体などへの支援を行う――という方針を掲げている。HOME'S空き家バンク」で、7月19日から自治体による参加登録の受付をしている。HOME'S空き家バンク」の普及推進を目的として提携した。LIFULLのサービスは、自治体が募集する空き家、空き地と、それらの利活用を希望するユーザーをマッチングする情報プラットフォームだ。国土交通省が推進する「全国版空き地・空き家バンクの構築運営に関するモデル事業」の実施事業者としてLIFULLが運営するもので、自治体に向け空き家、空き地の情報を登録、編集、公開する管理システムを無償提供している。傘下の三井住友トラスト不動産は、自社が窓口となる住宅保有者へのサービス提供している。空き家所有者の想定される各種ニーズへの対応、中古住宅の流通促進やリフォーム受注、セキュリティーや見回りサービスをはじめ、所有者への総合的なコンサルティングなどを強化している。紹介する形で対応している」(営業推進部)としている。●インベスCは民泊向けリノベーションサービス相談開設さらに、空き家を放置する事態を少しでも防ぐために、リノベーションの動きが加速することになりそうだ。民泊向けリノベーションサービスも開始している。」のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊法)が今年6月9日に成立したのを受け、民泊促進に向けた動きが活発化するなか、今後の需要拡大が期待されている。同社では「中古マンションのリノベーションサービス“スマリノ”のなかに、空き家対策としての民泊向けリノベーションサービスに関する問い合わせ窓口を開設し、物件探しから施工企画などの相談を受け付けている」(広報課)としている。空き家を賃貸物件として流通しやすくするため、借り主のDIYを促す「賃貸カスタマイズ」を推進している。従来、賃貸住宅の場合、借り主は退去時に「原状回復義務」を負うため、壁に釘1本打つのもご法度というのが常識だった。ところが最近は「改造OK」で、原状回復を求めないケースも増えているという。そこで注目なのが借り主のDIYだ。子会社の東急ハンズは、同社の女性スタッフによる「ハンズ女子DIY部」を結成し、専用サイトをオープンするなど、女性向け需要開拓を積極化している。これは、自宅のインテリアなどを自分の手でカスタマイズしたいという女性のニーズが高まっているのに対応したもので、空き家のリフォームにも活用できそうだ。今後予想される継続的な人口減少に伴って、全国規模で増加が予想されるのが空き家だ。政府も市町村の役割を強化した新たな制度を導入することで、関連情報を積極的に収集し、土地や建物の売買を積極化、有効活用の促進を推進する構えだ。民間でも不動産や建設に関連した企業を中心に、空き家解消に向けたビジネスへの参入が相次いでいる。(2013年)の試算によると、人口が減る一方で、新しい住宅供給は進み、すでに全国の空き家は約820万戸(空き家率は13.5%)に達している。整備が進まない場合、野村総研のリポートでは33年には全国で空き家が約2150万戸、空き家率は30.2%にまで拡大すると試算している。空き家増加のもたらす悪影響は多方面にわたる。問題なのは、建物の老朽化。家屋は入居者がいたほうが傷まないというのは自明の理。2つ目は植栽や雑草などによる景観の悪化。庭の雑草などの繁茂、樹枝の越境は景観面に加え、蚊やハエなど害虫の発生やネズミ、野良猫などの小動物が棲みつくなど衛生面でも周辺を含めて重大な環境悪化をもたらす。3つ目は防犯上からの懸念で、放火や不法侵入、ゴミなどの不法投棄といった犯罪誘発の温床になる可能性がある。4つ目は防災上の不安で、屋根や瓦、壁などが崩落または破損して、隣接住宅への被害や、道路を塞ぎ災害時のスムーズな避難を妨げるなどの恐れがある。国土交通省では、空き家・空き地などの流通活性化に向けた取り組みを積極化しているが、17年度は「全国版空き家・空き地バンクの構築」と「地域の空き家などの流通モデルの構築」を実施している。具体的には、(1)需給のミスマッチの解消や新たな需要の創出などにより、空き家・空き地などの流動性を高め有効活用を推進する。(2)全国の空き家・空き地などの検索が可能な全国版空き家・空き地バンクの構築、空き家・空き地などの流通促進のため、先進的な取り組みを行う団体などへの支援を行う――という方針を掲げている。HOME'S空き家バンク」で、7月19日から自治体による参加登録の受付をしている。HOME'S空き家バンク」の普及推進を目的として提携した。LIFULLのサービスは、自治体が募集する空き家、空き地と、それらの利活用を希望するユーザーをマッチングする情報プラットフォームだ。国土交通省が推進する「全国版空き地・空き家バンクの構築運営に関するモデル事業」の実施事業者としてLIFULLが運営するもので、自治体に向け空き家、空き地の情報を登録、編集、公開する管理システムを無償提供している。傘下の三井住友トラスト不動産は、自社が窓口となる住宅保有者へのサービス提供している。空き家所有者の想定される各種ニーズへの対応、中古住宅の流通促進やリフォーム受注、セキュリティーや見回りサービスをはじめ、所有者への総合的なコンサルティングなどを強化している。紹介する形で対応している」(営業推進部)としている。●インベスCは民泊向けリノベーションサービス相談開設さらに、空き家を放置する事態を少しでも防ぐために、リノベーションの動きが加速することになりそうだ。民泊向けリノベーションサービスも開始している。」のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊法)が今年6月9日に成立したのを受け、民泊促進に向けた動きが活発化するなか、今後の需要拡大が期待されている。同社では「中古マンションのリノベーションサービス“スマリノ”のなかに、空き家対策としての民泊向けリノベーションサービスに関する問い合わせ窓口を開設し、物件探しから施工企画などの相談を受け付けている」(広報課)としている。空き家を賃貸物件として流通しやすくするため、借り主のDIYを促す「賃貸カスタマイズ」を推進している。従来、賃貸住宅の場合、借り主は退去時に「原状回復義務」を負うため、壁に釘1本打つのもご法度というのが常識だった。ところが最近は「改造OK」で、原状回復を求めないケースも増えているという。そこで注目なのが借り主のDIYだ。子会社の東急ハンズは、同社の女性スタッフによる「ハンズ女子DIY部」を結成し、専用サイトをオープンするなど、女性向け需要開拓を積極化している。これは、自宅のインテリアなどを自分の手でカスタマイズしたいという女性のニーズが高まっているのに対応したもので、空き家のリフォームにも活用できそうだ。空き家の流通促進に向けた国交省の税制改正要望(写真:産経新聞)国土交通省は26日、全国で急増する空き家の流通を促進するため、不動産事業者が空き家を買い取ってリフォームを行う場合、敷地にかかる不動産取得税を減額する新たな特例措置を、平成30年度の税制改正要望に盛り込む方針を固めた。事業者の物件取得コストを軽減することで、空き家の再販売を活性化させるのが狙いだ。リフォームを前提に中古住宅と敷地を取得した場合、現行税制では住居部分の不動産取得税を築年月に応じて最大36万円を減額しているが、要望では敷地部分にも軽減措置を求める。減額幅は(1)4万5千円(2)住宅床面積の2倍分(上限200平方メートル)の課税額-のいずれか多い方。消費者が買取再販のリフォーム住宅を購入した際、住宅の所有権移転登記にかかる登録免許税率を0・3%から0・1%に引き下げる現行の特例措置も、今年度末の期限切れに合わせて延長を要望する。総務省によると、全国の空き家は約820万戸と20年間で1・8倍に増加。賃貸や売却向けに流通する物件を除けば、活用されていない空き家は約318万戸とされる。都市部の居住者が地方の空き家を相続したものの管理が行き届かないケースも増え、地域の防災や防犯、景観面などで悪影響が懸念されている。空き家の流通促進に向けては、物件情報などを登録した「空き家バンク」の活用で需給のマッチングを進める一方、消費者が購入に前向きになるような品質向上が不可欠。国交省は住宅販売のプロである不動産事業者の関与を強める必要があるとして、税制面での支援を検討していた。7:00配信2033年には約3軒に1軒が空き家になるとの衝撃的な予測も出ている家余り時代。「家は負の遺産」「値上がりしない」と一般の人は思いがちだが、家は唯一最大の資産、高齢化社会の老後の拠り所でもある。タワー&ガーデン」(江東区豊洲)だ。販売がスタートしたのは2013年7月。総戸数1110戸という都内でも超大規模物件だったが、約10カ月で完売した。マンションの専有面積は約55~130平方メートル、価格も約3500万円から約1億4千万円(最多価格帯5500万円台)と幅広く、売り出し中には20代から60代まで幅広い層約5千組以上がモデルルームに来場した。共有部分にはフィットネスジムやプール、スカイデッキなどがあり、記者が訪れると美人女性コンシェルジュ2人が笑顔で“ホテル並み”の対応をしてくれたほど。不動産の取引に詳しい不動産コンサルタントの岡本郁雄氏は言う。「不動産業界では都内のマンションの成約率は70%いけば十分と言われますが、豊洲は異例で記録的なスピード完売です。それだけ商品価値、モノが良い証拠。確かにマンション開発区画の約46%が緑地空間で、周辺を歩いてみると川もあり、タブノキやヤマモモなどさまざまな木で埋め尽くされ、とても都内一等地のゴミゴミした感じはない。マンションのエントランスから肉眼で小・中学校や病院、コンビニが見えるほか、徒歩圏内で「ららぽーと豊洲」といったファミリーに大人気の商業施設もあり、人気ぶりを実感した。建築コストが高いため、新築マンションにいたっては「普及率は1%ほど」(同省住宅局)しかないレアな物件なためだ。東京都調布市の賃貸マンションから2年前に移り住んできた30代後半の男性会社員は「約5千万円で22階にある3LDK(約80平方メートル)の間取りの物件を即買いしました。妻と子供2人の4人家族なのですが、普通のサラリーマンでも手が届く価格でしたし、眺望も抜群でこんなに住みやすいマンションはほかにはありません。今まで勤務先の銀座には1時間以上かかりましたが、今は有楽町線一本で10分ほど。本心では転売して儲けたいのですが、これ以上の物件はなかなか現れないですからね」とほくほく顔で語る。地元の不動産業者に聞くと、「この男性所有の約5千万円の物件は現在、軽く6千万円以上の値が付いています。売れば1千万円以上のお値打ちです。万全な耐震、免震システムと多彩な共有施設が人気のようです。務めた住宅コンサルタント、大久保恭子氏は資産価値を決定づける要因をずばり「立地が8~9割を占めます」と指摘する。その上で、「いかに維持、管理し、どう住むかで建物自体にもそれなりの価値が出てくる。価格動向を見極め、売買のタイミングを見て転売すれば高い資産を生み出すはず」と強調する。大久保氏は「万人受けする家」と表現する。そのポイントとして、交通の便や生活・住環境の良さ、適切な間取りなどを挙げ、「産業が発展する場所に近いエリアに仕事を求めて人が集まります。常識的な目で見たときに住みたいと手を挙げる人が多く現れる家。それが資産になる家の一般的な目安です」と語る。大久保氏は「資産になる家は中古になっても『売り』『貸し』がしやすい家。家を買って放っておいたら資産になりません。日常からきちんと手入れをして住み心地を良くしておくことが大事です」とも指摘する。肝心の立地について、東京・吉祥寺と八王子の違いを挙げた。「建物は20年建てば価値はゼロになりますが、土地は資産として残る。土地の価値は立地で決まる。いろんな人がたくさん集まる吉祥寺のような人気のある地域と八王子とは東京駅からの所要時間が30分違うだけで、駅から徒歩2分遠く、土地面積も約15平方メートル狭く、築年数も古く条件は劣りますが、価格は5500万円近くも高いことが一目瞭然です。前出の岡本氏は立地に加え、「商品としていい物件は利便性を第一に挙げたい」と語る。アクセスのいい周辺地域を挙げた上で、「株と同じで資産価値が上がるのには必ず理由があります。漫然と待っていては、いい資産価値のある物件には出会えない。常に動向を見ておかないと、いい子(家)かどうか見極めがつかない」(岡本氏)。マネーポストWEB空き家は“ある”だけで、お金がかかる日本の法律では、土地の所有権を譲渡(売却もしくは寄付など)しない限り、必ず税金を取られる。空き家はただ、“ある”だけで、お金がかかるのだ。そのため、住まないのなら、売るのが最も賢い選択だ。売却を考えるなら、まずは、相場価格を知るところからスタートしよう。不動産の調査・コンサルティングを行うスタイルアクトの沖有人さんは、こうアドバイスする。「空き家周辺の売り物件のチラシがあれば、その広告価格の90%が目安相場です。全国の中古マンション相場なら『住まいサーフィン』、土地相場なら『スタイルランド』という専門サイトを活用しても目安相場がわかります。地方なら地場の宅建業者に相談しましょう」(沖さん)相場がわかったら、次に、建物つきで売るか、修繕してから売るか、更地にしてから売るかなどを検討する。「更地にすると税金が高くなるので、現状のままで売り、成約時に解体費や修繕費などの“瑕疵分”を割り引く方法がおすすめ」(沖さん)ここで大事なのは、思っているような値段で売れなくても、高望みしないことだ。「実際、3000万円で購入した実家の売却価格を200万円と査定され、さらに解体費用が500万円かかるケースがありました。売って収入を得るはずが、300万円のマイナスとなるため、“だったら売りたくない”とあきらめてしまう。いうかたが結構多いんです」(上田さん)しかし、マイナスが出ようと、買いたい人がいるなら売るべきだという。今後は売りたくても売れなくなり、そうなると、税金や維持管理費で、300万円くらいあっという間に飛んでしまうからだ。「物納」が認められるのは、相続資産はあるが現金がない場合。破産寸前でないと受け付けてもらえない。「寄付」は、立地や物件がよく、市町村側が積極活用したい物件に限る。無償譲渡の建物を公共用に活用する例もあるが、個人の寄付申し出に対応することはまずない。「相続放棄」はどうか。相続放棄は相続財産の中に借金などマイナスが多い場合に相続人全員が“遺産を相続しない”と決断するものだ。「相続発生後3か月以内に相続放棄すると、空き家は所有者のない状態に。相続放棄しても自治体や裁判所から相続財産管理人を選任するようお願いされる可能性はあります」(上田さん)譲渡するなら“売る”一択と考えた方がいい。2018年から2033年までの空き家数・空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)を予測し、その結果を6月20日に発表した。それによると2013年に820万戸だった空き家数は、既存住宅の除却や住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2018年に1,083万戸、2023年に1,405万戸、2028年に1,772万戸、2033年に2,166万戸に達すると予想されている。それにともない空き家率も上昇し、2013年の13.5%から2018年に17.0%、2023年に21.1%、2028年に25.7%、2033年に30.4%に達するとみられている。2018年版」をまとめ、7月31日に発表した。同調査は2016年度の建築実績と2017年度の販売計画について、全国の戸建てとマンションの主要企業を対象に4月下旬から5月下旬にかけて実施し、戸建て関連企業207社、マンション関連企業125社から有効回答を得た。アパートを含めた戸建ての供給戸数をみると、2016年度は前年度比3.2%増の35万98戸(有効回答189社を集計)で、2017年度の供給計画戸数は同7.3%増の30万3,509戸(有効回答144社を集計)と推計。態度は「前年度並み」と回答した企業が過半数に達する一方、「購買姿勢は強くなる」と見ている企業の割合は19.8%から13.1%に低下した。マンションの供給戸数をみると、2016年度は同5.9%減の6万6,376戸(有効回答110社を集計)で、2017年度の供給計画戸数は同5.9%増の6万3,793戸(有効回答94社を集計)と推計された。態度は「前年度並み」が過半数に達する一方、「購買姿勢は慎重になる」と見ている企業の割合が41%と相変わらず高水準で推移した。空き家の増加が全国的に問題視される中、戸建てやマンションを供給する企業の多くが市場は前年並みと予想している一方で、消費者の購買姿勢は慎重になるとの見方を示す企業も少なくないようだ。新川で情報バンク利用広がる空き家情報バンクを利用した空き家の賃貸や売買の成約件数が、新川地区の自治体で増えている。制度の認知度が高まったことに加え、民間のボランティアが取り組みを後押ししている自治体もある。(社会部・浜松聖樹)空き家は人口減少や高齢化などを背景に、増加する傾向にある。北日本新聞の調査では市町村が把握している空き家はことし4月で計1万6316戸。放置すると、倒壊や火災などの恐れがある一方、活用すれば定住や地域活性化に結び付く。県内では06~15年度に全15市町村が空き家情報バンクを開設している。朝日町は16年度に13件の契約が成立し、6件だった前年度の2倍余りに。町地域振興課は、町が委嘱した住民が情報提供などを行う「空き家コンシェルジュ」の活動や、固定資産税の納税通知書にチラシを入れてバンクを紹介したことなどが要因とみている。本年度は担当職員に加え、新たに採用した移住定住相談員がバンクを担当。成約件数は7月末までの4カ月で13件で、過去最多だった前年度の実績と同数となっている。町内の空き家を無償で仲介する民間の団体「空き家再生プロジェクト」(坂東秀昭代表)が町と連携し、希望者を取り次いでいることも成約件数を押し上げる。坂東代表は「仏壇の管理や荷物の処理などの問題を一つずつ解決していけば、マッチングに結び付く。バンクの認知度が高まると、今後も増えるのではないか」と話す。入善町は、16年度が前年度より4件多い12件で、過去最多。空き家の調査や住民との懇談会の際に制度の周知を図ったという。町住まい・まちづくり課は「空き家のラインアップが充実したことで選択肢が広がり、成約が増えた」としている。魚津市は16年度が11件。本年度は約4カ月間ですでに前年度を上回る14件となっている。空き家情報バンクはあくまで自治体の制度で、バンクを介さない民間での流通も多いとみられる。思い出守る費用は多額に日本人の持ち家率は高く、60代以上で約8割に上る。処分するのが大変な上、実家が遠方でなかなか行けないなどの理由から、空き家所有者の約7割が空き家を放置しているため、全国にある空き家は、約820万戸に。これは日本の住宅の7軒に1軒に該当する(総務省2013年調べ)。さんによれば、「代々続いた実家は残しておきたい」、「思い出をなくしたくない」などの心情的な理由で実家をとりあえず残しておき、帰省時の宿泊場所として持ち続ける人がもっとも多いという。「住みながら維持管理するならいいのですが、空き家を維持するにはコストがかかります。人が住まない家は1か月も放置すると、想像以上に傷むからです。管理するとなると、戸建ての場合、年20万円以上の維持管理費用がかかります」(上田さん)地域や物件で異なるものの、上田さんの試算によると「一戸建て空き家」の維持管理にかかる主な経費は、以下のようになる。*首都圏を想定した場合の目安幅。計22.6万~35.6万円の経費がかかる。これでも優遇税制の恩恵を受けた場合の割安な数字だ。「意外な出費としては、水道・電気代と火災保険料。空き家の保険料は通常の住宅より割高になります。いえ、入っておらずに火災になった時、多額の撤去費用がかかってしまいます」(上田さん)このほか、実家が雪国にあるなら、屋根の雪下ろしを依頼しなければならない。その際の日当は1日約1万~3万円で、これがひと冬で数回必要になる。維持費をケチると増税される仕組みに費用をかけたくないからと放置してしまうと、空き家対策特別措置法により、特定空き家に認定されてしまう可能性があるため、どうしても削れないのが、つらいところだ。【1】壁や屋根が壊れるなど、倒壊の危険性がある【2】ほこりやゴミがたまり不衛生である【3】植物が生い茂ったり、落書きがされ、見た目が悪い【4】野良猫や不審者のたまり場になるなど周辺の安全に悪影響を及ぼす以上、4つの指針のいずれかに該当すると“特定空き家”に認定され、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になると、アサヒ・ビジネスセンターの税理士・坂部達夫さんが指摘する。実際、特定空き家になると、どれくらい税金が上がるのか。課税標準額1000万円の小規模住宅用地(200平米以下)に建っている空き家の場合、固定資産税と都市計画税合わせて年間約3万3000円だったのが、固定資産税が14万円、都市計画税が3万円に上がり、年間合計17万円にもなる。何度か“注意”がされ、最終的に自治体が強制解体する代執行となります。その解体費用の相場は150万~200万円。その後、税金も上がります」(坂部さん)そうならないために、日常的な管理は代行サービスに委託するか、親戚や近所の親しい人に定期的な見回りを頼み、何かあった時に報告をしてもらい、出向くのが一般的だ。いずれにせよ、住まない家を維持管理するには出費しか生まない。思い出を守るには多額の費用がかかると覚えておこう。)対策のお手伝いいたします空き家のまま放置しておいたら、相続税が発生!?築数十年の空き家を相続した場合、場所や建物の状態から、「自分で住むにはちょっと......」となるケースは多いようです。大都会への人口集中、地方を中心とした高齢化・人口減少の急激な進行を考えると、同様のケースはますます増えていくかもしれません。空き家を相続した場合、どうしたらいいのでしょうか。ここでは、「空き家をめぐる課題と相続」について考えてみましょう。空き家が増えることにはどんな問題があるのでしょうか。考えられるのは、老朽化による倒壊など、周辺への被害です。住宅が密集している場合は、隣家に被害を出す場合もありますし、割れた窓ガラス、倒れた塀、落ちた屋根瓦などが人的被害を出してしまうことも考えられます。人が住んでいない家は、日常の手入れがなされていないため、傷みが進んでいることが多いのが特徴です。空き家は周辺環境の悪化の要因となることも多いです。不法侵入の対象になりやすく「空き家火災」のリスクもあります。人が住んでいないのをいいことに、ゴミの不法投棄先に悪用されてしまうケースもあるようです。古い空き家では害虫や害獣が住み着き、繁殖してしまうこともあります。した悪影響は、空き家である期間が長ければ長いほど増していくことになります。費用をかけるよりも放置したほうが得」と思われてしまい、空き家増加に拍車をかけていました。財産に係る譲渡所得の特別控除の特例)」が導入されました。敷地などを、2016年4月1日から2019年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる」というものです。その「一定の要件」とはどのようなものなのでしょうか。家屋を譲渡する場合、譲渡時において耐震基準に適合するものであること上記以外にも条件はありますが、平たく言えば、「更地にするなり、耐震リフォームを施すなりして(活用の目途をつけて)売却すると控除が受けられます」ということです。■特例措置を利用して賢く節税を今回の特例措置は2019年12月31日までです。空き家問題が今後も深刻化するであろうことを考えると、同様の措置が継続することを期待したいところです。いずれにせよ、「空き家を放置していると税制上は損」という時代になってきたとはいえそうです。「マイホーム借上げ制度」に注目集まる総務省2013年調べによると、空き家所有者の約7割が空き家を放置しているため、全国にある空き家は約820万戸に。財産というより悩ましいお荷物と化している空き家は、売るのがベストと専門家は言う。売れない場合、空き家のままにしておくより、維持管理費分を浮かせる手段として、賃貸にして家賃収入を得ようと考える人も多い。不動産の調査・コンサルティングを行うスタイルアクトの沖有人さんは、こう語る。「相続した空き家が、賃貸できる物件なのか考える際に大切なのは、立地と築年数です。いうのも、郊外や地方は借り手がつきにくく、また、築30年などの老朽化物件をリフォームした際の修繕費や設備代が、家賃収入を上回る可能性が高いためです」(沖さん)もちろん固定資産税などの税金もかかるため、設備投資費と合わせると、家賃収入があったとしても、収支はプラスマイナスゼロか、むしろマイナスになるケースが多い。維持管理する以上の費用と手間がかかってしまう。「ただ、再利用の方法はいろいろあります。実際にあったケースとしては、古い空き家を改装して農家民宿にしたり、レストランやギャラリーに改築して貸す方法です」(沖さん)今後は、シェアハウスや外国人に人気の民泊にして、収入を得る方法も注目されている。国土交通省が提唱するDIY賃貸にするのもおすすめだ。これは、借り手が好きなようにリフォーム(DIY)できるのを条件に空き家を貸し出すシステム。貸主は修繕する手間や費用が省け、一方で借り手は、自分好みの家を造れるのが利点だ。お金と労力をかけてリフォームするため、ゆくゆくは買い取りまでしてもらえるケースもあるという。築古物件にはもってこいのシステムである。逆に、築年数の浅い物件なら、移住・住みかえ支援機構(JTI)の「マイホーム借上げ制度」が注目されている。収入を保証する制度だ。制度利用者とJTIが借家契約を結び、JTIが管理業者を通じて借り手を探す。借り手は3年の定期借家契約で賃料を月々支払うシステムだ。仲介手数料はかかるものの、敷金や礼金が必要ないため、借り手のメリットも大きい。物件なら、制度利用者の方で事前に耐震工事が必要になる。JTIは非営利団体のため家賃設定が相場の80~90%とやや低めで、制度利用者が受けとる賃料収入も、手数料分の15%を差し引かれる。いえ、最初の入居者退去後に空室続きでも85%の賃料保証があり、3年後、自分たちで住みたくなったら、戻れる利点もある。「一棟貸しの場合、月の家賃収入は平均して約8万円が見込まれます。3年ごとの更新で、マイホームに戻ることも売却することも可能です」(JTI副代表・斉藤道生さん)自分で賃貸経営や民泊などを経営するのは敷居が高い。いう場合、こういった制度を活用するのもおすすめだ。)対策のお手伝いいたしますこのニュースに物申す(管理人)空き家を賃貸に貸すのは有効利用に一つとしては賢明です。将来売却を考えているのなら、ちょっと待って!こちらを読んでからでも遅くないです。「損をする」ことはありません。