入居者の親族から「連絡が取れない」との電話が管理会社に入り、見に行ってもらって発覚しました。事件性があるとまずいので、まず警察に連絡し、立ち合い捜査がありました。事件性がなく、衰弱死であることがわかりましたが、捜査があるので近隣にはバレます。殺人などの事件があると大事になり、大量退去が出る可能性がありますが、自然死でしたので退去はありませんでした。リフォームは管理会社を通じて行いました。実は、管理会社からは「連帯保証人に損害賠償ができますよ」と言われましたが、それはしませんでした。ご家族が亡くなっているのに、そんなことはできないと思いました。した対応の費用はすべて支払いました。この部屋は告知義務が必要になり、家賃は通常家賃の半額での募集となりました。事故物件は安い家賃で良い部屋に入れるので気にしない人には良い条件らしく、すぐ入居が決まりました。私は事故物件の部屋がある一棟物も買っていて、事故物件を2戸もっていますが、どちらも入居後1度も退去なく暮らしてくれています。事故物件の告知義務は1度でも入居があればその後不要で、家賃を下げる必要もないと言われましたが、入居者が知らずに入ってあとでトラブルになるとまずいので、おそらく私は告知を続けるでしょう。人の死に関わることなので仕方がないことですが、大家にとっては孤独死などによる事故物件化はなかなかつらいものがあります。東日本大震災の被害も結構受けました。都内物件は関東大震災の先例があるので、すべて地震保険に入っていましたが、他の物件は入っておらず、大打撃でした。落下など、大被害です。そのうえ、日立市の物件では放射能による水道水の飲料禁止まで出ました。すべて自腹での対応になり、大幅な資金流出でした。放射能汚染に関しては、当時水が手に入らない状態で、たまたま出張で北海道に行ったらミネラルウォーターがいくらでも売っていたので札幌から送ったりしたものでした。契約書に小さく書いてあるのですが、火災保険(損害保険)では核災害の被害は免責で保障してくれません。それ以外の地震由来の損壊はだいたい保障されます。制約がいろいろあります。火災保険に付帯する形でしか加入できませんし、火災保険の保険金額の半分までしか保障されません。保険金額には、建物5,000万円、家財1,000万円という上限があります。すべての物件で地震保険に入るようにしました。保険料が上がって大変ですが......。不動産投資をしていると起きる事件・事故7水漏れ水漏れもたまに起きます。水漏れは原因によって対応が様々です。物件に問題があって水漏れを起こした時は大家の責任です。外壁の亀裂、屋上防水の劣化、配管の劣化などにより発生した場合は、火災保険(損害保険)から被害の弁済と修理費用が支払われることがあり、やはり火災保険(損害保険)は強い味方です。入居者のミスで水漏れが起きることもあります。以前、入居者が風呂の水を出しっぱなしにして水が溢れて漏れ、階下に水漏れが起きたことがありました。このときの入居者は物件・設備の問題だと言い張っていましたが、調べてみると物件・設備に問題はなく、よくよく聞くと本人の責任だと言うことがわかり、入居者の保険で弁済をしました。賃貸派の私も、実をいうと一度水漏れの被害に遭いました。2階からの水漏れで大事な家財が台無し。大家に伝えると、「あなたの保険で払ってくれ」などと言う始末。上階からの水漏れでしたので、大家に見させて工務店を入れて調べてもらい、私に非はないとわかって、やっと弁済してくれました。自主管理の大家さんでしたので、こうしたことがわからず危うく私の保険が使われるところでした。いずれにせよ、火災保険(損害保険)への加入は大家、入居者ともに必須です。建物の破損も結構起きます。台風や大風、車の衝突などです。TVアンテナの落下は良く起きます。以前、TVアンテナが落下して隣の家の屋根を壊したことがありました。こちらも保険がおりました。水漏れも、風水害などによる場合は、風水害の特約を入れておけば保険が出る可能性があります。建物の劣化による水漏れは対象になりません。この辺はシビアにチェックされます。不動産投資をしていると起きる事件・事故9入居者クレーム入居者同士のトラブルからクレームが来ることがあります。音に関するクレームが多いのです。隣の部屋の音がうるさい、友人を呼んで夜中騒ぐといったことはすぐクレームになります。対応としては、まず実態調査です。調査によって本当にうるさい時は、管理会社を通じて、入居者に静かにするように依頼します。依頼が無視されたら強めの警告を行い、それでもダメな場合は法的な対応を取りますが、私はまだ警告ぐらいしかしたことがありません。音に関するクレームは深刻で、早く対応しないと他の入居者の退去に繋がるので、迅速な対応が必要です。音を出す入居者も自覚がない場合があるので、たいていは依頼・警告で収まります。ない時は自然と退去してくれるので、私のケースでは大事になったことはありません。不動産投資をしていると起きる事件・事故10粗大ごみの不法投棄これも以前はよくありました。勝手にアパートの敷地や前の道路に粗大ごみを捨てて行く人がいるのです。TV、ベッドのマットレス、自転車などです。便器などはどう考えても業者だと思いますが、これはもう笑うしかありませんでした。処分費用は大家が支払うので、こちらも大打撃です。一部の物件はゴミが捨てやすいらしく、何度も捨てられました。きれいに掃除していてもだめで、警告文を貼ったり、植木を置いたりしましたが、それでも続いた時期がありました。粗大ごみは見つけ次第すぐ撤去しないと、捨てやすい場所と認識され、被害が続きますから即対処が必要です。きれいにすること、警告文を貼ることしか手がないです。我が家の近くでは、寮の敷地が粗大ごみの捨て場に狙われるらしく、近く監視カメラを設置するそうです。粗大ごみはとにかく処分に手間と費用がかかるので、困ったものです。不動産投資をしていて起きる代表的な事件・事故で、私が経験してきたものを列挙してみました。したことは不動産投資にはつきものですので、上手に対処していくしかないでしょう。まとめ世間はいまだに大家は金持ちだからと入居者保護優先ですが、実態は大家の方が弱っているのです。大家にばかり負担させると、そのうち優良な賃貸物件を提供できる大家が減ってしまいます。大家をあまりいじめないでほしいものです。外資系コンサルティング会社、シンクタンクに勤務し、現在は独立の経営コンサルタント。大手企業の改革支援を今も続ける。対製造業のコンサルタントでは業界第一人者の一人。2002年から不動産投資を始め、現在は15棟153室ほか太陽光3箇所、借地8箇所を経営する。