再建築不可物件を売却したいときに知っておくべき知識Tweet再建築不可物件を取引するために知っておきたいこと古い建物を敷地とともに相続した際、売却や建て直しを困難にする障害のひとつに「再建築不可」があります。再建築不可の土地は、建築許可申請が通らないため、新たに建物を建てることができません。価値が低くなり、売却が困難になります。当社にも、再建築不可の土地を相続した方からの相談が寄せられることがあります。再建築不可の土地の売却はどのようにすればよいのか、考えてみましょう。再建築不可の原因「接道義務」とは再建築不可とされる原因で最も多いのは「接道義務」が満たされていないこと。建築基準法では、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上」接していなければなりません。この長さについては、様々な条件によって異なります。接道義務を満たさない土地は、建築確認申請が通りません。建てられていたり、もともと違法に建てられた建物も残っています。そのような建物は、解体して建て替えることができませんので、売却を考える際、極めて困難な事態となります。再建築不可の土地は価格がつきにくく、しかも仮に買いたいという人がいても、金融機関の融資を受けるのが困難なため、取引に至らないことが多いのです。再建築不可でも建築の方法はある?では、接道義務を原因とした再建築不可の土地に、建物を建てることは絶対にできないのでしょうか?じつは、可能性はゼロではありません。未接道のうち、前面道路が建築基準法上の道路として認定されていない場合、特別な許可を受けることで建築できることがあります。いわゆる「ただし書」です。道路に接する接道部分が短い場合、隣の土地を小さく譲ってもらえば、建築が可能になる場合があります。10センチ程度の幅で、土地を薄く譲ってもらうことで、接道義務をクリアした事例もあります。建築不可であっても、解体するのではなく骨組みを残し、大幅なリフォームをする方法もあります。これについては別項で解説しています。ここで紹介したのは、すべての再建築不可の土地でできる方法ではありません。限られたケースといえますが、検討をせず再建築不可の土地の活用を諦めてしまうのも早計です。安く評価される再建築不可の土地を、建築可能地とすることによって、価値は大きく高まります。検討する価値は十分あるといえるでしょう。事例をご紹介いたします。相続している不動産があるが、相続人2人とも居住しておらず、道路面の課題もあるため、疎遠となっている兄弟との調整も任せつつ、何もせずに手放したい。当社が行なったこと相談者に対し、兄弟への対応、不動産の状況から購入価格の目安を伝え理解を得ます。現状再建築ができない不動産であることと、家屋を改修するには多額の費用を要するため、接道している通常の不動産宅地相場と比べて半値を下回る価格となります。相続により本件を所有する権利を持つ兄弟と連絡を取り、まずは現状の報告と不動産の状況を説明します。建築基準法上の道路へ変更できないかを区役所と協議します。最終的には、通路を所有する方、通路に接する方、みなさまより署名・捺印、そして印鑑証明書の添付が必要となることもあり、一軒一軒ご挨拶へ伺います。11項1号21項5号(位置指定道路)343条(但し書)の3種類の方法が挙がり、1のハードルの高さ、できれば3ではなく2の方が売却しやすいことから、2を目指し動きました。ここからは依頼する土地家屋調査士の先生の調査と交渉により進んでいきます。再建築が可能か不可かにより、市場価格は6割から7割程度の差が生まれます。本件においても、過去2回ほど通路に接する方が主体となり同様の動きを試みたようですが、中途で暗礁に乗り上げました。当社が話を聞く限りでは、この暗礁が何であったかわかりましたが、皆様口を揃えて「良くわからないうちにダメになってたよ」と話されます。測量などの個人間のものは直接やりとりをした方がスムーズに行くこともありますが、行政や法律が絡むことは、当社のような不動産会社の知恵を使いつつ解決を模索した方が良いこともあります。高めるのが、建て替えやリフォームです。不動産を有効活用して、有利な価格で売却するための重要な選択肢です。最近、この不動産活用の選択肢を増やすサービスが話題となっています。それが、建て替えをすることなく、骨組みを残したまま新築同然にしてくれるフルリフォーム。不動産を相続され、フルリフォームを検討している方からの問い合わせも多くなっています。新築と見分けがつかないフルリフォーム建て替えとは、建物を完全に解体したうえで、新たに作り直すこと。古い建物の場合、部分的なリフォームでは資産価値が向上せず、建て替えたほうが有利になることがあります。それに対しフルリフォームは、基礎や柱といった建物の骨組みの部分を残す工事方法。そのほかの部分については、ほぼすべてのリフォームを行ないます。これにより、外見や内装双方で新築と見分けがつかないほど、建物を蘇らせることができます。改築と比べ費用面でメリットありフルリフォームは、建て替えと比べると費用面でのメリットがあります。工事の内容によりますが、費用の相場としては、改築する場合に坪単価で50万から60万の工事であれば、フルリフォームの場合、坪単価で40万円程度となります。最近では、費用の調達もしやすくなっています。リフォームは借り入れがしにくいともいわれますが、フルリフォーム物件の資産価値の高さから、ローンも充実している傾向があります。建て替えや部分的リフォームと比較し、最も費用面で有利な方法を選びたいところです。不動産を相続し、フルリフォームの利用を選択した方の中で多いのが、未接道などによる再建築不可物件を相続したケースです。建築基準法では、原則として道路に2メートル以上接していない敷地には建物が建てられません。建物がある場合には、解体して建て替えることはできません。再建築不可であっても、柱等を残した形でフルリフォームを行なうことは可能であるため、きわめて重要な選択肢となるのです。再建築不可の土地・建物は、第三者への売却も困難になることもあります。不動産を相続した際に、再建築不可の存在を初めて知り、相談に来られる方もいらっしゃいます。再建築不可の不動産を相続し、どうしてよいかわからないという方はお気軽にお問い合わせください。相続した建物に関する問題で、意外と多いのが、建築関連の法規に違反しているケース。不動産の価値を決めるのは必ずしも、所在地や土地の広さ、建物の構造や築年数などだけではありません。使用していない不動産に迫るトラブル不動産はその名の通り、動かない財産。そのため、相続した土地や建物が住んでいる場所から遠く離れた場所にあると、管理や処分に困るものです。