保険編|米国/海外不動産投資アメリカ(海外)不動産投資で利回り20%以上2003年からアメリカ不動産遠隔投資をしている管理人のブログ。日本とは規制・商習慣の異なるアメリカだからこそ、クリエイティブな投資スタイルや、システム化されたリスク管理が可能になります。IP電話や電子メール等を駆使し、米国現地と密接に連携。保険編アメリカのクレジットカード作りは、アメリカの銀行の与信を作ることを希望される方以外には、別段、薦めていません。アメリカの銀行の金利は高く、「そんなものをとってまで、意味のある投資は、いまは、できません」というのが、2008年の私のスタンス。◆アメリカのクレジット社会は、大変な荒波。レストランなどで、アメリカ人が、請求書の項目を目を皿のようにチェックする風景に、若いときの私は引いていましたが【だって接待やデートのときなんか、かっこ悪いじゃないですか】、真剣に、こうした自己防衛をしないと、妙なものが紛れ込むのがアバウト社会アメリカなんですね。クレジットカードも、結構、フレキシブル。日本でクレジットカードに何かをつけて、後でトラブルになったときなど、カード会社に電話しても、こちらの言い分だけでは、通常、簡単にはキャンセルにはなりませんが、アメリカでは、小額なら、フツーに、「そうですか、それでは、キャンセルしておきますよ」とイキナリ、フレンドリー。私も、過去に、メキシコの美術関係のビジネスのチャージが100ドル以下の数字でついていたことがあり、「まったく覚えがありません」という自己申告で、チャージがキャンセルになり、その後、何の音沙汰もなかったという経験があります。金額が大きくなる本当のトラブル【例えば、3,000ドルを承認したら、それが2回ついていた、etc】といった話になると、一応、苦情を申し立てた部分が保留になり、向こうとのやり取りが入ります。「顧客申し立てに対しては支払い保留が原則」ですから、大体、電話やファックスで、こうした紛争は有利に持っていけるのです。いうことで、日本のお客様に、対アメリカで、日本のクレジットカードを使ってもらうと、困ったことが。Basicという地元の保険会社。州の直轄だということで、民間会社が保険をかけないところにもかけさせてくれるのですが、そのサービスがしょぼい。お客様がカードオーソリをされたところ、2度にわたり、2日ほどあけて、同じ額【250ドル程度】がチャージされたというお話でしたので、私は、保険会社のHPから2度、連絡したがなしのつぶて。これは、普通、、、そうでないといいたいですが、日本の皆さん、これが、アメリカです。そこで、エージェントに連絡を取り、話をしてもらったところ、メールで、「ミシガンベーシックは、1回しかチャージしていないといっています」という役に立たないメールの返事が。私が、ちゃんと、引き落としの掲載されている明細を添付したのだから、見てほしいのだけど、、、明細の体裁が大体日本語で、英語や数字をより分けてみないとわかりにくいので、エージェントのLさんも不精したのでしょう。まあ大体、保険のエージェントというのは、あまり報われない仕事です。Lさん自体はよい人で私も信頼しており、この前の視察旅行でもお話をしてもらいましたが、それでは、何一つ見逃さない、すべてにおいて隙のない敏腕ビジネスマンとまでいえるかというと、、、まあ、彼も、日本語のクレジットカード明細の読み方まで要求されるとは、これまで、思ったことがなかったでしょう。実は、こういうとき、アメリカのカードなら、1-800番号【フリーダイアル】にかけて、2番目の支払いをストップしてもらうのは容易だったはず。日本でまじめなカスタマーサービスやきちんとした金融機関の明細に慣れている皆さんは、こういう細かいところの問題について、状況を、理解がしにくくて、いらいらされると思います。「ひどいじゃない!」といっていても、海外で商売を始めたり移住をされたりする方々が口をそろえておっしゃるように「郷に入れば」としかいえないのですね。最初、私が、このように、間に入り、いちいち、状況を解明、ご説明しながら、お手伝いをしていきます。アメリカ投資に慣れてくれば、こういった、保険会社やらとの連絡や折衝【時間のみならず、心理的にも、結構コストがかかります><】は、おいおい、ご自身で、されていく覚悟が必要です。この投資家様も、業を煮やし、Lさんに、再確認のメールを、直接、送られましたので、私も、フォローメールを出して、事態は、ラウンド2に、持越しです。最終的には、一応ちゃんとした会社ですので、わざと詐欺的なクレジットカード決済をした、というわけではないので、きちんと意思が疎通されれば、それが、投資家様の保険のアカウントに計上されると思いますが、その道は、まだ、始まったばかり、、、*****ちなみに、保険のほうの話に話題がずれますが、保険会社の方針変更は、このエリアでは、頻繁で、銀行の融資基準と同じくらい、すぐに条件が悪くなります。前に、生活保護の賃借人つきでご案内した優良物件をお買い上げになられた別のお客様の物件の話です。生活保護は、アメリカでは、行政との直接契約になるため、申請などの手間はかかりますが、実は、家賃の回収は、硬いので、私たちにとっては、理想のテナントさんなんですね。その後、保険をかけた民間の保険会社に、「周りの家が気に入らない。新しい方針ができたから、保険を打ち切る」といわれてしまい、すったもんだして、やはり、結局、「困ったときのミシガンベーシック」へ、保険を変更せざるを得ませんでした。その旨は、その方のブログで、ご覧ください。キレイリッチ様のブログは、とても素敵なブログで、私もよく勉強させていただいています。民営保険会社のこの予想外の方向転換後、新しい物件のご紹介は、両隣の家のメンテ状況を計算に入れて、セレクトしています。した対応は、どうしても、後出に回ってしまっておりますことを、ご理解いただく必要があります。キレイリッチ様にも、このような形で、お手間というか、ご迷惑がかかりました。可能であれば、民間の保険会社のほうが、オプションが広がるのですが、「隣の家」の状況までは、コントロールできません。保険会社とのこんな生臭いやり取りは、ベガスなど、保険会社がリスクが低いと判断する優良資産形成エリアにだけ投資をされるお客様には、永遠に、無関係。アメリカ在住の方にも、驚きの実情ではないでしょうか。これが、「エリアごとの違い」、「物件タイプごとの投資手法の違い」なんですね。最後に、デトロイト投資でも、3軒以上の保有者様には、この問題を解決するのに最適の保険商品がありますことは、すでに、旅行参加者様には、ご説明済み。保険エージェントの説明を聞いた皆さんも、「確かに、1軒だけでは、手間を考えても、リターンはたかが知れているしね。」と口々に、おっしゃっていました。景気が上向けば、また、こうした下方スパイラルが上向くのも、アメリカというのは、早いということもご指摘させていただきますが、ただ、「景気がよくなる」のを、待っているわけにも行かないことは、当然です。中山からのお願いです。記事がお役に立ったら、下の2つのボタンをクリックし、ブログに投票してください!ご協力お願いします。中山道子メルマガ登録URLお名前EメールEメール(再)ご登録は無料で、解除は、随時可能です。最近の配信例は、こちらから。大体、月1度くらいの配信です。