基本用語から専門用語まで幅広く集めました。わアクイジションacquisition不動産・株式などの資産を買収すること。アクティブ運用ファンドマネージャーの判断、戦略に基づいた独自のポートフォリオを構築し、市場インデックスより高いパフォーマンスを積極的に追求する運営手法のこと。各資産へどのような割合で投資するかを決める資産配分プロセスのこと。management資産運用のこと。不動産を含む資産全体の効率的運用を目指し、ポートフォリオへの助言やファンド運用など、幅の広い業務を行う。アービトラージarbitrage異なる時刻間、異なる地域間、異なる商品間における価格差を利用して利益を得る取引のこと。アモチゼーションamortization元本の分割償還のこと。アレンジャーarranger証券化のプロセスにおいて、証券化アレンジメントの担い手を指す。証券化アレンジメントは、不動産などを元の所有者(オリジネーター)からSPV(証券発行体)へ移して、証券の発行構造を組み立てる業務のこと。証券化のプロセスは、証券化アレンジメントとプレイスメント(発行証券を投資家に販売すること)に大別される。引受け、売り出し業務。合計)損益計算書上に表示される会計上の利益ではなく、過剰な設備投資やM&Aによって生じた損失をマイナス要因として取り込むことができないという欠点がある。gain(和製英語)株式投資の配当収入、利子のこと。ウォーターフォールwaterfall対象不動産から得られるキャッシュフローをどのような順番で配分するのか詳細に規定したもの。各種費用や修繕積み立て、元利払い、元本償還などに充当される。エクィティequity一般企業やSPC、REITが資金調達をする時の選択肢の一つ。株式の発行の他、優先出資証券などの返済義務の無い自己資本調達による発行媒体のこと。エクスポージャーexposure投資家のポートフォリオのうち、市場の価格変動リスクにさらされている資産の割合のこと。貸付け債権、リース債権、売掛債権など、得手の資産を裏付けに発行される証券のこと。はじめとした資産を流動化(証券化)する為に設立される法人を指す。vehicle特定目的事業体。不動産などの譲受け資産を裏付けに証券を発行したり借入あるいは投資を受け入れるための便宜上の媒体を総称した概念。運営諸経費を控除した純収益。companyアメリカの州法に基づいて設立される企業体で、日本商法では合同会社に相当する。組織は非課税で、構成員のみ課税される。(パススルー課税)日本版LLCに関しては、日本の税法上、構成員に対するパススルー課税は認められておらず、簡便な会社組織としての意義が強い。会社法施行以降は新規設立が認められなくなった旧有限会社(特例有限会社)に代わる存在としての期待がむしろ強い。施行により悦率が可能になった組織形態。LLCと同様の性質を持つが、法人格を持たないので法人税が免除される。value社債発行時における対象不動産の資産価値に対する社債元本金額の割合。report建物の適正評価手法の一つ。対象とし、内容は以下。fund私募ファンド(任意の契約によって投資家から集められた資金を運用者が運用し、その成果を出資額に応じて投資家に還元する仕組み。元本保証はなく、リスクもリターンも投資家に帰属する。)の一つで、高い運用実績を売り物にするもの。投資対象を限定せず運用者に自由な裁量権を与えてリターンを高めることに特徴があるが、一般に投資対象が限定的なファンドよりもリスクが大きい。オリジネーターoriginator証券化において、原資産(債権)の所有者で、SPCに対して原資産を譲渡、売却する者のこと。セラーsellerともいう。investment代替投資。ヘッジファンドやプライベートエクイティ、不動産などはこれに含まれる。開発型証券化これから建設する土地(と建物)を証券化の対象とするもの。規模の拡大による成長のこと。格付けrating債権の信用力や元利金の支払能力の安全性などを総合的に分析してランク付けし、AAAやBbbなどの記号で表したもの。格付け機関が中立的な立場に立って行う。アメリカのスタンダード・アンド・プアーズ、ムーディーズ・インベスターズ・サービスや、日本の日本格付投資情報センター(R&I)が格付け会社として有名。修繕積立金などが代表的なもの。rate期待利回り率。キャップレート=NOI(純営業収益)÷総投資額×100キャピタルゲインcapital-gain株式投資の投資元本の値上がり益のこと。損失はキャピタルロス。取得物件が特定され、当該物件の取得のために投資家が出資する方式。expenditure設備投資のために支出する金額のことで、資本的支出に相当する。耐久年数を延ばすためにかかる費用のことを指す。資産計上されて、減価償却の対象になる。企業が所有する固定資産の価値が大幅に下落している場合、帳簿価格を引き下げ、価値下落分を特別損失に計上する会計処理のこと。社債の発行形態による分類の一つ。公募は不特定多数の投資家を対象に、広く募集して債権を発行する。プロ私募、大型私募に分類される。5%ルール流動化する不動産の譲渡時の適正な価額に対するオリジネーターのリスク負担金額はおおむね5%の範囲内でなければならないとするルール。コベナンツcovenants融資事項後に、借入人(SPC)や関係者が遵守すべき事項のこと。他業の禁止、公租公課の適切な支払などの他、一定の行為については金融機関の事前了承を得ることなどがある。line企業と金融期間が、あらかじめ定められた期間、融資限度額の範囲内で、企業の要請に基づき、金融機関が融資を実行することを法的に保証する制度。risk投資家に支払われるべき資金が、他の当事者の資金と混同されるリスク。コンバージョンconversion建物の用途転換のこと。現在はオフィスビルを賃貸マンションに転換することが主流。コンプライアンスcompliance本来は、応諾、服従などを意味するが、主に証券業界では、法令遵守の意味で使われている。法令、規則など各種ルール、倫理や社会規範などに従って行動することを指す。サービサーservicer貸出債権の管理、回収を通じて、キャッシュフローマネジメントを行う専門家のこと。SPCは単なる器で債権回収機能が無いため、延滞債権回収などは、外部サービサーに委託される。securitiesホテル、ショッピングモール、オフィスビルなど商業用の不動産に対して実施した融資をひとまとめにし、それを担保にして証券化した商品のこと。responsibilities企業の社会的責任のこと。社会的倫理や環境への配慮、利害関係者に対して責任のある行動を取ることが求められる。securitizationキャッシュフローを生む事業そのものを資産価値とし、それを裏付けとした証券化商品のこと。2003年の地方自治法の改正により、公共施設の管理運営業務を民間に開放する制度。debtSPCが調達するデットのトランシェが複数の場合、そのうち最優先に返済されるよう定められた部分のこと。finance仕組み金融、何らかの特別な仕組みを用いた金融技術のこと。免除される、もしくは著しく軽減される国、地域を指す。なく、営利目的でもない、いわば中間的団体といえる同窓会、PTA、親睦団体などに法人格を付与することを目的に設立された制度。価格を評価する手法の一つ。対象期間の変動を想定した年間キャッシュフローを、キャップレートで割引し算出する。method)ともいう。kaisya資産流動化法に規定される投資ビークル。analysis不動産の価格を評価する手法の一つ。将来生み出す純収益を含めた現在価値の総和を還元利回りで割ることで評価する。単年度の純収益をもとに計算する直接還元法よりも予測の精度を高められる。ratio)とも言う。年間の純収益に対する元利返済の割合を表す。借入金の返済能力を見る指標となる。期間10年以上20年以下でもっぱら事業の用に供するための建物を所有する目的のための事業用借地権の3種類がある。借地借家法における借家権は借家人の保護に偏った制度だったが、2003年3月に施行された「良質な賃貸住宅などの供給の促進に関する特別措置法」によって導入された定期借家権は、貸主と借主が対などに契約を結べる制度である。period償還期日までにリファイナンスできなかった場合、物件売却により元本償還を図らなければいけないが、そのために設けられた猶予期間のこと。strategyインカムゲインの獲得をメインに、キャッシュフローを最大限に高め、一定期間後に転売して利益を確定する手法。IPO(新規公開株)や他社への転売、売出などが一般的。社債発行(起債)などの負債にあたる他人資本調達による発行媒体のこと。representative不動産オーナーサイドではなく、テナントの代理人として、オフィスの提案や賃貸借契約などを適切な不動産戦略のアドバイスを行う立場。diligence投資などを行う検討段階で、事前に投資対象の財政状況や法務のリスクマネジメント状況などを精査する作業のこと。投資実行後に不測の損失やリスクが発生することを避ける目的で行われる。remotenessSPEの保有・運用する不動産を関係者の倒産などのリスクから切り離すことをいう。不動産証券化に当たってSPEが満たすべきとされる要件の一つ。追及が及べば投資家の利益を損なうことになる。倒産隔離は、そのような追求を防いで、保有・運用資産を法的に保護する仕組みである。証券会社や銀行を窓口として数多くの投資家から資金を集め、運用する金融商品のこと。特定目的会社TMK1988年に施工された「特定目的会社による特定資産の流動かに関する法律」とその整備に関する法律によって導入された、資産証券化のための制度。異なる新しい形態の法人。いわゆるペーパーカンパニーであり、不動産や債権などの資産を所有し、それらを裏付けとする証券を発行し、資産から得られる収益を配当あるいは利払いするための単なる箱、器としての働きをするものである。匿名組合TK当事者の一方(匿名組合員)が相手方(営業者)の営業の為に出資をし、その営業により生ずる利益を配分することを約する契約形態のこと。匿名組合員には業務を執行する権限が無い。record過去の実績、運用成績のこと。建物ハード面の修繕、維持管理などの履歴を指す。トランシェtrancheフランス語で一切れの意。証券化で資金調達する際、リスク・リターンに差をつけた複数の社債を発行することがあり、それぞれの切り分けられた各社債を指す。向上や、賃料単価の上昇、管理費の削減などによる成長のこと。NRL非遡及型融資のこと。ローンの借手が債務不履行を起こした場合でも、貸手が求償できる範囲は担保に取った特定の不動産及びその賃貸収入のみに限定されるローン。ハイネットワース個人富裕層のこと。金融、投資に興味を持つ割合が高く、投資家層の一角を成している。市場インデックスと同様のパフォーマンスを得ることを目標とする運営手法。おいて、大量の債権や不動産をひとまとめにして、抱合せ販売的に売買する取引のこと。回収可能性や売却可能性が低いなど採算性の低い債権や不動産は売却しにくいことから、採算性の高いものと抱き合わせて売買することにより、取引の効率性を高めようとする。ファイアーウォール金融機関内部での部門間での情報、資金、役員などの交流を遮断する利益相反防止策。ビルや賃貸マンションなどの不動産を担保に証券を発行して資金を調達する手法のこと。投資家は賃料収入などの収益に基づいて利払いや配当などを受ける。・取引代理を伴う一任業務を業として行うこと。目的は似ているが、性質および法的な位置づけは全く別のものになる。複数の投資家が出資して不動産会社などが事業を行い、その運用収益を投資家に分配する事業。分による賃貸型、外国法令に基づく商品、その他法令で定める商品である。プライベートエクイティファンド株式を公開・上場していない企業の株式に投資し、その企業の成長や再生の支援を行うことを通じて株式価値を高め、その後IPO(新規公開株)や他社への売却を通じて利益を得る投資ファンドのこと。ベンチャーキャピタルはプライベートエクイティファンドの一種。取得物件を特定せずに、投資家がファンドに出資する方式。一任勘定型とも言われる。investment外部投資かから受託した資金ではなく、自己資金による長中期的な投資のこと。rule年金基金の運用において求められる行動基準。運用にあたっては専門知識を持つ人物が慎重さ、勤勉さをもって忠実に義務を果たさなければならないということ。management不動産に関する事業の一つ。クレーム対応、入出金管理などの業務を行う。破綻しても、預金の支払が1,000万円までしか保護されない制度。fund投機的な投資信託の一種。借入によるレバレッジを効かせ、投機的取引や複雑な裁定取引を行う。通常は私募によって機関投資家や富裕層などから私的に大規模な資金を集め、金融派生商品などを活用した様々な手法で運用するファンドのことを指す。ポートフォリオportfolioもともとは紙ばさみの意。有価証券を紙ばさみに挟んで保管することが多かったため、この言葉が保有証券を意味するようになった。ボラティリティvolatility統計学の標準偏差のこと。データの散らばり具合を表す指標を指す。ボロアーborrower金銭貸借の借手側のこと。マンデートmandateアレンジャーが受託するクロージングまでの作業の統括に対する依頼のこと。みなし有価証券にあたる。社員権など、証券または証書に表示されるべき権利以外の権利についてもみなし有価証券と定義されている。loanメザニンとは中2階の意。SPCが調達するデットの複数のトランシェの中で、シニアデットの次に優先弁済権を持つもの。分配についての優先権を持つ。資金の一時的な不足や対象資産の損失発生に対処するために行う信用補完のうちの、信用補完の一つ。証券の発行にあたり、配当、償還の優先権に差をつけた複数のクラスを設定し、優先部分のクラスの信用力を高くする。処分廃棄費など、建物の生涯における必要コストの全額を指す。)がLCCの23~25%を締め、ランニングコスト(保全費、光熱費)が75%を占めると言われる。loan融資対象の不動産を担保に取った上に追加担保や個人保証を求めるローン。リーシングリース業、賃借。賃貸の不動産物件に対してテナント付けを行い、仲介業務を行うこと。投資することに特化した不動産投資法人。mortgage持ち家など自己所有の不動産を担保として融資を受け、死後不動産を売却して返済するという逆抵当ローンのこと。リファイナンスrefinanceローン組替えのこと。