後編|米国/海外不動産投資アメリカ(海外)不動産投資で利回り20%以上2003年からアメリカ不動産遠隔投資をしている管理人のブログ。日本とは規制・商習慣の異なるアメリカだからこそ、クリエイティブな投資スタイルや、システム化されたリスク管理が可能になります。IP電話や電子メール等を駆使し、米国現地と密接に連携。後編こちらの記事の後編です。いうことで、今回の物件の状況のスライド・ショーは、こんな感じです。凝り性のパートナーですから、表面的に見えないところも、水道管対策はばっちり。この物件は、もともと、5ベッドルーム2バスルーム200平方メートル位という巨大物件。これを、パートナーは、なんと、未使用だった地下室をフルリフォームし、5ベッドルーム+地下室にもうひとつの合計6ベッドルーム2バスルームに、さらに2フルバスルームをつける250平方くらいになったというさらに大きな物件に仕立て直しました。使い勝手は、、、いいんじゃないでしょうか。有名私立の近くと申し分のないロケーション。実は、私も夏にこの物件を見たとき、ひとつ、気になったのが、キッチン。私は設計や内装はまったくわからないので、完全な素人の印象なんですが、なんだか、使い勝手が悪そうな気がして、、、ひとつの理由は、シンクが、小さいサイズだったこと。私がそのとき取った写真。全体の仕上がりのスライドショーを見ていただくとわかるのですが、キッチン周りの家電は、高級エリアにふさわしく、高級なものばかりで、スペックは、申し分なし。私のビジネス・パートナーは料理なんかしないので(さらに、彼や彼の一家は質素なのでと付け加えてもいいかもしれません)、このサイズのシンクが、6部屋の郊外に居住するような中産階級の(大)家族にとって、どう見えるかを、このサイズのキッチンにとって、比率がどうなのかを、見落としていたのではないかと思うのです。思うに、それが、PREMONITION(予感)だったのです。ないので、「何かおかしい」とは思っても、それ以上に、言語化することは、難しかったのです。9月にMLSに物件をアップし、内見はたくさんあるのですが、実際の購入オファーがないという状態が、、、、そこから、遠隔からの私の分析癖が、存分に発揮されることになりました、、、このエリアの構成は、下のような感じです。世帯所得中間値は7万ドル以上シカゴ南部と比べると、大きな違いで、ここでポイントなのは、たぶん、男性、女性という視点のみならず(それもそうなのですが)、実は、人種という観点、さらには、SOCIOECONIMIC(経済的)な観点。そもそも、パートナーは、以下のエリアでのフィックスアップに慣れています。福祉受給者など貧困層が多いエリア彼自身、大家族であるにもかかわらず、そうしたエリア、シカゴ大学近辺ですが、そのあたりにコンドミニアム住まい。奥様も、質素で、皆さん、《隣のミリオネア》ライフ(つつましく暮らし、大きな資産を構築する)を送っています。それ自体はすばらしいのですが、ここで、ひょっとして、過少評価されていたかもしれないのが、以下のポイント。キッチン周りに対するこだわり貧困層は、そもそも、料理なんか、しません。残念ながら世界的な傾向です。キッチンのシンクや間取りは、福祉受給者レベルでは、たいした重要性はなく、それに対し、中産階級は、気軽に「パーティー」を催したりと、キッチン・リビング周りに集まるというライフスタイルがまずありますし、そもそも、料理をする人の比率がぐっと上がるわけです。BREAKER(ご成談するかしないかを決める決定打)ではないわけです。中産階級向けに郊外で物件を高い値段で売る場合は、より大きな意味を持つのではないでしょうか。順でこうしたこだわりが強くなっていくのではないかという仮説が立てられるかもしれないわけです。嗜好と色使いこれ、日本だったら、普通、《男性脳と女性脳》という対比が中心かもしれませんが、米国では、《白人脳とマイノリティ脳》という人種の軸もあるのかもしれません。米国を旅行したことがある方は、ご存知でしょうが、地域格差もありますね。カリフォルニアは、インテリア、明るいですが、ニューヨーク、ボストンに行くと、暗く重厚になります。地域差・性差でもあると同時に、人種差としても、この対比があって、私の見るところ、黒人は、着るものひとつを取ってみても、暗い色が、似合います。モスグリーン、ブラウン、真紅。白人は、これに対し、サンドグレーやカーキ、白を好みますね。それに対し、今回は、なんと言っても、6部屋あるうちを、世帯所得が7万ドル以上の白人家族に売るという話ですから、当然、「家庭の主婦(または主夫)」が、家族のあり方を前提に、細かいチェックを入れていくことが予想されます。典型的な購買層は、確率から言うと、この家のお客さんは、下の属性の方になるのです。な美を追求するタイプの内装。キッチンのモノトーン・タイルは、アニマル柄をも連想させ、より黒人系なイメージ。キッチンまわりが料理好きには微妙と、突っ込みどころが、いくつかあるように思えるのです。再度、キッチンの写真掲載しますと、、、ああ、、、やっぱり、離婚した男性(都会的でリッチな黒人?いずれにせよ、カリフォルニアじゃなくて、ニューヨーク・スタイルですね)しか、思い浮かばない、、、TTここまで、すべて仮説ですが、しかし、その有効性を検証するために、近隣物件を、いくつか覗いてみました。その結果、、、下は、この物件周囲エリアにあった近隣物件のキッチンのスナップショット、、、エリアが古いので、いずれも、キッチンが、ぐっと大きいというわけではなく、その観点からすると、シンクのサイズだけを比べるだけなら、当方の物件と大差ないように見えます(図ることができませんが)。いう意味で、こうした近隣物件に、けちをつけようとすれば、それぞれに、いろいろ、できそうです。冒頭に紹介した満室コンサルタントの友人、尾浦さんによると、部屋をリフォームするときは、エリアをリサーチした後に、近所に病院があるとすると、「このマンションには、30過ぎの看護師さんに住んでもらいたい。彼女は、友人も多く、彼氏もいる。ブランドは、こんなのを買う」とか、「お話を、細かく作りこみながら、仕上げる」んだそうです。10万もいかない賃料の賃貸に、部屋ごとに、そこまでのディテールとは、舌を巻きますね。確かに、私のシカゴのビジネス・パートナーは、「自分の得意なスタイルはこれ。これまで、シカゴ南部では、これで、結構うまくいってきた」で押してしまい、「新しいエリアでは、どんな人に、入ってもらうかを、考え直す」という観点が、今回、欠落していたかもしれません。今回仕上げたこの家でも、写真を見る限り、「これだよ、これ」という色彩感覚が発揮できている部屋はあります。それが、こだわりのマスターバスルーム。キャビネットが焦げ茶じゃなくて、白いです!よくやった!!これなら、奥さんや、カリフォルニア好きの人の色彩感覚も、満足させられるはず。この軽やかさが、キッチンで、できていれば、、、しかし、こう考えると、「あのキッチンを使う独身男性」(もう決め付け)が、「上のフェミニンなメインバスルームを喜ぶ」とは思えません。イメージが、少し、統一性を欠いているのでしょうか。参考までに、過去に、パートナー自身がこれまで手がけた物件のキッチンの「仕上がり後」の写真を、掘り出してきました。前のスタイルは、どうだったかな、、、いずれも、私や私のお客様が、融資をした案件です。安いランクのキャビネット使ってるが、明るい!なんだ、こういう程度でも、まだ、OKじゃないですか!!実物が比較できないので、光の加減の可能性もありますが、やっぱり、この今回の物件より少し明るいように見えますし、モノトーンのタイルより、こっちのタイルのほうが、ぜんぜんニュートラルですよね。あらゆる頭の働かせ方をしないといけません。現地パートナーは、この「計算違い」の結果、空室期間が倍増し、売却価格に大きくけちがついた可能性があります。これだけ、綿密に仕事をしてきたのに、最後の詰めが、甘かったのです。自分が100%責任を持つ不動産投資って、怖いと思いませんか?実は、このディールを見る私が、第三者モードなのには、わけがあります。いって、基本、こういう細かいことには、興味を持たないで済ませられるという状態だからです。この「売却が遅れるかもしれないという問題発生」の件も、別段、投資家様には、ご報告すらしていません。本業がお忙しい方です。ご興味をもたれないでしょう。現地のビジネス・パートナーである地元のリフォーム業者さんは、顔色が青くなりはじめていますが、私のお客様である融資をしている投資家様は、固定金利の約束で、このプロジェクトに融資をしています。この案件は、利益幅が厚いので、様子を見ながら、値下げをすることで、対応することが容易であることがわかっているので、この計算ミスで、損をするのは、「当てが外れた現地投資家だけ」なのです。□金利は、年率で12%(日割り計算)いかがでしょうか。このような投資スタイルなら、空室リスクや見込み違いによるロスを、まったくかぶる必要がありません。このスタイルの投資については、独自にHPを作りましたので、そちらを、ご覧になってみてください。不動産を担保とした高利回りの融資とはまだ、初期のものしかアップできていませんが、今後、実際のケースを、どんどん追加していきます。ご関心の向きは、このページの下方にあります欄で、私のメルマガへのご登録をお忘れなく。中山からのお願いです。記事がお役に立ったら、下の2つのボタンをクリックし、ブログに投票してください!ご協力お願いします。中山道子メルマガ登録URLお名前EメールEメール(再)ご登録は無料で、解除は、随時可能です。最近の配信例は、こちらから。大体、月1度くらいの配信です。