今回は資金調達選定について説明したいと思います。不動産経営においては、物件選定と並び、資金調達の選定も重要なテーマです。借金は悪?私自身、ファイナンシャル・プランナー(以下FP)でもありますが、FPの中には、「借金は悪だ」「なるべく自己資金を入れよう」「お金ができたら繰り上げ返済しよう」という意見を持つ方も多いです。本当にそうなのでしょうか?確かに借金は、包丁やハサミと同じく、使い方を間違えると怪我をすることもあります。「消費」や「浪費」のための借金で、返すことができるあてもないのに高金利で借りるといった場合ですね。おいては、現金購入だけではなく、あえて借入金を活用することもあります。先ほどの包丁やハサミも、うまく使えば大変便利なものなのです。その理由は、金融機関が自分と物件を第三者的な目で客観的にチェックしてくれること、高額な物件であっても、現預金が貯まるのを待つことなく適切な時期に購入できること、などが挙げられます。よる保険機能を享受できるといったメリットもあるでしょう。加えて、節税メリット(支払金利の経費計上、相続時の自己資本圧縮など)や、インフレ時には借入金負担減のメリットを享受できること、といった理由も考えられます。かたや、もし借入金を活用せず、現預金のみを活用すれば、手元の現預金が薄くなってしまいます。不動産経営においては、修理費や家賃滞納、空室(敷金返却、リフォーム、家賃値下げ、広告費などを含む)など、不意の出費があるものです。一棟物(アパート・マンション・戸建て)においては、区分所有マンションとは異なり、管理組合や修繕積立金制度がありません。おいて、思わぬ出費の可能性があります。いった不意の出来事も考慮し、余裕を持たせた資金繰りにしておかないと、行き詰まることがありえるのです。人生において、災害や怪我、病気など、どんなことが起こるかわかりません。)も持っておいたほうが無難だと思います。金融機関は、お金を持っていない人には貸したがらず、お金を持っている人に貸したがる性質があります。いった意味でも、現預金を手元に持っていた方がいいのです。不動産経営における借入金は、できるだけ低金利で借りることに加え、なるべく多めの金額で、長期間に渡って借りるのがコツだと思います。しても心配であれば、繰上返済して借入金額を減らしたり、借入期間を短くすることは可能です。逆に、借入金額を増やしたり、借入期間を長くしたりするのは難しいのです。そのため、「多めに長期間借りておく」のがよいと思います。金融機関は、一行にまとめたほうがいい?FPはよく「金融機関は一行にまとめましょう」「そして借入しやすくしましょう」と言います。金融情勢はコロコロと変わります。そんなことをしても、その金融機関、その支店、もしくは担当者から借入ができる保証はありません。いろんな金融機関とお付き合いしておいたほうが得策かと思います。いい意味でライバル心を持たせることで、融資条件(金額・金利・期間など)を競い合ってもらう効果もあります。新規融資だけでなく、金利引き下げや借換もスムーズに進みやすくなりますし、リスク分散にもなります。メーカー系、ノンバンク、カード会社など、さまざまな機関でお世話になっています。一般的には、前者ほど金利などの融資条件は有利ですが、その反面、融資を受けるハードルは高い傾向にあるようですし、時間や手間暇もかかるようです。)を考慮し、総合的に判断すべきだと思います。借入による資金調達の仕方にもいろんなパターンがあり、それぞれ一長一短ありますので、以下にその特長を見ていきたいと思います。固定金利は、仮にインフレになって金利上昇となった場合においても金利が一定である、といったメリットがあります。変動金利は、一般的に固定金利より金利が低く、元本返済が進みやすいことと、繰上返済時に違約金が発生しないものが多い、といったメリットがあります。いえば、昨今のように、不景気かつ低金利の時代にあって、金利上昇のリスクが高いと思われる時期においては、できれば固定金利がよいでしょう。固定金利が選べない場合には、なるべく長期間固定金利(5年間固定や10年間固定など)を選択したほうが無難かもしれません。逆に、1990年以前のバブル期のように、好景気かつ高金利で、今後の金利が低下が予想される時代では、比較的低金利である変動金利を選び、金利低下のメリットも享受して、元本をバンバン減らしていくのがいいかなと思います。場合には、支払総額が少ない、といったメリットがあります。ローンや不動産経営用ローン(パッケージローン)についているものです。つきだと高齢のために借入期間が短くなってしまう場合や、借入総額が個人借入枠を超えてしまう場合でも借りやすい、といったメリットがあります。なしの事業用プロパーローンがいいかと思います。資産運用を経て、不動産経営歴31年。区分所有マンション・一棟物アパート・一棟物マンション・戸建等、物件108戸を運営。3,100万円・キャッシュフロー1,600万円。