完成予定から3年たった今も完成しません。したがって、だいぶ前に支払いを停止しています。私の知人は損切りで、途中で安く転売した人もいますが、私は逃げ遅れ、今は放置プレイ状態。こちらは完成しましたが、家賃が当初エージェントが言っていた家賃想定と全く違う。月1700ドル取れるといっていたのが、完成時は1100ドル、今は800ドルと半額以下の相場。供給過剰もあって仕方がない面もありますが、僅か数年でここまで下落するのかと驚いています。このカンボジアの私の物件は完成しましたが、長く空室で、収益を生んでいません。収益を生まないため、箱だけ持っているような状態です。次にバングラデシュの土地。大金を投じた人たちは、買った土地が工場用地に使われたり、モノレールの駅近くになって値上がりしたりで儲けた人もいますが、小金でちょっと土地を買うくらいではだめですね。こちらも収益を生まない、安い土地を持っているだけの状態です。いった感じで、まったく収益さえ生まない状況です。試しにごく少額で新興国3か所に投資をしてみましたが、まったく収益を生まず、今は放置状態。こんなことなら、日本の不動産投資の方が収益性も高く、確実です。今では、当面の間新興国に不動産投資はしないことに決めています。最近は、新興国に懲りたのか、先進国への不動産投資をボチボチ言い始めたエージェントたちがいますが、不動産という特性上、もう海外に視野を向けるのは、余程の富裕層にならない限り、当分の間、取りやめにしておこうと決めました。海外不動産投資を避ける4つの理由ということで、私は海外不動産投資は勧めません。理由を整理しましょう。1新興国では有益な投資対象を見つけるのが難しい不動産というのは、良い投資対象かどうかを見極めるのが大変です。日本国内でさえ難しいのに、距離の離れた海外で、しかも、その国では外国人である日本人が利益の出る投資対象を見つけるのは至難の業です。財閥と組むとか、かなり企画・開発段階などの上流から入れるなら別ですが、販売段階からでは、まともな投資を見つけるのは困難でしょう。日本で不動産取引を行う際には不動産取引主任者が必ず必要になります。海外で不動産紹介をしている人の多くは、そうした資格を持たないで紹介を行っているように思います。ひどいケースでは、単にショールームに連れていき、現地ショールームで模型を見せて、契約の仲介をするだけという人もいます。英語ができない購入者の場合は英語で少しだけ通訳する程度。デベロッパーからは紹介料がもらえないので、購入者に物件価格の5%を請求して、あとは知らん顔です。現地を案内する程度でエージェントを気取っている有象無象がたくさんいて、有効なアドバイスもなければアフターサービスも何もないといった程度なのです。良いエージェントもいるとは思いますが、日本のように法整備がされていない国では良いエージェントは見つけにくい。米国などの先進国では法整備もされているので、探せば良いエージェントに出会えるでしょう。完成後も、まともな管理会社を見つけるのが大変です。不動産市場が発達している日本国内でさえ優秀な管理会社を見つけるのは大変です。新興国では不動産市場が未整備なため、管理も確立されておらず、良い管理会社を見つけるのが大変です。4新興国は市場が未成熟で転売も困難そのうえ、新興国では転売しようにも市場が無整備で転売も困難です。考えると、新興国での不動産投資は大変だということがわかります。法整備が整った先進国では投資経験者から話を聞きましょう一方先進国ではどうかというと、米国などでは物件情報のデータベースが整い、過去の取引状況がわかるため、比較的物件に関する情報が蓄積されています。不動産取引を行う際には資格が必要ですし、エージェント業も確立されています。転売市場もあり、不動産投資を行うインフラは整っているでしょう。いえ、私自身が先進国投資を実際に行っていないため体験として話せません。実際の状況は、実際に投資した人に聞きましょう。言うと、話を聞く人がエージェントだったり、ブローカーだったりすると、儲けようとして話が歪んだり、ポジショントークをされたりするので、セールスにかかわっていないニュートラルな経験者にまずは話を聞きましょう。海外不動産投資は勧めませんが、投資対象としては常に候補としておきたいさて、現時点で私は海外不動産投資は勧めません。中には成功している不動産投資家もいることでしょう。超富裕層や、企業として不動産投資を成功させているケースもたくさんあるでしょう。実際に成功している知人もいます。儲かるスキームをどう作れるかが重要な点でしょう。今のところ、私は販売している不動産を探す程度しかできないため、利益が回収されたあとの物件、すでに販売側の利が乗った物件になるのでしょう。成功している人や企業が必ずあります。外資系コンサルティング会社、シンクタンクに勤務し、現在は独立の経営コンサルタント。大手企業の改革支援を今も続ける。対製造業のコンサルタントでは業界第一人者の一人。2002年から不動産投資を始め、現在は15棟153室ほか太陽光3箇所、借地8箇所を経営する。