年越しは笑ってはいけないを見てました。応援クリックよろしくお願いします→あけましておめでとうございます。今年もどうぞよろしくお願い致します。今日は新年の目標を検討したいと思います。本来なら「財務基盤の強化」ということを掲げたいところなのですが、いかんせん昨年はそれに近い目標を掲げつつ、あまり実行できないまま終わってしまいました。不要とは思っていないので、考え方としては掲げようと思いますが、どうも目の前に案件が来ると、それを我慢しきれないダメな体質がモロに出てしまっている気がします。本当は「今年は買わないで埋める」とか言わないといけないのですが、実際にその目標をいきなり順守できるかと言われると自信がないし、物件は水物で出てくればやっぱり検討してしまうのだと思います。いえ、東京でボロくて小さいのを購入してリノベして貸す手法も、これまでのようにホイホイとやることが出来なくなりそうな予感はしています。施工業者さんからそろそろ信販会社さんの与信が厳しいよと言われているためです。今までさんざん借りてるから、それを言われるのは仕方ないですね。なると、今まで15年でリノベの資金を調達できていたのが、原則10年ということになるので、収益性が低下してしまいます。なるとますます手元資金が必要になりますが、それをつぎ込むだけの価値があるか、という点はよく吟味しなくてはならないでしょう。東京の物件を購入するところまでは良いとして、それを改修するお金が調達しにくくなるという圧力が(個人的な事情として)発生するので、東京の物件はもうちょっと吟味して攻める必要が出てくるのだろうな、ということです。売って資金を作るにしても、今年は課税業者になってしまいましたので、消費税を計算に入れて売却する必要があります。動きにくくなりました。横道にそれますが、昨日のブログのコメントで「建物分は消費税が還付になりますから、事業用物件を探してはいかがでしょうか?」というアドバイスを頂戴しました。思いましたが、その観点だと「事業用」でなくても普通の賃貸物件を「課税業者さん」から購入すれば、消費税が発生しますね。課税業者さんから物件を購入して売却すれば消費税はトントンになるのか。助言ありがとうございます。札幌も融資情勢が厳しくなり、私のような札幌市に本社や住民票がない人間にとっては非常にやりにくい環境になってしまいました。仙台は相変わらず利回りが取れず、前に比べたら多少検討できる物件は増えているものの微妙な地合いであることは否めません。サラリーマンのお仕事もしばらく多忙な状況が続くと思われます。自由な時間を作ることが難しい状態が続くものと考えられますので、時間の使い方を工夫しないと購入だなんだと言ってられないように思います。考えると購入に関しては厳しい情勢が続くと思われます。それを逆に「ここ2年でハイペースで買いすぎ、足場が脆くなっているのを整えるチャンス」と捉えることもできるのかもしれません。:1/1合計すると、11棟76室を購入しており、そのうち現時点で55室が埋まってます。逆に言えば21室がまだ空室で、稼働率にすると72%という体たらく。これをちゃんと稼働させることに重きを置きなさい、と言われているような気がします。あれば、購入や財務の話も勿論念頭には置きつつ、まずは目の前の空室を埋めることを最優先とするのが良いのではないかという考えに至りました。繁忙期中に東京の空室(特に東京8棟目と東京9棟目)を片付けて、4月〜5月で札幌の空室(特に札幌9棟目)に目処をつける。その間に富山1棟目は1部屋でも2部屋でもじっくり埋められるように、細く長く営業活動を続ける。そんな形にしていけば良いのだろうと思った次第です。理想としては、2019年の前半戦で、ここ2年の購入物件の稼働率を90%に引き上げ後半で東京4棟目を売却し、東京法人で1〜2棟(できれば新築)購入できればいいな、と考えます。前半戦は埋める活動にいそしむべし。すれば頭金とかでお金が出ていくこともないと思いますから、稼働率も財務も多少落ち着くことでしょう。(とか言いながら物件が出てきたら検討してしまうんですけど)結局新年早々だらだらとした文章になってしまいましたが、今年の目標として掲げるのは・ここ2年で買った物件の稼働率を上半期中に90%以上にする・今年こそ東京で新築をやりたい・初期費用のかかる物件購入はできるだけ抑える(ゼロとは言わないけど)の3点になります。成長の為には踊り場も必要。頭では分かっていますが、実行できておりません。どこまでできるか自信は全然ないですが(たぶん読者各位も「できるわけないよね」と思っていることでしょう・・・)、意識して行動したいと思います。「年末に指値通した物件あるよね?」あ、あああ・・・それは昨年中に仕込んだものなので例外で・・・(大汗)ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。|Seesaaブログ。