現在JavaScriptが無効になっています。Yahoo!ニュースのすべての機能を利用するためには、JavaScriptの設定を有効にしてください。JavaScriptの設定を変更する方法はこちら。2019年の首都圏新築マンション供給戸数と2020年の供給戸数予想を出した。2019年の供給戸数は3万1300戸(発表時点では見込みの数値)。これは、前年から5000戸も減り、約15.7パーセントの減少。バブル崩壊直後の1992年(2万6248戸)以来、27年ぶりの低水準になった。新しい年2020年はそれよりは供給戸数が増え、3万2000戸程度になると予想している。1年前の2018年12月に予想した「2019年の供給予想戸数」は3万7000戸だった。実際には、その予想を大きく下回る戸数しか供給(販売)されなかったことを考えると、2020年のマンション供給戸数も大幅増は期待できない。したら、3万戸を割り込む可能性もありそうだ。供給戸数が減った理由として、新築マンション価格が大きく上昇し、消費者の購買意欲が鈍ったことが原因とする向きが多い。要するに、値段が高くなったので、新築マンションが売れなくなった。売り出す戸数も減った、と考えられているわけだ。すると、次に予想されるのは、値下げ。価格が上がりすぎて売れ行きがわるくなったのなら、値下げをするのが、当然の動きといえるからだ。折しも、これから3月末までは年度末にあたる不動産会社が多い。年度末を控える不動産会社は、今期の売り上げを確保するため、売れ残っている住戸を値下げして販売する......というのが、平成後期までマンション市況に見られた動きだった。ところが、今、マンションを販売する不動産各社に年度末に大幅値引きを行う動きはない。新築・中古を合わせると、売買される戸数は減っていない年度末にかけて値引きを行う気配がない理由は、供給戸数が減ったことに対する危機感が薄いことにある。是が非でも売りたい、という焦りがないのだ。新築マンションの分譲戸数は、首都圏で最盛期8万戸ほどが毎年分譲されていた。それが、ここ数年は3万戸〜4万戸レベル。最盛期に比べて半分以下になっているのだが、半面、中古マンションの取引事例は年々増加。現在は首都圏で4万戸以上が毎年取引されている。新築マンションが毎年8万戸分譲されている時代、中古マンションの取引数は少なかった。強かったことも原因だが、それより中古マンションの売り物がまだ少なかったことのほうが大きい。中古マンションを買うための住宅ローンがまだ不十分だったことも、「中古より新築」の動きを後押しした。それに対し、現在は中古マンションの数が増え、中古住宅ローンも拡充。中古マンションの購入者が増えた。その結果、新築と中古を合わせると、首都圏で年間約8万戸のマンションが売買されている。約8万戸は、最盛期の新築マンション供給戸数と中古マンション取引数を合わせた数と比べてわずかに減っただけで、大差がない。マンションを買う人の数は変わっておらず、新築比率が大きく下がっただけということになる。新築マンションが減ることは、すでに織り込み済みいずれ、中古マンションの取引が増え、新築マンションを大量につくり続けることはできなくなる......不動産会社は、そのことを21世紀に入ったあたりから強く意識していた。運営など多方面に事業を拡大した。それらは賃貸収益や宿泊料を稼ぐことができ、将来的にファンド等に売却するという出口も用意されている。分譲マンションとして販売するよりも、収益性は高い。マンション用地として購入するときよりも高い値段で土地を購入できる。オフィスビル、商業ビル、賃貸マンション、ホテルなどに利用できる土地を高い値段で購入するため、「マンションブームが起きているわけでもないのに、都心部や郊外駅近の土地価格が大きく上がる」という現在の状況が生まれているわけだ。以上を勘案すると、「都心マンションは高くなりすぎた」ので、「それが売れなければ、地価は下がる」という予測に疑問が生じる。不動産会社各社にとって、現在、「新築マンションの売れ行き」は会社の命運を握っている状況ではなくなっている。販売戸数が減ったマンションは、売れ行きが減速しているものの、まったく売れないわけではない。時間をかければ、多くのマンションも完売しているし、どうしても売れない住戸は、賃貸に回す手もある。販売戸数が減った新築マンションは、売れ行きが鈍っても簡単には値下げを行わなくなっている。都心マンションの価格上昇が顕著になった2015年以降、マンション価格暴落論は絶え間なく出ている。それは、「マンション価格が高くなりすぎれば、その先にあるのは価格下落」という過去の経験則から当然のように出てくるもの。約5年間、一部郊外のマンションを除き、都心立地や郊外駅近のマンションでは一向に下がる気配はなかった。それは、「新築が減り、中古が増える」「不動産会社が住宅分譲以外に力を入れる」といった新たな動きがあるからだ。過去の経験則では、これからの不動産の動きは読みにくい。現在の状況を知れば、従来なら起きて当然の「年度末の値引き」も、今は期待薄といわざるを得ない。唯一、値引きが期待できるのは......ただし、一戸建ての建物を売るハウスメーカーとなると、話は別。工場で部材をつくり続けているハウスメーカーにとって建物が売れないことの影響は大きく、特に今期は「消費税増税前の駆け込み」が起きず、増税後の冷え込みだけが起きている苦しい状況といえる。折しも、今年3月31日までの契約で最大3000万円までの贈与の特例を利用できる(これは、マンション、建売住宅の購入でも利用できる)。ハウスメーカーはそのことをアピールし、値引きや設備機器のサービスなど、お得な特典を用意する状況が生まれそう。マイホームの新築や建て替えを計画している人には、好機が訪れそうだ。年間200物件以上の物件取材を行い、全国の住宅事情に精通。連載コラムを持ち、テレビ出演も多い。今、マンション・一戸建ての評価は、高く売れるか、貸せるかの“投資”目線が中心になっていますが、自ら住む目的で購入する“実需”目線での住み心地評価も大切。「建築作品」としての価値も重視される時代になっていきます。知ることができない不動産物件の真価を、現場取材と関係者への聞き取りで採掘。不動産を扱うプロのためのレビューをお届けします。Limitedによって提供されており、この機能によって生じた損害に対してヤフー株式会社は一切の責任を負いません。個人アクセスランキング(経済)一覧1給食空白地帯。子どもの食生活を支える学校給食が直面する食格差。11:262「新型コロナウイルス×東京オリンピック」が就活に与える本当の影響と対策方法について。世間のイメージとの大きな溝に迫る。不動産関係者や投資家といったプロ向けの住宅レポートを有料記事として展開。デベロッパーや販売会社への直接取材で聞き出した開発秘話や販売の工夫などを紹介することにした。マンションや一戸建て住宅を取材してまわっていると、工夫のほどに感心して、賞賛したくなることがある。その工夫はプロにとって「偉大な一歩」であっても、興味の薄い人にとっては、どうでもいいことだったりする。そこで、プロ向けの有料記事であれば、書きたいことを思い切り書くことができると考えた。人を念頭に記事を書き続けてきた私にとって、有料記事は新しい世界に踏み出す気持ちにさせてくれる。記事をつくる私も、新たな分野を楽しみにしている。第1回の記事は下の「サンプル記事」のリンクから全文を読むことができる。一般的な住宅関連記事は今までどおり無料記事として書いてゆく。有料記事第1回は、湾岸エリアで分譲されている「ブランズタワー豊洲」における“偉大な工夫”を取り上げたい。JR西日本プロパティーズ)は、東京メトロ有楽町線の豊洲駅から徒歩4分に建設される超高層マンションだ。豊洲エリアでも、駅に近いマンションとなるのだが、その特徴は「駅近」だけではない。今、湾岸エリアで新規分譲マンションが出ると、真っ先に関心を示すのは、じつは、すでに湾岸に住んでいる人たち。「新しいマンションは、どんなだろう」「良質で、価格が折り合えば、購入してもよい」とモデルルームを見に来る。所有している湾岸のマンションを中古で売れば、購入時よりも高く売れる。賃貸に出したときの家賃設定も高い。買い替えても、もしくは買い足してもよいかな、と考える人が多いためだろう。湾岸在住の知り合いと、見学してきた感想で盛り上がる。その湾外在住者の間で、すこぶる評価が高いマンションが「ブランズタワー豊洲」だ。理由は、建物と専有部のつくりがよいと評価されているから。免震の効果が大きいとされる「中間免震構造」を採用し、非常用電源は72時間分を備える。約43平米の1LDKから約219平米の3LDKまでバリエーション豊富な住戸は、開放感が大きいことも高評価の理由だ。実際、「ブランズタワー豊洲」のモデルルームでは大きな開放感を感じる。それを感じさせるために、いくつかの工夫が凝らされている。角住戸には床面から立ち上がるコーナーサッシを配置。このコーナーサッシは背が高いにもかかわらず、横桟を入れず、縦桟だけで構成される。高い風圧が想定される超高層でハイサッシの横桟を無くすのは、たいへんだったろう。一般的なハイサッシよりも高く、縦桟のみで構成されるコーナーサッシ。モデルルームにて筆者撮影また、万が一、ガラスにキズが入ったなどの理由でガラス交換をするとき、交換用ガラスをエレベーターで運びやすくするためには、横桟と縦桟でガラス1枚のサイズを小さくしたほうがよい。いった設計上の困難さ、管理上の都合を押し切って、縦桟のみのコーナーサッシをつくった努力に脱帽したい。バルコニーに設置されるガラスの手すりには、一般的な縦桟に加えて横桟が2本入れられている。これは、手すりの高さを150センチにしているため、風圧に耐えるための補強である。バルコニーの手すりは縦桟と横桟入り。それでも、デザインがよいので、桟が邪魔にならない。モデルルームにて筆者撮影バルコニーに出たときの恐怖心を軽減させるために、手すりを高くしたのだが、高くするための補強も行ったわけだ。ガラスの桟に関して、場所に応じた最善の方策がとられている。「ブランズタワー豊洲」で最も注目すべき特徴は、しかしながら、ガラスの桟ではない。私が注目するのは、以下の2点。「隣接する小学校の校舎増築」と「1戸に1つずつ配置される大型の防災倉庫」だ。南側に小学校の増築予定地がある。上の写真は、2019年2月、「ブランズタワー豊洲」の販売開始に先立って行われた記者発表で公開された敷地配置図。これは、隣接する豊洲西小学校の校舎を増やす工事が行われることを示している。校舎が増えるおかげで、「ブランズタワー豊洲」に住む児童は、豊洲西小学校に通うことができる。校舎が増えなければ、定員一杯を理由に、入学はできなかった。都合よく小学校が増築してくれてよかったねえ、と思う人は、まずいないだろう。ご明察のとおり、「ブランズタワー豊洲」は、敷地の一部を使って校舎を建設し、小学校に無償譲渡するのである。その手前に、新しい校舎がつくられる予定だ。新たな校舎とその用地を無償譲渡することは、「ブランズタワー豊洲」の分譲価格に影響を及ぼす。1戸あたりの価格は多少とも上昇することになる。価格が上がるが、「隣接する小学校に子どもを通わせることができる」という長所が生まれる。これが、もし「隣接する小学校には通えません」となったら、どうなるか。子育てをしているファミリー世帯はガッカリして、それを理由に購入を見合わせる可能性が出てくる。その場合、「小学校は遠くなりますが、その分、分譲価格は安くなっています」といっても、納得してくれるかどうか。「価格の安さ」でいえば、ほぼ同時期に販売を開始した「晴海フラッグ」の分譲住宅にかなわない。「晴海フラッグ」と「ブランズタワー豊洲」では、駅からの距離、既存の商業施設への近さなど立地条件が大きく異なり、地下鉄駅と「ららぽーと豊洲」に近い「ブランズタワー豊洲」のほうが、高い価格設定となる。価格に見合う「長所」を多くしようとする姿勢は正しい。「長所」のひとつが、隣接する小学校に通うことができることとなる。隣接する小学校に子どもを通わせることができれば、親の安心感は大きい。中古で売るとき、賃貸で貸し出すときの大きなアピールポイントにもなる。大きな防災備蓄倉庫が付くという長所も「ブランズタワー豊洲」には、1戸にひとつずつ防災備蓄倉庫が付く、という長所もある。その防災倉庫は、サイズが大きく、玄関錠と同じキーで施錠・解錠ができるので、各住戸ごとに管理される。各住戸に設置される防災備蓄倉庫の例。住戸によって大きさに差があるが、かなりの大型になる。写真は、東急不動産提供まるでトランクルームのようだが、防災備蓄の目的でしか使えないことになっている。これは、防災備蓄倉庫であることを理由に容積算入外となっているため、仕方のないことだろう。それでも、これだけ大きな「各戸の防災倉庫」を容積に入れずに済んでいるとは、おそれ入る。小学校の校舎にしろ、各戸の防災倉庫にしろ、実現させるには、行政との交渉が必要だ。大規模マンションの場合、この「交渉力」が物件の魅力を左右する。「ブランズタワー豊洲」は、高い交渉力で勝ち取った長所が多い。それは、同マンションの大きな魅力になっている。■リニア中央新幹線で、狙い目の駅は本当に「橋本」か。