今日も不動産のことは忘れてふらふらと遊んできます。リバイバルセミナー」に参加してきました。川村さんとはかれこれ2〜3年のお付き合いで、個人的に色々とアドバイスをいただいたり東京の業者さんをご紹介いただいたりしております。今回はご自宅に併設されたセミナールームでマクロな目線でのお話をされるということで、お邪魔してまいりました。ご本人から「内容を詳しく書いていい」と許可を貰ったので、詳細に書いちゃおうと思います。FX、商品先物など考えられる投資を「キャピタルゲイン狙い」「インカムゲイン狙い」に分類し、それぞれの特性を説明されていました。不動産も(個別性はあるのですべてがこうではないが、一般論として)同じようにキャピタルとインカムに分類できるというスタンスです。(利回り重視)なお、海外に関しては、利回り2%〜5%くらいのものを青田買いして完成後に転売というスキームが一般的には多い為、キャピタルと分類されたそうです。デトロイトのような高利回りの物件もあるけど、そういうものはいかに信頼できるビジネスパートナーを見つけるか、自分で足しげくそこに通うことが出来るか、という点が重要ではないかと言う話をされておりました。プレビルドの場合は業者倒産リスクもあるし、管理がいい加減だったりぼったくられたりするリスク、為替リスクなどもあるので、そこをちゃんと理解した上で投資する必要がある、と。「株が上がると債権は下落する」「円安になると債権は下落する」「短期金利が上昇すれば長期金利も上昇、債券価格は下落」といった金融商品の経済との連動性もお話されておりました。この辺がなぜ重要かといえば、5年国債や10年国債の金利を基準に貸出金利が決まるからです。○不動産投資に対する融資姿勢の変化の4点があるとのこと。銀行の融資姿勢は、川村さんが銀行で勤務されていた頃とは大きく異なっている(昔は土地のある人にしかお金は貸さなかった)というお話もありました。私はまだ新参者なので、この超低金利の時代で銀行さんが土地建物にフルローンやオーバーローンをつける時代のことしか知りません。過去には金利は6%とか7%まであがったこともあり、そういった時代から見れば今の時代が異常に見えるとのことです。要は、何がいいとか悪いではなく金融の基礎知識や債券などのマーケット動向を見ることで、今の状況がどのように変わるかを推測していくことが、今後の不動産賃貸業で生き残っていくために必要なことだ、という話ですね。川村さんは、今の市況であれば不動産投資が資産運用の中でベストなものであると考えられて取り組んでおりますが、それもまたマーケットの状況が変わったり、各人の資産背景の違いを加味することで違ってくるということだろうという話もされておりました。預金金利が7%の時代で1億円持ってたら、金利だけで700万稼げますからね。常に不動産投資がベストというわけではなく、色々な視点を持とうと言う話でもあったと思います。【今後の展望】とはいえ、今後預金金利が7%の高度成長かつバブルな時代が来るかと言えば、川村さんはそうは考えていないようで、どちらかというと悲観的な状況を想定しているようです。以下、私なりに川村さんの主張を整理してみました。異論もあるのかもしれませんが、川村さんはこう考えているということで。・国の借金の増大デフレによる給与所得の減少に伴い、税収は減っていきます。そのため、今後も国は赤字国債を発行して借金を続けていかなくてはなりません。新規の赤字国債だけでなく、償還がきた国債を更に借り換えする形で借換国債も発行しているそうです。借換国債が年間110兆で、新規国債が70兆円発行される現状では、遅かれ早かれ国の借金は2000兆円を突破するだろうとのこと。なると、破綻のリスクが飛躍的に高まるとのことです。日本の国債は日本国内で消化されているから、ギリシャのような破綻は起こりえないという論もあることは承知しているが、最近は日本国債の10%程度は外国の投資家が保有しているという事実もあるそうです。後述する理由により、邦銀の国債購入余力は減っていくであろうから日本債券の外国人保有比率があがっていくことも充分に考えられる、という話でした。2000億円で破綻するという話はあくまで過去の歴史に基づいたことであり、それが正しいかどうかはわからないということもおっしゃっておりました。世界中で誰も経験したことがない未知の領域に突入しているのが今の日本なので、本当に2000億の借金ができた時に破綻するのか誰にもわからない、というのが正直なところだそうです。銀行預金の残高が減少していきます。預金残高が減れば、国債購入の原資が減ることになります。アベノミクスのような経済政策によって民間の設備投資が活発化すれば、銀行は債券購入する資金を融資に回すことでしょう。今の日本の国債は、邦銀が買い支えているのは周知のとおり。その邦銀が国債を購入しなくなると外国人の保有比率が増えていくことになり、国の借金とあいまって危険な状態になる可能性がある、というところでしょうか。・国際収支の悪化に伴う経常収支の悪化から、「日本売り」のシナリオへ最近は貿易収支も悪化しており、日本は貿易赤字国に転落しつつあります。財政収支は既に赤字、ここに経常収支も赤字ときてしまうと、過去の歴史からはその国は売られる傾向があるそうです。様々な影響が考えられるそうです。上記論拠も含め、川村さんの予想では、米国がシェールガス革命で貿易赤字縮小に動くこともありドル高円安の傾向は続くであろうとのことでした。円安傾向が続くと同時に日本の債務問題がクローズアップされたら、(外国人が保有する分の)日本国債が売られていき、長期金利の上昇に繋がっていく可能性は高い、という話です。好ましい話ではありません。長くなってきたので、明日に続きます。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。|Seesaaブログ。