ルンバが何かに引っかかって清掃エラーの通知が・・・。今年もいろいろありました。軽く振り返ってみようと思います。思い出せるくらいのインパクトのものだけですけどね。昨年・一昨年とアホみたいに物件を買い増しました。強引な融資を引いてたので返済比率が高くなっていますが、買える時にとにかく買ってしまおう、という方針でグイグイ進めておりました。都内は小ぶりな建物をリノベ後利回り10%以上になる形で積算とか無視してガシガシ購入。地方物件は融資条件が良いなら利回りが低くなる、という形で臨機応変に購入を進めていました。今年も当初はその勢いでガシガシやろうと思っていたのですが、スルガショックで潮目が変わります。これでまず、地方物件の融資がかなり厳しくなりました。札幌の物件を購入するのが難しくなり、当面は都内かなと思ったものでした。そこに襲い掛かってきたのが西武信金ショック。不動産鑑定士さんに都合のいい鑑定結果を作らせて、築古にも長期間の融資を付けたということで、金融庁さんから業務改善命令が発出されるという事案が発生。こちらの方が私にとってのダメージは大きかったです。お取引させていただいている信金さん・信組さんは、どんな築古でも20年フルローンで相談していただいていたのが、全然融通が利かなくなりました。耐用年数超過は一律10年でしか見られない、みたいなことを本部が言うらしく皆さん「スルガより西武が痛い」ということを一様に仰っていました。その変化をモロに感じ始めたのが1月に入ってから。某ノンバンクさんはそんなこと無関係な感じでイケイケでしたが、ある時から急に渋くなってしまいました。東京11棟目(建蔽率オーバー)の購入の相談をした時、最初は「これだけだとロットが小さいので、抱き合わせで他のも持ってきてください」とか言ってたのに、いざ持っていってみたら渋い感じになってしまい、最終的に融資否決。先方の言葉を信じて融資特約なしで契約したものですから、手付金放棄と仲介手数料満額払という残念過ぎる結果に終わってしまいました。ま、これに関しては私の危機管理能力の薄さもあったと思いますし、私自身にも心当たりのある落ち度はありました。動いてくださったので、納得の上で高い授業料と思って支払いをさせていただきました。結局、この一件で「今年は積極的には買えない」と悟った私。購入より財務基盤の安定を重視して活動する方針に切り替えました。買付を入れていた物件は、売却益を使っての現金購入に切り替えました。東京11棟目はリノベも含めて全て現金。東京12棟目、東京13棟目のの購入も現金で対応しました。今迄みたいに簡単に購入デキていたのが異常だったのでしょう。私自身の傷んだ財務を見直すいい機会だったと思います。この変化はリーシングにもある意味良い影響を与えました。購入が忙しすぎて、それを埋める時間が取れず、一時期は稼働率が80%を切るまで低下しておりましたが、購入のペースを緩めて埋める作業に注力。全体的に稼働率が向上しました。今は95%まではいかないけど、90%前半です。繁忙期でもう少し何とかしたいところ。それから、売りやすそうなものは売却も並行して進めることにしました。今年は東京法人が保有する東京4棟目と東京9棟目を売却することに成功。けっこうな金額の売却益が出ました。恒志堂15周年セミナーで、次にやりたいことがぼんやり見えてきたこともあり本気でサラリーマンを辞めようと思ったのも、大きな気持ちの変化だったと思います。辞めて自営業となることで、時間の使い方が自由になる、自分がやりたい仕事を自由にやれる、というメリットが、手元に入るお金が減ると言うデメリットを上回ったような気がします。それもあり、本当は売却益を使って、5年とかの短い借入を繰上返済したいと思っていたのですが、思った以上に今年は天災が多く、資金がその対応で消えてしまう、という憂き目を見ました。具体的には、札幌7棟目の地震の被害を大規模修繕で直したり台風による被害で札幌9棟目の壁が落下したり、東京6棟目の屋根がひしゃげたのを直したり、軽微な台風被害への対応とリーシング促進のため富山1棟目の大規模修繕を行ったり、とにかく建物にお金がかかってしまいました。ある程度は火災保険にて賄えましたが、手出しがあったのも否めません。その影響もあり、現時点でまだ繰り上げ返済できておりません。精神系の病を抱える入居者様が起こしたトラブルがあったり、鍵穴ボンド事件で退去が発生して防犯カメラをつけたりとか、いろいろなことが発生した一年だったと思います。予定通りにうまくいった一年とは言い難いのですが、思い出深い一年になった、というのは間違いありません。良い意味でも、悪い意味でも^^;購入3棟(東京11棟目〜13棟目)、売却2棟(東京4棟目、9棟目)大規模修繕2棟(富山1棟目、札幌7棟目)100万以上の費用がかかった大きめな修繕5棟(東京6棟目、東京11棟目、東京12棟目、札幌9棟目、札幌10棟目)ということで、出入りの多い一年でした。今年は不動産投資業界のメディア発信にも大きな変化があった一年だったと思います。ブログやコラム、FBのような従来型SNSに代わり、ツイッターやユーチューブなどより広範囲に発信できるツールが活用されるようになったと思います。前者はベテラン勢が、後者は若手がよく活用している印象を持っております。不動産」と入れて検索すると昔は「健美家コラム→ブログ→ツイッター」の順番だったのが、今は「健美家コラム→ツイッター→ユーチューブ→こくちーず→ブログ」の順番になっていることです。ブログってメディアはそのうち廃れていくんだなあと思った一コマでした。私自身はこうやって毎朝文章を書くのが日課になっているので、多少廃れたとしても基本のプラットフォームはブログとしたいと思っています。不動産やる前の大昔、それこそ学生の頃に、NCSAモザイクでインターネットしてた頃から、しこしことHTML書いてFTPでアップロードしてブログみたいなことをしていた人ですから。インターネットなんて28.8kbpsでジーコロジーコロうるさかった時代ですよ!(インターネット老人会の投稿とか、だいたいわかりますし共感します・笑)プラットフォームは変わるかもしれないけど、ある程度の文章量が残せて、後から見直しをしやすいメディアは引き続き活用していくつもりです。SNSはその時活気があるものを使いたいと思うので、そのうち本腰入れてツイッターに移動するかもしれませんが、当面は気心知れた友人とのお付き合いが楽しいFBを活用すると思います。置いていかれないように各種SNSの動向にはアンテナを張っておきたいところですね。私もいつの間にか、不動産賃貸業を始めて10年選手になりました。時代の波がいいタイミングだったのと、周りの方に恵まれたのとで、ここまで死なずに何とかやってこれました。今後も謙虚に自分の置かれた状況を見直しつつ、いろいろなことに邁進していきたいと思います。今年も一年ありがとうございました。来年もどうぞよろしくお願い致します。ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。季節がやってきました(憂鬱)。..多重債務者には荷が重すぎた。キャッシュフローや返済比率の計算に着手す..結局、正月休みにやりたかったことは半分く..予定通り進まなかったので、リスケを敢行。..正月休みにたまった事務作業を何とか片付け..ブログお休み(少しだけ金融機関さん開拓の..お祝いの場で孤独死保険と保険金請求に関し..わたわたしているひろ*さんの日常をお楽し..事務処理三昧だったお盆休み前半戦。|この記事へのコメントコメントを書くお名前:メールアドレス:ホームページアドレス:コメント:Seesaaブログ。