リゾート物件の購入を計画している人も必見です。物件の調査の代行も行います。連絡先harunish@sirius.ocn.ne.jp個別コンサルティング個別コンサルティングを行っております。入手及びチェック、役所での調査、現地物件の調査)、重要事項説明書の契約前事前チェック等を行います。詳細につきましてはメールにてご連絡下さい。/>マイホーム購入後、会社から辞令が出て国内転勤になった場合、単身赴任の場合で生計一の家族はそのまま居住する場合は、従来通り転勤以後も住宅ローン控除が受けられます。家族全員で引越しする場合は、その期間中は控除を受けられません。海外転勤になり、本人が非居住者となった場合は、いくら家族が残って居住していても海外赴任中は住宅ローン控除を受けられなくなります。日本に戻ってきて国内勤務となる場合には、住宅ローン控除の期間が残っている間は住宅ローン控除がうけられます。以前は「住宅ローン減税の適用を一度受けていた居住者」が対象だったので、マイホーム購入直後に海外転勤となった場合、その年の12月31日時点まで引き続き居住することという要件を満たせないため適用を受けられないケースもありましたが、平成21年度の改正により「住宅ローン控除の適用を受けていた居住者」という要件が廃止となったので、平成21年以降の入居者に関しては、その年の12月31日時点まで引き続き居住していなくても住宅ローン控除の再適用が受けられる様になりました。海外転勤が決まったら、帰国後の住宅ローン控除再適用のために事前に税務署に提出する書類もあるので、早めに税務署に問い合わせするとよいでしょう。Sunday政府から過去最大規模の総額15兆円の追加経済対策が出されました。/>その中の項目の一つに、贈与税の非課税枠を610万円に引き上げるというものがあります。従来の贈与税の非課税枠は年間110万円でしたが、これに500万円が上乗せするというものです。従来だと610万円を贈与した場合、計算すると85万円の贈与税がかかりましたが、この特例では非課税となります。要件としては、住宅の取得のための贈与であることで、今年と来年中の贈与に関して適用されます。(適用期間に関しては確認が必要です。)贈与税は相続税等と比べても税率が高く、なかなか次世代に財産が承継されなかったためです。基本的には贈与者の死亡の時に清算するため、相続財産そのものを減らすという節税効果はありませんが、贈与時の価格にて計算されるため、贈与時より相続時の不動産等の価格が高くなっている場合は相続税対策として効果があります。相続財産が基礎控除額以下である場合は相続税がかからず、結果的に大きな節税につながる可能性があります。選択した贈与財産については、小規模宅地等の特例は適用できなくなります。Monday新年明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願い申し上げます。Sunday境界標の設置について敷地には、隣家との境界に境界標が埋設されています。自分の土地の境界標が傾いたり、動いてしまった時は、自分で勝手に手を加えたり、移動させてはいけません。近所の土地家屋調査士に依頼して、境界標を正しく再設置してもらわなければなりません。*自分で勝手に境界標を移転もしくは、除去し、その他の方法で土地の境界を判別できなくした場合、5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処せられる。Sunday仮登記について購入物件が決まり、契約を交わし手付金を支払った後、買主から更に「内金」や「中間金」を求められた場合は仮登記をしておくといいでしょう。仮登記は、将来の本登記のためにその時点での順位を保全しておくという意味があります。以前、二重譲渡の所で説明しましたが、売り主が、契約締結後に同じ物件を第三者に売ってしまい、その第三者が先に所有権の登記をしてしまうと、手付金、中間金まで支払ったのに、その物件を手に入れることができなくなってしまいます。「仮登記」は正式な登記ではないのですが、第三者に所有権を主張できる力があります。第三者よりも先に「仮登記」をしておけば、売主が第三者と同じ物件の売買契約を結んだとしても、その物件の所有権を主張することができます。仮登記とは、本登記をするのに必要な手続き上の要件または実体法上の要件が完備しない場合に、将来その要件が備わったときになすべき本登記の、登記簿上の順位を確保しておくために、あらかじめなされる予備的な登記、のこと。仮登記は、買主が売り主からの承諾書を付けて、買主が単独で登記申請することができます。「内金」や「中間金」まで求められ、買い主の仮登記を承諾しないような場合は、売り主に悪意がある場合が考えられますので、司法書士の方に相談したほうが良いでしょう。逆に買おうとする物件の登記事項証明書の甲区に「仮登記」がある場合、将来その仮登記が本登記されると所有権を対抗できなくなってしまうので、仮登記のある物件を購入するときは必ず抹消しておかなければなりません。Sunday登記の公信力について前に、不動産を購入する時はまず登記簿を調べ、所有者を確認する必要があると述べましたが、このことは本当に必要なことなのですが、登記簿上に所有者としての記載があっても、真の所有者が他にいる場合、契約は無効になることがあります。甲さんが乙から土地を買う契約をする際に、登記簿を確認し、その土地の所有者が乙であることを確認し契約した後に、本当の(真の)所有者である丙さんが出てきて「登記の名義変更は乙が勝手にしたことで、私は乙にその土地を譲渡した覚えはないから契約を無効として土地を返してくれ」と云ってきたとしましょう。この場合、甲さんがいくら登記簿を信じて乙から買ったと云っても、乙が実際の所有者でなかった場合は、甲さんはこの土地を丙さんに返さなければなりません。勝手に名義変更などすることが可能かと思われますが、子が親の所有の不動産を、権利証、実印等を持ち出して所有権移転登記をしたケースが過去にありました。権利証、実印の偽造なども考えられます。登記簿上の名義人が誰かということと真の所有者が誰かということとは別問題で、いくら登記簿上の記載を信じたから買ったのだといっても、真の所有者からの購入でない限りはその所有権を取得することはできません。そんなバカな・・・と思われるでしょうが、我国においては登記には公信力がありません。法務局において、登記官は登記申請がなされたときは、申請書類を審査して、不備がなければそのまま登記します。その申請が虚偽であったとしても、書類上の不備がない限りその登記は受理されることになります。認めてしまうと、不動産の売買や贈与、相続、その他権利の移動に関するものをすべて、登記官が調査をしなくてはならなくなってしまいます。真の所有者の保護の目的もあります。支払い名義人等のチェック、売り主との面談調査など(必要であれば以前の所有者も含めて)を通して、真の売り主かどうか判断していきます。これらの調査を行っています。登記簿上の所有者が最近代わっていたり、短期間に何人も代わっている場合は要注意です。よる宅地の評価について説明しましたが、今回は倍率方式による宅地の評価について説明します。宅地が市街地にある場合は路線価方式によってその価値を計算しますが、宅地が市街地以外にある場合は、倍率方式で価値が計算されます。倍率方式とは、国税局長が対象宅地の固定資産税評価額に一定の地域ごとに、その地域の実情に即するよう定められた倍率を乗じることによって評価価格が算出されます。この倍率はおよそ宅地の場合、1.1か1.2となっています。路線価の所で説明したように、一般の土地取引の目安になる公示価格の80%の価格が路線価の値となっており、公示価格の70%が固定資産税評価額になっています。77%〜84%となり、だいたい路線価方式によって計算された評価価格と同じ様な値になるわけです。その倍率を掛けて計算するわけです。Sunday今回は地価公示価格を参考にして、買おうとする家の評価をしてみましょう。(自分の家を売りたい場合も同じです。)地価公示価格とは、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選定し、一般の土地の取引価格の指標等として公表するもので、毎年1月1日時点における価格を判定して近隣地域の標準的な画地(標準地)の価格が公示されます。ついて標準的な画地が選定されています。地価公示価格は、近隣地域内のすべての土地の価格を画一的に示すものではありませんが、目的物件の最寄りの標準宅地の公示価格を知ることによって、およその目的物件の評価額が分かります。*標準地の近隣に所在する土地であっても、地価公示価格と均衡のとれた価格を算定するために、標準地と目的物件との個々の価格を形成する要因(一般住宅が立ち並ぶ住宅地域か商業地域か、及び前面道路の状況など)を比較する必要があります。公示価格は標準地の1�当たりの価格で示されています。全国地価マップhttp://www.chikamap.jpで、目的の地域を選び、状況が一番似ている、最寄りの標準地の価格を調べてみましょう。目的物件の地積(面積)にこの標準値の価格を掛ければ、およその目的物件の土地の価格が分かります。路線価評価額から逆算して得られた宅地の価格と公示価格からの値を比較してみましょう。だいたい同等の価格になるはずです。この地価公示価格も土地だけの価格なので、上物があるときはプラスαします。Friday路線価について家を買う際に、売り出されている価格が高いのか安いのか、相場なのか知りたいところだと思います。買おうとしている物件の妥当な価格があらかじめ分かっていれば、業者と値引き交渉等する時に役に立つと思います。ここでは路線価方式による宅地の評価をしてみます。路線価とは、相続税、贈与税を計算する際、土地の財産評価をするための価格です。路線価は毎年1月1日を基準日として国税庁が発表します。路線価は、その道路に面している標準的な宅地の1平方メートル当たりの千円単位の価額が示されていて、目的の宅地を評価する場合には、評価する宅地の面する路線の路線価に土地の面積を掛けて計算します。土地の路線価評価は七千万円ということになります。この土地を相続により取得した場合、七千万円が相続税評価額となります。(土地が二方向の道路に面していたり、細長い土地だったりすると価格補正を行います。(これは土地だけの評価価格なので、実際の物件の評価としては建物分をプラスαします。)もちろんマーケットの動向で実際の売り出し価格は異なりますが、およその目安にはなります。一度、国税庁の路線価図等閲覧のサイトで目的の物件の路線価を調べてみてください。Wednesday建物図面について一戸建てを購入する場合、建物図面も合わせてチェックしておきましょう。建物図面は登記所(法務局)で閲覧の申請をします。(コピーをとっておきます)この建物図面で建物の形や位置が分かります。通常、一戸建てであれば同じ用紙の上に各階平面図も記載されています。建物図面に記載されている建物の形状と、現地の建物の形状との違いをチェックし、これで新築後に増築したかどうか、その部分が登記されているかどうかなどが分かります。同じ敷地内に離れ等がある場合で、建物図面上にその離れが記載されていない場合や、実際は二階建てなのに建物図面上は平屋になっていることもあります。これらは建て増しをした際に登記をしていないことが考えられます。購入しようとする物件で未登記の建物や建物部分がある場合は、売主にこれらの部分を登記してもらってから契約に進みましょう。未登記部分があるままで家を買ってしまうと、後で大変なことになる危険性があります。以前に触れましたが、未登記部分があると住宅ローンが利用できなくなったり、後日第三者が未登記部分について権利を主張しないとも限りません。現地で物件を調査した際に、離れがある時や建物の壁の色や屋根の種類が明らかに他の部分と違っていて、増築等をしている可能性がある場合は特に注意が必要です。