CF(キャッシュ・フロー)編そろそろ1年も終わりども、山井ダイスケです。イベントの募集は終了いたしました。されており、これについて人前で発表できる方(会員の全員がやっていることなので、ご理解ください)↑↑↑不動産ランキングに参加しております。執筆の励みになりますので、応援よろしくお願いします。シミュレーションしてみればわかることですが、不動産投資はその大半がキャピタルゲインです!キャピタルは危険だ!邪道だ!不動産はインカムだ!バブル崩壊の時はなぁ、、、という、新築=悪みたいな旧人類も一時期いましたが、もう絶滅したかな?元金返済が進んでるとか言ったところで実際に手元にお金は入っておりません。2.0%不動産投資が流行り始めの時は「不動産で重要なのは出口戦略です!」という言葉も言われていましたが、その後のゆるゆる融資によって、「出口?借りられるだけ借りちゃえば銀行もつぶせないでしょ?」と、出口戦略なんてどこ吹く風。単発でしっかり成果を出せるように出口をしっかり考えましょう。不動産投資の出口はいくつかあり、それぞれ買う価格やロットが異なります。一般顧客(エンド)いわゆる住宅ローンを組んで買ってくれる不動産の魑魅魍魎の世界とは関係ない人たち。区分マンションや戸建てなどを買ってくれます。延床面積で70m2~120m2(郊外だと150m2)くらいまでで、土地でも建物でも高く買い取ってもらえます。延床がズレると売れないってことさえ押さえておけば超優良顧客です。我らと同様の不動産投資家さんです。エリアなど、金融機関ありきなので価格も金融機関様の勢いに左右されますw当然ながら相手もビジネスなので、指値やらなんやらしてきますし、よく流れますwそして、そんなに高く売れないことが多いです。いえ、なかにも初心者もいらっしゃるので、5,000万以下の築古なんかを高属性の方に購入してもらえるケースもあります。資産性を見ての購入や相続税対策など、我らとは別世界の住人の方々。中国や台湾の方など、海外の方も多いです。1億~5億までの高ロットの物件なんかも現金で購入したりしますw低利回りであっても駅徒歩5分以内とかなら、全然OK。エリアや駅力とかブランドとか、見た目や資産性(?)を重視しますので、木造なんて見向きをしませんw新築投資はここを出口に出来るかどうかで、利益も全く変わってきます。)早い!安い!美味い!(業者がね)どんな物件でも価格さえあえば買ってくれる最後の砦、業者様です。ありませんので、勘違いしないように。相場の20%~30%OFFであれば、買ってくれる業者も多いです。(そもそも20~30%OFFで買えない奴が悪いと思う)建売や買取再販はエンド客が出口になりますので、1の条件に合うような物件であれば買ってくれます。同様に三為、収益系は2、3の条件に合うような物件であれば手を上げます。ものすごい高く買い取ってくれることはありませんが、たくさん社員を抱える関係上、そこそこの値段で無理して買ってくれることもあります。買取再販業者のように滅茶苦茶安い仕入れを数こなすわけではないので、(2)リノベして売却するというのが良いかと思います。リノベして、いくらで売れるのかは、実際に今出ているポータルサイトの建物情報から坪単価を算出し、面積を掛けます。投資対象と同じ条件(サイズ、用途地域、建ぺい容積、地形)で類似物件を探しましょう。土地として売却することを出口としたケースです。※解体費はエリア、構造、アスベストの有無、杭の有り無しによってかなり左右されるので、事前に下調べすることをおススメします。2万/m2など簡易的にも計算できますが、鉄骨の外壁被覆にアスベストあると倍になったりします。実勢価格は買主(業者orエンド)が購入しやすいサイズ、地形によって上下します。実際に今出ているポータルサイトの土地情報から坪単価を算出し、土地面積を掛けます。投資対象と同じ条件(サイズ、用途地域、建ぺい容積、地形)で類似物件を探しましょう。不整形地などは固定資産税評価の不整形地割合を掛けてあげると良いでしょう。中には不動産融資する際に簡易的な不動産鑑定を行っている金融機関があります。他の投資家に収益物件として売却することを出口としたケースです。※売上の部分で説明しているので、想定年額賃料は割愛します。想定売却利回り、、、何年後、この物件が何%の利回りで売れるのか?当たり前ですがこの想定って、非常に難しいです。数年後の金融情勢がどう転ぶかなかなかわかりません。どれくらいの減衰率かというと1年目の相場を10%の物件の場合、10年目には12%の物件になる計算ですね。収益物件のシミュレーションをする場合、2.土地としての売却、3.収益物件としての売却のどちらか大きい方を出口として見ておきましょう。土地値はそこまで動かないであろうということを考慮した上でのシミュレーションです。最後に実務的な話ですが、ここ2,3年前は築古でも20年~30年の融資期間にが取れました。融資が緩かったので、ある程度利回りがでなくてもCFが回るため買主が現れてくれました。今や築古=融資期間10年ですので、投資家は利回りは最低でも15%以上は無いと食指が動きません。当然のことですが不動産の売却には買主が存在するわけで、買主が好きなロット、引っぱれる融資期間によって価格は大きく変動しますし、同じ築年数でもRCとS造では天地の差がございますwインカムは複数人が借りるし、成約事例も多いので価格もならされますが、キャピタルは買ってくれる人が一人いれば良いわけで、成約事例も少なく(そもそも成約事例さらさないことも多い)、十人十色です。勉強会で地方投資でも地方の盟主が買ってくれ、2倍になったとかいう方もいらっしゃいましたwまぁシミュレーション上は想定される高値と安値の両方を見ておけば期待値もリスクもチェックできるので、いろんな出口を見ておいて損はないと思いますよ。ランキングに参加しております。執筆の励みになりますので、応援よろしくお願いします。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。物件の売却を進めてます。30代大家の不動産『経営』-ホームステージング-トップに戻る。