-地主編-相続・事業承継Vol.33皆様こんにちは。SUパートナーズ税理士法人の乾です。民事信託のシリーズ、今回は地主さんを想定したお話です。不動産が働いてくれて不労所得を得る裕福な人たち、といったところでしょうか。確かに一見当てはまりますが、案外地主さんは苦労しています。不動産を維持するのも簡単ではありません。民事信託で何ができるのか?事例で考えてみましょう。農家の家系のAさん(80歳)は、三鷹市において不動産賃貸業を営む地主さんです。病弱で、6歳年下の74歳です。三鷹の不動産は値上がりしており、相続税評価で約3億円でした。息子2人(50代後半)は、それぞれ結婚して独立して都内で生活しています。息子たちは仲良く3ヶ月に1度は孫を連れてAさんの実家に集まり、食事を共にしたりしています。専門家の意見を聞いたうえで出来ることをやっておこうと考えました。このような例において、問題となるのは1高齢化による判断能力の低下2老朽化してくるアパートの修繕や建て替え3Aさんの死後の妻の生活4相続対策などです。このようなケースで検討されるのは、民事信託と任意後見です。どちらも本人の判断能力が低下していない段階で契約を作る必要があります。メリット・デメリット任意後見メリット療養看護ができる家庭裁判所から選ばれた任意後見監督人(弁護士)が後見人を監督するため牽制効果があるデメリット積極的な財産運用や相続対策は出来ない被支援者が契約した内容について、取消権がない(詐欺被害に会う可能性がある)家庭裁判所への報告義務がある同居している親族でない場合、任意後見のスタートが遅れる可能性がある(家庭裁判所に申請してから2~4ヶ月はかかる)基本的に後見人は親族がなることが多く。その場合報酬を支払わない事が多い。財産額が5000万円以下:1~2万円/月くらい、5000万円超:3万円/月~が目安。(財産額により監督責任も重くなるため報酬も高くなる。遺言書に似た効果を持っているデメリット財産管理のツールであるため、身上看護に対応できない。継続的な関与が必要なため費用がかかる信託財産にかかる債務(建て替えのローンなど)について、相続税の債務控除ができるかどうかついて論争がある最善の策は・・・これらのメリット、デメリットを総合的に考えながら、息子たちの協力を得て制度を考えていくことになります。これだけの資産規模ですから、相続対策もしていかなければ、相続税もかなりのものになります。いった意味では、民事信託を中心に、判断能力が亡くなった際の身上看護を任意後見で行えるようしても良いかもしれません。受益者は当初はAさんとし、Aさんの亡くなった後は妻にすることにより妻の生活を安定させます。2次相続も考えると財産の一部はAさんの相続時に息子たちが取得するよう設計する必要もあると思います。受託者が個人の場合、死亡リスクがあるため後継受託者としてもう一人の息子を入れておくべきでしょう。相続対策として一定の時期にアパートの大規模修繕又は建て替えも検討したほうが良いでしょう。駐車場については、相続評価が高くなることから活用を検討する必要もあります。そのほかAさん夫婦の生活設計も考えたうえで、孫への贈与も検討しても良いかもしれませんね。金融資産とちがい、手間がかかる不動産ですから早めのご相談がご一族にとって良い方法が見つかると思います。お気軽にご相談ください。