アベノミクスは金融政策や財政政策ばかりに目が行きますが、「3本の矢」最後の成長政策の1つに、農業改革があります。この農業改革、現状は上手くいっているとは言いがたく、批判の的にもなっています。いわゆる農地バンクと呼ばれるこの制度の仕組みとこれまでの実績・課題を、農地を持つ人の目線で考えます。農地や山林の売却を検討しているのなら、農地や山林の売却に詳しい不動産会社を紹介してくれるリビンマッチを使いましょう。無料で不動産会社に出会うことができ、売却の相談が可能です。農地バンクとは、貸したい・売りたい農地を集め、借りたい・買いたい農業経営者に提供していく仕組みで、都道府県別に設置された農地中間管理機構が担っています。呼ばれることもありますが、ここでは一般に浸透している農地バンクとします。日本の農業は小規模農家が支えており、戦後の農地改革では、地主が小作人にさせていた農業から、政府が介入して農地を小作人に分配した経緯もあります。農地改革で小作農から自作農への転換が行われ、農地は細分化されていきます。自ら開墾して得た農地を、先祖代々守り続けてきた例もあるでしょう。農業は、必要な基盤(農道や用排水路など)が共通していることから、共同体で行ったほうが効率は良く、農村と呼ばれる集落単位で行われてきました。ところが、小口の農家が集まっても農地は個人所有ですし、代替わり・売買などで所有権が移転していった結果、まるでパッチワークのように農地は分散されていきます。中には、農家をやめてしまい、荒れ果てた耕作放棄地も存在するようになりました。この点を解消しないと農業の未来はないとして、農業を再度転換していこうとする試みが、農地バンクの創設にも関係しています。日本の農業は生産効率が悪い例えば、離れた2つの農地で作物を栽培するよりも、同じ合計面積を持つ1つの広い農地で栽培するほうが、行ったり来たりをせずに効率よく農業が営めます。前述のように個人所有で分散した農地では、土地を守る意識も働いて権利調整が難しく、現在でも分散化は解消できずにいます。この生産効率の悪さは、農業全体のコスト高に繋がり、規制が緩和されて農作物が大量に輸入されると、大規模で効率よく生産している国よりも競争力が劣ります。農家にとってコスト高は収入減でしかなく、農家の所得にも影響します。日本の農業はもっと効率化して競争力を高め、農家の所得を上げていかなければならないとするのが政府の考えです。これまでも同じ考え方はありましたが、政策としてうまくいっていませんでした。農業は国民の食物を生み出す基幹産業で、農業のために優良な農地は欠かせません。自国での食料調達が困難になるのを防ぐため、国は農地に規制を設けて保護し、個人所有でありながら制限を受けるのが農地です。平成に入って農家は高齢化し、離農や相続もあって農家がどんどん減る一方で、制限を受ける農地は同様には減らず、次第に耕作放棄地が増えました。耕作放棄地の存在は、単純に農作物の生産量が落ち込み、食料自給率の低下を招きます。農家の減少と耕作放棄地の増加は、どちらも農業政策には重要課題で、食料自給率を維持するためにも、早急に対策が必要になってきました。(農地の現状と耕作放棄地については、別に詳しく説明しているのでご覧ください。多くの人にとって農地の問題は他人事ですが、イメージしやすいところでは米の価格、それ以外でも防災面での役割もあり、知れずとも恩恵を受けていることは、言われると気づくものです。今その農地の面積が年々減っており、さらに耕作放棄地の割合が増[...]農地バンクの創設へ農地バンクは安倍政権が掲げる「攻めの農業」の目玉政策で、分散化された農地を集積し、農業経営を拡大したい担い手に利用させて、農業の効率化=収入増を図るものです。仕組みは後述しますが、かんたんに言えば農家から小規模な土地を貸してもらい、1つにまとめて経営規模の大きな農家に転貸します。農地の提供者は農地バンクに貸し、農地の利用者は農地バンクから借りることで、個人間の貸し借りではなくなり安心感が高まります。その結果、農地の集積化が進み、農業は効率化されていくという狙いです。これまでも行われてきた農地を集積する政策では、基本的には売買が中心の仕組みになっており、農地バンクのような受け皿はありませんでした。農地バンクは貸借が中心で、農家をやめようと思っている、または現に農業ができていない農家のうち、土地は手放したくない層でも利用されると考えられています。推進に関する法律第1条から、具体的には次の3つの目的で創設されたとわかります。分散化された農地を集め、効率よく栽培が可能な一団の農地を形成します。要するに農地の区画整理を行うのですが、耕作放棄地(遊休農地)を取り込むことで、無駄になっている農地を減らしながら、使える農地を整理していきます。農地の全体の面積は変わらなくても、農地の集積化によって1区画の農地は広くなるため、経営規模を拡大したい農家には、効率よく農業ができる環境が整います。その結果、生産性は高まって、経営も安定していく流れに向かっていきます。農家離れを止めることも重要な課題ですが、いくら保護をしても、人口減少が進む日本においては、農家が減る傾向を止められません。農業の経営規模が拡大すると、コストバランスから企業参入が可能になり、企業に若年層・青年層が雇用されて農業に関わることにもなります。農地バンクの仕組み農地バンクを提供している農地中間管理機構は、農地を持て余している農家(出し手)から、賃料を払って農地を借り上げて集めます。集められた複数の農地は、ある程度の規模にまとめられ、大規模に農業をしたい農家(受け手)に貸し出されるのが基本的な仕組みです。したがって、出し手(貸し手)は機構から賃料を受け取り、受け手(借り手)は機構に賃料を支払う形態で成り立っていくのですから、出し手と受け手の賃料が同じなら、機構の運営費だけで回りそうなものですが、そう上手くはいきません。受け手がいなければ借りてもらえない農地バンクは、無制限に農地を集めて賃料を支払い、受け手が現れるまで維持管理してくれるような、農地所有者(出し手)に都合の良い制度にはなっていません。機構が借り受けるのは、受け手が希望する地域に含まれる農地だけです。出し手としては、希望すれば機構のリストには載りますが、その状態は受け手待ちであり、賃料を得られる状況ではありません。受け手が現れて、機構に借り受けてもらえたとしても、受け手と賃料等の条件が合わなければ貸し出されず、1年や2年の間、維持管理を機構がしてくれるだけです。最終的には受け手が見つからない農地は、所有者に返されます。機構の存在は、出し手と受け手を繋ぐ役割にはなっても、使わない農地の所得保障をするような制度ではないので、勘違いしないようにしましょう。原則として、機構が農地を借り受ける期間は10年以上とされており、出し手としては、10年を長いとみるか短いとみるか判断は分かれます。将来もまったく使う予定がないか、高齢なら相続まで考えておかなくてはなりません。形式的には機構に貸しますが、実際には受け手が使うので、途中で返してくれと言い出しても応じてもらえず、農地バンクの利用が進まない理由の1つと考えられます。機構以外に売買や貸借の可能性が考えられるなら、機構に貸すことで自由がなくなるのを嫌って、貸し出しに消極的な所有者もいるはずです。農地を貸し出したり売却したりするとどのくらいの収益になるのか、専門家に査定してもらってから決めるのも良いかもしれません。査定の依頼は無料でできます。同時依頼社数6社リビンマッチで査定依頼する賃料は地域によって異なる農地バンクに関係なく、農地の賃料は土壌や気候、地形などで変わって当たり前ですから、農地バンクの賃料も地域によって水準が異なります。基本的には、同様な農地の賃料に準じて決められますが、受け手は安く借りたいので、賃料は固定されているものではありません。賃料を固定化して、成約するはずの組み合わせが成約しなくなるのは、農地バンクの趣旨から外れますし、目的が農地の集積化と利用率の向上である以上、出し手の賃料を確保するよりも、受け手の意向がどうしても強くなりがちです。その結果、地域の水準より高く機構が借り受けることは考えられず、逆に受け手の意向で安くなることは十分に考えられ、極論を言えばタダ同然もあり得ます。建前上は地域水準を維持するべきですが、税金で機能している機構は、目標達成率が低いと批判が高まり、受け手寄りで成約して実績を作ろうとするでしょう。このように、機構に貸せば安定収入が得られるような触れ込みで始まっている農地バンクでも、賃料は受け手次第で変わるということです。出し手が意地を張って賃料を堅持しても、受け手がいなければ絵にかいた餅です。農地を貸す7つの事例と収入、相続前に貸すメリットデメリット国土面積が小さい日本は、諸外国と比べて食料自給率が低く、歴史的に農業や農地は独自の法律によって規制・保護されてきました。農業においても深[...]農地バンクのメリット農地バンクには多くのメリットがあるとされており、確かにメリットはあるのですが、デメリットと表裏一体であるメリットもあって、農地の所有者としては、将来設計も見据えた上で良く検討しなければなりません。不要な農地を活用できる農地バンクに貸すとすれば、不要になって持て余している農地なはずで、そう考えると一番のメリットは、農地を活用できることではないでしょうか。現実として、農地を管理できずに困っている農地の所有者は多いようです。農地をタダで貸して耕作してもらい、水代(水利費・用水費)を負担してでも、農地が荒れるのを防いでいる農家もいるのが現実です。その代わりに作物の一部をもらうどころか、貸す側がお中元やお歳暮を贈るくらいで、そのくらい農地の管理は手間が掛かって大変です。極端に荒れていなければ、耕作放棄地でも機構が借りる対象になり、毎年農業委員会が行う農地利用状況調査での再生不能判定(赤判定)を可否の基準とします。人口減少が止まらない日本においては、本来作物を収穫する目的の農地も、高齢化や採算性の厳しさから、農地を放棄してしまうケースが目立つようになりました。高齢化は、日本全体で歯止めがかからず、様々な分野で将来が不安視されています。[...]受け手を機構が探してくれる農家に知り合いが多くいて、誰かが小作してくれる状況なら、他の農家に貸すことができるので困っていないはずです。借り手がいても小さな農地を借りてくれるのは個人ですし、自分から借りてくれないかと頼むのも気が引けるのではないでしょうか。農地バンクでは、周辺の同じような農地と統合して、大きな区画で法人への貸し出しも含め受け手を探してくれます(実際は公募です)。これは、個人単位ではなかなか実現できない、大きなメリットになります。税金の上昇を防ぐことができる耕作放棄地は、増税され始めたことを知っているでしょうか?耕作放棄地の解消をしたい政府は、増税してでも対策しようとしています。増税対象から外れる農地でも、固定資産税は土地の現況に基づく原則から、耕作されていない農地は税金が高くなっても文句は言えません。農地の固定資産税が安いことはよく知られており、保有コストの小ささから、農家が遊休農地を手放さない原因にもなっていると指摘されています。宅地の固定資産税を毎年負担している側にすると、優遇され過ぎと思うでしょうか。農地の所有[...]賃料と協力金が得られる機構に農地を貸して、機構が受け手に農地を貸すと、機構から賃料を得られます。それだけではなく、出し手には協力金という名目で農地の広さに応じた金額が交付されるため、賃料や協力金は確実なメリットです。金銭的なメリットから、農地バンクに貸す人が増えることを政府は狙っているのですが、これはどのような政策でも、促進のために税金から補助金などが交付されるのと同じで、農地バンクだからおかしいという話ではありません。貸付期間が終われば返ってくる原則として10年以上という制限があるにしても、個人間の貸借と異なり、機構に貸す場合には期間満了で返ってきます。農地を貸したがらない多くの人は、返ってこないことを心配しているため、農地バンクではその面での不安はないでしょう。逆に返してもらっても困るというケースでは、受け手が機構と再契約を望めば、必然的に出し手と機構も再契約となります。受け手が再契約を望まないと、出し手に農地は返還され、受け手待ちの状態に戻ります。同時依頼社数6社リビンマッチで査定依頼する農地バンクのデメリット現状において、農地バンクは決して成功しているとは言えません。始まって間もない制度で周知不足があるとはいえ、出し手が貸し渋っていることも、大きな要因になっていることは確かです。機構に農地が集まらないのは、農家や農地を持っている非農家が、メリットよりもデメリットを感じているからでしょう。デメリットには農家が持つ心理的な要因も大きいと考えられています。誰が借りるかわからない個人間の貸し借りであれば、人を選んで貸すことはできますが、農地バンクに貸した場合は、受け手が公募であることから、誰が借りるかわかりません。どのように使われるかもわからないのは、出し手にとって大きな不安でしょう。「土づくり」という言葉が端的に表すように、土は作っていくもので、農地は農家が愛情を持って育てていく性質の土地です。不経済でも貸したがらない農家が多く、農地の貸借は相手との関係性が重要視され、作物を栽培してくれれば誰にでも貸す農家は稀です。非農家が相続した農地や、耕作が放棄された農地であっても、他人が自分の農地へ入ってくることに抵抗を覚える人は多いようです。した心情は、経済的なことにしか頭が働かない人には理解できない論理で、農地バンクの利用が進まないのも、出し手の不安を解消できていない証拠です。借りてもらえるとは限らないたとえ適切に管理されて、機構が借り受ける水準を満たした農地でも、小規模な農家1戸の農地では集積化に貢献できず、広い一団の農地を形成できません。単独で広大な農地を持っていれば別ですが、周辺の農家も同様に機構に貸す意思がないと、物理的に農地がまとめられないからです。要するに、周辺の中で自分だけ機構に貸したいと思っていても、なかなか受け手は現れず、いつまでも機構は借りてくれないということです。この状況で、機構が借り受けるとすれば、隣家が農地を拡大したくて、機構に受け手として応募しているケースですが、それならば隣家と直接交渉すれば良いでしょう。10年以上も返ってこない農地バンクの借入期間は原則として10年以上で、協力金の交付も機構が10年以上借り受けることを条件としています。10年前と今を比べて、まったく同じ景色が広がっている地域は少なく、それは10年後にも違った景色が広がる可能性を意味しています。したら、農地バンクに貸すことで大きな別のチャンスを逃すかもしれず、使わない農地だからこそ、有効に活用する方法が他にないか考えてみるべきでしょう。10年以上返ってこない契約は、農地活用の柔軟性を奪うデメリットです。受け手市場になりやすい農地バンクの目指す運用は、借り手がいない農地の所有者にインセンティブ(賃料や協力金)を与え、農業を拡大したい・参入したい借り手に引き渡すことです。出し手も受け手も共にメリットを得られる構造なら、税金を投入してでも機構を設置する意味は大きく、日本の農業構造は変わるのかもしれません。出し手となる農地の所有者にしてみれば、使わない農地から収入を得られるので、投機的な見込みで農地バンクに貸そうと思った人も多いはずです。ところが、機構が出し手に支払う賃料は、受け手との協議で決められることになっており、地域水準の賃料が保証されるものではありません。タダでも借りて欲しい出し手がいる一方で、受け手は特定の地域に縛られないため、少しでも条件の良い地域を探すのは当然で、どうしても賃料は受け手主導の安い方向で決められがちな構造です(機構の運営方針にも影響されます)。ここで、出し手と受け手の賃料が合わないときに、機構が差額負担(機構から出し手へ差額支払い)をしてでも、農地を集められないのかと考えるかもしれません。その仕組みを作ると差額は税金が使われるので、税金を出し手へ流す利益供与になってしまい、社会通念上許されないのです。同時依頼社数6社リビンマッチで査定依頼する利用の流れ農地中間管理機構の設置は都道府県単位でも、その業務は市町村に委託されています。地域の事情を熟知し、柔軟に調整できる市町村や農業委員会の役割は大きく、都道府県が全域の業務を担当するのは、実務上で難しいからです。問い合わせしなくても、市町村の農政担当部署に問い合わせできます。地域によっては農業委員会やJAが窓口になっている可能性もあります。農地を貸したい旨を伝えることが、農地バンク利用の第一歩です。貸付希望申出書のような用紙があるはずなので、記入して提出します。この時点では、貸付希望者リストに掲載されるだけで、農地を借りてもらえるわけではないので注意しましょう。貸付希望を申し出ると、機構が借り受けられる農地であるかどうか、機構や市町村または農業委員会が現況を確認します。あまりにも荒廃した耕作放棄地は除外され、希望期間や希望賃料が確認されます。この時点でも、機構が借り受けるわけではなく、受け手とのマッチングのために、期間や賃料の希望を確認するだけです。3.受け手とのマッチング市町村は毎年特定の時期(6月頃が多い)に、受け手の公募をしています。受け手から申込みがあれば、受け手の希望する農地確保が可能かどうか、希望期間や希望賃料を出し手と同じように確認します。出し手の希望と合っていれば話は進みますが、条件が合わなければ、出し手と受け手の間に市町村や農業委員会が入って、協議の上で交渉をまとめます。4.機構による借り受け受け手が農地を借りると見込まれる場合、機構が出し手の農地を10年以上で借り受け、ここでようやく機構に権利取得が発生します(中間管理権といいます)。機構は、必要があれば受け手に貸し付ける前に、耕作放棄地の再生や基盤整備をします。中間管理権が設定された農地は、機構から受け手に貸し出され、受け手は機構に賃料を支払い、出し手には機構から賃料が支払われます。)が利用している面積は、平成28年度の実績で6.2万ha増加しました(農地バンク以外による集積面積を含む)。農地の集積割合を表す集積率では、農地バンクの発足前が48.7%、平成26年度に50.3%、平成27年度は52.3%、平成28年度は54.0%と、確実に上昇しています。この数字を見る限り、農地バンクが成果を上げたことは確かなようです。農地バンク以外の新規集積面積を加えても、目標の年間14万9千haには、遠く及ばない実績となっており、最も集積面積が増えた平成27年度(約8万ha増加)ですら、目標の5割を超えた程度に過ぎません。莫大な予算計上に対する、農地バンクの低い実績は批判の的になっています。比べると次のようになります。11.7%農地バンクは、平成26年から始まり3年度経過しました。3年度の合計では、農地バンクで増加した集積面積(C)が、集積増加面積(B)に対して25.6%、集積目標面積(A)に対して11.7%です。この数字からわかるのは、農地集積の3/4が農地バンク以外で行われており、政策目標に対する農地バンクの寄与度は、たったの1割強しかないことです。農地バンクがなくても、農地集積はそれなりに進んだという実状が浮き彫りになりました。イオンが農地バンクを利用して米作り農地バンクを利用した例では、イオングループのイオンアグリ創造(株)が、埼玉県で米作りを始めたことが話題になっています。同社は、以前から他県でも農業に参入していますが、18haの水田を農地バンク経由で取得し、同社の農地面積は300haを超えています。大手企業(子会社ですが企業としてはイオン)への農業の参入は、これまでの農業が小規模農家を中心としてきただけに賛否両論あります。重要なのは、同社の新卒採用に多数の希望者が集まっていることです。これからの農業を支えていくためには、農業人口が世代交代を進めなくてはならず、その意味で農業参入した大手企業に人が集まるのは好材料です。農業をする企業と農家を同一視できないのは言うまでもありません。353億円この数字は、農地の出し手ならびに地域へ協力金として支払われる予算に過ぎず、その他に機構の事業費は別枠で予算計上されています。これだけの莫大な予算を計上しながら、実はほとんど使われていません。機構が受け手に貸せていない現状では、当然ながら協力金も交付されないのですが、そもそも協力金の予算は、出し手ではなく受け手の需要推測で計上されているからです。農地を貸した人に交付する予算が、農地を借りたい人の規模で確保されているわけです。理論的には、予算確保した分だけ農地を転貸して、出し手に協力金を交付すれば全て執行されますが、だからといって、予算が数百億余っている状況から、さらに積み上げていく計上の仕方に、疑念を感じてしまうのは気のせいでしょうか。農地バンクの目標達成率の低さは、個々の農地所有者が、遊休農地や耕作放棄地を手放さず、機構が農地を集積化できていないことが理由です。逆に捉えると、農地の出し渋りが起こる原因を、農地バンクはケアできていません。言われる原因は3つあり、1.固定資産税の低さ、2.転用売却への期待、3.農地を他人に使わせる抵抗感だとされます。1については、農地所有者は反対するでしょうが、既に増税が始まったので、解消される方向で動き出しています。2については、バブル期のように農地を含めて土地が高騰する状況や、建設ラッシュで宅地が広がっていく状況を、今でも夢見ている農地所有者はごく一部だと考えられます。問題は3ですが、農地が「ヨソ者」に使われる不安感はお金の問題ではないので、賃料や協力金で解決できるものではなく、機構が受け手の営農について、地権者や地域の要望を受け入れるように、調整する仕組みを用意すれば前進するのかもしれません。遊休地に認定されるとなにかしらの対応を国から求められます。放置をしておくと、固定資産税を払い続け[...]まとめこれまでの農業政策は、得票という政治的意思はあったにせよ、食料供給を担いながら、所得が総じて低く安定しない農家の保護に終始してきました。安倍政権の農地バンクは、単純に考えるなら「農業の企業化」を狙っています。この政策は、戦後から続いた小規模自作農から、大きく舵を切るものです。農地バンクへの税金投入額を考えると、何としてでも成功してもらわなければ、納税している国民としてたまったものではありません。失敗との声が聞こえる農地バンクですが、耕作放棄地を減らして有効活用する方向は、誰もが賛成するところで、その手法の是非が問われています。農業は大きな転換期を迎えており、いつの時代もそうであるように、結果に対する評価は将来されることになるのでしょう。使用しない農地は、まずは売却を考えてみることをおすすめします。農地を貸す7つの事例と収入、相続前に貸すメリットデメリット国土面積が小さい日本は、諸外国と比べて食料自給率が低く、歴史的に農業や農地は独自の法律によって規制・保護されてきました。農業においても深[...]ですが、売却するにしてもいくらで売れるのか、本当に売れるのか気になるかと思います。農地を無料で査定してもらうと良いかもしれません。連絡なしこれだけ差が出ると、改めて複数の不動産会社に査定を依頼することの重要性を感じます。体験談について詳しく知りたい方は以下の記事をお読みください。不動産の査定を依頼する方法として不動産一括査定が近年はやっていますが、「不動産会社から電話がかかってくるのではないか」「価格面で損をすることはないのか」などと不安も多いのではないでしょうか。高く売りたいなら不動産一括査定サイトを使おう」という文言をよく見かけます。土地カツnet運営者2006年を境に人口減少が止まらない日本では、全国的に土地の需要が減っています。言って、不要な土地や家を所有しつづけていると税金や管理費がかかってしまうでしょう。当サイトでは、土地や家を売却したい方、活用したい方、処分したい方に向けて後悔のない最高の選択ができるよう筆者の売却経験や不動産の知識を生かした情報を発信していきます。山林売買の事例・方法と価格相場、税金まとめ山林の固定資産税はいくらかかるか。儲かるための注意点や収入・費用の利回り、メリットまとめ空き家からのシェアハウス経営。運営の始め方とメリットデメリット土地の活用方法15種類を紹介!失敗しないコツと合わせて知ろう地代の相場の調べ方と基礎知識。種類と調べ方、計算方法について気になる今後の住宅価格の推移。売却を検討するなら早目の行動を【家を高く売却する】相場の調べ方と7つのコツ一戸建ての売却価格の決め方。運営歴がもっとも長く、大手不動産会社から地域密着企業まで多数取り揃えているHOME's提携不動産会社数1700社と圧倒的No.1あなたの不動産を最も高く売ってくれる不動産会社が見つかります。土地カツnet-土地や家の活用と売却.。