リゾート物件の購入を計画している人も必見です。物件の調査の代行も行います。連絡先harunish@sirius.ocn.ne.jp個別コンサルティング個別コンサルティングを行っております。入手及びチェック、役所での調査、現地物件の調査)、重要事項説明書の契約前事前チェック等を行います。詳細につきましてはメールにてご連絡下さい。Wednesday私道負担面積について不動産ちらしの中で、私道負担〇〇�あり、と書かれている物件がたまにあります。この私道負担〇〇�ありの意味は、対象物件の敷地のうち、〇〇�が私道として使用されているという意味です。私道にあたる〇〇�の部分は建物の敷地として使用できないので、その分、建蔽率や容積率を算出するベースの敷地面積が小さくなるので、その結果建てられる建物の面積も小さくなることになります。私道負担〇☓�が大きい土地は注意が必要です。何か私道を負担すると言うと、損をしているような感じを受けますが、そんなことは無くて、その私道に何軒かの家が面している場合は、私道の負担面積(私道の持分)は持っている方がいいことになります。他の家と共有されている場合はどのような形で共有となっているか確認して下さい。制限等具体的な内容について規制されています。大きく分けられ、全部で12種類あります。住居系地域内では建てられますが、工業系内では建てられません。40%、容積率80%とか書いてあります。購入を検討している家がどの用途地域内にあるかは、知っておく必要があります。不動産業者は必ず、どの用途地域であるか調べているはずですが、自分で調べたい場合は、役所の都市計画課に行って、都市計画図を見せてもらいます。各用途地域別に色分けされています。ここで注意してもらいたいことは、物件が他の用途地域との境界近くにある場合です。パチンコ屋は第一種住居地域には建てられませんが、第二種住居地区には建てられます。物件がある用途地域だけでなく、周辺の用途地域についても知る必要があります。“結構静かだし、この家を買おう”といって購入後、しばらくたって、道路の反対側にパチンコ屋がオープンすることもあるかもしれません。一定規模以上の土地取引の場合には、国土利用計画法に基づく届出が必要で、土地の投機的取引や地価の高騰を抑制するために、土地取引について届出制を設けています。10,000�以上が届出対象面積です。不要”と書かれていますが、一般的な家を買う場合はこの国土法届出に該当するケースは少なく、あまり気にしなくてもいいかと思います。Sunday地目これも千葉県のとある物件で、敷地の広いところに立派な建物が建っているものがありました。ところが地目のところが“畑”になっていました。....等がありまして、地目が田、畑になっているときは特に注意しなければなりません。基本的に地目が田、畑のとこに家をたてるには、まず宅地として使用するために農地転用の届出の受理または許可が取得されていないとなりません。本来お米などを耕作するための田畑が宅地用に使われるとなると、当然その分耕作面積が減少して国としてお米の収穫量が減ってしまうからです。このような土地付き建物を買う場合、その土地がすでに農転の届出の受理、または許可が下りているかどうか調べる必要があります。届出の受理、または許可が下りていない場合、売主に農地転用の手続きをしてもらうとともに、契約上は、“いついつまでに農地転用届けが受理されなかった場合、または農地転用許可が下りなかった場合は、本契約は解除され、売主は無利息で受領済みの金員を、買主に直ちに返還しなければならない”というような特記事項を付けてください。登記簿上の地目が“宅地”となっていても、現況が田畑として使われていれば、農地と見なされますので注意してください。登記簿だけで判断して、現地を見に行かないと大変なことになります。Saturday内法と壁心マンションなどで、広告では床面積73.10�の3DKとあったのに、買った後で調べてみると、登記簿上はそれより少なく68.71�とか表記されているのに気付いた方もいるでしょう。これは内法面積と壁心面積の表記の違いで、一般的に広告上の販売面積は壁心面積(外壁または戸境壁もしくは柱等の中心線で囲まれた部分の面積)で表し、登記記録面積は内法(うちのり)面積(壁の内側の線で囲まれた部分の面積)で表記します。販売上は少しでも広く見せたいのでしょうか。方が販売面積より6〜10%少なくなっています。内法面積と壁心面積の表記の違いがあることを覚えていて下さい。ところに、例えば公簿224.50�とか書かれていることがあります。公簿224.50�とは登記簿上に表記されている土地面積が224.50�であるという意味で、これは実際の現況土地面積を完全に正しく反映しているとは限りません。売主が公簿取引を希望しても買主は実測取引を要求することができます。そこら辺は両者での話し合いとなりますが、実測取引でいく場合、実測面積と公簿面積との差を後で清算することになります。公簿取引の場合、後で実測の結果土地面積の過不足があったとしても、価格の増減や損害賠償の請求はできません。いかんにかかわらず境界確認は必ず行わなければなりません。境界確認をしないとどこまでが自分の敷地になるのか分からないからです。実測を行い、境界標を設置し、境界を確定します。庭園!別棟離れ有り”というのがありましたが、このように同じ敷地内に別の建物がある場合は注意が必要です。この別棟の建物についても、母屋と同じ所有者の名義で所有権登記がされているかどうか確認する必要があります。この他に建物を増築した後、増築部分が未登記のままのケースもあります。一戸建ての場合等で未登記建物があると、この物件を買おうとした買主に対して住宅ローンの許可がおりなくなってしまいます。金融機関としては登記済み建物部分にのみ抵当権を設定しても、未登記部分には抵当権が及ばないので、いざという時に抵当権により同じ敷地上の全ての建物を差し押さえできなくなってしまうからです。宅建業者(不動産屋さん)が、このような場合は事前に登記簿等をチェックする義務があります。離れ等別棟の建物がある場合は、よく確認してもらいましょう。未登記建物があった場合は、取引前に売主に登記申請をしておいてもらいます。建てられる敷地とは4m以上の幅員の公道に2m以上接していなければなりません。この接道義務を満たしていないと建物が建てられなかったり、増築、建て替え等ができなくなってしまったりします。私道や自動車専用道路にのみ接している場合はダメです。(私道でも位置指定道路になっている場合はOKです。)よくある敷地延長のような敷地の場合、とりあえず現地で接道部分の間口を自分で測ってみましょう。その際、壁などがある場合はその内寸を測り、内寸が2m以上あればOKですが、微妙な場合は境界にある壁等の所有関係を調べ、業者には念を押して確認してもらう必要があります。して私道っぽい細い道にしか接していない場合や接道部分がせまい場合は要注意です。存在している土地付き一戸建で、前面道路が4m未満の場合、行政からそれを理由にすぐに取り壊しなさいとまでは云われませんが(注)、例えば建て替えをする場合は前面道路の中心線から2m下がったところまでしか建物の敷地とはできません。さがりますね)このことをセットバックと呼んでいます。緊急車輌が入れる際に、少なくとも道幅は4mは確保したいというわけです。(それでも街を歩いていると、よくこんなせまい道にあまりセットバックもしないで新築の建築許可がおりたなぁというような物件もチラホラみかけます。復員が4m未満の道でも、建築基準法第3章の規定(集団規定)が適用されるに至った際に、現に存在していた道路で、特定行政庁が指定したものは“道路”と認められています。(2項道路と呼ばれています。既存宅地確認済みとか書いてあることがあります。この市街化調整地区内の物件を買う場合は注意が必要です。分け、そしてそのうち都市計画区域を線引き区域と非線引き区域に区分します。線引き区域を市街化区域と市街化調整区域に分けています。市街化区域は“すでに市街化を形成している区域および概ね10年以内に優先的・計画的に市街化区を図るべき区域“で用途地域等の規制等はあるものの家を建てることはできますが、市街化調整区域は”市街化を抑制すべき地域“です。平成12年の都市計画法の改正により廃止され、現在では既存宅地であるかどうかにかかわらず、市街化調整区域での建築許可を受けることが必要になりました。物件は比較的安くて魅力的なものが多くありますが、買ったあとで建て替えができないなどのトラブルが起きないよう管轄の役所の都市計画課で自ら調べることをお勧めします。Thursday不動産広告でよく**駅から徒歩10分とか書いてあるのをよく見かけるでしょう。あれは**駅から物件までの道路距離(直線距離ではありません)80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示しています。この際信号待ちとか歩道橋の上がり下がりなどの時間は考慮されません。