作成日:2019.02.04共有者の一人が音信不通コンテンツ番号:308私(A)の祖父(B)名義の借地権の相続及び売却についての相談です。祖父Bが10数年前に亡くなり、Bを相続した父CとCの妻で私(A)の母Dが甲家に住んでいました(借地上に甲家があります、名義は祖父Bのままです)が、3年前に父Cが亡くなり、母Dは介護施設に入り、私が成年後見人となっています。実家甲家の地代は母Dが払ってはいますが、もう誰も住む予定もない為、処分(できれば売却)しようと考えています。相続人は祖父Bの子供である、B1、B2、B3、私(A)、B4の5名です。B4は行方が分からず連絡を取ることができません。B1~B3については売却に了承してくれています。地元の司法書士さんに相談しましたが、自分で地主さんと交渉した方が良いと言われてしまい、どうしてよいかわからない状況です。アドバイスがもらえると助かります。祖父Bのままについて1名義変更は義務ではない?本件では、甲家は亡き祖父B名義のままになっていますが、そもそも、これは法律的に問題はないのでしょうか。結論として問題自体「は」ありません。相続が発生しても、いつまでに相続登記をしなければならないといった期限はなく、名義変更をしなかったからと言って罰則などもありません。本件のように亡きB名義のままその子らが家の名義変更をせずにそのまま住んでいたとしても法律違反にはなりません。2やはり早めの名義変更を1で問題自体「は」ありませんと言いましたが、やはり早く名義変更はした方が良いです。名義変更をせずにそのまま住んでおり、名義人の相続人(本件で言えばC)が亡くなってしまい、新たな相続人が登場することになって、他の相続人は納得していたのに、遺産分割協議ができなくなってしまったということが考えられます。すると遺産分割協議をすることもできなくなってしまい、簡単に名義変更をすることが困難になります。相続が発生してしばらくは相続手続きに納得していたのに、何年かしたら協力してくれなくなった...ということも考えられます。以上のことからも名義変更はできる限り早めに行うべきでしょう。名義変更には手間や費用が掛かりそう...と思うかもしれませんが、司法書士等の専門家に相談すれば比較的容易にすることができます。本件の場合、未だ名義はBであるため、AはBのB1~B4らと協議をする必要が出てきます。連絡が取れない場合(行方が分からない場合)本件ではAは甲家の処分(売却)を望んでいます。共有状態の甲家を「全て」を処分する場合、これまで何度も述べてきましたが、全員の同意がなければ売却することができません。(共有物の変更)民法251条:「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」ところが本件では行方不明のB4がいます。「行方が分からないから仕方ない、勝手にB4の分も処分してしまおう!」というわけにはいきません。いつになっても現れるか、また、現れるかすら分からないと、本件もそうですが、関係者は困ってしまいます。そこで、民法は以下の制度を用意しています。(不在者の財産の管理)民法25条:「従来の住所又は居所を去った者(以下「不在者」という。)がその財産の管理人(以下この節において単に「管理人」という。)を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。本人の不在中に管理人の権限が消滅したときも、同様とする。裁判所という公正な機関の了承を得ることで、不在者の財産を処分することができます。※検察官ができるのはなぜ?検察官は公益の代表という役割も担っていることから、利害関係人の他に検察官も上記のような請求ができるとしています。(ただ、実際にはほとんど利用されません)本件では、B4が行方不明ですので、この制度を利用すれば不在者のB4の財産を処分できる可能性があります。自己の共有持分の売却という手段いろいろと面倒だな...と思っているかと思います。そのような場合は自己の共有持分のみを売却し、複雑な問題から離脱することもできます。本件の司法書士のように、法律に詳しい専門家であっても共有持分については実績がない専門家が多いです。共有持分の売却には「コツ」があります。詳しい専門家を多数抱えております。他の共有持分に関連する解決事例をご覧頂ければ一目瞭然かと思います。共有持分のことなら当社に!まずは、一度ご相談ください。徒歩2分、東京メトロ「日本橋」徒歩3分。センチュリー21中央プロパティ。