太って帰ることになりそうだ・・・。今度購入する予定の札幌9棟目(仮)の競争力を向上するためのプランを検討中です。そのまま貸しても相当安い家賃にしかならないと思うため・・・。札幌9棟目(仮)のスペックをおさらいします。・3部屋まとめて借りてくれている大口顧客あり・1部屋滞納あり・店舗×2、1R×4、1DK×4、2DK×2・駐車場無し最終的な出口としては、大口のテナントさんが退去された時点で土地として売却できる体裁を整え、売却益で利益を得ようというものです。仲介業者さん兼管理会社さんが売ることから追い出すことまで一手に引き受けてくれるという話をしておりました。借入も10年にしているので、残債の減りも早いことでしょう。この物件、前回初めて内部を見てきましたが、なかなかしびれる仕様でした。在来浴室に無理やり3点ユニットだし、鍵のない部屋はあるし、契約があるのに人が住んでる気配がない部屋もあるしで、なかなかの難易度です。できればお金をかけずにテナントさんの退去まで静かに待ちたかったのですが、そうもいかないだろうなということで、どうテコ入れするか考えようと思います。大きな問題はワンルームです。ここは2万でも埋まらないと予想します。近隣にある25平米3点ユニットのRCは1.7万でした。管理費3000円でようやく2万到達。いうことは、木造で部屋も狭い札幌9棟目(仮)は1.5万程度の家賃にしかならないだろうと思われます。それでも過去には札幌2棟目で3万近い家賃で似たようなスペックの部屋を埋めまくった時代がありましたので(当然ながら、属性は一切不問で「あなただとここしか入れません」と一本釣りされてくる強烈な属性の方ばかりでした・・・)、どうにかなるような気もするのですが、まあちょっとそれもねと思いますので・・・。いうわけで、1Rは1.5万、1DKは2万と予想して組み立てることにします。2DKは恐らく3万前後になるかなと予想しました。家賃に幅がありすぎて、2.5万〜3.5万のどこに着地するのかわかりませんでした・・・。2.5万はちょっと安すぎる異常値に見えるので、3万前後ってとこでしょうね。テナントはもうよくわからないので、とりあえず仲介業者さんが出した想定賃料で考えることにします。今埋まっているところは現行賃料、埋まっていないところは上記で想定した賃料で改めて利回り計算してみたところ、利回りは20.7%に下落しました。20%超えてるから、これはこれでいいか。次に、最寄り駅の空室を間取り別に見てみることにしました。1R、1K、1DKはあわせて580件程度の空室がありました。これに対し、2Kと2DKは130件程度の空室。ファミリー間取りの方が成約は早そうな気がします。以下、ホームズでさくっと検索した結果です。657件LDKセグメントが結構えげつない数字だなと思いました。新築飽和状態?広さ的には1LDKと2DKが同じカテゴリーに属すると思うのですが、部屋数的には2DKと2LDKが同じカテゴリーに属する印象になるので、どっちにするかで考え方は変わりますが・・・今回は1LDKと2LDKの部屋数はさして変わらないから1R+1K+1DKと2DKの比較で考えてよさそうです。今空いている5部屋の間取りは、2DKが1部屋、1Rが2部屋、1DKが1部屋、そしてテナントが1部屋。2DKに関しては普通にリフォームして普通に埋めればいいかなと判断できました。入れ替えないと埋まらないようならやる、という考えでいいかなとひとまず考えます。単身間取りについては、1Rは3点ユニット、1DKはBT別です。1Rが致命的に埋まらない気がするので、場合によっては隣の部屋とつなげて2DKにしてしまうという方法も考えたいと思います。その方が確実に埋められる気がします。家賃の下げ幅は最大5000円。そこまで大きく下がらないし、空室も1つ減る(笑)家賃が下がっても、ニーズの高い間取りにできて早く埋められるなら、トータルで見てメリットがあると考えます。幸いにして、1DKと1Rをぶち抜いて一つにできそうな配置になっている箇所が1ヶ所あるので、ここは見積額次第でぶち抜きを検討します。倉庫として貸すとかかしらねえ・・・^^;取得後のリフォーム費用でまた手元資金が出ていってしまいそうですが、良質な住空間を提供できるようにしっかりやりたいと思います。ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。リノベーション【札幌9棟目の最新記事】テナントさん成約ならず・・・というか成約..なかなか決まらない札幌9棟目のテナントに..外壁の一部張替が完了しました。入居者様が事故に遭ってしまったという話。..札幌出張の最後は管理会社の社長と懇親会&..釈然としないけど、仕方がないのでゴーサイ..業者さんが見積間違いをしていたせいで、予..台風被害で外壁が落下する大惨事。|この記事へのコメントコメントを書くお名前:メールアドレス:ホームページアドレス:コメント:Seesaaブログ。