わたしの年収は53万ですスマートフォン用の表示で見るわたしの年収は53万です日本国内を旅するエリート営業マンのブログです。マリオットボンボイプラチナ会員、ANAプレミアムメンバー。投資関連Tweet休日は辛いです。子供の相手がめんどくさい。セミリタイアしたら毎日こんな日々なんでしょ?絶対に嫌です人妻とデートもできなくなっちゃうし><さて、今回は融資結果をお知らせする前に少し時間を巻き戻し、土地の買付のために不動産屋さんと商談をしたときのお話。横浜のときはほぼ建売に近い状態だったので、土地の買付として不動産屋さんと対峙するのは今回がはじめてである。※築古アパートの内見はなんどか行った。事前に購入できる金額をきめておく今回3200万で売りに出されていたんだけど、実はこの値段でも当初目標としていた8%の利回りには到達する。大阪だと、そこそこの土地に戸あたり500万でアパートを勃てることができたら8%くらいにはなる。安い土地だと9%を狙えるという感じで、激安でも10%は難しいでしょうという感触だ。10%は水面下の物件とかじゃないと無理じゃないのって思ってる。すくなくともネットで見た限りこの記事を書いている2020年1月現在でおよそ探しはじめて9ヶ月程度だけど、俺は10%いけそうな土地を見たことがない。上手な買い方があるんだろうな。通りすがりの親切な地主が「おお!君はエリートだな。いや、見ればわかったよ。こんなエリート見たことない。さぁ、土地をあげようね。遠慮しなくていいよ」って、突然土地をくれることが無い限り、俺には10%超えはなかなか難しそうだ。話は戻るけども、指値は2600万円とすることにした。えーと、全然根拠はない笑しいて言うなら、外構と水道管の工事で工事費用が膨らむ可能性があって、それが最大600万円だった。駅から3分で角地のこの土地をそこまで値下げする理由にはならないけど、なんらかの理由がないと指値は失礼にあたるので、水道管の工事の費用が余計にかかるということを値下げの理由とした。握手券とかが売れるタイプならそれを理由にしたんだけど、握手券は印刷していない。言え、全然デタラメでもなくて、実はこの土地には昔アパートが勃っていたと電話で聞いていた。今は更地なんだけど、その名残が残っていて、水道管なんかはそのまま再利用したいところなのだ。当時のアパートが2階勃てであったのに対して、俺が計画しているのは太めの3階勃てである。水道管の経口を変えないと水圧が3階まで足りない可能性があり費用がかなりかかってしまうのだ・・・という説明をする。※実は工務店にこれは相談済みで、水圧の高い地域なので、おそらく現状のままいける。それも売る側からしたらオタクの都合でしょって感じで今から思えば実に幼稚な交渉内容だったなと思うわけだ。あとは融資が厳しい状況なので、利回りが低いと通らない可能性があるとか言ってたな。収益還元法の銀行なんで、利回りを厳しく見られるんですよ~みたいな。事前調査が圧倒的に足りていなかった待ち合わせ場所にヤクザがやってきたもうね。あー、やっぱり来ちゃったかって感じ。ザ・不動産屋って感じ。茶髪でパンチパーマで顔が大きくて、ゴリラみたいな体格で。笑うとニコっとした人のいい顔を「つくれる」色黒の人だった。俺は用意したストーリーと、ちょっと建築予算多めに加工した事業計画書を持参し、土地を値下げしてもらえないと、銀行から融資がおりないのだと床に転げ回って手足をバタつかせて説明した。熱意は相当なものだったし、店員も引いていたと思う。ヤクザはじっと目をつぶって、時折吹き出しそうなのをこらえるような表情をしつつ、それをバレないように取り繕ったような顔で俺の話をじっと聞いていた。俺はバタバタと手足を動かしている。ヤクザ「ま、一回売主さんに聞いてみましょう。2600万で」あまりにも失礼な指値をすると不動産屋さんだって不可能に近い交渉をさせられるわけだから、怒り出してしまう人もいるらしい。言って遠慮をしていては欲しい価格で物件は手に入らない。売主さんに聞いてもらえるだけでもありがたい!他にも雑談をいろいろしながら、土地のことを聞いていった。昔アパートが勃っていたこと。