アパート経営で最大3割減!相続税の節税対策手順とは?|相続に関するお悩みなら相続情報ラボmenuCLOSE相続税相続税の計算から節税の対策に至るまで、相続税のプロフェッショナルが基礎から応用知識までを、図解で解説することで誰でも自分で解決への道筋を探せるコンテンツが充実。利用することで、相続税が大幅に節税になるケースがあります。相続情報ラボでは、不動産を利用した節税方法から、不動産投資を行うための基礎知識まで簡単にご説明しております。不動産の専門家が簡単にご説明しておりますので是非ご覧ください。葬式・仏壇ご家族がなくなったときに、必ず必要になるお葬式の知識や、仏壇の知識を配信しております。自分で解決できるようにコンテンツも充実させております。相続情報ラボでは、葬儀や仏壇の専門家が直接執筆しております。贈与税贈与税の計算方法から、贈与を利用した節税対策に至るまで、相続税・贈与税のプロが基礎から応用までを解説していきます。贈与税の知識が全くない方でも理解できるようにコンテンツを充実させております。相続情報ラボの贈与税カテゴリーは、贈与税の専門家が執筆しております。所得税所得税の計算方法や、所得税を節税するためのノウハウを配信しております。図解を利用することで、簡単に理解できるようにコンテンツが作成しております。相続情報ラボの所得税カテゴリーは、税金のプロが執筆しております。節税相続税を節税するためには、贈与税の知識、所得税の知識、保険の知識、不動産の知識が必要になります。節税対策をしておくことが、必ず将来の安心につながりますので、節税ノウハウを身につけていきましょう。相続情報ラボでは、節税対策のプロが執筆しております。保険関連相続税や贈与税を節税するためには、保険の知識が必要不可欠です!付き合いで保険に加入するのではなく、どんな意味があって、保険に加入するのかを理解できるようになるまで知識を身につけましょう、相続情報ラボでは、保険に詳しくない方でも、保険の知識を得られるコンテンツを作成しております。その他相続情報ラボでは、相続税の情報以外にも、亡くなった際に必要なお墓の情報や、死亡退職金の話など、豊富なコンテンツを配信しております。亡くなった際に、このサイトを見ればすべて解説する!というサイトを目指しております。計算から節税の対策に至るまで、相続税のプロフェッショナルが基礎から応用知識までを、図解で解説することで誰でも自分で解決への道筋を探せるコンテンツが充実。利用することで、相続税が大幅に節税になるケースがあります。相続情報ラボでは、不動産を利用した節税方法から、不動産投資を行うための基礎知識まで簡単にご説明しております。不動産の専門家が簡単にご説明しておりますので是非ご覧ください。葬式・仏壇ご家族がなくなったときに、必ず必要になるお葬式の知識や、仏壇の知識を配信しております。自分で解決できるようにコンテンツも充実させております。相続情報ラボでは、葬儀や仏壇の専門家が直接執筆しております。贈与税贈与税の計算方法から、贈与を利用した節税対策に至るまで、相続税・贈与税のプロが基礎から応用までを解説していきます。贈与税の知識が全くない方でも理解できるようにコンテンツを充実させております。相続情報ラボの贈与税カテゴリーは、贈与税の専門家が執筆しております。所得税所得税の計算方法や、所得税を節税するためのノウハウを配信しております。図解を利用することで、簡単に理解できるようにコンテンツが作成しております。相続情報ラボの所得税カテゴリーは、税金のプロが執筆しております。節税相続税を節税するためには、贈与税の知識、所得税の知識、保険の知識、不動産の知識が必要になります。節税対策をしておくことが、必ず将来の安心につながりますので、節税ノウハウを身につけていきましょう。相続情報ラボでは、節税対策のプロが執筆しております。保険関連相続税や贈与税を節税するためには、保険の知識が必要不可欠です!付き合いで保険に加入するのではなく、どんな意味があって、保険に加入するのかを理解できるようになるまで知識を身につけましょう、相続情報ラボでは、保険に詳しくない方でも、保険の知識を得られるコンテンツを作成しております。その他相続情報ラボでは、相続税の情報以外にも、亡くなった際に必要なお墓の情報や、死亡退職金の話など、豊富なコンテンツを配信しております。亡くなった際に、このサイトを見ればすべて解説する!というサイトを目指しております。船井総合研究所アパート経営で最大3割減!相続税の節税対策手順とは?ツイートシェアはてブGoogle+Pocket相続税の節税対策で、アパートを利用する方法をご存知でしょうか?アパートに投資をすることで、最大30%相続税評価額を下げることが可能となるため、相続税を節税することができます。今回は、なぜアパートを取得するだけで節税になるのか?また、アパート取得によるメリット、デメリットをお伝えしていきます。目次1.相続税対策でアパートを取得すべき?2.アパートの収益性とは?3.利回りとは?(1)単純利回りとは?(2)実質利回りとは?4.マンション経営をした場合どんな収入や経費があるか?5.単純利回りで10%程度の確保が必須に?6.相続税対策でアパート(不動産)を利用するメリットは?(1)土地の評価の減少が可能に!7.相続税対策で借入をしてアパートを建築するメリットとは?8.相続税対策でアパートを購入するデメリットとは?(1)アパート経営により資金繰りが厳しくなる可能性が?(2)アパートの管理が面倒(3)修繕費が高額に?(4)アパートの空室によりで借金が返済できない?9.結論として.アパート経営をすべきなのか?まとめ≪さまざまな節税対策を知りたいという方は、下記の記事をご参照ください。≫1.相続税対策でアパートを取得すべき?みなさんに最初にご質問します。あなたは、現金5,000万円を保有しております。上記の2つのケースでは、相続税にどれだけの違いが出るでしょうか?簡単に説明すると、1よりも2の方が相続税の評価額が30%ダウンします。現金そのものを保有している場合には相続税評価額を下げることは出来ません。現金5,000万円がそのまま相続税の評価額となります。現金でアパートを購入し、建物を建設すると、建物の相続税評価額は、現金で持っているときよりも約3割価値が下がります。(例)現金5,000万円で購入した建物の相続税評価額はいくらになるか?※5,000万円の貸家は100%賃貸物件を前提に説明します。1現金をそのまま保有していたら相続税評価額は5,000万円2現金5,000万円で貸家を購入した場合には、5,000万円×(1-30%)=3,500万円これだけでなんと評価額が約3割減に!!この点だけに着目した場合には、アパートを購入した方が良いと考えられるでしょう。相続税だけを考慮すれば、購入をオススメします。アパートを相続した場合には、アパート経営をしなければならないなりますので、アパート経営を行うために最低限必要な知識をご説明します。2.アパートの収益性とは?不動産(アパート)を購入する際は、必ず「利回り」いわゆる収益性に着目してください。アパートを購入すれば、相続税対策にもなるし、お金をもっているだけではほとんど利息もつかないから利回り◯◯%のマンションを購入しよう!と判断することは相続税にのみ着目する場合には良いと思います。ここで気をつけなければならないのは、利回りについてです。毎年損をするような不動産を購入してしまっては、せっかく相続税を節税出来たとしても、長い目で見れば損をすることもあるでしょう。利回りの少しでも良い物件を購入することが大切となります。利回りとは何でしょうか?3.利回りとは?「利回り」とは、投資した金額に対して年間でどれだけの収益をもたらすのか?その率を指します。不動産の業界には、『単純利回り』と『実質利回り』という言葉があります(1)単純利回りとは?単純利回りの計算方法は、年間の家賃収入÷『アパート・マンションの建築にかかった費用の総額』×100=利回りです。(例)5,000万円で購入したアパートで年間500万円家賃収入がある場合500万円÷5000万円×100=10%(2)実質利回りとは?賃貸経営には様々な「収入」、諸経費としての「支出」があります。その収益、支出を加算して、「利回り」を算出することを『実質利回り』と呼びます。ローン利息(借入で購入した場合の利息)5.単純利回りで10%程度の確保が必須に?実務上は、単純利回りで約10%の確保が必要と言われております。そのため、10%を目安として家賃を設定し、また、建築費を検討することをオススメします。土地の評価額を約2割減少させることが可能!アパートの敷地は、貸家建付地(賃貸用の建物を建てて、他人に貸している場合の土地)となり、約2割評価額が下がります。賃貸マンションを建築するだけで土地の価値が下がるのか?※借地権割合は60~70%(地域によって異なっています)借家権割合は、全国一律30%となっています。よって、上記の算式に当てはめると、借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がることとなります。2貸家を建てた場合の土地の評価額は?借地権割合が60%の場合、1億円×(1―60%×30%)=土地の評価額8,200万円となります。なんと土地の評価額が18%ダウン!借地権割合が70%の場合、1億円×(1―70%×30%)=土地の評価額7,900万円となります。なんとなんと土地の評価額が21%ダウン!!※借地権割合は地域によって60%か70%となるため、どちらの場合もご説明致しました。貸家を建てるだけで、約2割を土地の評価額を下げることが出来るのです。小規模宅地等の優遇措置(宅地等の評価額を引き下げる特例)で評価額が50%減アパートの敷地(事業用の土地)は、事業用の土地として200m2で50%減額が受けられる可能性があります。※注意点として、小規模宅地等の優遇措置は、基本的には遺産の中で最も有利な土地から適用します。仮に、事業用の土地以外に、他の土地(自宅等)があれば330m2まで80%減額することが可能です。従って、他に有利な土地(居住用の土地など)がないときにメリットがあります。1億円分(200m2)を保有しており、その他には土地を保有していない場合1更地のまま相続した場合→相続税の計算に使う土地の評価額は1億円2更地にアパートを建てた場合まず、相続税の計算に使う土地の評価額は1億円×(1-70%×30%)=7,900万円さらに小規模宅地の特例により50%評価減となります7,900万円×50%=3,950万円1と2で、評価額が6,050万円変わってきます!空き地(更地)は、被相続人(相続財産を遺して亡くなった方)の事業又は居住用の土地とはいえないため小規模宅地等の優遇措置(土地の評価額を下落させる特例)を選択することが出来ません。小規模宅地の特例という優遇措置を受けるためには、事業用又は居住用でなければならないため、ただの空き地(更地)の場合には優遇措置は受けることができません。7.相続税対策で借入をしてアパートを建築するメリットとは?相続税対策を行うために借金をしてアパート建築を行うという相続対策があります。自己資金でアパートを購入する場合も、お金を借りてそのお金でアパートを購入する場合にも、土地の評価額を下落させることが可能です。(例)12,000万円借金をした場合お金を借りたのでまず現金2,000万円、借入金が2,000万円となります。財産(お金)2,000万円-債務(借入金)2,000万円=ゼロ円ゼロとなるためこの時点では相続税の計算には何も影響を与えません。22,000万円借金をしてアパートを購入する場合お金を借りてアパートを建築した場合、アパート2,000万円、借入金が2,000万円となります。この場合、アパートは2,000万円で購入したにもかかわらず評価額を1,400万円程度に評価されます。算式は、2,000万円×(1-30%)=1,400万円です。その結果、アパートの評価額1,400万円となり、借入金は2,000万円となるため、相続税の評価額は1,400万円-2,000万円となり、△600万円を相続税の計算上マイナスすることが可能です。8.相続税対策でアパートを購入するデメリットとは?(1)アパート経営により資金繰りが厳しくなる可能性が?(例)家賃収入-必要経費が1,800万円を超えると所得税・住民税の合算税率は50%、4,000万円を超えると55%となります。仮に2,000万円所得が増加すると、税金が1,000万円増加することになります。借入金の返済は、税金を払った後の資金で行わなければなりません。年間で1,000万円の返済をするためには2,000万円の家賃収入が必要になります。家賃収入の割にお金が残らず資金繰りが悪くなる可能性があることを理解しておきましょう。アパートの家賃収入により相続税を納める資金を貯蓄していく予定を立てても、借主から受取る家賃が借り入れの返済に充てられ、家賃収入の増加により増えた所得税や住民税の負担が大きくなってしまい、相続税の納税準備金が予定通りに貯まらない可能性があるということです。(2)アパートの管理が面倒アパートの管理には、手間がかかります。管理会社に頼めばある程度手間は軽減出来ますが、不動産の所得が生じるために、所得税の確定申告が必須となります。ご自身ですべてをやろうと考えてしまうと相当な手間となるでしょう。税理士にすべてを丸投げしてしまえば手間も解消されるでしょう。(3)修繕費が高額に?建物が築10年程度までは良いのですが、10年以降となってくると修繕費が高額になります。家賃収入でまかなえる程度であれば、良いのですが、入居者を集めるために大規模なリフォームが必要となると出費も高額となりかねません。(4)アパートの空室によりで借金が返済できない?当たり前のことですが、空室が続くと借入の返済が出来なくなるでしょう。空室リスクを加味してアパートを購入することが必要になるでしょう。9.結論として.アパート経営をすべきなのか?もし収益性の低いアパートであれば、絶対に購入しない方が良いでしょう。収益性が高いものであれば、購入をオススメしたいケースが多いです。この判断は非常に難しいので、税理士さんや不動産屋とご相談の上、購入を検討されるのがベストな選択でしょう。相続税を減額することが出来るので、良い物件を見つけることが出来るのであれば是非アパートを購入すると良いのではないでしょうか。アパート経営を検討するなら「一括資料請求」がお勧めです。複数のプロフェッショナルへ一括で簡単に相談依頼が出来ます。自分に合った物件や投資方法をアドバイスしてくれるでしょう。まとめ相続税の節税対策のためにアパートを購入するという選択肢がありますが、そこにはメリットもデメリットも存在しております。メリットもデメリットも完璧に理解した専門家にしっかり相談することで節税の対策が可能となるのではないでしょうか!≪さまざまな節税対策を知りたいという方は、下記の記事をご参照ください。RECOMMENDこちらの記事も人気です。節税2017.5.24お墓や、仏壇を生前に購入するだけで、節税対策に!?節税2017.4.27相続された不動産に絡む税金どれくらいかかる?節税2015.8.10節税対策以外の相続税対策も必須に?4つの対策とは?節税2016.6.16自社株を活用した事業承継対策とは?ツイートシェアはてブGoogle+Pocketfeedly遺言書の検認とは?検認についての全論点を徹底解説します。相続放棄は、基本的に、相続発生後、3ヶ月以内に手続きをしなければなりません。メリットが6つ、デメリットが8つあります。views相続税相続税の計算から節税の対策に至るまで、相続税のプロフェッショナルが基礎から応用知識までを、図解で解説することで誰でも自分で解決への道筋を探せるコンテンツが充実。利用することで、相続税が大幅に節税になるケースがあります。相続情報ラボでは、不動産を利用した節税方法から、不動産投資を行うための基礎知識まで簡単にご説明しております。不動産の専門家が簡単にご説明しておりますので是非ご覧ください。所得税所得税の計算方法や、所得税を節税するためのノウハウを配信しております。図解を利用することで、簡単に理解できるようにコンテンツが作成しております。相続情報ラボの所得税カテゴリーは、税金のプロが執筆しております。葬式・仏壇ご家族がなくなったときに、必ず必要になるお葬式の知識や、仏壇の知識を配信しております。自分で解決できるようにコンテンツも充実させております。相続情報ラボでは、葬儀や仏壇の専門家が直接執筆しております。贈与税贈与税の計算方法から、贈与を利用した節税対策に至るまで、相続税・贈与税のプロが基礎から応用までを解説していきます。贈与税の知識が全くない方でも理解できるようにコンテンツを充実させております。相続情報ラボの贈与税カテゴリーは、贈与税の専門家が執筆しております。節税相続税を節税するためには、贈与税の知識、所得税の知識、保険の知識、不動産の知識が必要になります。節税対策をしておくことが、必ず将来の安心につながりますので、節税ノウハウを身につけていきましょう。相続情報ラボでは、節税対策のプロが執筆しております。保険関連相続税や贈与税を節税するためには、保険の知識が必要不可欠です!付き合いで保険に加入するのではなく、どんな意味があって、保険に加入するのかを理解できるようになるまで知識を身につけましょう、相続情報ラボでは、保険に詳しくない方でも、保険の知識を得られるコンテンツを作成しております。その他相続情報ラボでは、相続税の情報以外にも、亡くなった際に必要なお墓の情報や、死亡退職金の話など、豊富なコンテンツを配信しております。亡くなった際に、このサイトを見ればすべて解説する!というサイトを目指しております。