a{display:inline!important;padding:0!important;margin:0!important}お金の教室|投資初心者のソーシャルレンディング資産運用入門ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングで資産運用中の現役投資家のノウハウを、これから投資を始める初心者にすべて公開します。お金を増やして幸せになりましょう!ホーム今までの投資実績ホーム今までの投資実績ホームソーシャルレンディングオーナーズブック【案件分析】OwnersBook/渋谷区マンション第2号ファンド第6回2018.04.22地道にコツコツ案件分析で投資の予行演習中です。前回に続いてOwnersBookの住宅案件です。マンション1棟を所有する「総合不動産会社B」に対する、このマンションを担保とした貸付です。返済が2年後で利回り4.5%ですか。抵当権順位第2位の不動産担保があります。第1位は銀行融資です。75.8%OwnersBookによる担保物件の評価額は9億2,300万円で、抵当順位第1位で銀行が3億6,000万円(担保比率39.0%)の貸付を行っています。これに対してOwnersBookは抵当順位第2位で極度額3億7,800万円(41.0%)の根抵当権を設定しています。この内、2億6,000万円(28.2%)をすでに貸付済みです。今回の案件では8,000万円(8.7%)を貸付け、OwnersBookの貸付総額は3億4,000万円(36.8%)、銀行分と合わせたLTVは75.8%となります。極度額まで3,800万円残っていますが、第7回を作って全額貸し付けるような気がします。最終的にはLTV80%まで行くと予想します。概要OwnersBookサイトによると担保物件の概要は以下の通りです。OwnersBookサイトの地図では渋谷区笹塚全域が対象エリアとなっています。対象となるかもしれません。地上7階建ての内、1~6階に1DKと1LDKの賃貸用住居があります。7階には3LDK1戸があり、今回の貸付先である「総合不動産会社B」の代表者が居住しています。稼働率2018年4月1日時点で稼働率は100%とのことです。現在の1~6階の共益費込の月坪賃料は平均14,780円とのことです。外部機関の査定による1~7階の共益費込の月坪賃料は平均15,250円とのことです。賃貸住宅サイトで探しましたが、入居率が100%のためか該当すると思われる物件は見当たりませんでした。評価額OwnersBookによる当該担保物件の評価額9億2,300万円は妥当なのか?調べようと思ったのですが、当該物件の詳細が分からないので調べようがないと言いますか。近隣の物件を探してみました。分かんないなぁ...最上階が3LDKとのことですので、1フロアに1DKか1LDKを無理して3戸入れると、1~6階で18戸+最上階に3LDK1戸です。OwnersBookの評価額9億2,300万円が正しいとすれば、1DK(or1LDK)が4,500万円、3LDKが1億円くらいで売れないと計算が合いません。渋谷区笹塚に所在する似た条件の物件を探そうとしたのですが、なにせ情報が少なすぎるものでして。笹塚内で当該担保物件と同じ築3年前後、7階建て前後の、1DK、1LDKの物件の月坪賃料をピックアップしてみました。当該担保物件の現在の賃料は、共益費込で月坪14,700円、外部専門家の査定は月坪15,250円です。当該担保物件が所在するとされる渋谷区笹塚の過去4年間の公示地価(1平米あたり)の推移は下記の通りです。960千円4年間で地価が10%前後上昇しています。担保の価値が急に下がることは考えにくいです。担保の妥当性の判断まず、当該担保物件のOwnersBook評価額9億2,300万円ですが、妥当なのか分かりません。築3年の1DKが4,500万円で売れるのか疑問なのですが、面積も駅からの距離も分からないので、高いのか安いのか分かりませんよね。賃料は若干高めに感じます。現時点で満室ですので、入居率に影響するほどの乖離ではないのでしょう。新宿から京王線で5分の場所ですし、地価が上がっていることからも人気のエリアです。単身者向けの1DK、1LDKが中心であることからも、物件としての流動性は高いと見込まれます。以上より、OwnersBookの担保評価額が間違っていないという前提でですが、担保としての妥当性は認められると判断します。39%今回のファンドは第6回目ですが、銀行が第1回から同じ額を貸し付け続けています。(銀行が6回貸したのではなく、最初に貸した分の返済時期が来てないだけだと思います。)LTV39%まで貸し付けていますので、担保に対する銀行の信用度は高いと判断します。ある「総合不動産会社B」は東京都渋谷区に所在するとのことです。ついては、過去3期に渡り最終黒字でした。直近2期は経常赤字で、保有する不動産の売却益で最終黒字としています。今回貸し付ける8,000万円の使途は、不動産投資事業のための事業資金とのことです。事業内容の詳細や貸付金の詳しい使途が分からないため判断できません。融資先企業が直近2期が経常赤字で不安がある担保物件の評価額が妥当であるか判断できない恐らく最終的にLTV80%になるしかし銀行がLTV39%まで貸し付けている稼働率、立地から物件の流動性は高いことから、本件に対する投資の安全性は高いとまでは言えないが低くはないと判断します。奥歯に物が挟まったようなはっきりしない言い方で、自分でもイヤになりますね。今回の貸付は第6回目です。過去の実績があります。今までの5回で合計2億6千万円を貸し付けています。利回りは4.5%で運用期間は第5回を除いて25ヶ月です。第1回から半年も経っていませんので、実績から案件の信頼性を判断するのは難しいです。以上を踏まえて僕の判断です。担保物件の評価額が妥当なのか判断できない。不安感をゼロにできません。銀行が4割近く貸し付けているし、過去5回はすべて募集が満額に達しています。信頼性もきっと高いのでしょう。不安を持った状態で利回り4.5%の25ヶ月案件にあえて投資する必要があるのか?OwnersBookの自己申告を信頼できる人には、本案件は投資するに値すると判断します。僕はソーシャルレンディングはOwnersBookを一押しで信頼していますが、なにせ小心者なので同社の自己申告をそのまま鵜呑みにはできません。したがって、この案件には投資しません。自分で完全に納得できない案件には投資しない。僕は基本的にこのスタンスを守ります。++++++++++++OwnersBookで投資するメリットとデメリットは以下の記事を参考にしてください。投資初心者にOwnersBookをオススメする11の理由と4つのデメリットオーナーズブックは投資初心者に最適のソーシャルレンディング業者の一つです。オススメする11の理由と4つのデメリットを紹介します。上場企業の不動産のプロ集団が運営するOwnersBook。強さの秘密は担保です。それが同時に弱点を生み出しています。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。業者ごとの投資額をすべて公開しています。これからソシャレン、クラファンを始める方は参考にして下さい!プロフィール名前:小心タロウソシャレンと不動産クラファンで1千万円以上を投資中の小心者です。社会人になって以来、銀行に預けっぱなしで投資を避けてきました。このままでは老後が破綻すると一念発起し、ソーシャルレンディングで投資を開始。1年で50万円超を稼ぎました。前までの僕と同じように「なんとなく怖い」で投資を避けている人が多いと思います。今のままで老後を迎える方がもっと怖いですよね?僕はなんとか第一歩を踏み出し、投資を始めました。今まで損失はゼロです。これから投資に挑戦したい、自分のお金の未来を変えたいという人に、僕の経験を伝えられればと思います。業者ごとの投資額をすべて公開しています。これからソシャレン、クラファンを始める方は参考にして下さい!プロフィール名前:小心タロウソシャレンと不動産クラファンで1千万円以上を投資中の小心者です。社会人になって以来、銀行に預けっぱなしで投資を避けてきました。このままでは老後が破綻すると一念発起し、ソーシャルレンディングで投資を開始。1年で50万円超を稼ぎました。前までの僕と同じように「なんとなく怖い」で投資を避けている人が多いと思います。今のままで老後を迎える方がもっと怖いですよね?僕はなんとか第一歩を踏み出し、投資を始めました。今まで損失はゼロです。これから投資に挑戦したい、自分のお金の未来を変えたいという人に、僕の経験を伝えられればと思います。funding12Renosy(リノシー)8Rimple(リンプル)6その他の不動産クラファン業者7その他の投資23ウェルスナビ5ひふみ投信4株・リート4銀行10その他7アーカイブ2020年2月82020年1月102019年12月122019年11月62019年10月72019年9月42019年8月72019年7月112019年6月112019年5月142019年4月132019年3月352019年2月162019年1月232018年12月92018年11月102018年10月92018年9月172018年8月282018年7月332018年6月352018年5月62018年4月162018年3月42018年2月52018年1月13。