病院に行くことができました。札幌は「家賃スライド」の問い合わせが先月後半くらいからちらほらと入り始めました。毎年恒例ですが、家賃スライドとは何かを書いてみます。この時期になると、推薦入学(なのかな)で来年から大学生もしくは専門学校生になる方が、家探しを始めるタイミングがきます。自宅から通えない学生さんに関しては当然ながら一人暮らしの物件を探す必要があります。早めに家を確保したい、でも今から3月までだれも住んでいない家に家賃を払うのはけっこうつらい。そんな親御さんのためにあるのが家賃スライドという仕組みです。家賃スライドでの入居をOKすると、契約自体は早いタイミングで締結するのですが家賃の支払開始が3月からとなります。その間オーナーさんには家賃は入りませんがそれでも3月からの入居は確定するということで、空室におびえるくらいなら予約を受けてしまった方がいいという方が、この家賃スライドで入居者様を確保します。親御さんは家賃を払わずに3月からの住居を確保でき、オーナーさんは数ヶ月の家賃を手数料として、3月からの入居を確定させる。お互いににメリットがある契約形態となります。・・・札幌の供給過剰っぷりの一端が垣間見える仕組みです(苦笑)さて、私の場合この家賃スライドが来たらどうするかというお話に移ってまいります。札幌については、札幌1棟目はファミリータイプなのでこういった問い合わせは無し。札幌3棟目、札幌4棟目、札幌5棟目は単身間取りですので、案件に応じて考えます。基本的な対応として、1月以降に家賃スライドの相談を受けた場合は、無条件で受けてしまうことにしています。1月に来れば、せいぜい契約開始は2月からになりますので、1ヶ月なら誤差でいいとの判断です。他方、年内に受けた場合は、ちょっと交渉をします。家賃発生を2月にできないか、それが無理なら広告料を1ヶ月削らせてもらえないか、と。目安として、家賃スライドにかける経費は2ヶ月くらいが望ましいというスタンスにしておりますので、そこに収まるように組み立てていきます。どの物件でも広告料を2〜3ヶ月計上しているので、そこから穴埋めして、結果として広告料+2ヶ月くらいに収まるように調整します。別の物件を誘導して終わるというパターンが多いんですけどね・・・^^;動きが少ない時期とか、問い合わせが少ない物件であれば、条件交渉なしで受けるのも一つの手法なのかもしれません。話は脱線しますが、(以前ほどではないにせよ)札幌は広告料が高いことも頭に入れて購入を検討してほしいと思っています。1回部屋を決めてもらうと、2〜3ヶ月の広告料が出ていきます。その分を事業計画に組み込んで、計算をしていく必要があることにご留意ください。札幌を検討している方、要注意。多く紹介してもらうためには、家賃スライドに対しても門戸を開く必要があると思っています。大家さん受難の時代ですね、ほんと。四の五の言っても空室で置いておくよりはマシかなと思うので、埋めていきたいと思います。残る空室は札幌3棟目1室、札幌4棟目4室(退去予告を含む)、仙台1棟目1室。74室中6室が空室というあまり芳しくない状況ですので、もっと気合を入れて空室対策しなきゃなあ・・・。それにしても札幌4棟目が重い!最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。札幌の物件を遠隔地から融資を引くために。人気ブログランキング参加中です。