外資系投資顧問でファンドマネジャー歴20年の山本潤氏による、10年で10倍を目指す成長株探しの第7弾。今回は、レオパレス21(8848)を取り上げます。5が最高評価]不祥事に揺れる株式会社レオパレス21。同社の月次の入居率は改善したのでしょうか。不祥事を許せないのでしょうか。株価はいつも行きすぎるのでしょうか。キャッシュフロー経営は潰れないのでしょうか。不祥事企業が必ずしも売りとは限らない理由とは。短期の買い推奨とするのは、株式会社レオパレス21(8848)です。不祥事は皆様のご存知の通りです。被害にあわれたオーナーの皆様、そして、一方的に退去を命じられた入居者の方々に同情申し上げます。レオパレスの後手後手の対応にさぞかしお怒りと存じます。違法建築を長年にわたり放置した同社の責任はとても重いものがあります。界壁を置かないなどの不備が発覚して以降、空室募集を昨年6月から停止したため、入居率がガタ落ちとなっています。設計段階と違う断熱材を用いた問題も新しく浮上しています。人手不足とはいえ、納期や決算を意識するあまり、違法対応を放置してしまったとすれば同社の取るべき責任は重いと思います。前年5月には1000円の株価が執筆時点の2月15日時点では224円です。株主はたまったものではありません。業績も当然冴えません。期初は93%で始まった入居率が2019年1月には85%まで低下しました。ため、空室募集ができなかったためです。風向きは変わりつつあります。1月に本格的な募集を15000戸程度で再開したので、2月8日発表の1月の入居率は12月と比較して改善したのです。今後も、空室募集が加速します。3月末に向けて最低でも20000戸、最大で40000戸の募集を行う計画です。入居率の低下には大きく歯止めがかかるのです。今回、断熱材の件で、退去をお願いしている方々8000人の7割が同社の管理マンションですので1%弱のマイナス影響が今後数カ月で生じますが、それを上回る募集戸数です。一方的な入居率のガタ落ち局面はすでに終わった可能性があります。賃貸事業の損益分岐点は入居率80%同社はリーマンショック後に2年連続して赤字を計上しています。リーマンショックでは、地方の製造現場を中心に派遣切りが社会問題となりました。社宅や寮として使われているケースが多い同社のアパートです。派遣切りが入居率の低下に直結しました。最低最悪の同社の稼働率が80%だったのです。リーマンショック後、レオパレスはそれまでの拡大路線を新規建築から賃貸重視へと180度転換しました。新規のアパート建築を追わずに、既存の管理マンションからの収益だけでも会社が存続できるようにとビジネスを転換。マンションオーナーとのサブリースの契約内容の改定の交渉の結果、入居率が80%であっても利益が出る体質へと変換させたのです。30年のサブリースは柔軟に状況に応じて家賃保証の水準を見直します。この数年で徐々に入居率は上昇し、前期は90%台に到達したのです。現状、マクロ環境が良いのです。今後は外人労働者の受け皿も必要です。空前の人手不足を背景に、企業の寮の需要も強く、募集すれば空室は埋められる経営環境にあります。2月の第三四半期の決算発表において360億円の特別損失を計上。現預金900億円、自己資本1070億円で十分対応できるレベルです。IRに確認をとりましたが、追加の特損の計上の予定は現時点ではありません。時価総額が1500億円不祥事から減少。損失に比べて大きすぎます。キャッシュが回る収益構造リーマン時と今のレオパレスの収益構造が違うことを考えて欲しいというのは、こういうことです。キャッシュフロー経営です。企業は強いから生き残るのではないのです。企業はキャッシュフローの範囲内で生きる限り永続するのです。実際、自己資本のこの数年の増加は驚異的でした。6年で5倍になっているのです。昔は、レオパレスは建設主体。賃貸で儲けるより、賃貸は利益が出なくとも、建設で利益をとるというビジネス。これはどんどん売上を拡大していくやり方です。いつかは行き詰まります。リーマンショック後、レオパレスは、賃貸で生きていこうというビジネスです。キャッシュフローの範囲内で経営しているのです。