長期保有の危険性と魅力11.05きりのきコメントを書くこの記事は3分で読めますTweetTweetいつも応援ありがとうございます。収益不動産をどこまで保有しておくかは、かなり悩ましい問題であるのには議論の余地がありません。僕が長期保有を大前提にしている点については、これまでも何度も繰り返してお伝えしています。その僕も、長期保有するに当たって不安を常に抱えています。問題は、建物の老朽化によるトラブル。建物が老朽化するのはどうやっても回避できませんが、防水工事をはじめとした修繕をしっかりとしておけば、躯体は人間よりも寿命は長い。木造物件ですら、築100年のものも存在します。RCマンションも法定耐用年数は47年ですが、それ以上に長持ちさせられるだろう事は間違いありません。50年も経過したら色々な意味で時代に合わないものになりますし、まだ使えるとしても建て直した方が良い気がしないでもないですけれども。住宅として機能させるためには、当然ですがその他様々な設備が必要です。その中で一番老朽化してもどうしようもないのが配管。壁の中を張り巡らしてある配管の老朽化からくるトラブルは不可避です。物を劣化させる強力な物質である水が常に触れています。配管はしっかり加工されているはずですが、経年劣化には勝てません。その配管系のトラブルが起きる前に手放してしまった方が良いのではなかろうか。長期保有した結果大きな損失を生み出す結果となってしまわないだろうか。そんな疑問や不安を常に抱えながらも、僕はこの先も所有物件を保有し続けると思います。安定的なキャッシュフローの確保は、売却益を得るよりもずっと魅力的に感じるためです。今は手の内の確実性を優先そもそも、建物のトラブルなど収益不動産を保有している以上は常に起こり得るものです。建物が古くなれば発生率が高くなるのは確かですが、その確率は不明。旧耐震の物件がまだまだ大量に存在しているということは、想像よりもずっとトラブルの可能性は低いのかもしれません。少なくとも法定耐用年数の築47年までは、問題視し過ぎる必要はないのでは、と考えています。保有物件を売却したらお金を得る代わりに収入源を失います。売却益が得られる前提であればそれは確かだと思われます。そこには新たなリスクをはらんでいて。新しい不動産を購入するよりも、数年間保有して何も問題がないのが確認できている不動産の方が古くても安全である可能性すらあります。僕は建物に関しては素人で、自分で建物の状態を判断できません。収益不動産を購入する際は、建物の状態については協力者を信用しているに過ぎない。要するに、運次第です。物件を購入するたびに、ある程度は運を天に任せていると言えます。何度も繰り返し売買をしていくつもりなら、しっかりと己の目で判断できるように勉強をするのが当然です。売買経験が豊富なら自然と知識もついてくるのかもしれません。僕はあくまで不動産投資には副業以上のものを求めておりませんで、専門的な知識を勉強する時間が惜しいと考えます。その時間を本業の研鑽に充てた方が良い、と。最近は本業の仕事が更に増えていますので、建物の勉強をする暇なんてまるで無くなっていますね。休日に自由時間がある以上は言い訳に過ぎませんが。加えて、先の見通しとして収益不動産の利回りがかつてのように高くなるとは思えない、というのも手持ちの物件を売却する意義を感じない理由です。金融緩和がスタートして以来、利回りは落ち続けました。最近は多少利回りが上昇したような気もしますが、貸出金利が低利安定している間は上がる理由も見込みもありません。日銀が金融緩和を終わらせない限り、収益不動産の利回りも上昇はしないでしょう。少なくとも、現政権が続く限りは現状維持されると思われます。長期保有で力を付けるただ、結局はスタンスの違いでしかないと言えます。ある意味で僕はただ面倒臭がっているだけでもあって。売買には結構な手間暇がかかりますし、そんな手間暇とお金を掛けた末に期待したほどの売却益が残らなかったらショックが大きい。面倒を避けて目の前の仕事に集中をするのは合理的な判断である、と信じたいです。配管のトラブルが発生したとしても、取り返しのつかない事態にまで発展する確率は極めて小さいでしょう。頻繁に起こり得る話であるなら、もっと注意喚起されているはず。楽天的な予測であるのは否定できません。できませんが、投資というものは楽観視ができるくらいの余裕がなければ手を出せないもの。低い可能性を今更恐れるのもおかしな話。この言葉は大好きです。宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。リスクヘッジの方法は。)この記事へのコメントはありません。この記事へのトラックバックはありません。返信をキャンセルする。TOPこのサイトについて不動産投資を中心に、金融・経済、そしてビジネスについてコラムを書いています。きりのきについて人気ブログランキング参加中です。時々コラムを書かせて頂いております。2014年4月不動産投資を始める際に最も重要なリスクヘッジの仕方。レビュー2013.04.25悪徳マンション業者に騙されないための心理技術2014.01.23属性を上げて1棟RCマンションを手に入れるまでの隙間を埋める方法2013.05.17地方不動産投資で理想の未来を手に入れるには。経費計上の勘違いと問題点。土地評価額を計算しよう。2013.03.25収益不動産を購入する前に勉強して欲しいこと2015.04.24借り換えもひと段落。次の段階、再投資へと突入する前に。2013.05.10不動産取得税とは。不動産投資で最大限税金対策をするために。2013.06.28不動産投資は好みの組み合わせ。中でも一番大切なのは......。『20代でマンション5戸買っちゃいました。地方不動産投資で理想の未来を手に入れるには。})();こんにちは。『きりのき』と申します。普段は勤務医をしておりますが、震災・原発事故の経験やその他ここ数年で多くのことを学び、また子供時代からの夢を叶えたいという思いもあり、2011年4月より不動産投資の勉強をスタートしました。それをきっかけとして、現在はビジネスそのものについて強い興味を持っています。2014年1月1日現在、2棟53戸+区分マンション1戸を所有。『収入の3つの柱』を構築中です。不動産投資は、そのための基盤作りと言えるかもしれません。拙い文章ですが、宜しくお願い申し上げます。