金利は高いけれど、お客さんの融資が通りました。高いけれど、お客さんの融資が通りました。Hoashi金利は高いけれど、お客さんの融資が通りました。TwitterFacebookはてブLINEPocket相変わらず、営業活動も地味にさせていただいております。いうことで今回も、無事融資通過しました。売主は不動産会社なんですが、「融資通るなら値段下げるけど通らないでしょ?」ということで組み立てて無事承認となったのですが、喜んでいただけるようなことで常識をくつがえすというのは、気持ちのいいことです。言い方が悪いかもしれないのですが、金融機関は使い分けがとても大事です。今回は金利が高い金融機関を利用することになったものの返済年数も長くキャッシュフローもでる、とまあスルガ銀行を彷彿させるような内容となっています。いった金融機関で借り入れをしたときにどれくらいの運用益が残せるのか、キャッシュフローの運用をどうするかもあるので単純には考えられないものの、単純に考えてみます。入れ替わりなどのロス・コストも想定し、利回り換算して3%くらいは収益力が下がると想定します。すると表面利回り7%の物件を4%の金利で購入してしまうと、買う意味がないということになります。このときは、土地の値上がりを期待するしかないわけですな。不動産会社のように物件を仕入れて何かしらテコ入れし、商品価値をつけることができるならば賃貸収入での利回りは関係ないのですが、賃貸収入益と金利のはざまで利ザヤを稼ぐには、これではどうしようもないということになります。満室想定で、さらに家賃の下落がない想定の新築案件を5%とかで買うので、いかに生命保険の変わりだと言われたところで、家賃が下がったときに表面利回り4%とかになってしまうと、どう金利が低くても利益ほとんどありませんよね。価値は落ちますから、頑張って返済しても一緒に価値が落ちては意味がない、と。いうことで、本件なんかもこの利ザヤはでる想定の案件にはなっているのが前提、しかも返済とともにある程度物件の価値が下がることを見込んでも、半分くらい返済が終われば残りは土地値だし、売るときはもう少し高くは売れるでしょう。キャッシュフローが万が一なくトントンになってしまったとしても、そこからの返済は実質含み益がでるわけですから、こういう案件をしないといけないと危険です。リスクがまったく加味されていない表面利回りの計画は、生命保険の代わり程度の手出しではすまなくなるので、最悪の想定でもどうにかなる、程度の案件にトライしていきましょう。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。HoashiはやりのIT×不動産会社の社長です。カテゴリーは良くも悪くもこの業界で起きることを出来る限りオープンに書いています。投資を志す方は最低でもタグ〈不動産投資の心得〉をお読みください。2020.2.22仲介でお客さんとなりふり構わず乗り切る日本語があまり喋れない外国人プログラマーを採用しました。不動産再生の模索で赤字を垂れ流しております。RECOMMENDこちらの記事も人気です。2018.6.2モデルルームとホームステージングの間くらいな部屋づくりのお披露目。2016.11.15小規模ビルの全面改修工事をしました。できないことがわかったので少人数私募債で似たよう...ブログの新着通知を受け取るメールアドレスを入力して「購読」ボタンを押すと、ブログの更新をメールで受信できます。騒音問題POPULAR(All)プレストサービスがアパマンに買収されました。views不動産で取引する会社は重要。倒産、不動産会社わひこ。viewsまたもや倒産しそうな不動産会社があるだと?福岡もそろそろ金融機関締め付けの影響がでてきました。views不動産投資がオワコンといっているのは情弱です。不動産相場がひと段階下がって動き出してきています。