賃貸管理会社の理解:募集(募集条件の設定)賃貸管理会社の理解:募集(募集条件の設定)賃貸管理会社の重要な業務のひとつに、募集家賃の設定があります。この募集家賃の設定は、管理会社任せず、自分で調査できる力を養っておいた方がいいでしょう。収益の根源である家賃の決定は、大家にとって重要な仕事ですが、管理会社と一緒になって決めていくはずです。入居者を決めるためには、マーケットに対し適切な家賃を設定しなければ決まりません。空室を埋めるためには、募集条件の適切さが6割占めていると言われています。どんなに広告費を積もうが、マーケットと乖離した募集条件では決まりません。家賃を設定するためには、現在のマーケットの中で、間取りに対するターゲット、ターゲットに対するリフォーム箇所を選別し、どの家賃価格帯で入居者が決まるかの査定能力が重要となります。退去があった場合、管理会社が次の入居者のターゲットを明確にした募集体制をすばやく整えることができるかどうかで、その後の空室期間には大きな差が出ます。その大事な家賃設定ですが、ほとんどの人は、管理会社へ一任しすぎています。任せすぎるとどのような弊害があるのか理解しておかないといけません。管理会社一任は危ない管理会社に家賃設定を一任すると、どこが危ないのか?実は簡単で、管理会社は、とても保守的に家賃を見積もる傾向があるからです。賃貸募集店が決めやすい家賃で募集したいという力が大きく働きます。管理会社は、大家の収支や経営状況を把握し、大家の立場に沿った提案というのはできないのです。そのようなアドバイス業務の費用をもらっていないこともありますが、伝統的に大家は儲かっているものという前提業務になっているからです。そのため、管理会社は大家の収支よりも決めやすい家賃を設定することになるのです。これをマーケットで繰り返すので、競争が激しいところはみんなでどんどん家賃を落としてしまうのです。すると満室なのに、返済ができなくなることがあるのです。私が保有している物件でも3LDKのマーケット平均が7万程度のエリアがあります。当方の物件は、仕様が高いこと、ペット可など条件を緩めていることから、8万以上の家賃で満室です。管理会社に相談すると7万の提案か来ません。賃貸管理会社にマーケットを細かく分析して家賃を決めるノウハウがないからです。入居者が、このレベルならこの家賃帯までは支払えるだろうというような分析したり、営業したりする力が育っていないのです。これは仕方がないことかもしれません。管理物件は何千もあり、社員の入れ替えも激しい業界で、高いレベルを求めるのは、正直いうと、無理かもしれません。いうと普通の商品と同じように、価格決めをしていくしかありません。・どのような条件で・どのような営業方法で売れるかをきちんと分析してから、価格を決めることです。売れる価格を検討する上で、管理会社や賃貸募集店を使うのです。現在、どの間取りがどのような差別化して、礼金・敷金をどのような条件にして、営業方法は広告費が2か月なのか、等詳しく調査した結果、家賃の設定を行うことになります。人に任せていれば家賃は下がる一方です。大空室時代には、賃貸経営は、マネジメントです。管理会社に頼り切るのはやめて、実力をつける必要があります。したがって、コンサルタントに空室対策をお願いする場合は単に稼働率を上げるだけではだめなのです。収支を改善することをお願いしないといけません。・稼働率を上げること・収支を改善することの違いをわからずに、コンサルティングをしている人もいます。わかりやすく言えば、稼働率を上げるのは比較的簡単です。家賃を落とせば、ほとんどのケースで決まります。5万円を4万、3万と落とせば確実に決まります。