管理会社の仕組みは大半が古い管理会社の仕組みは大半が古いなぜ多くの管理会社の仕組みでは、オーナーの賃貸経営に役立つことが難しくなってきているのでしょうか。そこには、管理会社がいままでは十分にうまくいっており、昔からの成功体験を忘れられないことが最大の原因があるといえます。昔は、大家である貸し手が優位な時代でした。そのため、管理会社も物件を預かれば、借り手がすぐにつくので、管理会社の収益の根源である家賃の5%前後の報酬をすぐにもらえる状態でした。したがって、物件が増えるごとに、ある程度人件費を増やしても収支が回る状態が長く続いていました。物件管理で借りる人からクレームが来ても、素早くクレーム処理しなくても、借りる人があまり退去しない時代でした。退去時にもある程度の原状回復費用を請求して、リフォーム工事ができたので、管理会社もあまり苦労せず、利益の上がる仕組みでした。それほどの能力がなくてもできる仕事で、管理会社の経営が楽な時代であったといえます。そのため、その時代の仕組みが、多くの管理会社で残っているのが実態です。多くの賃貸管理会社の古い時代の仕組み�@提案能力を磨く必要がなかった昔は、家賃を減額するどころか、増額する時代に管理会社を経営している古い管理会社は、特に現在の稼働率が低くなっている大家の状況を見ても、おおむね家賃を下げる以外の提案ができない。設備や内装を変えたら稼働率が上がるのか、家賃を維持できるのかについて、研究をほとんどしていないからです。したがって、新興の賃貸募集店の方が、設備や内装リフォームに関して知識があり、競争力を高める能力のあるところも増えてきています。�A仕組みの古さ最近は、少しづつ増えてきていますが、1部屋あたり月数千円を払えば、設備を保証してくれるところが増えてきています。エアコンが故障しても、自動的にエアコンを新しくしてくれるのです。これはオーナーにとっては助かるもので、経費は毎月一定でかかるものの、都度発生するエアコン故障の7万〜10万の費用が一度にかからず、手間もかからないで済むからです。今までは、入居者からエアコンが壊れて変えて欲しいとクレームがあれば、管理担当は、業者に見積もりを依頼します。業者から出てきた見積もりをもとにオーナーへ見積もりを提示します。オーナーからは高いなどの指摘が入ると再度業者に連絡し、またオーナーへ見積もりを提示することになります。これを2回〜3回も往復して、7万程度のエアコンを取り換える工事で、いくらの利益があると思いますか。エアコンの取り換えでは、10%〜20%の利益しかなく7000円〜14000円程度です。現場にエアコンの状況を見たり、エアコンの取り替えのためにオーナーと何回も電話したりしているコストを考えると、この利益ではほとんど利益を生まないことでしょう。このようなことをしている管理会社は、忙しい割りに利益がまったく上がらない仕組みをもっていることになります。多くの管理会社が古いやり方をしているのです。その結果どうなるかというと、次のようになります。�B管理戸数が増えるとそのままコストが上がる仕組み多くの管理会社は、1人あたり500戸くらいの部屋数しか管理できません。それ以上増やすとなると、社員を1人入れるしかありません。5000戸を管理するならば10人は必要になる計算になります。今までのクレーム対応や管理体制を敷いていると、管理戸数が増えると、そのままコストが上がり続けることになります。今までは、それでも稼働率が高く、リフォーム費用も取れていたので、管理会社として儲かっていましたが、稼働率が低下し続ける中、賃貸経営オーナーからの要望はどんどん増えており、管理会社の社員の労力はどんどん増え続ける仕組みとなっています。結果として管理会社に有能な人材が枯渇し、悪い循環に陥る会社に利益が上がらなければ、給料も高くはできません。クレームをきちんと処理して当たり前と思われ、いつも忙しく働いていても給料が低い業界でもあり、優秀な人材がなかなか定着しません。低賃金でもいいと思えるレベルの人しか集まっていないのが実態です。そのような状況の中で、高水準のパフォーマンスを管理会社に期待することはとても難しいでしょう。逆にいうと、安心して任せられる管理会社のほうが珍しいといえるのです。この実態をよく理解しておきましょう。管理会社はプロというよりパートナーである私は管理会社へのコンサルティングも実施したりしますが、管理会社はより効率化をしていく必要があります。設備は、先に月額で少額で課金をしておき、設備が壊れたら自動的に修理できる仕組みをもったり、夜中の緊急かけつけを安く抑える方法を採用したりといくらでも効率化はできると思います。そこまでできている管理会社が少ないのが実態なのです。このような管理会社が多いのに、管理会社の社員はプロだから、安心して任せましょうでは、結果が見えていると思いませんか。したがって、これからの管理会社との付き合い方は、プロへのお任せではなく、パートナーとして付き合う必要があるのです。パートナーですから、時にはオーナー自身が能動的に解決策を提示し、パートナーへ理解してもらうことも必要な時代なのです。それが、できないという方には、賃貸経営は向いていないといえるでしょう。管理会社がパートナーとしてふさわしくない場合は、切り替えてください。家賃回収からリフォームなどを一手に任せていくことになるから、仕事ぶりに不満があったとしても、すぐに切り替えることは面倒な作業ですし、リスクがあると思うでしょう。このままの会社を使って本当に収支が良くなるのか?ここがポイントであり、改善ができる賃貸管理会社であればいいですが、収支の改善見込みがないような管理会社であれば、時期を決めて、即座に切り替えていくことをお勧めしています。私の購入した物件でも購入した時点で20部屋以上空いていた物件がありましたが、管理会社を変更することで半年で満室になった物件もあります。それだけ優秀か優秀でないかで差がでてきます。20部屋*3万=60万/月この60万/月の空室があと半年も空けば、年間で720万の損失となります。具体的に、空室や家賃下落を損失として把握し、対応策を検討する必要があります。悪徳系の管理会社だと、管理委託契約を結ぶときに、多額の違約金を設定したり、修理は100万以下は自由に管理会社で判断して行えるなど、ほぼ非常識な内容となっていることも多いです。一度、このような契約を結んでしまうと、不利な状況で賃貸経営を強いられ、管理会社からたくさんお金を吸い取られることになります。この場合は、弁護士を使ってでも管理会社を変更することを勧めています。