>2008年03月25日21:46レイコフの問題点カテゴリ銘柄分析akipopComment(10)Trackback(0)不動産流動化銘柄のレイコフが破綻した問題ですが、角山さんが上手に説明してくれているので紹介しておきます。レイコフのバランスシート(2008年3月22日)レイコフに投資をする上で一番の注目点は、B/Sの【販売用不動産】という勘定科目でした。この販売用不動産という科目には、仕入れたばかりの不動産もあれば、全然売れなくて売れ残っている不動産も入ります。不動産会社は不動産を仕入れて販売することを目的としている以上、仕入れたての不動産がいっぱいあるということは良いことです。販売用不動産が多い=悪というふうに決めつけるのはナンセンスだと思います。問題になるのは、売れない物件を多く抱えた販売用不動産です。レイコフは販売用不動産が急増していますが、買ったものの物件が売れなくて在庫を抱え込んでしまったことが倒産の要因です。今だからこそ販売用不動産の急増が在庫の抱え込みだと言えますが、これは業績の悪化が見えてこないとわからないことでもあります。仕入れと売れ残りを1つの勘定科目に入れられては、一般の投資家にはそれが良いことが悪いことかわからないのです。今回のレイコフのような問題はどう回避するどうすれば良いのでしょうか?スポンサードリンク(続き)それは、仕入れと売れ残りを別々の勘定科目に分けてくれている企業に投資をすることです。いった企業であれば、仕入れの増加と売れ残りの状況が誰の目にもわかります。今回の話はマンションデベロッパーにも言えることで、私がフージャースにしつこく投資を続けている理由もそこにあります。(土地)の【仕掛け販売用不動産】という風に、棚卸し資産を2つに分けてくれています。これを一緒くたに棚卸し資産とされてしまうと、棚卸し資産の増加が好調な仕入れによるものなのか販売不振による売れ残りなのかさっぱりわかりません。したことのように見えますが、両者の間には相当に長い開きがあることを、今回のレイコフ倒産事件が教えてくれたと思います。※注:フージャースの問題点フージャースの販売用不動産には、マンションの完成在庫と不動産流動化用に保有している不動産の2つが計上されています。異なる質の不動産が1つの勘定科目に計上されていることは問題であり、きちんと2つにわけるべきでしょう。来期はフェスタタウンという商業施設が完成しますし。12:51なんで仕入れたての販売用不動産がいっぱいあることがいいことなんだよwwキャッシュとのバランスを考えずに多額の仕入れをやってまったことが問題なんだよ。棚卸を2つに分けてもいみないだろ。レバをかけ過ぎてるとこは全部いっしよ。13:38とおりすがりとか、名無しとかで文句たれんでも、しっかりとした意見があるなら、きっちりしたHNを使おうや。その前に自分でブログを持って、そこで書いてみそ。あぁ、俺もこいつらといっしょみたいなもんか。17:58>棚卸を2つに分けてもいみないだろ。レバをかけ過ぎてるとこは全部いっしよ。全て事が起こってからの講釈ならAKIさんもできるでしょ。K山さんみたいに評論家として生きるつもりならいいけど。仕訳を二つに分けても、ただそれだけで、購入した土地の固定資産税評価額を調べたりといった事はまったくしないのなら意味なし。土日に販売現場をまわって売れ行きを見る事なんかもしないのだろうし。バリューだの成長株などと語りながら、汗をかいて実地調査はなにひとつしない。月次をExcelでまとめるのが分析だと勘違いしてた初代会長やスロー投資さんとそれじゃ同じだよ。19:51相場が下向きになってるのに売れない不動産をたくさん抱えてるのはダメって事で。要は、不動産屋にも相場を読む力が必要って事だろ。21:50角山さんの意見見てみました。思ったことでもということで>販売用不動産と長期借入金が急増していることです。その結果、バランスシートが急膨張しており、総資産は188億円から282億円----------------------------販売用不動産と長期借入金が急増→総資産は188億円から282億円と”ただ増えている”から悪いというのは、違うと思います。増えたこと自体が悪いかどうかは、割合によります。現金:999/480=2.0倍で割合で見るとよくなっています。大雑把に言うと、不動産の増加の67%は長期借入金によるもので、残りの33%は売れ残りか、すぐに売るつもりがないものかは判別不可能です。21:52それに長期借入金はその名が示す通り長期間貸してくれるお金であり、これが借りた矢先に倒産とは思えないですね。→よって販売用不動産と長期借入金からは倒産の前兆は見えないと思います。販売用不動産と長期借入金からは、規模が小さくこともあり大きくなる余地がたくさんあり、がんがんイケイケになる様子が見られます。マクロの状況がよければ、そうなっていたでしょうね。攻め時が遅かったということでしょう。21:52むしろ長期借入金より短期借入金の額の大きさが気になります。現金:999に対して短期借入金:9046と10倍くらいの借入率です。これに比べると長期借入金が2413→9072になったというのは問題ではなく、むしろ短期から長期の比重を増やしたということでよい印象です。これは長期借入金の増加による不動産の増加によっての問題ではなく、レイコフ側も短期から長期に乗り換えようとしていた矢先に状況が急変し、銀行がお金を貸してくれなくなり、直近の返済であり、かつ現金の10倍も占める短期借入金の返済が出来なくなって倒産といったところじゃないですかね。01:25ちゅーか業界の人間なんで手持ち不動産の売りだし状態からどのREIT組成会社が苦しいかなんて分かるんだから、俺たちは手を出してもカモにされるだけだろな。レイコフなんて異常なだら下げだったからな。最近暴落している某社も要注意だぞ。プロフィールAKI成長株への投資で億万長者を目指す個人投資家のブログです。趣味はヘッドホン・イヤホン集め。初心者から上級者まで誰もが満足できる証券会社です(除くデイトレ)。低コストのインデックス分散投資であるセゾン・バンガード・グローバルバランスファンドを取り扱っています。海外比率が高いので日本の先行きに不安な方にオススメです。信託報酬を低く抑えたSBI資産設計オープンを取り扱っています。リスク・リターンともセゾンとマネックスの中間にあるバランスの良いインデックス型投資信託です。最新記事AKI成長株ファンド月次報告(20年1月)AKI成長株ファンド月次報告(19年12月)AKI成長株ファンド月次報告(19年11月)AKI成長株ファンド月次報告(19年10月)AKI成長株ファンド月次報告(19年9月)AKI成長株ファンド月次報告(19年6月)AKI成長株ファンド月次報告(19年4月)AKI成長株ファンド月次報告(19年3月)MAZDA3を契約しましたAKI成長株ファンド月次報告(19年2月)コメント「最新トラックバック」は提供を終了しました。月の土地が2700円で買えちゃいます。管理人も月の土地ホルダーです(笑)究極の不動産投資&サプライズのあるプレゼントに持ってこいです!詳しい買い方はこちら愛用クレジットカード100円につき1楽天スーパーポイント(1%)還元のクレジットカード。楽天市場での利用は嬉しい2%還元。管理人は1年で10000ポイント貯まりました。付帯できる無料ETCカードでも1%還元。今なら2000ポイントをプレゼントしてくれるキャンペーン中です。