>2006年07月22日18:52IRに質問@フージャース−19.3期1Q決算カテゴリIRに質問akipopComment(11)Trackback(0)フージャースの1Q決算で疑問に思った点をIRに質問してみました。Q1:柏の葉の完成在庫はどのように販売する予定なのでしょうか?A1:他の物件を同様の販売活動を続けており、この物件だけ特別な方法を検討していることはありません。Q2:ゴールデンウィークに柏の葉のモデルルームでは、8割の契約率であるとお聞きしているのですが?A2:恐らく何らかの会話の行き違いがあったのではと推測されます。Q3:契約はしているけれども1Qの売上には計上していない(期ズレ)はあるのでしょうか?A3:「第1Q末までの契約済み戸数」≒全体256戸−「第1Q末時点の完成在庫戸数」とシンプル考えて下さい。柏の葉は普通に完売を目指す方針のようです。「今期末までには時間がありますので、今期中に終了するべく、販売活動を粛々と行ってまいります。」とのことですが、果たして完売は可能なんでしょうか!?ウィズ柏の葉の契約率8割は否定されてしまいました・・・。よって、ウィズ柏の葉が期ズレを起こしているような気配はなさそう。完成在庫は、ウィズ稲毛4戸、ウィズ柏の葉95戸ではないようですね。アネックスガーデンの期ズレがあるのか少し気になります。どちらにしても、完成在庫の大半をウィズ柏の葉が占めることは間違いなさそうですが。取り上げて頂きありがとうございます。期ズレがどこかにあると思うのですが、決算などから読取るのは、難しいですね。遅くなりましたが、先月のオフ会では、お世話になりました。(3次会でAKIさんの正面に座っていました。05:12こんにちは僕も引渡し遅れがあるのかと思って、この記事とほぼ同じ内容をメールしてしまいました。返信来てませんが、先に記事アップしもらいありがとうございます。柏の葉は大型物件なので、完売できたら逆にすごいことなのかもしれませんね。11:33heinaiziさん完成在庫の総数以外は公表したくないようなので、細かいことはわかりませんよね。期ズレのようなことはして欲しくないですよね。今期の期ズレは柏の葉の販売不振をカバーするためだと思いました。オフ会ではお世話になりました。普段は株の話なんてできないんですよ。11:36理系リーマンさん柏の葉を完売できたらすごいことになるでしょうが、売れないから売れ残ったわけで、どうやって売るんだろう?と疑問には思います。23日のスクリーニング記事は参考になりました。T&Gもひっかかるんですね・・・。こんばんは考えられるズレがあるとすると契約戸数、申し込み戸数くらいですかね。・契約:契約書にサイン&手付け金支払い(キャンセル不可)・申し込み:意思表示のみ(キャンセル可能)これにしても、それ程大きな差がでない気がします。それにオイラより先に見学したMr.RYUさんは7割と確認しています。こちらは契約戸数の可能性が高い。この回答は納得いかないですね。21:24Hakkinen_500さんIRからの追加の回答によると、若干ですが稲毛、柏の葉以外にも完成在庫がある模様です。完売発表後のキャンセルだろうと想像しますが、完全な把握は難しそうです。フージャースとしては、IRの発表が正しい数字であるとのことです。販売員の数字は誇張や基準の誤差が多いのかもしれません。販売員に聞くのであれば、突っ込んで聞くことが大切ですね。13:05確かに株主を名乗る人物がやってきて、細かい質問をいっぱいするのですから良い数字を言いたい状況です。書き込み遅くなりスイマセン。フージャースのマンションは女性視点で。なんてのはAKIさんには必要ないで。これまたAKIさんもご覧になっている不動産の詳しいRYUさんのGWの日記の通りだと思います。『モデルルームを見て、率直な感想を言えば、ひとこと「広くて安い」です。引用させてもらいますこの当時でも安かったのですが、現状では他社のモデルルームで販売が開始するたびに周辺の相場価格を上昇させると営業が言っていました。実際に価格の上昇は実感しています。昨年までは、地価・物件価格の下落が続いていたので完成在庫=悪と考えられていました。他社で酷い値引きが昨年の春くらいまであったのは拙ブログに書いたとおりです。完成在庫=財産と変化してきている現状では、従来と大きく販売のスタイルも変わってきていると想像しています。08:29完成在庫が発生しそうな販売所で。厳守』1.大量のチラシ配布によりモデルルームに誘導。大量のチラシ作成&配布アルバイトを雇う2.集客した顧客の対応の為に営業を総動員する。『現在:無理には、完成在庫=目指さない』1.チラシ配布は最小限。HPを見てモデルルーム見学。2.最小限の営業が対応。営業をキララガーデンに終結させているといっていました。昨年の利益率の高かった完成在庫である三郷の物件からノウハウは獲ていると思います。万一、大量に完成在庫が残っていても値引きをしなければOKと思っています。GWに聞いた8割は的外れな数ではないと考えています。2Q決算では完成在庫の数が確認できますので、もうしばらく待ちましょう。これから楽しみにしていた合宿セミナーに出かけてきます。21:05Hakkinen_500さん完成在庫ですが、私はないに越したことはないと思っています。在庫が積み上がると資金回収が遅れますから、資金繰りが悪化してきます。増資の可能性が上昇します。完成在庫の質についても、判断が難しいですから、ない方がすっきりします。販売開始時点である程度の粗利を確保して、かつしっかり売り切れる物件を作る。値上がりによるキャピタルゲインを狙うような分譲方法は基本から外れると思うんですけどね。プロフィールAKI成長株への投資で億万長者を目指す個人投資家のブログです。趣味はヘッドホン・イヤホン集め。初心者から上級者まで誰もが満足できる証券会社です(除くデイトレ)。低コストのインデックス分散投資であるセゾン・バンガード・グローバルバランスファンドを取り扱っています。海外比率が高いので日本の先行きに不安な方にオススメです。信託報酬を低く抑えたSBI資産設計オープンを取り扱っています。リスク・リターンともセゾンとマネックスの中間にあるバランスの良いインデックス型投資信託です。最新記事AKI成長株ファンド月次報告(20年1月)AKI成長株ファンド月次報告(19年12月)AKI成長株ファンド月次報告(19年11月)AKI成長株ファンド月次報告(19年10月)AKI成長株ファンド月次報告(19年9月)AKI成長株ファンド月次報告(19年6月)AKI成長株ファンド月次報告(19年4月)AKI成長株ファンド月次報告(19年3月)MAZDA3を契約しましたAKI成長株ファンド月次報告(19年2月)コメント「最新トラックバック」は提供を終了しました。月の土地が2700円で買えちゃいます。管理人も月の土地ホルダーです(笑)究極の不動産投資&サプライズのあるプレゼントに持ってこいです!詳しい買い方はこちら愛用クレジットカード100円につき1楽天スーパーポイント(1%)還元のクレジットカード。楽天市場での利用は嬉しい2%還元。管理人は1年で10000ポイント貯まりました。付帯できる無料ETCカードでも1%還元。今なら2000ポイントをプレゼントしてくれるキャンペーン中です。