>2005年12月31日16:58出店型業種の不動産流動化カテゴリ株式投資日記akipopComment(0)Trackback(0)最近は不動産流動化がブームですが、ある掲示板で利益率の低い出店系会社での不動産流動化が書かれていえます。不動産流動化は出来ないのではないかと思います。出店系の不動産流動化と言えばT&G(4331)です。流動化により直接支出する費用は激減しています。出店型の業態としては、異常なものになっています。有形固定資産の取得が前年度と比べて激減しています。出店による支出がないので、会社内にはお金が貯まりまくっています。不動産流動化により、T&Gはキャッシュ製造マシンに変貌を遂げているわけです。これだけを見ると、どこの会社も不動産流動化するべきだと思いますが、そうは問屋が降ろさないのも不動産流動化でしょう。物件金額100億円、年間収益3億円(利益3%)の場合を考えて不動産流動化を考えてみます。ますは資金調達ここでは銀行からの借入金70億円(70%)投資家からの出資金30億円(30%)として考えます。比率については極東証券の説明会では60%という話もありましたが、1例なので70%というレバレッジにしておきます。出資金は30億円ですから利回りは利回り=1.6億円/30億円=5.3%利益を3%吐き出すことで、投資家は5.3%の利回りを得ます。年間収益を5億円(利益5%)にすると、12%の利回りになります。最近のリートの利回りが4〜5%台であることを考えると、5.3%の利回りでは投資家は満足しないでしょうから、4〜5%程度は企業が利益を吐き出さないといえません。大切になってくるでしょう。5%であれば、会社の取り分はゼロになってしまいます。高い利益率があるからこそ流動化が可能なわけです。フージャースは不動産流動化のスキームは用いないと社長が表明しています。銀行からの借入だと金利2%ですが、流動化だと4〜5%必要なる計算です。コストを考えると借入の方が遙かに安いんですから、ある意味当然でしょう。店舗出店に財務が追いつかない、という問題がありました。売上110億円の企業に50億円の有利子負債がありました。銀行も不安を感じて貸し出しができなくなるでしょう。不動産流動化は、T&G、銀行、投資家の3者3得のスキームだったわけです。プロフィールAKI成長株への投資で億万長者を目指す個人投資家のブログです。趣味はヘッドホン・イヤホン集め。初心者から上級者まで誰もが満足できる証券会社です(除くデイトレ)。低コストのインデックス分散投資であるセゾン・バンガード・グローバルバランスファンドを取り扱っています。海外比率が高いので日本の先行きに不安な方にオススメです。信託報酬を低く抑えたSBI資産設計オープンを取り扱っています。リスク・リターンともセゾンとマネックスの中間にあるバランスの良いインデックス型投資信託です。最新記事AKI成長株ファンド月次報告(20年1月)AKI成長株ファンド月次報告(19年12月)AKI成長株ファンド月次報告(19年11月)AKI成長株ファンド月次報告(19年10月)AKI成長株ファンド月次報告(19年9月)AKI成長株ファンド月次報告(19年6月)AKI成長株ファンド月次報告(19年4月)AKI成長株ファンド月次報告(19年3月)MAZDA3を契約しましたAKI成長株ファンド月次報告(19年2月)コメント「最新トラックバック」は提供を終了しました。月の土地が2700円で買えちゃいます。管理人も月の土地ホルダーです(笑)究極の不動産投資&サプライズのあるプレゼントに持ってこいです!詳しい買い方はこちら愛用クレジットカード100円につき1楽天スーパーポイント(1%)還元のクレジットカード。楽天市場での利用は嬉しい2%還元。管理人は1年で10000ポイント貯まりました。付帯できる無料ETCカードでも1%還元。今なら2000ポイントをプレゼントしてくれるキャンペーン中です。