借地権の相続についてコメントする借地に住んでる時に、立ち退きを求められた際にどうすればいいかをまとめています。土地の有効利用を理由とする借地立ち退き事例!借地借家法で立ち退き要求に対抗できる!建物賃貸借に関する紛争!立ち退く際は更地にしなければいけないの?借地の立ち退きについて!借家契約の更新と立ち退き期間を定めた普通借家契約(例えば2年間)の場合に契約期間が終了したとします。この場合、契約を更新することで賃借人(借りている人)はそこに住み続けられます。賃借人も賃貸人(貸している人)も両者が合意の上で、契約を更新する場合にはなにも問題はありません(合意更新)。借主や貸主が「更新をしたくない」という場合に問題になるのです。期間の定めのない契約の場合には、そもそも更新という概念がありませんので、ここでは期間を定めた契約を想定していることにご注意ください。借主か貸主が、どちらか一方が更新をしたくないという場合には契約期間満了の1年前~6カ月前までに「更新をしたくない」という旨の通知を書面で行わなければなりません。早すぎても遅すぎてもダメで、「1年前~6カ月前」という期限が定められていることにご注意ください。「条件を変更しなければ契約を更新しない」という条件付き更新拒絶も可能です。家賃を下げてくれないと(上げてくれないと)更新しない、などの場合です。この更新拒絶の通知がないまま、契約が満期を迎えると契約が終了するのではなく、自動更新されます。これを「法定更新」といいます。これは、貸主(賃貸人)による不当な更新拒絶や立退き要求から、借主(入居者)を保護するという考えによるものです。貸主が更新をしたくないと通知する場合には、その合理的な理由である「正当事由」が求められます。借主(入居者)が更新したくないという場合には、理由はいりません。貸主が更新をしたくないと通知する場合には、その合理的な理由である「正当事由」が求められます。借主(入居者)が更新したくないという場合には、理由はいりません。更新の際に立ち退き請求された際は原則、更新が前提となっています。トラブルが起きるのかを前提から解説しており、非常に参考になります。自ら所有している土地や家屋、マンションであってもそこを利用する借主がいる以上、立退きにはそれなりの理由が必要になります。先立って記述したとおり、立退き請求は「家主の正当事由」と「借主(借地人や借家人など)の不都合」を比較することで立退き請求が認められるかどうかが決まります。この家に住みたい比較的よく見られる正当事由とは、家主本人がその家や土地に住みたいと願い、尚且つ他に住居を持っていないというケースです。長い転勤からやっと貸していた持ち家がある地域に戻ることができた。これにあたり、比較的よく見られるケースです。家主自身が現在住んでいる家の立退きを求められたり、災害などにより現在住んでいる家を失ってしまい、人に貸している持ち家に戻らざるえない状況も考えられます。家主本人だけでなく、例えば家主の親類が住みたいと願っているケースもあります。子供が結婚し、家族で住めるような家が必要だというケース等がこれにあたります。どちらのケースにせよ、「将来的に必要だと思われる」程度の事情では正当事由としては弱くなります。具体的に差し迫った予定があればより強い正当事由と言えるでしょう。逆に他に住むことができる家がある場合も正当事由としては弱くなってしまうケースですのでご注意ください。この物件で商売を営みたい店舗に対して立退き請求が行われるケースは、家主が初期に必要としなかった営業用店舗が業績の向上とともに必要となった、というケースが典型的なケースです。事業の拡大のためという理由は「他に営業を行う店舗がない。」という事情よりは必要性を低く見られてしまうことでしょう。立退きを求めている物件が現在営業中の物件であれば、もちろん借主もそこで営業をしている訳ですから、借主にとって立退き請求による不都合が大きく、立退き料で補完すべき正当事由の度合いは大きいと思われます。事業拡大が目的ではなく、対象となる店舗が立退きを求めている家主にとって他に代わりのない店舗であり差し迫った事情があれば、正当事由としては強いと判断されるでしょう。こちらは大家さんが立ち退きを請求する際の正当事由について解説しています。どのようなケースがあり、立ち退き料が変わってくる場合などについて解説しています。正当事由についてXがYに対し、借地権価格及び移転費用等を基準として算定される立ち退き料(5000万円)を支払うことにより、更新拒絶の正当事由が補完される。賃貸人側の事情Xには、本件土地(202.97m2)と隣接地とを一団地(総面積2051.65m2)として大型スーパー等を建設して賃貸する計画があるところ、すでに基本合意を締結しており、その計画には具体性がある。現在の地代と、本件計画が実現した場合の建物賃料とを比較すると、計画の実現に建設事業費(ただし、借主からの建設協力金あり)を要するとしても、Xの計画が経済合理性を有することは明らかである。Xの本件土地を使用する必要性は一応認めることができるが、もっぱら経済的な利益を目的とするものであり、その必要性が高いとまではいえない。賃借人側の事情Yは、本件土地上に建物を所有し家族と居住しており、他の不動産を所有していないから、本件土地を使用する高い必要性が認められる。Yの代替的移転先を、本件土地周辺に限定し、かつ、同等の土地及び建物に限定しなくてはならない特段の事情はなく、転居すること自体は十分に可能である。過去の改築や相当な賃料額を巡り、昭和49年9月以降、賃料供託が継続されるなど良好な信頼関係が継続していたとはいえないが、これらが直ちにYによる背信行為に当たるということもできない。価格は約5500万円である。借地権価格を基本としつつ、正当事由の充足度、Yが必要とする移転費用等諸般の事情を考慮し5000万円が相当な立ち退き料である。行使によって、その補償が図られるべきであり、立ち退き料に含めていない。立ち退き料の関係の算出方法など詳しい説明がなされています。さんが立ち退き要求する際、立ち退き料が必要なのか、必要ないのか、必要ならどの程度必要なのかを判断する場合、正当事由の有無、その正当事由がどちらに多く存在するのか、が判断基準となります。正当事由とは、<従前経過>借家契約に関する従前の経過<利用状況>借家の利用状況<財産給付>金銭(立ち退き料)による正当事由の補強<建物現況>借家の現状(老朽化、防災上の危険性、周辺地域の土地の利用状況等)などです。これまで数千件のご相談を受けてきましたが、ほとんどのケースで借主の方の方に正当事由が多く存在しています。家賃滞納が多いとか、現在未払い家賃があるとか、その他契約違反があるような場合を除けば、契約解除される理由はなく、つまりは借主は法律で保護されていて、大家さんより強い立場にあるからです。「退去はもう少し待って欲しい」などと、逆にお願いしてしまう、という弱い立ち位置にいつの間にか追い込まれ、その流れのままアパートや借家を追い出される形になってしまうことが良くあります。本当に残念なことです。逆にお願いする、というスタンスで話し合いなどがスタートしてしまうと、それ以降の交渉はすべて大家さん有利の状況で進み、話があらぬ方向に進んでしまいかねません。大家さんに対して腰を低くして、お願いする必要はないということです。借地人目線で立ち退きを求められた場合について、法律のプロが解説しています。概念的な話ですが、前提となる考え方ですので勉強の価値があります。●市営住宅の賃貸借契約において、市営住宅条例で「入居者が暴力団員であることが判明した場合には明渡し請求できる」との条項に基づいて、市が暴力団員であることが判明した入居者に対して明渡しを請求したのに対して、入居者が憲法14条1項(法の下の平等)及び22条1項(居住の自由)違反を主張して争った上告審において、憲法に違反しないとして、市の明渡し請求が認められた事例こちら正当事由のについての裁判例をまとめております。非常に難しい判断のため、実際の裁判例で詳細まで勉強したい方にお勧めです。新旧関わらず、借地を返還して土地を地主さんに返そうと考えている方はまず知っておくべきことがあります。基本は、解体工事を行って更地に戻して貸主に返却します。※その際の費用は賃借人が持つ場合が多いです。地主の何かしらの事情により立ち退きを要求された場合は、解体費用を払うことはありません。今居住の建物を今後どうしていくのかを、両者間でしっかり話し合うことが大切です。借地借家法では、地主さんに建物を買い取ってもらえる可能性もあります。契約満了に伴い借地を返還する場合、建物を買取ってもらえる要求を地主に対して行う権利が認められています。今住んでいる建物が買い取ってもらえる場合、解体工事などは行わなくて済むためどちらにとっても都合のいい状況になります。建物の新しさや状態によって変わってくると地主さんの事情によって異なってくるので、この場合もまず交渉してみるのも一つの手でしょう。法律上では、契約満了において買い取りはできるようです。途中で契約解除に至る場合は、解体工事を行い更地にして借地返還を行う必要があるので気をつけてください。返還する際に更地にするべきかどうか判断つかない方は大勢います。上の説明にもあるように基本は更地で返還となります。※契約書の内容によります。ほかの箇所でも説明している買取請求という方法もあります。両社コミュニケーションをとってより良い方法を探すのが1番です。いった方法があるのか勉強しましょう!また知識がない場合は専門知識がある業者に入ってもらうのも検討してみてもいいかもしれません。※他記事で業者さんも紹介しています。借地の立ち退きについて!地主さんから相続の関係で地所を整理したいので立ち退きをお願いしたい上記の要求に対しては、拒否することが可能です。大雑把に言うと地主:出て行け!借主:嫌だ!の一言で借地権は期間中は100%存続します。地主が変わっても、借地上に借地権者名義の登記された建物があるかぎり、原則として対抗力は認められます。地代は、新たな地主との話し合いで決めることとなります。仮に、建物を解体して、新たに住居を探すまでの補償・引越し代などはすべて相手方に負担を要求はできるでしょう。必要もしくは相当と認められる額になるとはおもいます。一方的に吹っかけることは難しいです。建物を時価で買い取らせることもひとつの方法でしょう。時価買取請求権は更新を相手方が拒否した場合にできる権利です。契約の解除を相手方が言っているので、準用されるかどうかは疑義が残ります。地主は、あなたにお金を払いますから退去してくださいとお願いする立場です。この場合は、借主のあなたのほうがずっと強い立場になります。借地のままでも相続は可能ですし、相続を事由として相手方に退去を求めるのは正当事由にはなりえませんので、あなたがそこに住み続けたいのであれば、そこにすみ続けてもかまいません。逆にあなたがお金を貰って、出て行って新たな土地を探したいのであれば、建物や借地権の時価算定(不動産鑑定士に依頼するのが一番良い)をしてもらって、その額を根拠に補償を求めるのもひとつの方法です。相談してから話し合いをしてください。相続時には弁護士が相手方にいることが多々あります。法律の専門家に素人が太刀打ちできるわけがないので、あなたも有識者を立てて話し合いに臨むべきです。こちらは実際に立ち退きを請求された人が相談しています。アドバイスあり、参考になります。借地で立ち退きを求められた場合!人生において"被相続人"となることは、一度か二度だけしかありません。借地権に絡む相続に関する法律は、改正を繰り返しまいます。