壁のクロス、価値は6年で10%に貼り替え費用請求も10%分のみ020年4月に施行される改正民法では、不動産の賃貸借に関するルールが大きく変わり、マンション、アパートなどの賃貸管理へも影響する。シリーズ3回目の今回も、昨年12月29日掲載の前回に引き続いて、ことぶき法律事務所(東京都新宿区)の塚本智康弁護士にご登場いただき、新たに加わる「原状回復」の条文について解説いただく。原則、タバコのヤニ汚れによる壁のクロス貼り替え費用などを借主に一部しか請求できないことが改めて明確になるので、オーナーは、特約を設けて全額請求できるようにしておく��自己防衛�≠ェ必要となる。次の条文が新たに加わる。塚本弁護士によると、「今までの判例や国土交通省のガイドラインなどの『集大成』を、条文として入れたもの」だという。「【第621条】賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗収益並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。読み解くと、次のような意味になる。部屋の借主は、壁のクロスなどに損傷した場合、部屋を借りる契約が終わったときに、「原状回復」の義務がある。借主は元通りにする義務がない。「ただし」の後に書かれているように、通常損耗や経年変化のレベルを超える損傷でも、地震のように、借主の責任ではない理由によるものなら、借主は原状回復義務を負わなくてよい。具体的には、たとえば壁のクロスの場合、張り替え後6年たてば、借り主が社会通念上、通常の使い方をしていたとしても、クロスの「残存価値」は10%まで下がる。6年たって借主が退去するとき、クロスがタバコのヤニでひどく汚れ、張り替え費用が10万円かかったとしても、クロスの価値は1万円まで下がっているので、オーナーは借主に原状回復費用として、1万円しか請求できないのだ。同様に、4年でクロスを張り替えなければならない場合は、40%分の4万円まで価値が下がっているので、原状回復費用として4万円しか請求できない。特約結べば費用の全額請求可能に契約書に金額を明示しよう塚本弁護士は、「条文が入ったことで、実務は変わることはありません。借主の目が厳しくなるのは間違いないでしょう。『6年たっているので、オーナーは借主に対し、原状回復費用を請求できない』などと、強く主張してくる可能性があります」と指摘する。タバコのヤニ汚れで壁のクロスを4年で張り替えなければならない場合、借り主に交換費用を全額負担してもらうという特約を結んでおくのだ。これまでの裁判所の判決をみていると、「とくに契約書に金額を明示しておくことが大切です」(塚本弁護士)という。特約を作るさいは、次のように内容を記せばよい。ついても、賃借人が全額負担する」などだ。