フルローンマンションサラリーマン大家サポーターズ_マイ年金・クズ土地アパート経営術サラリーマン大家サポーターズは『サラリーマンをとことん応援します』。王道アパート経営で「マイ年金」づくり・500万円から始める年金対策用の1棟4室「クズ土地」アパート経営術を公開。会員さんへのサポート事例と現役大家経験を元に未来のアパート大家さんに向けて情報発信しています。)はじめに、他の内容を考えていましたが、せっかくこのような場を頂いているので表題について調べましたので掲載させていただきます。下記が皆さんの参考になればよいと思います。ここ数日、『フルローンでマンションを購入すること』についての意思表示のコメントを聞きました。皆さんリスクを知って、対策を検討して、判断していますか?私には納得できません。一般のサラリーマンが1億円相当の中古マンションを僅かな頭金で所有できるこという購入時までの流れはとても魅力的に見えるでしょう。価値が低い土地で頭金を入れず、1億円ものローンを組むということはとてもリスクが高いと思います。(これがリスクにならない資産を所有している人はご容赦ください)中古マンションを購入する上での問題点を3つに絞るとしたら、<1.空室リスク>、<2.修繕費リスク>、<3.解体リスク>だと思います。以下については、私は専門家ではないので、素人の一つの意見としてください。リスクには対策方法があると思いますので、それを検討してもらえばよいと思います。リスクはあらかじめ知って避けることが大事だと思います。<1.空室リスク>建物満室時の利回り収益還元を見ているのでしょうが、建物の価値は年々低下します。満室が確保されるならばよいのですが、空室が出たときはどのように満室にするのでしょうか?そのマンションは地域でも圧倒的に競争力がありますか?募集ではRCをまとめてマンションとしていますが、入居者はどこに価値を見出しているのでしょうか、その部屋の個性は何?何より、大家は入居者が喜んで、その喜び料として家賃をもらえることでよい関係ができると思います。毎月の返済額が家賃を上回たったら?それでも、空室対策でしたら、何らかの答えはあるはずです。<2.修繕リスク>一般的な大規模修繕工事の修繕項目は、(規模により異なりますが、)次のような項目。(9)工作物改修工事、(10)外構工事等とのことです。通常は新築時に修繕計画を立て、積立金を準備します。各項目別に、金額を1年ごと集計し、3年目にはいくらの費用、5年目にはいくらの費用が必要かを試算し準備をします。新築から5年位までは、鉄部塗装が必要になる程度で大きな出費はほとんどないそうです。築後10年から15年位の間には、第1回目の外壁修繕工事や屋根防水工事が必要になり、戸当たり数十万円から、場合によっては100万円以上の修繕費が必要になるようです。築後15年から25年位の間には、給水管や排水管の修繕工事、第2回目の外壁修繕工事と大きな工事が続きます。修繕積立金は、これらの計画修繕をスムーズに乗り切るために定められたものです。したがって、一定期間内に計画的に行う修繕工事に対応できる金額でなければなりません。築5年未満:6,000円以上/戸・月、5年以上~10年未満:7,000円以上/戸・月、10年以上~17年未満:9,000円以上/戸・月、17年以上:10,000円以上/戸・月。年数がたつほど掛かりますね。中古で購入した場合は、その修繕費用は売主からもらえないので途中から購入者自信での準備が必要ですね。収益がそのまま修繕費となってしまっては意味がないですね。空室があり赤字になっていると困りますね。修繕をしないと、いつかは欠陥マンション(これは建築時の欠陥とは別です)になり、大規模修繕以上のコストが掛かります。マンション価値が落ち、売り抜けることは難しいかもしれません。「売主が何故売りに出すのか?」の理由がこの辺りにありそうです。新築から数年間、経費をかけず満室で、その後売り抜けようとしているのでしょうね。)・アスベスト問題が心配です。よって、解体の難易度が決まり、鉄筋コンクリート造で坪7万円前後(5年前のデータですので今はずっと高いです)。(2)敷地と道路の関係により、重機やトラックが使えるかに影響があります。(3)既存家屋周辺の状態。付属工作物(バルコニーや階段等)、外構工作物(塀やカーポート)など。既存家屋以外の解体作業と廃棄物が増え、その分の費用が加算。(4)RCにはほとんどアスベストが使われているようですが、いずれ解体規制ができたときはよりコストがかさみますね。マンションへの投資が必ずしも悪いわけではないと思います。満室ならばより高い利回りを出せる物件(お化け)もあります。数年前に購入した人はこの景気で価値がより上がりうまく売り抜けた人もいます。(羨ましいですね)今買う人は数年前の建物価格とは違いより高く購入すること、次は買い手がいなくなることに注意してください。RCと木造ともいずれもメリットがあるため、今も多くの建築実績があるのですよね。デメリットにもしっかりと目を向けることも大切だと思います。最後に、このようなことを調べる機会を与えていただきありがとうございます。上記の内容が何らかの参考になればよいと思います。|プロフィールAuthor:大長伸吉アパート経営アドバイザーの大長伸吉です。