top;background-size:auto;background-repeat:repeat;background-attachment:scroll}日系投資銀行を経て、外資系金融機関で働く筆者が、お金にまつわるあれこれを綴ります。2017.09.28今年の目標の1つに不動産投資を始める!を立てて、1棟ものアパートを中心に不動産物件を探してきました。アルメゾンの新築アパートを購入して物件引き渡しも完了し、大家さんを始めることになりました。物件の概要と、ここまでの不動産投資の総括をしたいと思います。【こんな記事も読まれてます】スポンサーリンク購入したアルメゾンの新築アパートの概要まずは今回購入した新築アパートの概要からご説明します。http://www.matsubori.co.jp/)松掘不動産は埼玉県東松山市で不動産管理を中心に営む不動産事業者です。創業が1973年ということなので、40年以上も地域密着型の経営をされています。近年の不動産投資ブームの追い風もあって、新築木造アパート「アルメゾン」の事業を2005年から始め、少しずつ規模を拡大しているようです。関東エリアの賃貸住宅の年間着工数ランキングで松堀不動産は9位まで上りつめてきています。(参考:看板道看板道)アパートの概要(※画像はイメージです)購入した物件は新築の木造アパート(×8戸)です。間取りの詳細は割愛しますがスキップフロアを採用していて、1人で悠々と住むのも良いですし、DINKS世帯にも対応できるような広さになってます。東松山駅から徒歩20分ほどで、決して立地が良いとは言えない場所でした。このエリアの物件を散策したところ、例え築古アパートでも空室が目立たない状況でした。その理由を松掘不動産の営業マンに尋ねたところ、この近辺で仕事に就いている人が多く、最寄り駅からの所要時間は重要でなく、他の条件を重視する人が多いという話でした。賃貸サイトのヒートマップを調べるとよく閲覧されるエリアであることも分かったので、駅から遠い点はいったん気にしないことにしました。利回り表面利回りで7%台前半でしたので、このエリアにしては低いかな?と思い、始めのうちは躊躇しました。実質利回りやキャッシュフローを計算するうちに、利回りの点もOKとしました。10年定額家賃保証(サブリース)後の利回りで6%台中盤サブリース契約の中には管理費や退去時クリーニングが含まれる銀行からの借入金利が1%台前半が出る見込みキャッシュフローが他社の提案物件よりも明らかに多い(2倍を超えるケースも)特に大きかったのは、銀行からの借入金利が1%台前半という点です。他社の新築アパートはどこも2%~3%台の提示で、キャッシュフローを考えると、松堀不動産の提案は圧倒的に魅力的でした。空室ストレステストの結果サブリースなので空室率は常に0%であるため、本来なら空室ストレステストは必要ありません。万一、松掘不動産が倒産してサブリースが無効になると、まずいですよね。いうことで、サブリース契約がなくなることも想定して空室率30%のストレステストを行ったところ、それでもキャッシュフローがプラスになることが分かりました。これも借入金利が1%台前半という好条件の賜物でした。そんなこんなで、ついに物件引き渡しも完了し、晴れて大家さんになれたわけです。今年の目標「不動産投資を始める」を達成しました!不動産投資のスタートまでの歩み大家さんになるまでの歩みを振り返ってみたいと思います。不動産投資の学校を受講わたしは不動産投資について体系的に学ぶため、お金の専門学校を運営するファイナンシャルアカデミー社の「不動産投資の学校」を受講しました。講師の束田光陽先生の情熱こもった指導は素晴らしかったと思います。受講を始めたのは2016年4月なので、初の物件を手にするまで1年半も要したことになりますね。私は「不動産投資の学校」で以下のような専門知識を体系的に学ぶことができました。・・・・等スクールで学んだ甲斐もあって、不動産業者と専門用語で対等に話すことができます。不動産業者が意図的かどうか分かりませんがこちらが不利な情報を出してくることがあっても、すかさず指摘して改善することができました。Part2ひたすら物件探し2016年5月あたりからは、「不動産投資の学校」を受講しながらも、ひたすら物件探しに明け暮れました。真夜中に自転車を飛ばして、物件を見に行き、帰りに大雨に打たれるという辛い目にもあいました(笑)当初は区分マンションも探していたのですが、条件に合う物件がなかなか見つからなかったため、途中から一棟ものアパートに絞って探しました。イエカレのような一棟もの不動産業者から一括で提案が貰えるようなサービスを使って、数多くの業者と交渉を重ねました。このブログでも松堀不動産以外にシノケンハーモニー、インベスターズクラウドなど様々な業者からの提案についてご紹介しましたが、これ以外にも数十社の業者といろんな話をしました。#1大家さんになった後のこと・・・いよいよ不動産オーナー、大家さんがスタートします。いえ、松堀不動産とのサブリース契約なので、大家さんらしいことは全く行う予定がありません。税金対策をしっかり行い、キャッシュフロー改善に努めることになりそうです。サブリース契約の免責期間なので一切お金は入ってきませんが、家賃が入り始めたらまたブログでご報告したいと思います。#3不動産投資|アルメゾンの新築アパートを松堀不動産から購入!不動産投資|アルメゾンのサブリース契約で家賃収入が入りました!以上、本日はここまで。|消費税還付のおいしいスキームが禁止の方向へ多くの不動産投資家が愛用していた消費税還付制度が、2020年の税制改正によって禁止されることが分かりました。今回は消費税還付のスキームが禁止される経緯や、改正後の税制がいつから開始になるのか?を解説したいと思います。セミナーは知識を付ける場にとどまらず、物件を紹介してくれるパートナー探しの場としても使うことができる一方で、詐欺的なふるまいをする業者もいます。今回は3...運用実績の公開DMM百万長者|実際に購入して当たるか検証してみた!DMMが500円から始められる宝くじ:DMM百万長者について、先日の投稿でサービスの内容を紹介しました。筆者は約2年前の2018年1月からメキシコペソ投資をスタートしました。メキシコペソの魅力は何と言っても7~8%台の政策金利の高さで、FXのレバレッジをかければ、金利だけで数十パーセントの利回り確保することも夢ではありません。MBO)にあったらどうすればいいの?テーマ型投資信託というユニークな金融商品を売り出しているFOLIOにおいて、予想しなかった展開が起きました。自分が購入して運用中だったテーマ型投信の組込み銘柄のうち1銘柄が買収されることになったのです。恒例の投資関連本の書評を書きたいと思います。今回は「元外資系サラリーマンがおこなう!40代から始めて100歳までHappyに生きる不動産投資術」です。PMA氏さんオーナーさんデビューおめでとうございます!!金利1%前半はなかなかの好条件ですね。職と住が完結できるのはなかなか興味深いエリアですので続報お待ちしています。PMぜんまいさんコメントありがとうございます。応援してくださり、本当にありがとうございました。今後とも不動産投資の先輩として、叱咤・激励をよろしくお願いします。アルメゾンの良いこと・悪いこと、いろいろ気が付くことが出てくるでしょうが、可能な範囲で発信していきたいと思います。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。IT戦略の仕事をしつつ累計100万PVの投資ブログ:ManiManiを運営する兼業ブロガー。IT戦略の仕事をしつつ累計100万PVの投資ブログ:ManiManiを運営する兼業ブロガー。t("").html(tocplus.visibility_show).text():default:t(this).html(tocplus.visibility_hide),t.cookie&&(o?t.cookie("tocplus_hidetoc","1",{expires:30,path:"/"}):t.cookie("tocplus_hidetoc",null,{path:"/"})),t("#toc_container").css("width",tocplus.width).removeClass("contracted"),t("ul.toc_list").show("fast")}})}}});タイトルとURLをコピーしました。