top;background-size:auto;background-repeat:repeat;background-attachment:scroll}日系投資銀行を経て、外資系金融機関で働く筆者が、お金にまつわるあれこれを綴ります。2017.01.14今年の私の目標は「不動産投資を始める!」です。1つ目の物件の狙いは新築1棟ものアパートを購入することです。先日の投稿ではインベスターズクラウド社から提案を受けたことを報告し,続いて販売業者候補の2社目に松掘不動産を選んだことを数日前の投稿でご紹介しました。この記事は松掘不動産との初回打ち合わせについてご紹介します。http://www.matsubori.co.jp/)この記事を読んでいる皆さまは、松掘不動産って名前を聞いたことありますか?私は今回のアパート販売業者探しをするまで全く知りませんでした。松掘不動産は1973年に埼玉県東松山市で設立され、40年以上も地域密着型で不動産業を営む会社です。不動産賃貸や管理に力を入れており、ザ・地元の不動産屋さんと呼ぶにふさわしい存在です。近年の不動産投資ブームの流れを受けて、新築木造アパート「アルメゾン」の事業を2005年に立ち上げ、少しずつ事業拡大している状況です。松掘不動産の新築アパート事業:アルメゾンには以下のような特徴があるそうです。低地価・高需要の不動産投資の穴場で攻めるアルメゾンは、これまで松掘不動産がこだわってきたエリア:東松山市を中心に展開されています。http://www.arumaison.com/point)上図を見てください。地価と家賃のバランスが分かる表となりますが、東松山市は大宮市と比較して地価は約6分の1に対し家賃は5分の4となっており、地価の割には家賃が取れています。東松山市は古いアパート・マンションが多く、「良い物件」の供給が不足しているそうで、この地のニーズにマッチする物件を建てれば入居者は決まりやすいそうです。そのためアルメゾン事業では空室率5~6%という郊外では低い割合で推移しているそうです。http://www.arumaison.com/point)この特徴が一番わたしがびっくりしたのですが、アルメゾンの家賃保証は10年固定契約となります。普通のサブリースは、30年一括借上げ!なんて言いながら家賃見直しは2年ごと、なんて会社が多いと聞きます。松掘不動産は地元の賃貸ニーズを知り尽くしている自信からでしょうか、家賃保証期間を10年間におき、家賃切下げを行わないとする契約を結ぶそうです。嘘ついてるんじゃないの?・・・ただ疑っているだけでは疑問が晴れることはないので、松掘不動産の営業担当者に失礼承知で真相を聞いてみました。返ってきた回答は、アルメゾン事業を開始して10年間が経ちますが、契約期間内の家賃切下げは1度もありません何とも頼もしい。10年間家賃の下がらないサブリース、これが本当なら素晴らしいですね。http://www.arumaison.com/point)松掘不動産は長く東松山市の不動産賃貸・管理の業務を主たる生業としてきました。アパート事業のアルメゾンにおいてもその理念は変わっていないようで、上図の通り、松掘不動産は管理部分で収益を上げたいということを明確にうたってます。不動産販売時にはなるべく利益を乗せず、投資家への負担を軽減してあげたいという思いがあるようです。営業マンとのファーストコンタクトアルメゾンのオフィシャルホームページから問い合わせをしたところ、営業担当の方からメールが返ってきました。概要説明などしたいのでオフィスに来て欲しいというないようで、本社は東松山市にあるのですが、説明だけなら都内の支店でも可能という内容でした。軽く話を聞いて、内容が良ければ進めたいと考え、都内・六本木にあるオフィスにお邪魔することにしました。六本木ヒルズの向かいの好立地にあるんですね、全然知らなかった。第1回打ち合わせアルメゾンの六本木オフィスは六本木駅から西麻布方面へ徒歩5分ほど歩いたところあります。先方は1名で出迎えてくれました、何だか風格のある人。10年以上サラリーマンやってるとファーストコンタクトでこの人の立場とか、仕事の出来・不出来って8割方わかるようになりますよね。こやつ、間違いなくできる・・・。松掘不動産のこれまでの歩みや、新築アパート事業:アルメゾンの概要を説明してくれました。詳細は上の方で書いた通りです。今回、物件の提案はなかったのですが、最近の契約事例として1つ見せてくれ、事業計画も出してくれました。http://www.arumaison.com/works)埼玉県鴻巣市の物件でした。(東松山市のお隣さんです)物件購入価格は6,000万円台、さすがに安いですね。鴻巣市は埼玉県の中でも空室率が低いことで知られており、わたしも注目しているエリアです。表面利回り7%台前半あたりということで、郊外物件としては平均的でしょうか。キャッシュフローは年間150~200万円前後は出ていました。このキャッシュフローは保証家賃における算出結果なので、空室・滞納などのリスクが全くない中でのキャッシュフローです。(いわば確定キャッシュフロー)さらに、松掘不動産の宣伝文句通りであれば10年間は保証家賃据え置きなので、キャッシュフロー150万円前後は変わりません。営業担当さんの話によると、最近の東松山市近辺は圏央道の前線開通により、様々な工場や物流拠点ができており、賃貸需要の増加が見込まれるということです。その結果、10年家賃保証の契約期間の満期を迎え、次の10年も家賃据え置きで契約更新されるケースもかなりあるということでした。(家賃が下落しても少額で済みそうな気がしますね)これはおもしろいかも!次は東松山市で実際の物件も見ながら、いくつか物件を提案してもらうことを約束し、第一回目の打ち合わせを終えました。#3不動産投資|アルメゾンの新築アパートを松堀不動産から購入!不動産投資|アルメゾンのサブリース契約で家賃収入が入りました!以上、本日はここまで。1回しか話を聞いてませんが、何だか面白い不動産屋さんを掘り当てた気がします。実際に物件を購入する際は細かな数字の確認、ストレステストなどを行って納得したうえでの購入になりますが、直感的に松掘不動産のアルメゾンは面白いかもと思ってます。|消費税還付のおいしいスキームが禁止の方向へ多くの不動産投資家が愛用していた消費税還付制度が、2020年の税制改正によって禁止されることが分かりました。今回は消費税還付のスキームが禁止される経緯や、改正後の税制がいつから開始になるのか?を解説したいと思います。不動産投資の代表的なリスクに自然災害があります。今年の台風19号によって、不動産投資家の中にも浸水や損壊などの悪影響が出た人もいたのではないでしょうか。セミナーは知識を付ける場にとどまらず、物件を紹介してくれるパートナー探しの場としても使うことができる一方で、詐欺的なふるまいをする業者もいます。恒例の投資関連本の書評を書きたいと思います。今回は「元外資系サラリーマンがおこなう!40代から始めて100歳までHappyに生きる不動産投資術」です。筆者も不動産投資を行っており、Happyというワードと、人生100...不動産投資アルメゾンのアパート投資|台風19号が直撃!洪水による被害は?このブログ内でも公表しているように、筆者は不動産投資用アパートを保有しています。松堀不動産という会社から購入したアルメゾンというブランドのアパートで、主に埼玉県・東松山市に物件があります。2017年、松堀不動産からアパートを購入し、不動産賃貸経営を始めました。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。IT戦略の仕事をしつつ累計100万PVの投資ブログ:ManiManiを運営する兼業ブロガー。IT戦略の仕事をしつつ累計100万PVの投資ブログ:ManiManiを運営する兼業ブロガー。t("").html(tocplus.visibility_show).text():default:t(this).html(tocplus.visibility_hide),t.cookie&&(o?t.cookie("tocplus_hidetoc","1",{expires:30,path:"/"}):t.cookie("tocplus_hidetoc",null,{path:"/"})),t("#toc_container").css("width",tocplus.width).removeClass("contracted"),t("ul.toc_list").show("fast")}})}}});タイトルとURLをコピーしました。