セミナー告知マレーシアでは、定期的に不動産のイベントが行われています。不動産のイベントでは、たくさんの不動産業者が集まり戸建て住宅からコンドミニアムまでマレーシアで販売されている、様々な物件が紹介されています。毎回、不動産イベントは活況で現地の中華系の人達を中心として、不動産購入の意欲が強いです。最近は不動産建設が乱立しすぎている雰囲気も感じます。投資として不動産を考える場合には日本人であるというメリットを最大限に活かして資産価値の高まりそうな場所を、嗅覚で見抜く必要があります。マレーシア不動産投資にあたっては、大きなニュースがありました。マレーシアのナジブ首相が、2014年の税制改革を発表しており不動産関連についても、大きな影響があります。法人税率の引き下げ(1%)があります。詳細については、情報が錯綜しているところがあり適用の時期など、詳しいところが見えていませんがマレーシア不動産投資に、大きな影響があるのは確実です。500,000以上の物件と、条件が付いていました。1,000,000への引き上げがされておりいずれ、他の州にも適用されるという見方がされていましたがついに発表になったという感じです。1,000,000以下の不動産については外国人が購入できないことになります。・物件売却への影響が考えられるところです。1,000,000を超えるものが多く中心部においては、ほとんど規制の影響はありません。1,000,000を下回ってくる物件も多くあります。ハイエンドコンドミニアムについては大丈夫ですが安めの物件については、KL近郊でも外国人が購入できなくなります。KLでは基本的に購買層の中心はローカルの人です。外国人投資家の割合は、約2割くらいです。KLでの影響は、さほど大きくありませんし外国人はKL中心部など、ハイエンドコンドミニアムを好みますので影響としては、限定的ではないかと考えています。一方で壊滅的な影響がありそうなのが、ジョホールバルです。1,000,000を超える物件の方が基本的に少なくこれからの物件は、広さを増やしたり家具を付けるなどして、価格引き上げがないと影響がありそうです。ジョホールバルは外国人投資家が8割となっており外国人が購入できないとなると、販売に大きな影響があります。気にしなければいけないは、売却についてです。1,000,000以上の価格になっていないと外国人には売却できないことになります。ローカルの人に売却するのであれば問題ありませんが実質、ジョホールバルの需要が外国人で成り立っている事を考えると買ったものの売れない・・・という、冗談では済まされない状況になる可能性があります。この構図は、KLでも同じことになります。売却の時も考えて、慎重に不動産投資を考える必要が出てきます。今後の事は分かりませんが、規制は強化される一方です。外国人だけで成立しているようなマーケットにおいては投資リスクが高まることが予想されますので注意しておく必要があるでしょう。キャピタルゲイン税の引き上げキャピタルゲイン税の引き上げについても投資家には大きな影響があります。非課税キャピタルゲイン税は、2013年1月に引き上げられたばかりですが2014年1月より、さらに税率がアップすることになります。政府としては、投機筋による不動産バブルを押さえローカルの必要な人に、必要な物件を提供するためにこのような措置を取ったと言えるでしょう。長期間住む事を考えているローカルの人にはほとんど関係のない話ですから。これだけ税率があがると、投資として考えた時にはマレーシアでの税金支払いもばかになりません。5年以上の保有というのが、前提になってくると思います。ちなみに、日本に居住している方はマレーシアでのキャピタルゲイン課税の他に売却益に相当する分が、所得の総合課税としてかかってきます。このあたりは、税理士さんとしっかり相談して欲しいですがマレーシアでの税率が上がれば、日本での支払が減りますので必ずしも、デメリットではないかもしれません。)の廃止こちらも兼ねてから噂されておりメールマガジンでも、記事として取り上げておりましたがDIBSについても廃止されることになりました。Scheme)とは新築の物件を購入したときに物件完成までの銀行借入にかかる利息の支払いをデベロッパー側が負担してくれるというものです。DIBSのお陰で、物件完成までのキャッシュフローが正確に読めるので不動産投資としてリスクの低い投資ができたわけです。マレーシア政府は、金利の急激な上昇などによりデベロッパー負担が予期せずに増えることがないように保護する政策を優先するという判断になりました。投資家利益よりも、デベロッパー保護を優先です。これはある意味、物件の未完成リスクが減ることになるので一概にデメリットとは言えないところがありますが投資家の負担が増えることは間違いないでしょう。3年間で約250万円となります。3年間で、約250万円の金利負担となりますのでこの250万円分くらいは、追加の自己資金として別途手当する必要性が出てきます。なってくると、マレーシア新築物件を購入するメリットは投資として考えると、ほとんどありません。DIBS廃止によって、デベロッパーがDIBS相当分を逆に割引(値下げ)してくる可能性も考えられますがDIBSの廃止は、外国人投資家ではなくてローカルの人にも大きく影響してきますので新築物件については、かなり冷え込む可能性があります。個人的には、外国人投資家に対する金額規制よりもこのDIBSの廃止が、一番影響が大きいと思っています。マレーシアローカルの人達はフルローンに近い形で融資を受けて念願のマイホームを手に入れるケースも少なくなくこれも、マレーシアの銀行が積極的に融資をしてくれてしかも完成までに金利負担がなくて良いので限りなく自己資金がゼロでも、物件が買える状態にありました。DIBSの廃止によって、金利負担が出てくるとなると相当のローカルの人も、相当の自己資金が必要となってきます。来年の、マレーシア不動産のマーケットは注意する必要がありそうですし逆に新築物件ではなくて、DIBSのメリットがなくなってしまえば完成済み物件や中古市場が、より熱くなってくるものと考えています。2014年は、大きく動きが変わってきそうです。■■□□■□■さて、突然ですが、マレーシア不動産のセミナーをやりたいと思います。毎年、年末に近づくと、翌年の政府の政策など動きが出てきていて投資判断が必要な時期に迫ると、セミナーを開催させていただいていました。昨年は、アベノミクスによる円安への動きを事前に察知し円安になるまでに、マレーシア不動産投資を行うべきと2012年12月に、セミナーを開催をさせていただきました。その後の動きは、あなたもご存じの通り。日銀による大規模な金融緩和が発表されあっという間に、為替は円安への道を辿りました。少なく見積もっても、約20%の為替が動いています。昨年、私がセミナーを開催した直後に、マレーシア不動産投資に動き昨年のタイミングで、物件を購入できたお客様は既に、為替だけでも20%の利益が載っている状態です。なると、既に不動産は値上がりしなくても良く購入価格と同じ金額で売却して、円転換すればそれだけで、大きな利益が得られる計算になります。銀行ローンを活用して、レバレッジを効かせていれば20%どころではありません。今回も一つの重要な判断時期に来ていると感じています。今回のマレーシア政府の発表を受けて日本に帰国して、緊急のセミナーを行いたいと思います。セミナーのタイトルは「マレーシア不動産投資戦略2013/2014」と題して、今年から来年に掛けて変わっていくマレーシア政府の動きや、昨今のマレーシア不動産のマーケットを受けてどのような戦略を取っていくべきか?というのをご紹介致します。今、開催することを決めたばかりで、会場の手配などこれからなのでセミナー詳細については、近日中にお知らせしたいと思います。今から、予定だけ押さえておいてください。このセミナーに参加するかどうかによって投資判断は大きく変わってくると思います。2013年と2014年では、投資戦略が大きく変わってきます。マレーシア不動産を購入されている方もこれから、マレーシア不動産を購入しようとしている人もマレーシアからの生のマーケット情報に加えて来年のマレーシア政府施策も含めた話が聞ける機会です。14:00~17:00の時間帯を、是非押さえておいてください。近日中に、セミナー募集のご案内をさせていただきます。Reserved.//-->。