不動産投資TweetPocket中古のマンション投資を始めようとしたときに、どういう風にしたら利益を上げられるか誰でも一度はお悩みになるでしょう。おすすめの物件は、価格が手ごろで高い利回りが期待できる中古マンションですが、とは言われても実際に行動しようとするとどうしていいかわからないことだらけだと思います。新築マンションとは違い、中古ならではリスクやデメリットもあります。中古マンション投資のメリット中古マンション投資には、「中古」ならではのメリットがあります。中古マンション投資の全体像を確認するまえに、まずはメリットとデメリットを押さえておきましょう。メリットの確認からです。価格が安い中古マンション投資の最大のメリットは、新築の投資マンションに比べて価格が安いことです。中古マンションの価格は新築マンションのおよそ7割から8割です。中古の投資マンションが価格が安いからといって、質が低い訳ではありません。中古マンションと新築マンションの価格が異なるのは、価格の決め方にあります。中古は買い手と売り手の双方が納得した値段で物件価格が決まります。一方で新築マンションは売り主であるマンション販売会社の意向で決まるので、買い主側の意向は考慮されません。利回りが高い中古の投資マンションは新築の投資マンションに比べて投資利回りも高くなります。1-1で説明したとおり、安く買えても賃料が大きく異なるわけではないからです。具体的に見ていきましょう。投資利回りとは、投資物件の収益性を判断するための目安で以下の計算式で求めます。この計算式からわかるように、価格が安く、家賃が高ければ高いほど、投資利回りも高くなります。現状では、以下のような利回りが平均的です。管理状態を確かめられる中古マンション投資の場合すでに住人がいるため、どのように管理されているかを確かめることができます。確認が必要な理由としては、管理が行き届いていなければ、せっかくの利回りも中長期的に維持することができないからです。以下の点は最低限確認しましょう。中古マンション投資のデメリットとリスク中古マンション投資にはもちろんメリットだけではなく、デメリットもあります。次にデメリットも確認していきましょう。利用可能な年数が短いマンションの寿命はおよそ60年程度と言われています。年数が経過している中古の投資マンションの場合、それだけ利用可能年数も短くあります。利用可能年数が短い分、家賃収入が得られる期間も少なくなるので、価格が安いからと言っても、あまりに利用可能年数が少なければ、投資した金額を回収できなくなることも考えられます。そのため、若いうちから投資をはじめて家賃収入を老後の年金が代わりにする場合や、相続財産として家族にのこす場合には、中古でも築年数が浅いものがよいでしょう。投資用の中古マンションを購入する際には、部屋についているエアコンや給湯器も新品に交換されるわけではありません。そのため、購入のタイミングンよっては、購入してすぐに設備の故障、交換を求められることもあります。室内の間取りや建物設備が古いマンションも分譲年代によって室内設備や間取り、マンションの共有部分の設備にもトレンドがあります。中古マンションも購入する物件の築年数によっては、いまの流行設備や間取りから外れているものもあるため、入居者がつきづらくなることも考えられます。地震リスクは築年数に注意する中古マンションの築年数によっては地震リスクが高まる物件があるので注意が必要です。具体的には、昭和56年に施行された新耐震基準法に準拠して建てられたマンションを選ぶことです。これ以前のマンションは旧耐震基準と呼ばれて、新基準とは耐震性能が異なります。施行時期から考えると、おおむね昭和58年以降の物件を選んでおけば問題はないでしょう。中古マンション投資は価格が手ごろな分、立地さえしっかりと選んでおけば、失敗する可能性もぐっと少なくなります。ここでは、中古マンション投資の失敗例の典型的なケースを見ていきましょう。地方の安すぎる物件を選んで失敗したケース地方の中古マンションの場合、安いものでは100万円台から売りに出されています。地方では空室リスクが高く、半年以上も空室が埋まらないケースも珍しくないため、それで失敗するケースが後を絶ちません。価格が安い分、利回りだけを見ると10%以上まわるような投資物件もありますが、入居者がいなければ机上の計算に終わってしまいますので、よほど地域に詳しく自信がない限りは購入を控えましょう。中古マンション投資で失敗してしまうケースの最大の理由は「ローンの借り過ぎ」です。物件選びにあるのではなく、買い方に問題があります。空室や滞納で家賃が一時的に途絶えたとしても、借り入れ負担がなければ大きな問題になりません。実際、バブル全盛時にサラリーマン大家さんの多くが破たんした原因は、空室や滞納ではなくローンの借り過ぎです。借入金金利が低いからといって、過大な借り入れをしてしまうと金利が上昇したときにはひとたまりもありません。次に中古マンション投資で安定して収入を上げるためのポイントを確認しておきましょう。賃貸需要が将来も見込める場所を選ぶ長期的に安定収入を得るためには、大都市圏のワンルームがオススメです。需要の数が平均的に見込めるからです。繰り返しになりますが、将来の賃貸需要が見込めないエリアは危険です。新耐震基準の物件を選ぶ中古とはいえ、築年数が古すぎる物件は地震に対するリスクが高まります。中古物件も新耐震基準の物件を選びましょう。昭和58年以降の物件が目安になります。入居者はいつから住んでいるのか中古の投資物件は入居者がついている状態で、物件を売買します。物件によっては、入居者が5年以上も済み続けていることも珍しくありません。長期に住み続けているということは、相場家賃よりも高い家賃で住んでいることになります。なると、いったん長期入居者が退室してしまうと、家賃が相場家賃まで大きく値下がりするので、利回りも下がります。入居者がいつから住んでいるのか、また現在の家賃と相場家賃がどれだけ離れているのかも、確認しておくことが大切です。建物の管理状況を確かめるマンションによっては建物の管理が行き届いていないものもあります。20年近くたっているのに、一度も修繕工事が行われていないケースもあります。した中古マンションに投資をしてしまうと、後で大きなトラブルになります。報告書には過去の修繕履歴や管理費の滞納状況などが書かれているので、管理がしっかりと行われているかチャックすることができます。まとめ中古マンション投資は価格が手ごろで、利回りも高いので不動産投資をこれから始められる方には最適です。デメリットやリスクについては、記事内でも確認してきた通りです。日本財託グループは、物件をご紹介した後の管理業務も行い、現在8,000名以上のオーナー様から22,000戸以上の管理を承っています。「東京・中古・ワンルームを通じて一人でも多くの方の経済的自由を実現する」という熱い気持ちで、オーナー様が不動産経営で成功できるようサポート。オーナー様にとって気になるのは、いかに早く空室を埋めるかということ。そこで私たちは1日でも早くオーナー様に日割り家賃をお届けするために、早期の空室解消に徹底的にこだわっています。25.7日となっております。一生涯のお付き合い』それが当社の経営理念です。入居者様からも選ばれ、オーナー様からも選ばれ、そして協力会社の方からも選ばれる。日本で最も信頼される不動産会社を目指しています。私たち「日本財託の想い」は以下ページで詳しくお伝えしています。一度目をお通してみてください。セミナーあなたの給料があと10万円あったら、どれだけ生活が楽になり、将来の不安が解消されるでしょうか?不動産投資はその手段の1つとして有効ですが、リスクも大きいと感じているかもしれません。不動産投資はやり方次第ではリスクを少なくし、確実に収入が得られる投資です。普通のサラリーマンが不動産投資を行い、毎月20万円以上の家賃収入を手にするのは実は珍しい話ではありません。彼らは何か特別な知識やスキルがあったわけではないのです。正しい手順でまっとうに行っただけです。当セミナーでお伝えするのは、誰もが実践できる確かな不動産投資法です。内容に従って進めていけば、リスクを抑えて堅実に資産を増やしていくことができます。実際に、過去30年間で8,000名以上の方が実践し、今現在も毎月着実に家賃収入を得ています。経済的自由を手に入れ、自分らしく人生を歩むためにも、以下のボタンをクリックしてセミナーに参加してみてください。無料セミナーに申し込む無料動画:13年で毎月100万円以上の家賃収入を実現した投資家のノウハウを聞いてみませんか?この無料動画では、13年前にサラリーマンをしながら不動産投資を始めて、ワンルームマンションを15戸所有し、毎月の家賃収入を100万円以上を得ている台場氏の成功体験やノウハウ、考え方を直接解説しています。この無料動画を見ていただくと、以下のようなことがわかります。不動産投資だからこそ、絶対に知っておきたいポイントをわかりやすくお届けします。無料動画をご覧いただき、安泰な将来へと繋げてください。日本財託グループは、物件をご紹介した後の管理業務も行い、現在7,800名以上のオーナー様から21,000戸以上の管理を承っています。「東京・中古・ワンルームを通じて一人でも多くの方の経済的自由を実現する」という熱い気持ちで、オーナー様が不動産経営で成功できるようサポート。オーナー様にとって気になるのは、いかに早く空室を埋めるかということ。そこで私たちは1日でも早くオーナー様に日割り家賃をお届けするために、早期の空室解消に徹底的にこだわっています。25.7日となっております。一生涯のお付き合い』それが当社の経営理念です。入居者様からも選ばれ、オーナー様からも選ばれ、そして協力会社の方からも選ばれる。日本で最も信頼される不動産会社を目指しています。私たち「日本財託の想い」はこちらのページで詳しくお伝えしています。日本財託の想い運営者のメッセージ無料相談フォーム。