2019年12月30日アメリカ不動産の節税の罠。発生する日米の税金まず、米国不動産投資ではいつ、どんな税金がかかるのかを整理しておきます。米国不動産投資を行う場合、物件の購入時には税金は発生しません(不動産取引の各種コストは必要です)。かかる税金を把握しておけばよいのですが、日本国内に居住している人の場合、海外の不動産であっても、そこから得られる賃料収入等については日本で申告し、納税する必要があります。米国不動産の「所有時」には、1米国でかかる税金、2日本でかかる税金、そして「売却時」にも、3米国でかかる税金、4日本でかかる税金があるというわけです。具体的にかかる税金をまとめると次のようになります。長期譲渡所得(譲渡所得の20.315%※)※譲渡所得税は復興特別所得税を含む。外国税額控除を利用して二重課税を回避もちろん、税金がかかるのはそれぞれ「黒字」の場合だけです。収支と納税のイメージは次のようになります。制度を利用することができます。海外で納税した外国の所得税については、日本で納める所得税から差し引き、残った金額を納税することができるというわけです。日本での税額が100万円、海外での納税額が80万円であれば、日本での納税額は100万円-80万円=20万円となります。タックスメリットを知るためのケーススタディーとして、以下の条件を設定して考えて見ます。・所得税率は日米ともに30%まず、不動産保有時の税額のうち、米国サイドは次のようになります。1次に、日本サイドにおける不動産保有時の税額を見ていきます。減価償却は4年ですので、「4年目まで」と「5年目以降」の2パターンに分かれます。<4年目まで>960万円(建物価値)÷4年(耐用年数)=240万円(1年あたり減価償却費)96万円(不動産収入)-240万円-36万円(諸経費)=▲180万円(課税対象額)→所得税はゼロさらに▲180万円は、給与所得から差し引くことができます。2外国税額控除を適用(2-1)すると、5年目以降は10万4400円の所得税がかかります。長期譲渡所得に該当すれば税率はダウン今度は不動産売却時の税額です。こちらも米国サイドと日本サイドでそれぞれ計算します。1次に日本サイドです。<簿価の計算>0円(建物簿価。2※10年保有(5年超)のため、長期譲渡所得になる。外国税額控除を適用(2-1)すると、113万7000円の譲渡所得税がかかります。サイド・4年目までの課税関係がやはりポイントで、大きな償却メリットが得られます。これはシミュレーションのひとつですから、実際の申告等にあたっては、日本と米国現地の専門家にしっかりとご相談ください。※日米の一般的な評価割合については、地域・物件などにより異なります。減価償却のメリットを有効に使えるアメリカの不動産へ投資することを考えた時の最大のメリットは、タックスメリットであり、「減価償却」を意味します。中古物件の取引が中心のアメリカ不動産市場では、築年数に関係なく建物の状態がよければ高い評価で取引が行われます。築30年の木造物件に対し、日本では、土地のみの評価となりますが、アメリカでは、土地が20~30%、建物が70~80%の割合で評価されることが一般的です。仮に50万ドル(5,000万円/$1=100円換算)の物件(建物のみ)であれば、35~40万ドルが建物の評価ということになります。減価償却の対象となる建物の評価額が高いアメリカの不動産は、日本国内の申告時に大きな節税効果をもたらしてくれるのです。築年数が22年を超えた場合の木造物件の減価償却期間4年ということがこの大きな節税効果をもたらすポイントとなるのです。アメリカの不動産運用が他の資産運用に比べ、いかに効果的であるかということも以下の図からお分かりいただけるはずです。アメリカ合衆国は建国以来、インフレーションし続けています。LISTINGをご紹介します。大事なのはアパートがどこにあるかという事です。密接につながっています。私が初めてアメリカで不動産投資をしたのは、今から15年程前のテキサス州のオースティンでした。ブログ購入契約のキャンセルについてー不動産購入契約に関しての注意すべきポイントカリフォルニアでの不動産購入に関する契約、法律は年月を追う事に複雑になっています。ここではファーストタイムバイヤーが陥りがちな契約の落とし穴について説明します。