2018.08.07アパート経営は、ローンを組んで購入します。家賃収入でそれを返済しつつ利益を出さなければいけません。そこでどのくらいの利益が出るのかを知るために、「利回り」を気にする必要があります。利回りが良ければアパート経営は利益になりますし、利回りが悪ければマイナスになる恐れがあるのです。アパート経営において、利回りを意識するのはとても重要です。利回りについて詳しく知らない方は、利回りがどういったものかを把握しておきましょう。初心者の方は利回りについて詳しくない方がほとんどです。表面利回りと実質利回りでは、意味合いが大きく異なります。これらの違いを理解していないと、「アパート経営をしてみたら全く利益が出ない」ということになりかねません。ならないためには、アパート経営の利回りについて勉強しておきましょう。このページでは、アパート経営で需要な利回りについてご紹介します。種類や計算方法はもちろんのこと、利回りを見る際のポイントなど、利回りについて気になっているあなたの悩みをこの記事で全て解決します。まとめアパート経営で重要な利回りアパート経営で利回りはとても重要です。そこでこの項では、なぜ利回りが重要なのかお伝えしていきます。利回りで儲かるかどうかわかるアパート経営行う際、利回りを計算します。利回りが10%と5%では収益は倍違ってきます。利回りは7%以下になるとあまり利益はでません。経費などを差し引くと利益が限られてしまうからです。利回りの計算方法については後述しますが、利回りを指標にすることによって、アパート経営で利益が出るのかがわかってしまうのです。そのため、アパート経営を行う際は、事前に利回りを把握しなければいけません。利回りでリスクがわかる利回りでアパート経営のリスクがわかります。リスクが低ければ、利益が出ないからです。利益が出ないと赤字になる恐れがあるので、高い利回りにすることがアパート経営にとってとても重要になります。築年数が経過すると利回りは下がることが予想されるので、今だけではく将来尾利回りを考慮してリスクを把握しましょう。利回りがわかれば、何年で回収できるのかがわかるアパートは先行投資しなければいけません。購入費用に数千万円~1億円を超える費用を投資しなければいけないので、その金額を家賃収入で賄わなければいけません。そこで利回りを参考にすると、どのくらいで元が取れるのかがわかります。利回りが10%の場合、1憶円の物件だと10年で回収できる計算です。年間の家賃収入が1,000万円になるからです。0.1(この数字に100をかけて%を求める)利回りの詳しい計算については、次項で解説しますが、簡単に説明すると、このように利回りによってどのくらいで初期投資の費用分の家賃収入が得られるか判断できます。前述で説明したように、アパート経営において利回りを把握することはとても重要です。利回りの計算方法を把握し、自分自身で物件の利回りを計算してみましょう。利回りにはいくつか種類があるため、違いを把握しなければいけません。アパートメーカーから提示された利回りが良いと持っても、実際にアパート経営を行ったら儲からない恐れがあるからです。利回りの本質を理解し、投資額とリスク、利回りのバランスを考慮してアパート経営を行いましょう。それでは、利回りの種類と計算方法をご紹介します。表面利回り:利回りの目安アパートの利回りは、「表面利回り」というものがあります。表面利回りとは、年間の家賃収入から物件の購入金額を割ったものです。表面利回りは、管理費などの経費や税金などを考慮されていないので、あくまでも目安でしかありません。そのため、実際に賃貸経営を行うとこのような利回りになることはないので注意が必要です。ちなみに、アパート業者が提案してくる利回りのほとんどが表面利回りです。表面利回りの計算方法アパートの利回りは、年間の家賃収入から物件の購入金額(投資額)を割り、その後100をかけると算出できます。投資額の10分の1の金額を年間の家賃収入で得られる場合は、利回り10%になります。1億円でアパートを建てたのであれば、年間で1,000万円が家賃収入の金額です。利回りの計算方法は以下のようになります。0.1(この数字に100をかけて%を求める)先ほどお伝えしましたが、利回り10%の場合フルローンで購入すると回収するのに10年かかる計算です。表面利回りを参考にすると、おおよそどのくらいの利益が出るのか、またはリスクなどを判断できます。実質利回り:経費を引いた利回り実質利回りは、アパートを投資した金額から年間の家賃収入から、管理費などの必要経費を差し引いた金額で割ることで求められます。これにより、より現実に近い利回りになります。実際にアパート経営を行う際は、実質利回りを参考にするようにしてください。表面利回りが良くても実質利回りが悪ければ儲からないからです。先ほどの1憶円で家賃収入が1,000万円ある場合の実質利回りは、以下の通りです。1億円(購入金額)アパート経営を行う際の利回りは、表面と実質利回りがあることを覚えておきましょう。これを間違えると破産するリスクもあるので注意してください。アパート経営を行う際、これらの費用がかかります。どのくらいの出費になるのかは、アパートの規模やアパートメーカーによっても異なるので、事前に確認しておくようにしましょう。想定利回り:予想の利回り利回りの中には、「想定利回り」というものがあります。想定になるので、この利回りを信じすぎるのは要注意です。契約時には高い利回りでも、実際に建設したら利回りが低くなる恐れがあります。アパート会社が想定の家賃を設定します。それでは、戸あたり60,000円の家賃設定で入居者を募集すると仮定しましょう。それをもとに想定利回りを算出します。したがって、アパートの契約時には戸あたり60,000円で利回りが10%になったとしましょう。実際にアパートを建てて入居者を集める場合、急にアパート会社が以下のように家賃の金額を減額します。家賃は55,000円で募集しましょう60,000円ではなかったのですか?あくまでも想定家賃なので下がることがありますこのような流れで家賃の金額を下げられてしまうのです。家賃の金額が下がれば家賃収入が下がるので利回りも悪くなります。新築業者の想定家賃や利回りは、高めに設定してあることがほとんどです。そのほうが、契約が取れるからです。空室で赤字になってしまい破産する恐れがあります。そのため、契約時に提示してくる利回りには注意しましょう。営業マンの言うことは、鵜呑みにしないようにしてください。実質利回りの平均はどのくらいがいいのか実質利回りがどのくらいあれば、問題ない賃貸経営が行えるのでしょうか。リスクのないアパート経営を行うのであれば、最低でも6%は保つようにしてください。将来利回りが低下する恐れがあるので、6%を下回ると将来的に赤字に転落する恐れがあります。いうようなフレーズであなたを誘惑してくるかもしれません。利回りが低い状態でアパート経営を行っても損をする恐れがあります。アパートの購入費用は数千万~1憶円ほどの金額です。ローンを組んで借り入れを行うということは、そのリスクを背負います。利回りがあまりにも低いと利益が出ないため、所有していても赤字になるケースがあります。なると所有していても意味がありません。物件を売却しなければいけなくなります。売却したとしてもローンの残高よりも売却価格が少ないと、借金だけ残ってしまう方もいらっしゃいます。一時的な感情でアパート経営を行うと、後悔するので注意してください。都内と地方の平均利回りの違い都内と地方では、平均利回りは異なります。東京などの場合、家賃設定が高く地方の場合は家賃設定が安いです。土地の購入費用を考えると都内のほうが高いですアパートの利回りを参考にする際は、都内と地方の違いを理解しておきましょう。都内の利回りについて都内は、家賃設定は高いものの土地の購入費用が高いため、全体的に利回りが低くなる恐れがあります。同じ都内でも23区内と郊外では利回りは変わってきます。23区内のほうが低く、郊外のほうが利回りは高いです。具体的な数字にすると、23区内は7~10%になり、郊外だと10~12%ほどの利回りになります。都内の場合は、人口が多いため客付けがしやすい特長があります。居住者がいなければ家賃収入は発生しません。そのため、空き室がないような場所でアパート経営を行うと都内でも高い利回りになります。最寄り駅から徒歩10分以内の場所にするようにしましょう。10分と15分では入居率は大きくことなるからです。実際にアパート経営を行っている方の多くが「10分と15分では客付けが全く違う」とおっしゃっているので、できれば徒歩10分圏内でアパート経営をするように心がけてください。立地が良いからといってもあまりにも土地の購入価格が高くなってしまうのではおすすめできません。最低でも実質利回りが6%を目指すようにしてください。都内に比べて地方は利回りが高いです。土地の購入価格が安いため、初期投資を抑えられるからです。地方の利回りの場合、10~20%くらいになります。地方は駅に近い場所などは利回りが高いです。駅から遠い場所などは、利回りが悪くなるため、利回りが高い場所と低い場所の差が激しいです。土地を所有している方は、借り入れ金額が少ないのでリスクは低い特徴があります。借り入れ金額が少ないため、早く投資分を回収できるからです。地方でアパート経営を行う際は、場所などを考慮して実質利回りを計算して儲かるのか判断してからアパートを建設するようにしてください。地方は土地の値段が下がる地方は都市部に比べて、将来的に土地の値段が下がりやすい傾向があります。土地を所有してアパート建設を検討するのであればいいですが、土地を購入してアパート経営を行うのであれば、そのことを必ず覚えておきましょう。同じ4,000万円の土地でも20年後の評価額が、都市部では変わらなくても地方だと半分の2,000万円になる恐れがあるからです。これでは、売却する出口を考えたときに損をしてしまいます。将来的に土地の価格が下がることを考慮し、地方でのアパート経営を検討するようにしてください。地方でなくても都市部でのアパート経営は可能です。土地を購入してアパート経営を行う際は、場所はあなたの自由に選べるからです。アパートの管理を管理会社に任せてしまえば、地方で生活しながら都市部に物件を所有することは可能です。地方での賃貸経営を考えている方は、都市部でもアパート経営ができないか検討してみてはいかがでしょうか。アパートの利回りシミュレーションアパート経営利回りは、シミュレーションサイトで計算できます。シミュレーションの方法があるので、アパート会社が提案してくる利回りが実際に合っているのかなどを確かめると良いでしょう。公式ホームページはこちらシミュレーションの種類さまざまなシミュレーションができます。種類は以下の通りです。賃貸とマイホームの比較いろいろシュミレーションしてみて、利回りがどのくらいになるのかなどを実際に計算してみましょう。アパート経営の利回りが下がる要因アパートの利回りは、築年数が経過すると下がります。そのため、新築当初の利回りで数十年家賃収入があることを想定しておくと、後で大変な思いをするはめになります。それでは、アパートの利回りが下がる要因をご紹介します。空室率が増えるアパート経営において空き室対策はとても需要です。空き室が増えると利回りが低下するからです。満室の場合で利回りが10%だと仮定します。このとき、空室率が50%の場合、利回りが5%になるのと同じことです。空き室が多くなると利回りが少なくなり、ローンの返済ができなくなったり利益が出なかったりするのです。築年数が経過すると空室率は増えますが、築浅アパートで空き室が増えるのはあまり良くありません。そのため、集客などの方法を工夫して空室がないように心がけるようにしてください。すれば、アパート経営はうまくいきます。金利の上昇アパートをローンで購入する場合、金利が上昇するリスクがあります。金利が上昇すると返済額が増える恐れがあるので、利回りが低下する可能性があります。金利の情報はどうすることもできませんが、金利が上昇することを踏まえた上で、利回りを計算するようにしてください。そのため、新築時に経営がギリギリの利回りだと、数十年後にはほとんど利益が出ない恐れがあるので注意しましょう。家賃が下がる家賃が下がると利回りが低下するので注意が必要です。築年数が経過すると家賃が下がります。物件が古くなると人気が無くなるからです。しても古い物件は新たに建設された新築アパートに比べると見劣りしてしまいますよね。同じ家賃なら新築アパートに住みたいと思うのが本音です。築年数が経過すると、家賃が下がり利回りも低下します。そのことを踏まえた上で、アパート経営を決定するようにしてください。アパート経営の利回りの注意点アパート経営の利回りについての注意点をご紹介します。利回りを勘違いする方は多く、実際にアパート経営をしてみると想像より利回りが少なくなり、赤字になるオーナーも少なくありません。結局、営業マンのことを鵜呑みにしてしまい、自分自身で利回りの調査などを全くしないことが原因です。そこで、これからアパート経営を行う方のために、利回りを参考にする際の注意点をお伝えします。数千万~1憶円単位の借金をするため、絶対にアパート経営で失敗しないようにしてください。実質利回りを参考にして資金計画を立てる以上でもお伝えしたように、利回りには税金などの必要経費を差し引いた金額で計算する実質利回りがあります。アパート経営をする際、営業マンが提示してくる利回りは表面利回りや想定利回りになるので、必ず実質利回りでシミュレーションしましょう。実際の家賃収入をベースとして利回りを算出するため、1番信ぴょう性のある利回りが実質利回りになります。表面利回りは正直参考になりませんし、想定利回りはさらに信ぴょう性が低いです。想定利回りで騙されてしまう賃貸オーナーは非常に多いので注意するようにしましょう。満室になる場所でなければ利回りは下がる利回りは満室を想定して計算しているケースがあります。そのため、満室ではない場合利回りは下がってしまいます。そのことまで考えて契約前に利回りを計算しないと、アパート建設後に空き室が増えて失敗してしまう恐れがあります。高い利回りをキープするためには、満室になる努力をするように客付けの良いアパート業者や立地でアパートを建てましょう。将来の入居率を考慮する入居率は築年数が経過すると下がります。先ほどお伝えしたように、古いアパートは人気が無くなるからです。空き室が増えると、その分利回りも低下します。将来は建物が古くなり、人気が徐々に無くなるのでそれにつれて家賃は低下します。家賃が低下した上で、空き室が増えると利回りはさらに低くなり赤字に転落する恐れがあるので注意するようにしてください。将来の入居率が下がることを想定して、返済プランや資金計画を立てるようにしてください。まとめアパート経営において利回りはとても重要な指標です。利回りによって、アパートで儲かるのか損をするのか決まってしまうからです。利回りにはいくつか種類があり、正しい知識を持って判断しなければ赤字になる恐れがあります。アパート会社に任せるのではなく、自分自身でそれが正しい判断なのかを見極めるようにしましょう。アパートの利回りはアパートメーカーによって異なります。同じ金額でアパートを建設しても利回りが良いところもあれば、悪いところもあるからです。いろいろなアパート会社で話を聞きましょう。見積もりを取って1番利回りが良いアパート会社で賃貸経営を行うようにしてください。そこで、まずはどのような特徴があるのかを知るために、資料請求するのがおすすめです。一括資料請求サービスを活用すれば、簡単に各業者の利回りを比較することができます。この便利なサービス利用しないのはもったいないですよね。失敗しないアパート経営・土地活用をするためには安くて儲かる業者を選ぶアパート経営は業者によって大きく収益が異なります。アパートを建てるのであれば、一番儲かる業者を選びたいのが本音です。そこでアパート経営でおすすめのサービスが、「タウンライフアパート経営」です。3分の入力で、完全無料で土地活用のプランやアパート建設会社の資料がもらえます。全国200以上の会社の中から、あなたに合った最も儲かる業者を選ぶことができます。タウンライフを活用して年間で1,000万円以上の家賃収入を手に入れている方も大勢います。今の収入に1,000万円増えたらとても生活が豊かになりますよね。家賃収入で家を買ったり家族のために使ったりしてください。無料で利用できるサービスなので、アパート経営を検討しているのであれば使わない手はありません!アパート経営などの土地活用で成功している方は、このようなサービスを上手に利用していますよ。土地活用をするなら一番儲かる業者に依頼しましょう。完全無料の資料請求!儲かるアパート経営プランを提供してもらう※たった3分の入力を1度で複数社からの土地活用プランがもらえますできるだけ多くの資料を請求したいのならこちらもアパート経営や土地活用で失敗しないためには、できるだけ多くの業者から資料請求をする必要があります。1つのサービスだけだと、業者が少ないことがあります。その場合は、できるだけ多くのサービスを利用して、多くの業者の情報を集めましょう。アパート経営や土地活用で成功するためには、事前の情報収集が肝心なのです。土地活用で失敗しないためには、こちらのサービスを使用しましょう。お断り自由アパート経営以外の土地活用の方はこちらアパート経営以外の土地活用を検討している方は、「タウンライフ土地活用」がおすすめです。土地活用で最も儲かるプランを提案してくれます。土地活用するのであれば、楽で簡単に誰でも儲かる方法で土地活用したいですよね。3分の入力で無料で資料が貰えるため、これを利用しないなんて損です!無料で資料を貰って最も儲かる土地活用プランを作成してもらいましょう。土地活用の教科書:失敗しない初期費用が安くリスクの少ない。