画像出典:ブランズシティ調布公式HP1年半前の事前記事(公式発表前)にて「坪単価250万円くらいではないか」と書いたのですが坪単価330万円ほどでした。坪単価予想においてはここまで大きくずれた経験がなく(やらかしても一割くらいの誤差)、自分自身でも驚いております。土地の仕入れ値がハンパなかったそうで価格は高額だけどもスペックは高くないという今の時代らしいマンションとはなっていますが注目物件であることに変わりありませんのでレポートいたします!立地については前回の記事と重なる部分もありますが調布駅の北側で甲州街道を超える必要があります。表記上は徒歩7分ですがあくまでサブエントランス側からの計測とのことですし、そもそも甲州街道を超える必要があるとなれば恵まれた徒歩7分となれば嘘になるでしょう。いえ周辺は布多天神社があり緑豊かですし、北側にはマルエツがありますから買い物利便性も良好です。南側は一低層となりますから変わらない眺望・採光というのも魅力の一つとなります。銀行のデータセンターがあっただけあり地盤は強固なエリアです。東西に長い敷地ですから南向き住戸を多く設けられるのはいいのですが土地代が高かったせいかランドスケープはそこそこ窮屈感あります。最前列のA棟は目の前が一低層ですからいいですが背中側のC棟は南向きでありながらもA棟の背中(共用廊下)を見ることになりますから眺望面が苦しくなります。A棟の共用廊下手摺の一部が縦格子のためA棟側からしても気持ちの良いものではないですよね。中庭を設けているためC棟でも条件が良く低層階では中庭の植栽を望むことができます。敷地内にある高低差を活かしてC棟にも半地下住戸を設けていますが目の前は人が通らない(植栽の手入れ時を除く)ですから半地下や1階~3階くらいの低層階のほうが人気出そうですね。(C棟は上階でも眺望が抜けない)B棟はグランドエントランス側となり東向きとなります。接道はそれなりの交通量があるもののセットバックしていますしグランドエントランス周辺の植栽を望むことができるお部屋も多いですから南向きにこだわらない方であれば魅力も多いでしょう。今回は販売しないD棟南向きは前建てが苦しいですし、E棟は東向きとはいえ囲まれ感は否めませんからブランズシティ調布において一番条件良いのが文句なしでA棟、次にC棟の低層階及びB棟とみて大きなズレはないでしょう。望むため真正面は抜けますが斜め向かいのオフィスビル(元マイクロソフト、現オリジン他)が視界に入るざっくりですがこんな感じです。当然ながらA棟の価格をモリモリの山モリとしています。間取りは同じような田の字が主となります。C棟の最上階はスパンがあるもののリビングの窓面が豊かではないのが残念です。設備仕様はディスポーザーはありますがこれだけの単価でありながらも食洗機がオプション・・・(なんでじゃ・・・。)、トイレ手洗いカウンターはありますが浴室はブラケットライト、天井高は2420mm・・・構造は二重床・二重天井ですが。坪単価330万円にしては物足りないですね。何より玄関前にポーチやアルコーブを設けず一般的な賃貸マンションと同じまな板なのがつらいです。リビング窓が基本的に連窓となっているのはいいですね。隔て板の背が低いためプライバシー性も薄いですし外から見た時の高級感も出にくくなってしまいます。65m2前後のお部屋だと浴室サイズが1317になっていたりとなんだかなぁ~と。すべては土地代の取得費用が響いているのでしょうね。売り手側の苦しさが120%伝わってくるプロジェクトです。共用施設は先に述べた中庭、ガーデンビューキッチン、コミュニティキッズルーム、サードプレイスラウンジ(流行りの個室あり!)があります。特徴的なサービスとしてマンション内に専属の保育士を勤務させて年長から小学生までの預かりを実施します。サービス提供は平日の15時~21時まで、予約をすれば晩御飯提供サービスも利用できます。こちらのサービス自体は有償ですが当初2年間は売主が金銭面含めてサポート、それ以降は管理組合で引き継ぐ形になるためよくあるシャトルバスと同じです。管理組合にて運営が難しいとなれば継続しないという判断になる可能性もあります。当初は子育て世代が多いでしょうから運営できたとしても将来的には揉めそうですよね。利用者だけで賄えるほどのメガマンションではないですし。上記の保育サービスがある影響で平日の15時~21時はガーデンビューキッチン及びコミュニティキッズルームが一般利用できなくなります。グランドエントランス正面に中庭がくるのですが真正面はガラス越しからの中庭の植栽となりますから自然と緑を望むことができる良き導線となっています。C棟の半地下住戸はエレベーターが独立しているため8戸で1基という贅沢なものとなっています。メインのエレベーターは各階で目の前に住戸がくるなどしっかりと独立させたエレベーターホールとなっていないのは残念。C棟の地下二階には全戸分のトランクルーム(住戸の鍵とは別)を完備しています。専有面積に含まれているとはいえマンションのトランクルームにしては大きいですからあると便利ですね。トランクルームまでの距離がある住戸もありますから住戸の近くにトランクルームがあるよりかは魅力にかける部分もあります。タワマンみたく地下にトランクルームがあってもエレベーター直通とかならいいですが横移動はちょいと不便です。5600万円(築10年時)となります。今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。高かったんじゃ!その一言でしょうね。苦しくて仕方のないプロジェクトです。売るほうも買うほうもつらい。仮に坪単価330万円のままGOしたら買い手が付かないでしょうから利益を削って坪単価300万円ちょいに抑えてくるのでしょうか。それでもグレードからしたらお高いですけども。調布駅が年々評価されている街であることはたしかですし、坪単価いくらで売ろうと売主の自由なわけですが単価なりの設備仕様にはしてほしかったなぁ~と思いました。シントシティみたく「グレード感はそこまで頑張りませんでした。価格は抑えましたよ!」ならいいのですが「グレード感はそこまで頑張りませんでした。」となってしまっているのですよね。いつもお伝えしているところではありますが価格が安かろうと高かろうとトータルで見たときのバランスが大事なわけで、ブランズシティ調布に関しては例えるならカローラをクラウンの価格で販売することになってしまっているのが厳しい評価になってしまっている理由です。価格・立地・グレードのバランスが悪すぎるんです。これはカローラがダメというわけではもちろんありません。価格以上の良い車だと思います。クラウンと同じ価格だったらさすがに「??」となりますよね。調布の富裕層からしたら予算が届いたとしてもグレードに満足できないでしょうし調布の一般層からしたらグレードを気にしない以前に価格が高すぎてなかなか手が出せないでしょうし。新築マンション価格の高騰で皆様も私も少し感覚が麻痺していると思います。ここは冷静に考えるべきところなのではないでしょうか。繰り返しになりますが私は調布がどうこうという意味での厳しい評価ではありません。ザ・パークハウス調布レジデンスみたくバランスが良ければなんら問題ありません。ブランズシティ調布はバランスが悪すぎるという意味です。これでそこそこ売れてしまうようなら事業者は「なんだ!いけんじゃん!」と思いまた同じような仕込みをするかもしれません。事業者の目を覚まさせるには高いものは高いと声を挙げていく勇気を持つことも必要なのではないでしょうか。相手も商売ですからこれが普通だと思わせるでしょうけども普通じゃないですよ。私は東急不動産のブランズブランドが好きです。プライドをもって過去マンみたく良いものを供給してほしいのです。私はブランズ練馬で感動しましたよ。当時の相場からしたらマジかよ。いうレベルの価格(高すぎてちょいと話題になりましたね。いうグレード感にしてきました。高いです!でも良い立地でこれぞというハイグレードにしました!と売り手側も良い意味で楽しんでいました。完売というわけにはいきませんでしたが大きく売れ残ることもなく完売しました。ブランズ練馬はすごかったなぁ~。あんだけハイグレードにして価格も上がるとなれば社内でも反対があったとは思うのですが振り切った責任者?の方の判断は素晴らしいなぁ~と。モデルルームでも担当さんが頑張りすぎと笑ってましたね。売り手も楽しそうでしたよ。他社物件としてはプラウド南阿佐ヶ谷やプラウドシティ日吉などが良い意味でやりすぎスペックでした。スペックを上げた分だけすべてを価格をにのっけれるわけではないでし、ぎりぎり手が届く価格に抑えつつ住み手の満足度を考えてハイスペックにするのは事業としては勇気がいりつつもwin-winだと思うのですよね。本来であれば買い手側がコストカットマンションをダメ出ししまくるくらいでないと新築マンションのスペックというのは進化していかないと思うのですが人生で一番高い買い物かつ人生で一度あるかないかですから比べることもなく「こんなものかと」と妥協してしまうのですよね。住み替えなければ妥協ということにもならずそれが当たり前にもなるわけですが・・・。売れる価格にするためにコストカットは躊躇しないというのは事業としては当然なのでしょうけどもマニア目線としては悲しくなってしまいます。できる限りでいいんです。ハイスペックでなくてもいいんです。できる限りでもいいので愛がほしいのです。ブランズシティ調布はただ高いだけです。愛のかけらも感じられません。作り手が「コストカット!コストカット!」を一番に作り上げていくマンションだと感じてしまいます。この単価となれば調布で検討している方が主なターゲットですから坪単価330万円だすなら○○エリアのほうが良いですよという話は無意味なわけで、10年・20年・30年と時が経っても調布駅徒歩7分の大手ブランド大規模マンションということに変わりはありませんから長い目で見れば良いのでしょうね。調布駅にこだわり坪単価330万円についてこれる層が305世帯もいるのかは疑問でしかないですが長期戦覚悟のプロジェクトでしょうから時間が解決してくれるのかもしれません。繰り返しになりますが非駅前とはいえ立地としてはけして悪いものではなく、規模感ありますから「高い時代にしか買えなかった(安い時代に同じような新築マンションが容易に売り出るほど類似の土地はない)」とも割り切ることはできます。ブランズシティの平均坪単価を400万円くらいにして東急沿い、例えば二子玉川あたりみたくハイグレードにしていたらどうなったのですかね。振り切ってそうしてみても面白かったかもしれないですね。販売がうまくいかなかったときのリスクがより大きくはなってしまいますが。この単価でしか商売にならないのをわかりつつ土地を仕入れた東急不動産さんすごいなぁ~と。やるからには大きな値引きなしで完売してほしいですね。HOME’Sでお願いします!資料を取り寄せて検討したい!詳しいパンフレットがお手元に届くので、まずは資料を請求してみよう。HOME’S~2020年1月21日追記~第一期販売開始となりました。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。モデルルーム訪問RECOMMENDこちらの記事も人気です。モデルルーム訪問マンションマニアについてマンションマニアが目指すことは「何もわからずに家を購入してしまい後悔する」「無理なローンを組んでしまい住宅ローン破たんする」人を限りなく0に近づけることです。