「不動産査定での評価基準を知る事で査定をしてもらう時の参考にしたい」など、不動産を査定してもらう前に評価基準を知りたいと思う方もいると思います。他にも、売却や相続などをする前に、不動産の正確の価値を知りたいろ思う方もいるでしょう。評価を決める不動産鑑定とは?知っておきたい6つのこと」について解説してもらいます。不動産を査定する前に評価基準や正確な価格を知りたい方は参考にしてください。この記事の後半とトップページで不動産売却サイトのランキングを載せています。不動産を売ろうと思っている方は参考にしてみてください。3つの方法があるから詳しく解説していくね!不動産の価値を調べようと、不動産の査定サイトから一括査定依頼をすると複数の不動産会社から連絡が来ます。会社によって販路や収益の考え方が違うので、それぞれの査定価格に差が出ますが何も適当に査定額を算出しているわけではありません。実は不動産会社は査定額を顧客に提示する時にその根拠を明確にする義務があります。第34条で法整備されてる事項になります。そのため、査定依頼を受けた不動産社はこの査定基準に準じて評価額を導き出します。算定基準は決まってはいますが、会社によって評価ポイントが違うため多少の金額差が出てきます。これは、複数社を比較すると提示金額に差が出ることが分かります。不動産会社の査定における算定方法は次の3つになります。1原価法2収益還元法3取引事例比較法ここからそれぞれの特徴や計算方法を解説して行きます。不動産会社から査定金額の提示があった場合は、どの算定基準で査定されたのかは確認しておくとよいでしょう。原価法は、査定する不動産を再度同じ条件で購入する際の金額(再調達原価)を試算します。そこから建物の経年劣化等を減価修正し算出していきます。再調達コストが土地2,000万円+建物1,500万円=3,500万円の場合は、そこから築年数分や劣化分のマイナスを差し引きます。減価修正が500万円だと、査定金額は3,500万円-500万円で約3,000万円となります。この原価法は、一戸建てなどの土地と建物がセットになった物件に適応されることの多い手法になります。反対にマンションなどは、土地の再調達コストを求めることが難しいので利用されるケースは少なくなります。賃貸用物件や事業用物件など投資用の不動産査定によく使われる代表的な手法です。この手法の考え方は、物件が将来的に生み出す収益をベースに価格を逆算していきます。収益還元法は賃貸向けのマンション、一棟アパート、商業物件の査定で用いられるのが一般的です。1年間の収益を利回りで割ったものに100を掛けて導き出す手法です。実例を交えて説明します。経費:40万円の場合は、(400万円-40万円)÷0.09=4,000万円このような計算で算出することができます。DCF法DCF方は不動産からの収益に加えて、一定期間後に売ることを想定しその売却益を合わせて算出する手法です。予測の誤差が少ないことが特徴になりますが、売却益を現在価値に置き換えるので算出するのが複雑になります。単純な直接還元法と比較して現実性を加味する必要があります。過去の類似物件取引の実績から算出する不動産査定方法です。国内の住宅査定ではこの取引事例比較法が最も多く使われています。実際の相場に基づいて査定されるので、最も説得力のある査定方法と言えます。その反面で査定を行う不動産会社によって評価幅が大きく変わるという特徴があります。そのため、不動産一括査定サイトを利用して複数社の査定見積を比較するのは重要なことだと言えるでしょう。住マイくん過去の事例に沿って査定額を出すからよりわかりやすくて正確かもしれないけど、不動産会社によってバラつきがあるので注意が必要だね!以上の解説で、不動産を査定する時の評価基準がわかったと思います。次に、ここまでの内容を理解した上で、不動産の正確の価値を知るための方法として、「不動産の鑑定評価」という物がありますので合わせて解説しておきます。評価基準がわかったところで、実際に不動産の評価がどれくらいなのか知るために方法も学んでおきましょう。評価額が正確にわかる?「不動産鑑定」6つのポイント住マイくん不動産の正確な価値が分かる不動産鑑定があるって聞いたんだけど、何のこと?あまり聞きなれない言葉だよね。不動産の正確な価値を知りたい時に便利だからわかりやすく解説していくね!不動産を売却する時や相続などをする時に、不動産の正確な価値を知りたい時はありませんか?そんな時に不動産の鑑定評価を考えている方もいると思います。不動産鑑定の流れや依頼する時の費用などについて詳しく解説していきます。不動産鑑定について詳しく知る不動産を売却したいと思った時に不動産鑑定という言葉を耳にしたことはありませんか?聞いたことはあるけど詳しいことはわからないという方も多いと思います。不動産鑑定について説明していきましょう。不動産鑑定ってなに?そもそも不動産鑑定とは、何か知っていますか?不動産鑑定とは、不動産鑑定士が地域分析や個別分析などをして、その物件に最も適した鑑定評価手法で鑑定します。内容に専門的な判断を加えながら不動産鑑定評価額を決定することを言います。住マイくん専門的な知識を加えて評価を決めるんだね!不動産鑑定が役に立つケース一般的に不動産の鑑定評価は、以下のような場合に使われます。・不動産の贈与を行う時などがあります。鑑定評価を行うことができるのは「不動産鑑定士」という国家資格を所有している専門家だけになります。不動産鑑定士が鑑定評価をする時には大きく分けて、以下の3つの方法が使われています。取引事例比較法になります。これは先ほども解説した方法になります。不動さん不動産鑑定士も使う方法だよ!不動産鑑定価格には3つの要因が関係する不動産鑑定評価の方式で不動産鑑定評価をする時に、3つの要因も考慮して最終的に価格が算出されます。その要因は以下の3つになります。個別的要因になります。それぞれについてみてみましょう。一般的要因とは?一般的要因は、一般経済社会における不動産のあり方や価格の水準に影響を与える要因のことを言います。・防災等に関する規制の状態などがあります。住マイくん不動産の状態が影響する要因だね。地域要因とは?地域要因とは、その地域にある不動産価格の形成に全般的な影響を与える要因のことを言います。地域転換された場合は転換前の地域の地域要因を重視し評価されます。不動さん不動産がある地域の状況が要因の1つになるよ!個別的要因とは?個別的要因は、不動産ごとに個別性を生じさせて、その価格を個別に形成する要因を言います。土地と建物で別々にみてみましょう。・土壌汚染の有無などがあります。住マイくん不動産の特徴が個別に影響する要因だね。不動産鑑定を依頼する費用は?不動産鑑定を依頼する場合の費用はいくらになるのでしょうか?一般的には、対象不動産の広さや鑑定の目的によって異なるので、一概にいくらとは言えませんが、10万〜15万からが相場となります。不動さんもし依頼しようと思っているなら、15万円くらいは用意しよう!不動産鑑定を依頼した時に流れ実際に不動産鑑定をした時の流れは以下のようになります。事前相談をする不動産鑑定を依頼する前に数社の不動産鑑定事務所に相談します。・鑑定の流れ・費用などについて比較してみるといいでしょう。初回は無料で相談してもらえる事務所が多いので、ぜひ利用してみてください。選定する不動産鑑定事務所を選ぶ時にはこんなポイントで選ぶといいでしょう。・不動産鑑定の実績は豊富か・状況によって適切な提案ができているか・不動産鑑定評価の報酬は妥当であるかなど。どこを選んでいいかわからない方に、3つのサイトを紹介します。参考にしてみてください。http://www.tokyo-kanteishi.or.jp/index/3フィンテックグローバル鑑定(株)http://www.fg-k.com/不動さん不動産鑑定について気になるなら1回参考にしてみてね!不動産鑑定を申込みする不動産鑑定事務所が決まったら、委託契約を結んで正式に鑑定を依頼します。住マイくん鑑定事務所が決まったら本格的に契約を結ぶんだね。対象不動産を確認する対象不動産を現地調査して法務局や市区町村などの官公庁で不動産に関してさらに細かく調査を行います。不動さんあとは鑑定事務所の仕事だよ!対象不動産の資料を収集する上記調査によって収集した資料を整理します。大きく以下の3つの種類に整理をします。