不動産投資TweetPocketマンションオーナーになって、給料とは別に家賃収入が毎月入ってきたら嬉しいですよね。マンションオーナーに憧れを持つ方は多いとは思いますが、実際に身の回りでやっている人はあまりみかけないのではないでしょうか。最近は、ごく普通のサラリーマンでマンションオーナーになる方が実は急増しています。あなたが考えているよりもマンションオーナーになるためのハードルはずっと低く、正しいやり方で行えば給料にプラスアルファして収入源が作ることが可能です。ここでは、あなたがマンションオーナーになるために必要な知識と手順をまとめました。必要な資金やローンを組む際の目安となる年収、そして投資物件を購入したあとの税金、陥りがちな失敗例についても取り上げます。収益の上がる仕組みマンションオーナーになるための手順について確認していく前に、まずマンション投資で収入をあげる仕組みについて確認していきます。投資用マンションを購入して収益をあげるマンションオーナーになって収益をあげるには、投資用マンションを購入する必要があります。購入した投資用マンションから収益をあげるには、第三者に貸し出して家賃収入を得る方法と購入した投資用マンションをさらに高値で売却して収益を上げる方法があります。投資用マンションの管理を委託する投資用マンションを購入すると、家賃の集金や入居者の募集、入居者からのトラブルクレームの対応といった大家業務が行う必要があります。した業務を本業のあるサラリーマンが行うことは困難です。そこで、投資用マンションを購入した後は、マンションの管理を賃貸管理会社に委託して、大家業を代行してもらいます。賃貸管理会社への管理委託料は毎月の家賃収入額の5%から7%が相場です。マンションオーナーとして成功するための3つのポイント投資用マンションさえ購入すれば家賃収入が翌月から入ってくることになります。その家賃収入を長期に渡って安定して手にするためには、3つのポインを抑える必要があります。立地を厳選する安定した家賃収入を得るためには、賃貸需要のある立地のマンションに投資をすることです。賃貸需要は人口数に比例するので、人口の多い大都市圏の最寄り駅から近いマンションを選べば安心です。ローン借り過ぎない空室や滞納で投資がうまくいかなくなるマンションオーナーよりも、ローンを借り過ぎてその支払い負担に耐え切れないケースの方が多いのが現状です。空室や滞納で家賃収入が一時的に途切れたとしても、毎月のローンの支払い額が抑えられているのであれば心配はありません。ある危険な投資パターンが、数億円の借金をして、1棟マンションを投資するというケースです。早期に空室を解消できる賃貸管理会社を選ぶいくら良い投資用マンションを購入したとしても、管理が十分でなければ、マンションの収益を最大化することはできません。空室が発生した場合、次の入居者を見つけることができなければ、家賃収入は入ってきません。そのため、安定して家賃収入を得るためには、空室能力に強みをもつ賃貸管理会社を選ぶことが欠かせません。賃貸管理会社を選ぶ際には、その会社の入居率を確認しておきましょう。6つのパターンマンションオーナーの失敗は、内容を大きく分類すると6つのパターンに分かれます。それではそれぞれの失敗例についてみていきましょう。購入価格から売却価格が400万円も減少!資産価値が急減してしまったケース新築のワンルームマンションを節税と生命保険の代わりに始めたAさん。家賃収入からローンの返済や月々の経費を差し引くと、毎月2万円程度の赤字です。はじめの数年は節税効果もあり、もどってくる税金の額も含めると年間の収支状況はなんとか黒字になっていました。この数年は税金の還付もがなくなって、年間でも赤字が続いています。した費用負担に嫌気がさして、物件の売却価格を査定してもらいましたが、査定価格は購入当初から400万円減!売却してもローンを完済しきることができません。Eさんは、売却をあきらめ毎月の収支が黒字になるよう、繰り上げ返済をすすめています。まとめ節税を目的に新築マンションを購入しても、節税効果はずっと続くわけではありません。新築マンションは中古マンションに比べた価格が高く、投資効率も悪くなります。値上がりを期待して、多額のローンで投資用マンションを購入する1990年前後のバブル景気絶頂時のマンションオーナーのほぼすべてが売却益を目的にしていました。ローンで投資用マンションを購入して高値で売り抜けるというものです。バブル景気の崩壊によってマンション価格は急落。払いきれない額の高金利のローンだけを残して、破綻者が続出しました。2分のワンルームマンションが当時3,800万円で分譲されていました。それがいまでは1,000万円程度の価格になっています。この購入時と売却時の差額が損失となってマンションオーナーにのしかかってくるのです。まとめ多少の空室や滞納があったとしても、多額の借入をしていなければ問題にはなりません。バブル全盛期の不動産投資で破綻者が続出したのは、値上がりを目的にして多額の借金をして購入するという手法が主流だったからです。最近では不動産投資熱も高まっており、都心の一等地ではワンルームが3,000万円以上しているケースも目にするようになりました。投資熱にあおられて過度なローンをしてマンション投資をすることは危険です。ローンを組んだしても、繰り上げ返済を積極的にすすめていきましょう。地方都市でアパート経営を行っているBさん。総戸数10部屋のアパートを3棟所有しています。半数の15戸がもう半年以上空室が続いています。アパートは駅から遠かったため、近隣の自動車工場の賃貸需要を見込んでアパートを建築。生産ラインの縮小に伴って工場で働く社員が急減し、空室は常態化。いまのところ、満室になるあてはありません。まとめ地方のアパート・マンション経営の場合、工場や大学など特定の賃貸需要に頼っていることが珍しくありません。ひとたび工場や大学が移転してしまうと、空室が常態化してしまいます。サブリース契約の失敗例マンションオーナーが所有するマンションを不動産会社が一括して借り上げることをサブリース契約といいます。サブリース契約は不動産会社が借りてくれるため空室リスクから解消されるというメリットがあります。空室が心配でしたが、アパートを建てた会社が借り上げ契約してくれるということでアパート経営を始めたAさん。投資をはじめて10年ほどは安定して収入が入ってきて安心していました。建築から10年がたつと不動産会社から一方的に家賃の減額を持ちかけられました。家賃の減額ができないようであれば、借り上げ契約を打ち切ることのことです。アパートは最寄駅から離れており、立地に恵まれているとは言えない土地です。契約を打ち切られると、空室が次々に発生して常態化することも考えられました。結局、Cさんは不動産会社からの減額を受け入れることにしまいた。当初の保証家賃から現在の不動産収支状況は大幅に悪化しています。まとめサブリース契約で空室リスクがカバーできるといっても、オーナーに支払われる保証賃料は契約当初のままずっと据え置かれるわけではありません。一定期間経過後に賃料は減額されてことがあります。実際、サブリース契約で多くのトラブルが発生しています。勧誘時においては、甘い見通しの事業計画を示すばかりで、一定期間経過後の家賃減額等のリスクやメンテナンス費用等のコストについての説明が不足している、ほとんどされていないなどの問題が見受けられます。(国民生活2014年8月号より)不動産投資をする際には、そもそもその立地に賃貸需要があるのかを確かめることが最優先事項です。いくらアパートを借り上げてくれるといっても、賃貸需要のない立地では、将来の家賃の減額を避けることは難しいでしょう。1億で購入したアパートを4か月で手放す北海道の鉄筋コンクリート造のアパートを1億円のローンで購入したDさん。物件は札幌駅から電車で5分ほどの距離にあり、最寄駅からもわずか5分という立地です。「満室時の想定利回り15%」が最大の魅力です。購入した半年後には半分の部屋で空室が発生。雪を解かすためのボイラーと配管設備も故障して、新設備の導入費の見積もりは1,000万円にものぼりました。維持費が高額で、次の入居者のあてもないことから、損切り覚悟です物件を手放しました。まとめ地方のマンションほど価格が安く、利回りが高くなります。地方では人口が集中しているエリアが限られるため、将来にわたって安定した家賃収入を得ることは難しい状況です。エリアによっては、半年たっても空室が埋まらないというケースも珍しくありません。港区のタワーマンションで実際にあったケースです。エアコンの効きが悪く一日中つけっぱなしにしていたら、8万円もの電気代がかかったという入居者からのクレームです。管理部の担当者を現地に派遣すると、エアコンの寿命がきていたため交換が必要でした。エアコンは量販店で販売されている壁掛けタイプのものではなく、天井に埋め込まれたビルトインタイプのエアコンです。交換費用の見積もりは150万年!エアコンの費用だでけはなく、タワーマンションだったので共用部分を傷つけないための養生費用も高くつきました。まとめ高額賃料のマンションは入居できる層が限られるため、空室期間も長くなる傾向があります。設備も一般仕様でなく修理も高額になることもあります。広さや設備のグレードを求めるよりも、5万円~9万円程度の借りる層が多いワンルームがお勧めです。マンションオーナーを目指すための投資用マンション購入法マンションオーナーになって収益を手にするためには、投資用マンションの購入がその第一歩です。ここでは投資用マンションの購入方法について確認していきます。自分でみつけるインターネット上には投資用マンションの情報を掲載しているポータルサイトが多数存在しています。したサイトから目当ての物件を探すことも可能です。国内最大規模の収益物件情報サイト。8,324件(2015年2月現在)(特徴)トップページは「毎朝お客様の手元に届く有力情報誌」をイメージして構成。物件アクセスランキングなど注目企画が多数。件(2015年2月現在)(特徴)不動産投資のセミナーを多数開催。年1回1,000名規模の業界最大級のフェアも主催。不動産会社に見つけてもらう投資用マンションを自分で見つけるのではなく、不動産会社から見つけてもらうことも可能です。不動産会社に依頼する場合、担当者に条件を伝えることで希望する物件を探してもらえます。時間のない方やはじめてマンションオーナーになる方には、信頼のおけるパートナー(不動産会社)から選んでもらう方法がおすすめです。投資用マンションを購入する際に、現金がなくても、ローンを活用することでマンション投資をスタートすることができます。投資用ローンを利用するための一般的な条件は次の通りです。1%台後半から4%台なお、ローンを利用する際には、金融機関にあなた自身で購入するのではなく、不動産会社を通じて交渉してもらいましょう。手続きの手間が省けるだけでなく、不動産会社を通すことによっては金利条件も優遇してもらえるケースもあります。マンションオーナーの収入イメージでは、マンション投資をスタートしたマンションオーナーはどれくらいの収入をあげているのでしょうか。収入の目安について確認していきます。毎月どのくらいの収入が得られるのかマンションオーナーの収入は投資する物件によって異なります。ワンルームマンション1室の場合であれば、毎月3万円~12万円の家賃収入を得ることができます。(ワンルームマンション1室の相場家賃の確認はこちらから)ただ、はいってきた家賃収入がすべて手元に残るわけではなく、そこからマンション経営に必要な経費と税金が差し引かれた金額が手元に残ることになります。代表的な必要経費については事項で詳しく説明します。大都市圏の一等地にあり、築年数の新しい物件ほど家賃も高くとれますが、物件の購入価格も高くなります。地方で最寄り駅かも遠く、古い部屋は物件価格も安くなりますが、家賃も低くなります。投資利回り物件の良し悪しを判断する購入しようとする物件が投資すべきものなのか、そうでないものなのかを判断するために、投資利回りを使います。投資利回りは物件の収益性を判断する指標です。高い利回りの物件ほど、投資効率がよく投資対象として優れています。価格が安い物件ほど、投資利回りが高くなりますが、そうした物件は地方の賃貸需要のないエリアにあるため、空室リスクも高くなります。マンションオーナーが支払うべき経費マンションオーナーになると家賃収入が入ってくるだけでなく、マンション運営に必要な経費もかかるようになります。この経費には毎月必要なものと、臨時的に必要なものがあります。それぞれについてまとめましたので、確認してみましょう。マンションオーナーが行う確定申告マンションオーナーは投資用マンションから得られた税金を、確定申告によって計算して税務署に収める必要があります。家賃収入に対して所得税がかかるわけではなく、1年分の家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に対して課税されます。マンションオーナーになると支払う必要がある税金マンションオーナーには必要経費だけではなく、新たに税金も支払う必要があります。(毎年)※所得税・住民税については不動産所得の計算上経費として算入することはできません。(毎年)・事業税(不動産投資が事業的規模に相当する場合)まとめここにあげた内容を参考にマンション―オーナーになるための第一歩をぜひ踏み出してみてください。日本財託グループは、物件をご紹介した後の管理業務も行い、現在8,000名以上のオーナー様から22,000戸以上の管理を承っています。「東京・中古・ワンルームを通じて一人でも多くの方の経済的自由を実現する」という熱い気持ちで、オーナー様が不動産経営で成功できるようサポート。オーナー様にとって気になるのは、いかに早く空室を埋めるかということ。そこで私たちは1日でも早くオーナー様に日割り家賃をお届けするために、早期の空室解消に徹底的にこだわっています。25.7日となっております。一生涯のお付き合い』それが当社の経営理念です。入居者様からも選ばれ、オーナー様からも選ばれ、そして協力会社の方からも選ばれる。日本で最も信頼される不動産会社を目指しています。私たち「日本財託の想い」は以下ページで詳しくお伝えしています。一度目をお通してみてください。セミナーあなたの給料があと10万円あったら、どれだけ生活が楽になり、将来の不安が解消されるでしょうか?不動産投資はその手段の1つとして有効ですが、リスクも大きいと感じているかもしれません。不動産投資はやり方次第ではリスクを少なくし、確実に収入が得られる投資です。普通のサラリーマンが不動産投資を行い、毎月20万円以上の家賃収入を手にするのは実は珍しい話ではありません。彼らは何か特別な知識やスキルがあったわけではないのです。正しい手順でまっとうに行っただけです。当セミナーでお伝えするのは、誰もが実践できる確かな不動産投資法です。内容に従って進めていけば、リスクを抑えて堅実に資産を増やしていくことができます。実際に、過去30年間で8,000名以上の方が実践し、今現在も毎月着実に家賃収入を得ています。経済的自由を手に入れ、自分らしく人生を歩むためにも、以下のボタンをクリックしてセミナーに参加してみてください。無料セミナーに申し込む無料動画:13年で毎月100万円以上の家賃収入を実現した投資家のノウハウを聞いてみませんか?この無料動画では、13年前にサラリーマンをしながら不動産投資を始めて、ワンルームマンションを15戸所有し、毎月の家賃収入を100万円以上を得ている台場氏の成功体験やノウハウ、考え方を直接解説しています。この無料動画を見ていただくと、以下のようなことがわかります。不動産投資だからこそ、絶対に知っておきたいポイントをわかりやすくお届けします。無料動画をご覧いただき、安泰な将来へと繋げてください。日本財託グループは、物件をご紹介した後の管理業務も行い、現在7,800名以上のオーナー様から21,000戸以上の管理を承っています。「東京・中古・ワンルームを通じて一人でも多くの方の経済的自由を実現する」という熱い気持ちで、オーナー様が不動産経営で成功できるようサポート。オーナー様にとって気になるのは、いかに早く空室を埋めるかということ。そこで私たちは1日でも早くオーナー様に日割り家賃をお届けするために、早期の空室解消に徹底的にこだわっています。25.7日となっております。一生涯のお付き合い』それが当社の経営理念です。入居者様からも選ばれ、オーナー様からも選ばれ、そして協力会社の方からも選ばれる。日本で最も信頼される不動産会社を目指しています。私たち「日本財託の想い」はこちらのページで詳しくお伝えしています。日本財託の想い運営者のメッセージ無料相談フォーム。