TweetPocket利回りとは、投資額に対してどのくらい収益力があるかを示す目安です。その中でも実質利回りは経費を差し引いて計算するため、より実質的な収益性を知ることが出来ます。提示された実質利回りを信用し鵜呑みにするのは危険です。物件の購入後、思っていた数字が回らず「こんなはずじゃなかった」と後悔してしまうかもしれません。ここでは、実質利回りと知っておくべき注意点についてご紹介します。実質利回りは変動する5.計算練習の答え6.まとめ1.実質利回りとは実質利回りとは、投資した資金額に対して、経費を考慮したうえでどのくらいの儲けを得られるか示す指標です。実質利回りの計算では、経費を計算に入れるので実質的な収益性を図ることができます。実質利回りの他に、「手取り利回り」「ネット利回り」とも言いますが、計算方法は全く同じです。収入から差し引く経費は次の通りです。次の条件で計算すると、実質利回りはどうなるでしょうか。12万円このように実質利回りを求めることができます。家賃収入額や諸経費は、年間に直して計算してください。2.まぎらわしい表面利回り実質利回りがわかったところでもう一つのまぎらわしい利回り、表面利回りについて紹介します。表面利回りとは、経費を考慮せず計算した利回りです。※詳しくはこちらをご覧ください(URLで飛ばす)1.と同じ条件で計算すると、表面利回りはどうなるでしょうか。※ここでは計算に使いません。同じ条件ですが、経費を入れずに計算している表面利回りの方が高くなりますね。不動産会社が販売する際には、利回りを高く見せるために表面利回りで掲載されるケースがよくあります。購入を検討している場合は、その利回りがはたしてどちらの利回りなのかしっかり確認するようにしましょう。3.実質利回りの計算練習問題では実際に物件図面を読み解いて、実質利回りを計算してみましょう。こちらの物件の実質利回りは何%になるでしょうか。(クリックすると大きく表示されます。3,240円(税込)と口座振込手数料216円(税込)とします。使って計算してください。計算式のおさらいです。計算練習問題の答えは5章で解説します。4.実質利回りにおどらされない物件選びの注意点ネット利回りが高いからといって、高い収益力がある物件とは言い切れません。利回りはあくまで机上の計算だからです。ネット利回りを参考に物件選びをする際に注意する3つのポイントを見ていきましょう。満室を想定して計算している利回りは入居者がついていることを前提に計算されています。入居者が家賃を払ってくれるからこそ、初めて利回りが取れるのです。そのため、1年の途中で空室が発生した場合、利回りを実現することができません。購入価格1000万円は同じとした場合、収益力の高い物件はどちらでしょうか。空室期間の差は3カ月間、家賃は1万円も違いますが、Bの物件のほうが7万多く収益を上げます。利回りが低い物件でも、賃貸需要のあるエリアの方が空室リスクを抑えられるため、かえって高い収益を生み出すこともあります。賃貸需要の少ないエリアでは、退去後なかなか入居者が入らず何カ月も空室の状態になる可能性があります。高い利回りだからといって安心はできません。数字にに振り回されることなく、空室期間を短く抑えることができる賃貸需要の多いエリアかどうか見極めましょう。賃料の設定は相場と限らないあなたが、空室の投資物件を探している場合、要注意です。不動産会社が物件を販売する場合、利回りを高く見せるために賃料を想定で計算して設定しているかもしれません。計算上の家賃が相場より高い場合は、家賃が計算より下落するリスクがありますので、注意して物件選びの参考にするようにしましょう。実質利回りは変動する利回りを計算する際に、収入から差し引く経費が変動する可能性を考えておきましょう。修繕積立金は老朽化に伴い将来値上がりする可能性がありますし、計算上の家賃が相場より高い場合は、退去後賃料の引き下げを余儀なくされるかもしれません。国土交通省は、適切な修繕積立金は1平米当たり月200円前後とのガイドラインを示しました。20平米の新築マンションであれば毎月の修繕積立金は4000円が目安となります。20平米の新築マンションを購入したとします。当初の修繕積立金が1000円で設定されていた場合、ガイドラインの目安が4000円と計算できますので、差額3000円の値上げに備えておくべきでしょう。実質利回りが将来もずっと高くとどまっているとは限りません。購入する際は、家賃相場を調べたり、今後の大規模修繕の予定を確認することが重要です。5.計算練習の答え3.実質利回りの計算練習問題についてここで解説します。実質利回りは4.82%が正解です。使う数字を赤線で囲みました。実質利回りの求め方は以下の通りです。※自主管理の場合は毎月の経費に管理代行費を入れずに計算します。6.まとめ物件を購入する際は「実質利回り」を確認するようにしましょう。利回りの高い数字ばかりに気をとられず、家賃が下落するリスクや、修繕積立金の上昇するリスク、空室になるリスクを考慮して、安定した家賃収入が確実に得られる優良物件を選ぶようにしましょう。日本財託グループは、物件をご紹介した後の管理業務も行い、現在8,000名以上のオーナー様から22,000戸以上の管理を承っています。「東京・中古・ワンルームを通じて一人でも多くの方の経済的自由を実現する」という熱い気持ちで、オーナー様が不動産経営で成功できるようサポート。オーナー様にとって気になるのは、いかに早く空室を埋めるかということ。そこで私たちは1日でも早くオーナー様に日割り家賃をお届けするために、早期の空室解消に徹底的にこだわっています。25.7日となっております。一生涯のお付き合い』それが当社の経営理念です。入居者様からも選ばれ、オーナー様からも選ばれ、そして協力会社の方からも選ばれる。日本で最も信頼される不動産会社を目指しています。私たち「日本財託の想い」は以下ページで詳しくお伝えしています。一度目をお通してみてください。セミナーあなたの給料があと10万円あったら、どれだけ生活が楽になり、将来の不安が解消されるでしょうか?不動産投資はその手段の1つとして有効ですが、リスクも大きいと感じているかもしれません。不動産投資はやり方次第ではリスクを少なくし、確実に収入が得られる投資です。普通のサラリーマンが不動産投資を行い、毎月20万円以上の家賃収入を手にするのは実は珍しい話ではありません。彼らは何か特別な知識やスキルがあったわけではないのです。正しい手順でまっとうに行っただけです。当セミナーでお伝えするのは、誰もが実践できる確かな不動産投資法です。内容に従って進めていけば、リスクを抑えて堅実に資産を増やしていくことができます。実際に、過去30年間で8,000名以上の方が実践し、今現在も毎月着実に家賃収入を得ています。経済的自由を手に入れ、自分らしく人生を歩むためにも、以下のボタンをクリックしてセミナーに参加してみてください。無料セミナーに申し込む無料動画:13年で毎月100万円以上の家賃収入を実現した投資家のノウハウを聞いてみませんか?この無料動画では、13年前にサラリーマンをしながら不動産投資を始めて、ワンルームマンションを15戸所有し、毎月の家賃収入を100万円以上を得ている台場氏の成功体験やノウハウ、考え方を直接解説しています。この無料動画を見ていただくと、以下のようなことがわかります。不動産投資だからこそ、絶対に知っておきたいポイントをわかりやすくお届けします。無料動画をご覧いただき、安泰な将来へと繋げてください。日本財託グループは、物件をご紹介した後の管理業務も行い、現在7,800名以上のオーナー様から21,000戸以上の管理を承っています。「東京・中古・ワンルームを通じて一人でも多くの方の経済的自由を実現する」という熱い気持ちで、オーナー様が不動産経営で成功できるようサポート。オーナー様にとって気になるのは、いかに早く空室を埋めるかということ。そこで私たちは1日でも早くオーナー様に日割り家賃をお届けするために、早期の空室解消に徹底的にこだわっています。25.7日となっております。一生涯のお付き合い』それが当社の経営理念です。入居者様からも選ばれ、オーナー様からも選ばれ、そして協力会社の方からも選ばれる。日本で最も信頼される不動産会社を目指しています。私たち「日本財託の想い」はこちらのページで詳しくお伝えしています。日本財託の想い運営者のメッセージ無料相談フォーム。