不動産の利回りについて不動産の利回りについて不動産の利回りについてのお話しです。こちらは主に投資物件の内容になります。利回りには2種類あります。表面利回りと、実質利回りです。表面利回りの内容を記載します。表面利回りとは、年間の家賃収入となります。計算方法は、年間の家賃収入÷不動産1棟の販売価格となります。具体例を挙げてみます。1部屋50,000円の部屋が10部屋あるとします。すると月に1部屋50,000円×10部屋=50万円が1ヶ月の収入となります。50万円×12ヶ月=600万円が年間の収入となります。1棟の不動産価格が6,000万円とします。年間の家賃収入600万円÷1棟の不動産価格6,000万円=0,1いわゆる10%が、表面利回りとなります。ちなみに、表面利回りで10%を超えると優良物件となるそうです。投資家のお客様から聞きました。10%超えはないですけどね...。続いて実質利回り内容を記載します。実質利回りとは、経費を差し引いた、実際にお手元に残る金額のことを言います。俗にいう粗利というものです。先ほど具体的な例を、実質利回りで見てみましょう。家賃が1部屋50,000円で10部屋あります。分かりやすくするために、例えばの金額にしますが、ここに1部屋につき管理費5,000円、修繕費10,000円とします。合計15万円とします。これは毎月かかる経費です。固定資産税を、35万円とします。(マンション1棟では、場所にもよりますが、もっと高いですが、あくまでも例えです。)年間でかかる経費が合計で50万円とします。先ほどの表面利回りから引く計算です。家賃年間(600万円−経費50万円)÷1棟価格6,000万円=0,916%このように上記の場合ですと、実質利回りは約9,1%となります。(本来は表面利回りと実質利回りにはもっと差があります。例えで計算しています)実質利回りを実際に調べるのは大変です。経費を全て計算しなければいけないので。事業用の物件ですと、もっと大変です。テナントの事業などにもよりますので。投資物件の売買では、基本的に表面利回りを基に、売買を検討されます。これは経験上ですが、表面利回りから約2%を引くと、実質利回りに近づきます。満室の想定での利回り計算です。空き家が増えますと、もちろん利回りが下がってきます。以上、不動産の利回りのお話しです。