2018/12/18高く売るために「売り時」の見極めが重要なのは、実はマンションよりも戸建て住宅のほう。戸建て住宅の不動産価値と築年数の関係性は、マンションよりも顕著に反映されるからです。今回は、戸建ての価値の下落と売り時について解説していきます。まとめ戸建ての建物価値は「築年数20年」でほぼゼロ不動産売却では、需要の高さや市場価格に直結する”個別的な要因”が重要。戸建て住宅なら、個別的要因の中でも「築年数」が売却価格や売りやすさに大きく影響します。戸建て住宅は築年数20年で“建物価値がほとんどゼロになる”とされているからです。築年数はマンション売却の場合にも売却価格に影響します。築20年のマンションは価値が低くなるだけでゼロになるわけではありません。戸建てとマンションの間に発生する建物価値の差には、建築資材や建築工法が関係しています。一般的にマンションは「鉄筋鉄骨」で耐久性等が優れていますが、戸建て住宅は「木造」が主流であり、木造住宅の耐用年数は「22年」と定められていることが大きく関係しているのです。そのため、戸建て住宅の売却は「築年数20年」が資産価値のボーダーラインだと言えるでしょう。これは戸建て売却の査定にあたって建物価値がゼロと評価される傾向があるだけであり、戸建て住宅の寿命が20年ということではありません。築年数ごとの戸建て住宅の価値推移では、戸建て住宅の価値推移はどのように変動していくのでしょうか。築年数ごとに確認してみましょう。戸建ての「木造」とマンションの「鉄筋鉄骨」では耐用年数が異なることから、戸建て住宅のほうが築年数経過による価値の下落が大きくなります。築10年の戸建て住宅の価値は、購入当時の5割ほどまで落ち込みます。築10年未満の戸建て住宅は市場的にも需要が高く、立地や工法次第では価値の下落が少ないとされています。築15年を経過したあたりの戸建て住宅の価値は一気に低下し、その価値は購入当時の2割前後まで下がる傾向があります。言え、市場に流通する戸建て住宅は築15年前後のものが多いため、売却価格は低くなりますが需要はまだまだ期待できる年数です。冒頭でもお伝えした通り、木造住宅の耐用年数との関係上、築20年を経過した戸建て住宅の建物価値はほとんどゼロと評価されます。そのため、売却価格は“土地”の価値が占める割合が高く、買い手も建物の取り壊しを前提として購入するケースが増えます。場合によっては、売り出し前に建物を取り壊して「更地」とするほうが買い手が見つかりやすくなるかもしれません。築20年超の物件では特例や控除が適用されない築20年を超えた木造の物件は価値が下がるだけではなく、様々な特例や控除が適用できなくなります。買い手にとっては不利な売買となり、必然的に買い手が見つからない状況になると予想されます。築20年を超えた物件で適用できない特例の一つが「住宅ローン特別控除」です。住宅ローン特別控除の適用時は数十万~百万円という単位の控除が期待できるため、この控除を適用できない影響による買い手の減少が予想されます。不動産の購入時には、登録免許税や不動産取得税のような税金が発生しますが、特定の条件を満たすことにより大きな控除となる特例を適用できます。登録免許税や不動産取得税の特例を受けるためには木造物件の場合では築20年未満と定められているため、買い手は税制上の負担が大きくなってしまいます。軽減措置が適用可能な築20年未満の木造住宅であっても、建てられた時期に応じて控除額が減っていきます。税制面から見ても、買い手側からすれば築年数が経過すればするほど物件を購入するメリットが少なくなるのです。特例の適用ができず買い手に不利な売買となれば、同時に売り手にも戸建てを売却できない不利が生じます。あれば、築年数の制限に関係なく適用することができます。築20年を超えている戸建て住宅を売却する際は、「現行の建築基準法を満たしているかどうか」ということが売却のポイントになるでしょう。まとめ戸建て住宅の売却に関しては、「築年数」という要因がマンションの場合よりも大きく影響してきます。売却を検討している住宅の築年数が「15年前後」であれば、1年でも早く売るべきだと言えます。中古住宅の需要が高まりつつありますが、戸建て住宅の売却はあらゆる要因を加味する必要性があるので慎重に行っていきましょう。▼もっと高く売れるかも?不動産一括査定のススメ不動産査定をどこに依頼しようか迷っている方に、マネーポスト不動産売却が提案したい解決方法があります。それは、2つ以上の不動産査定サイトを組み合わせて使うことです。不動産一括査定サイトには、提携社数が多いものや大手に特化したもの、マンションに特化したものなど、それぞれに特色があります。この2つを使うことで以下のようなメリットが得られます。最大で16社からの査定結果が得られるが、両サイトとも査定申込み時に不動産会社を選択できるので、多いと感じるなら減らすこともできる備考欄に「メール連絡希望」の旨を入れれば電話が鳴りすぎることはないもちろん、入力の手間がかかるというデメリットはありますが、1サイトの入力にかかる時間はたった1分ほどです。多くの査定結果を希望する場合は、、提携社数が国内最大級のSUUMO(スーモ)やイエウールにも査定依頼をしておけば万全でしょう。大切なあなたの不動産を売るのですから、複数サイトで査定を行って査定内容に幅を持たせましょう。リバブル、野村不動産アーバンネット、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネットという国内最大手の6社に一括見積もりが可能です。大手ならではの安心さと売却力を重視する方は、このすまいValue(バリュー)がおすすめです。HOME’S(ライフルホームズ)の不動産一括査定サイト。提携会社は国内最多クラスの1,700社以上、最大10社を選んで売却査定を依頼できます。各種不動産の売却にも対応。物件情報とメールアドレスのみの登録で、物件の概算価格を確認できる「匿名査定」があるのもうれしいポイント。全国2,000社と国内最多クラスです。閲覧できるなど、あなたにマッチする不動産会社を見つけやすいのが魅力です。不動産業界に携わった経験を活かして出版社・大手企業と業務委託契約を締結して活動するフリーライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。詳細はこちらHOME4U(ホームフォーユー)売却査定数35万件以上。離婚が原因の不動産売却は第6位。