Q&A任意売却ができない場合はあるか?競売手続きに入っても任意売却ができるか?任意売却で自宅を維持できるか?任意売却をすればローンが残っても請求されないか?任意売却の引越しはいつまでにするのか?自己破産前の任意売却にメリットがあるか?任意売却後に自己破産しても免責されるか?任意売却はブラックリストに載らないか?売却費用がない場合はどうするのか?自分で動かないと任意売却はできないか?任意売却ができない場合はあるか?任意売却は、物件の売却ができることと、債権者(担保権者)の売却承認が要件になるため、どんな場合でもできるわけではあません。次にあげるような場合は、任意売却ができません。絶対にということではありませんので、詳しくはご相談ください。道路に接しない敷地や市街化調整区域内の土地などは、法律の制限があり建築許可が下りません。このため物件の売却自体が難しくなります。税や社会保険料の滞納で差押えられた物件は、差押えを解除しない限り売却できません。差押えを解除には原則として滞納税の全額納付が必要になります。債権者は、競売価格を下回るような価格での売却には応じません。そのような売却価格では費用と手間をかけて任意売却をするメリットがないからです。滞納費は購入者が負担することになるため、物件の購入希望者は限られます。任意売却では、これらの滞納費は原則として債権者が負担します。共有物件の売却には所有者全員の同意が必要です。そのため共有者の中に売却に反対する人がいたり、行先不明者がいる場合などは任意売却ができません。物件に設定された担保権は、すべて解除しなければ売却できませんから、担保権者が複数いる場合の任意売却はやっかいです。連帯保証人がいても売却は可能です。保証人は「債務者本人に請求してとか、返済は一部だけにしてほしい」などと主張できません。本人が自己破産した場合ても請求を拒めませんから、トラブルを避けるためにも、保証人の了解をえて売却する必要があります。都市再生機構(UR)の融資物件でも、任意売却はできますが条件が厳しいです。売却期間は6か月に限定され、指定価格の見直しもありません。費用負担は仲介手数料に限られ、残ったローンの返済計画も公正証書にしなければなりません。Q&Aの一覧に戻る競売手続きに入っても任意売却ができるか?競売手続に入っても、開札(入札)は5~6月先ですから、任意売却は十分に可能です。6か月で任意売却ができなければ競売を申立ます。した債権者の対応には、競売よりも任意売却で多くの回収をしたいが、だからといってあまり売却に時間を取られたくないという考えがあります。競売手続きに入ると、任意売却と競売は並行することになるため時間との勝負になってきますが、任意売却が先行すれば当然、競売は取下げになります。競売開始後の任意売却にはリスクがあります。開札期間(開札日の1週間前)に入ると、債権者が取下げに応じなくなったり、裁判所の評価額が想定外の高い価格になる場合には、競売で終ってしまいます。したリスクを避けるためにも、任意売却の決断は急がなければなりません。Q&Aの一覧に戻る任意売却で自宅を残せるか?例えば、住宅ローンを延滞している父親の家を子どもが買取ることで残すことができます。他にもいくつかの方法があります。何としても自宅に住み続けたいという相談があります。理由は、住みなれた家なので手放したくない、子どもの学校の関係で地域を離れられない、通勤事情から転居できないなどさまざまです。そこでいくつかの方法を紹介しますが、実現するにはハードルがあります。考えて対処する必要があります。親子間で売買して住み続けるという方法です。債権者としては、ローンの回収ができるのであれば、売却先が誰であるかは特段、問題にする理由がありません。買主にとっての問題は、住宅ローンを利用できないことです。保証会社は親子売買の場合、住宅ローンの保証をしてくれません。ノンバンクを利用する方法もありますが、金利と手数料を考えると長期ーンは難しいです。近親者や知人などの協力者に売却して賃借りし、後で買い戻すという方法もあります。協力の気持はあっても、そこまできる人はなかなかいないのが現実です。自宅を業者や投資家に買上げてもらい、そこから賃借りして住み続ける方法です。後で買戻すこともできます。(リースバックといわれます)。容易に考えられる方法ですが賃料の支払いが続かなかったり、買戻す資金が調達できなければ結局は、自宅を手放すことになってしまいます。慎重に検討する必要があります。任意売却による以外にも、次のような方法があります。競売に参加する競売になってしまた場合、入札に参加して落札するという方法もあります。債務者本人は入札に参加できませんが、協力者がいれば可能です。入札ですから確実に落札できる保証はありませんし、競売物件の住宅ローン利用は難しいです。再生法の特則を使う民事再生法の特則を使って自宅を残すという方法もあります。この特則を使うと無担保債務も8割カットできるためメリットは大きいです。住宅ローンの返済継続が条件ですし、無担保債務も5年内の返済が条件ですから容易ではありません。Q&Aの一覧に戻る任意売却をすればローンが残っても請求されないか?任意売却をすれば、ローンが残っても請求されないという人がいます。債権者は、任意売却には応じても債権の放棄は考えていませんから、請求がなくなることはありません。債権の回収方法は限られる「任意売却をしたので残債務はないことに」といっても、債権者に一蹴されます。はいっても、自宅という資産を失った債務者です。法的手段を強調したところで、給料か預金の差押えぐらいで、それも安定した勤務先があり預金があればの話です。最後は分割返済か債権売却にそうなると債権者としては、債務者に歩み寄って分割返済といった現実的な選択を取らざるをえません。それも難しければ、債権回収会社(サービサー)に債権を売却して、一定額を回収する他なくなります。して任意売却の残債権は、最後はサービサーに譲渡されることになるです。債権回収会社(サービサー)とはサービサーとは、債権買取・回収を主たる目的として法務大臣の許可をえて設置された会社で、その数は100社を超えます。聞かない名前ですがサービサーの認可条件は厳しく、取立て規制もありますから過度な心配はいりません。それどころか、債務者には譲渡された残債権を安く買い戻せるという可能性も出てきます。相談事例から「サービサーの債権は担保付でも残債額の3~4%で買戻せる」と任売専門業者がいうので交渉したいがどうか、という相談があります。残念ですが、サービサーがそのような価格で債権の買戻しに応じることはありえません。担保付き物件であれば競売に持ち込んでも、物件価格の70~80%の回収が見込めるからです。任意売却の残債権の場合は違います。この場合の債権は、無担保で回収手段も限られているためサービサーとしては3~4%の話は別にしても、かなり低い価格でも買戻に応じざるをえません。メールの相談から任意売却後の残債請求に苦しむ方から多くのメール相談があります。「亡き父の会社の債務を母が相続し(子供は相続放棄)、担保となっていた物件をサービサーに言われるまま任意売却しました。その折、残債について尋ねたところ「抵当権を抹消するので、残債はなかったことになります」と説明を受けました。(もっと早く先生のHPと出会っていればと悔やみきれません)昨年、その債務が別のサービサーに移ったと通知が来、債務の時効を迎える3月を前に裁判を起こされました。サービサーの和解案は応じられるものではなく、このまま判決を待つべきなのか、その前に自己破産をするべきなのか途方に暮れっています。」(秋田県)「1年前に母と共同名義で購入したマンションを任意売却しました。残債をどうすれば良いかと売却を迷っていたのですが、仲介業者が後から送られてくる書類に支払えない旨を書いて提出すれば大丈夫と言われ、売却を決めました。その後、債権者からは連絡がないので、済んだのかと思っていたところ、先日返済をお願いしたいとの文書が届きました。現在専業主婦で収入もなく、家族には度々のローンの返済や売却時に迷惑をかけており、結婚前のマンションのため、これ以上迷惑もかけられず、どうしたらよいのかと悩んでいます。」(北海道)「ある任意売却専門業者で任意売却をしたのですが、その際債権者への支払計画は特に立ててなく不動産業者は、来たらきたで対処しましょう、という感じでした。今年の4月ごろ債権回収会社から、文書で保証会社から債権譲渡された旨の通知があり担当者から外での面談の要望受け会社の帰りに喫茶店で債務弁済の説明を受けました。(私は会社に伺うと申し出たのですが)とても嫌な雰囲気で払わないとどうなるとか脅されているようでした。任意売却した業者に相談すると、自分のことだから誠意で解決してくださいと言われますが精神的に不安です。今日も電話で話しましたがどうしても纏まった金額で短期に支払ってもらいたい、会って話したいとのことです。このままだといいように請求額で契約せざるを得なくなり、自己破産・会社を辞めて退職金で払わないといけなくなるのではと心配でなりません。アドバイスをいただけたらとメールいたしました。任意売却の引越しはいつまでにするのか?一般の売却の場合と同じで、原則として代金決済日の前日までです。売却代金の決済までは売主に所有権があるのですから、物件の明渡し日を何時にするかは売主の判断になります。競売になると、そうはいきません。売却日や代金の納付日などのスケジュールは、すべて裁判所の考えで決められ債務者の事情は考慮されないのです。債務者には、自宅を明け渡すにしても、子どもの学校や仕事の事情、引越費用などいろんな事情があります。そのため任意売却では、売主の事情を踏まえ代金決済日を何時にするかを話し会い、余裕をもった引越しができるようにします。引越しが早ければ業者としては、内見者の案内がしやすくなり、部屋の印象もよくなるため助かりますが、業者の都合にあわせる要はありません。ある依頼者の場合、内見者が気になり急いで引越したのですが、転居先の家賃負担が重くなり賃貸契約を解除して自宅に戻ってしまいました。任意売却には時間がかかることも考え、費用負担を最小限に抑えられる引越しをする必要があります。Q&Aの一覧に戻る自己破産前の任意売却にメリットはあるか?破産手続き費用が安くなるなどのメリットがあります。自己破産には、同時廃止事件と管財事件がありますが、自宅がある場合は原則、後者になります。管財事件になると、50万円以上の予納金を裁判所に納めなければなりません。資産がない場合の同時廃止事件では、3万円程度の費用で破産手続かできます。任意売却をすると、同時廃止事件になる可能性が大きいですから破産手続費用は安くなります。それに同時廃止事件になれば免責までの期間も短くなるなど、自己破産前の任意売却にはメリットがあるのです。任意売却のメリットは、裁判所の手続費用に限りません。同時廃止事件の代理人報酬は、管財事件より20万円は安くなります。加えて任意売却の場合、売却費用や引越代などを債権者が負担するメリットもでてきます。メールの相談からこんなメールの相談があります。「マンションのローン残が500万円で、時価は400から500万円ぐらいだと思います。管理費の滞納が150万円ほどあります。ある専門家に相談したところ、任意売却した後で、自己破産した方が裁判所に支払う費用が安くなるので、任意売却後に自己破産するべきというアドバイスでした。他方、別の専門家は、任意売却すれば、滞納管理費は必ず売却代金から支払われてしまう。すると管理費だけが全額支払われることになり不公平になるので、自己破産の段階で、裁判所は任意売却を取り消してしまい(?)自己破産がが認められなくなる、とアドバイスしてくれました。どちらの意見が正しいのでしょうか。次の「任意売却後に自己破産しても免責になるか?」を参照ください。Q&Aの一覧に戻る任意売却後に自己破産しても免責されるか?任意売却をしても、自己破産の免責不許可事由にあたらないため、免責されます。破産法上、財産を意図的に隠す「隠匿行為」や特定の債権者に返済する「偏頗行為」は、免責不許可事由になります。任意売却は、売却代金を特定の債権者に返済する行為であるため、偏頗行為にあたるように思われます。担保権を有する債権者には、一般債権者に優先する権利(別除権といいます。そのため、任意売却で他の債権者に優先して返済しても偏頗行為や隠匿行為にはならないのです。任意売却は、否認行為であるから破産管財人に取消されるという人がいますが、これもあたりません。担保権のある物件の価値は、物件価値から住宅ローンを控除した額と見られるからです。なると、オーバーローンにない任意売却は問題ですが、この場合でも裁判所は、「ローンを超える額だけが否認の対象になる」との判断を示しています。任意売却をするとブラックリストに載るか?ローンの延滞情報はブラックリストの登録情報すが、任意売却は登録情報ではありません。信用情報機関に情報が登録されることを、俗にブラックリスに登録されるといいます。(ブラックリストというリストはありません。)登録される情報のうち、個人の経済的信用力に関する情報を個人信用情報(具体的には「延滞」や「債務整理」などの情報。)といいますが、任意売却は個人信用情報ではありません。「ブラックリストに載るから任意売却をしない」という人がいますが、ブラックリストと任意売却は直接の関係がないのです。個人信用情報は、金融機関の与信判断に利用されるため、情報の登録期間中は貸付などが受けらなくなります。金融機関は、登録情報だけで与信判断をするわけではありません。それにどの程度信用情報を重視するかは金融機関により異なります。そのため、登録情報の削除後も貸付が受けられなかったり、逆に情報の登録があっても貸付が受けられることがあるのです。Q&Aの一覧に戻る売却費用がない場合はどうするのか?任意売却では、原則として売却費用などの持出しはありません。任意売却の売却費用は、債権者が負担することになるため、原則として売主の持ち出しはありません。私の場合、相談は何回いただいても無料ですし、任意売却をした場合の報酬などをいただくこともありません。負担基準」及び「売却代金の配分案(実例)」はこちらQ&Aの一覧に戻る自分で動かないと任意売却はできないか?任意売却は自分が動かなくてもできます。任意売却の依頼を受けた後は、私が関係権利者や仲介業者などとの連絡・調整を行いますので、ご自分が動くことは原則としてありません。売却代金の決済に立合っていただく程度です。土・日も対応可能フォームでのお問合せは24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。土・日も対応可能フォームでのお問合せは24時間受け付けております。ログイン(あきばれホームページ)。