瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?マンションを売却するときには、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)についてしっかり理解しておく必要があります。引渡しに関連する重要なことだからです。「瑕疵(かし)」とは、”ひと目で分からない欠陥”と言う意味です。「隠れた欠陥」と言った方が分かりやすいでしょうか。マンション売却における瑕疵担保責任とは、”マンションを引き渡した後、そのマンションに、契約時に買主が気づかなかった隠れた欠陥(=瑕疵)があった場合に売主が補修するなどの責任を負うこと”です。フローリングの傷や壁の汚れなどは内覧の際に目視でチェックすることができますが、例えば天井裏の雨漏りや床下のシロアリ被害など目に見えない部分もあります。した見えない部分に欠陥や破損など「瑕疵」があった場合、知らずに購入してしまった買主は大きな被害を受ける可能性がありますよね。そのため、売主に対して一定期間の瑕疵担保責任を負わせることで、万が一購入してから目に見えない瑕疵が発見された場合にも買主を安心させるというわけです。瑕疵担保責任は、売買トラブル時に非常に重要になってきます。瑕疵担保責任の対処法(インスペクションと保険について)この4点についてまとめていきます。物件が抱える物理的な欠陥です。した欠陥は内見の際に目視で見つけるのは難しく、多くの場合は買主が購入後に住み始めてから(あるいはリフォームの際に)発見されます。心理的瑕疵いわゆる「事故物件」ですね。過去にその物件で自殺や事件があったケースですね。物理的にではなく、心理的に買主が負担を被る場合が該当します。事故物件の売却に関しては別で詳しい記事を書いているので、下記を参考にしてください。権利上のトラブルを抱えていた......というケースです。外部の権利によって物件に規制や制限が存在するケース、あるいは当然あると思っていた権利がなかったというケースもあります。当然ながら、買主は事前にそのことを知る余地はありませんので、瑕疵担保責任の範囲になります。瑕疵担保責任で最も多い「雨漏り」と「水漏れ」のケースマンション売却において最もよく問題になる瑕疵は「雨漏り」と「水漏れ」です。この2つの例についてはもう少し詳しく解説しておきましょう。雨漏りでよくあるケースたとえば、壁や天井に大きなひび割れがあったとします。このひび割れは売主がほとんど使っていない部屋の収納部分だったため、売主自身も、内見した買主も気づかずに物件を引き渡してしまったとします。ある日大雨があり、そのひび割れ部分から浸水しているのを買主が発見しました。ケースバイケースでありますが、このようなケースは売主の瑕疵担保責任と判断されれば、売主はその箇所の補修費用などを負担する責任があります。水漏れでよくあるケースこれは、排水設備(あるいは給水設備)の腐食が主な原因になります。配管部分についても買主が内見で確認することは難しいですし、よほど酷い状況でなければ売主自身も気づいていないケースも多いでしょう。した場合も、後述する期間内に見つかった場合は売主が修復負担することになります。個人間の中古マンション売買の場合には、瑕疵担保責任を負う期間を売主・買主の間で定めます。無用なトラブルを避けるためには、売主は少しでも瑕疵担保責任を負う期間を短くしたいです。この瑕疵担保責任を負う期間はケースバイケースですが、一般的には買主が2〜3ヶ月以内に瑕疵(欠陥)発見した場合、という具合です。この期間については築年数や室内の劣化状況によっても異なってくるので、不動産会社の担当者と良く確認して決めた方がいいでしょう。当然の話ですが、自分の知っている瑕疵は告知する義務があるので隠さずに告知しましょう。「これは瑕疵に該当するのか?」と言う部分が少しでもあれば不動産会社に相談すべきでしょう。いう書面で説明されます。そちらに記載のトラブルに関しては、引渡し後7日間の保証となります。売主が一般個人で、買主が宅建業者の場合には、売主は瑕疵担保責任を負いません。買主が宅建業者の場合でも、売主が知っていたのに告知しなかった、いわゆる「悪意過失」の瑕疵の場合には、売主に瑕疵担保責任が発生することはあります。万が一発生しかねない瑕疵担保責任のリスクは、売主であれば少しでも軽減したいはず。そのためにできる対処法としては大きく2つ。瑕疵保険への加入この2つが主になります。「ホームインスペクション」とは、簡単にいうと建物(ホーム)の調査・診断(インスペクション)を行うことです。「住宅の健康診断」みたいなもので、専門家にしっかりとした調査をしてもらいます。売却前にホームインスペクションを行っておけば、瑕疵にあたる欠陥を事前に察知できます。買主側も、物件がちゃんと健康診断を受けていて「健康良好」の保証がされていた方が安心感が生まれるため、購入率のアップにも繋がります。マンションで行うホームインスペクションは、具体的に以下の箇所をチェックします。費用はおおよそ5万円〜10万円くらいのイメージです。この金額で売却後のリスクや不安を消せるのであれば、ケチらずにインスペクションをした方がおすすめなのです。現在、ホームインスペクションの実施は義務ではないですが、法改正によって「売主へホームインスペクションの説明」が義務化されました。要するに、政府も不動産取引のトラブルを減らすためにホームインスペクションを推奨しているわけですね。この保険では、売主が住宅の検査業者に物件検査および保険への加入を依頼します。検査で一定の品質基準を満たした物件が保険に加入することができます(保険に加入するのは依頼した検査業者)。その後、もし売買契約後に瑕疵が発見された場合、買主は売主ではなく検査業者に対して補修を求めることができるようになる仕組みです(補修にかかる費用は保険金で賄われる)。保険期間は5年または1年。支払い上限額は1000万円または500万円というのが一般的になります。実際にあった瑕疵担保責任の事例(給湯器が壊れていたケース)最後に、瑕疵担保責任について実際に裁判になった判例を紹介※1します。この判例は、中古マンションの売買において、引渡後に給湯器が故障していたとして、買主が損害賠償を起こした事例です。中古マンションを購入した買主が、引渡後に給湯器からお湯が出ないという瑕疵を発見して、給湯器の交換費用とお湯が出ない間に通っていた入浴施設の利用費用の支払いを求めたという内容です。この売買では、売主は買主に設備表を交付していて、その設備表には「給湯器に故障や不具合がない」ことがはっきりと明記されていました。売買契約書には、瑕疵担保責任を売主が負うことが明記されていました。結論からいうと、売主の責任を一部認め、買主の請求を減額して売主が支払うという判決内容でした。判決内容のポイントは以下の通りです。売主は虚偽の設備表を作成し買主に交付したとみなした瑕疵が発覚した後に売主はすぐに対応しなかったこのように、売主の責任が認められるケースは、全額ではなく一部の金額を売主が負担することもあります。このケースのように、その瑕疵(今回の場合は「給湯器の故障」)が売主の責任によるものかどうかが、瑕疵担保責任を売主が負うかどうかの焦点になります。まとめ要するに、売却完了してもまだ責任は残っているということです。いいのは、売却前に欠陥がないか完璧に調べ上げ、包み隠さずに報告しておくことですね。下手に欠陥を隠そうとすると瑕疵担保責任を問われる可能性がありますし、いつ見つかるんじゃないかと売却後も不安でドキドキしなきゃいけないのは心労でしょうから。【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。イエウールでは、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。公式HPイエウールもちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけですぐに査定開始できます。全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて最大6社の対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。マンションバブルの崩壊が不安な人は、現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。中古マンション売却を依頼した不動産会社の広告活動の内容とは?マンションを売却する時というのは、不動産会社に依頼をしただけで売れるようになるわけではありません。...中古マンション売却後に住宅ローン保証料や火災保険料は返還される?戻ってくるお金まとめ。マンション売却時は、売却に伴う仲介手数料などの支出に注目されがちです。実は売主に返還される金額もあることを把握しているでしょうか。「不動産はご縁」とよく言われますが、マンション売却は運とタイミングが大きく影響するので中々予想が付きにくいもの。...中古マンション売却の両手仲介とは?利益相反を生む「囲い込み」に注意マンションの売却を不動産会社に依頼すると、その不動産会社は買い手を見つけるための広告活動を始めます。