建ぺい率と容積率、どちらも重要ですが建ぺい率を重視している人が多いように感じます。重視というか気にしているというか、容積率を気にしていないというか。それって非常に危険なことだと思います。土地の価値を決めるポイントはいくつかありますが、その一つはその土地にどれだけの建物が建てられるかということだからです。容積率はそれを決める重要なポイントなんです。ホシイさん容積は小学校で勉強したよ!スマイノさんそれならすぐマスターできますよ。建ぺい率とは何かまずは建ぺい率から説明していきます。建ぺい率とは建物の建築面積(建坪、1階部分の面積のようなもの)の敷地面積に対する割合のことをいいます。上の図を見てください。100m2の土地に建築面積40m2の建物が建っています。この場合、敷地に対する建築面積が40%なので建ぺい率は40%となっています。この建ぺい率(容積率も同様ですが)場所ごとに決まり事があります。「この土地は建ぺい率40%までにすること!」「駅前のこの土地は建ぺい率80%までとします!」というように、公的に決められています。要は制限をしています。建ぺい率には制限としての建ぺい率と、実際にこの敷地・建物の建ぺい率と2つのケースがあります。建ぺい率80%までOK(80%を超えてはいけないという制限)という土地(敷地面積100m2)があります。この土地の建築面積は40m2です。この場合、制限としては80%の場所ですが、実際は40%までしか使わなかったということになります。この場合の80%も40%もどちらも建ぺい率ですが、制限として指定されている建ぺい率と実際に使用している建ぺい率という違いがあるわけです。ホシイさん好き放題に建てられないようにしてるんだね。スマイノさん敷地いっぱいに皆が建てたら火事のとき大変な事にもなりますからね。制限を指定している建ぺい率が土地をまたがって違うケースもあります。いった場合はどうすればいいのでしょう。上の図のような土地があったとします。この土地の指定建ぺい率は{80%×120m2/(120m2+80m2)}+{60%×80m2/(120m2+80m2)}計算すると72%となります。指定している建ぺい率よりも場合によっては多く建てられることもあります。該当する土地が角地だった場合です。この場合、指定されている建ぺい率+10%までOKとなります。ホシイさん角地は端っこだから安心するって理由で人気なのかと思ってた。スマイノさんまあ、それもありますよね。建ぺい率を漢字で書くと建ぺい率の「ぺい」は平仮名で書かれることも多いですが漢字で書くこともできます。ホシイさん覚えれません・・・。容積率とは何か続いて容積率についてです。容積率とは建築物の容積対象面積(各階の床面積の合計のようなもの)の敷地面積に対する割合のことをいいます。上の図を見てください。敷地面積100m2の土地に容積対象面積80m2の建物が建っています。この場合、敷地に対する容積対象面積の割合が80%なので容積率は80%となります。容積率も建蔽率と同様に、場所によって指定されています。「この土地は住宅専用の地域だから容積率は80%まで」「駅前のこの土地は800%までOK」といったようにです。容積率にも制限としての容積率と、実際にこの敷地・建物の容積率と2つのケースがあります。容積率100%までOK(100%を超えてはいけないという制限)という土地(敷地面積100m2)があります。この土地に建つ建物の容積対象面積は80m2です。この場合、制限としては100%の場所ですが、実際は80%までしか使わなかったということになります。この場合の100%も80%もどちらも容積率ですが、制限として指定されている容積率と実際に使用している容積率という違いがあるわけです。指定容積率は敷地に接する道路の幅によっても変わってきます。上で説明しているように、その土地ごとに容積率を指定していますが、道路幅が12mに満たない場合は少し変わってきます。12mに満たない場合はその道路の幅に用途地域が住居系ならば0.4、商業・工業系であれば0.6をかけたものと、指定容積率のどちらか小さい方となります。(用途地域については別途また説明したいと思います)例をあげます。上の図のような前面道路が6mの土地があったとします。前面道路の幅6m×0.4=240%・・・(1)指定容積率の400%・・・(2)(1)(2)のうち制限が厳しい、240%がこの土地の指定容積率となります。前面道路の幅6m×0.6=360%・・・(1)指定容積率の400%・・・(2)(1)(2)のうちより制限が厳しい、360%がこの土地の指定容積率となります。上の図のように前面道路が12mあれば、指定容積率どおり400%との制限となります。ホシイさん建ぺい率と違って道路の幅が関係するんだね。スマイノさん前面道路幅も土地選びには重要なポイントですね。指定されている容積率が敷地をまたがって違う場合もあります。いった場合はどうすればいいのでしょう。上の図のような土地を例とします。この土地の指定容積率は{300%×120m2/(120m2+80m2)}+{200%×80m2/(120m2+80m2)}計算すると260%となります。指定している容積率よりも場合によっては多く建てられることもあります。いろいろな条件が絡んでくるのでここでは割愛します。平面だけでなく立体で考える建ぺい率と容積率について紹介してきました。はじめにも書きましたが、土地の価値の一つはその土地にどれくらいの面積の建物が建てられるかです。同じ敷地面積100m2の土地でも指定容積率による制限で、床面積200m2だったり800m2まで建てられたりします。同じ100m2の土地でも800m2建てられる土地(容積率800%)の方が価値があるという見方ができるのです。どれだけの面積の建物が建てられるかは高さ制限や日影規制などもかかわってきます。指定容積率が大きいからといって実際にその容積率を消化できる建物を建てられるというわけでもありません。今回はとりあえず分かりやすくて大切な容積率を紹介しました。ホシイさん大きな建物建てなくていいから静かな所に住みたいな。)では建ぺい率も容積率も低く設定されているので、敷地に対して余裕のある建物が多くあります。いった場所を選択するといいですよ。ホシイさん都市計画に合わせた設定がされているんだね。近所の解体工事がうるさい!解体工事が始まる前に要望しておきたいポイント近所で解体工事が始まってうるさい。家が揺れてイヤになる。...公示地価とは何?概要と調べ方について公示地価をご存知でしょうか。...基準地価とは何?調べ方と路線価との違いについて基準地価をご存知でしょうか。9月の下旬になると聞こえてくるこの言葉。今回は土地の境界の話です。皆さんは土地の境界がどこなのか把握できているでしょうか。...PREV又吉、家買うの?ライフプランに合わせた家の購入を!オイコノミアまとめ(2016.5.11放送)NEXT2019年(平成31年・令和元年)宅建の試験日程とおすすめの勉強開始時期についてAbout"スマイノ"では住まいの知っておきたいを発信するブログです。不動産会社や建設会社で働いた経験をもとに、「これ知っておいた方がいい!」と思ったことを中心に書いています。困ったときの手助けになれば嬉しいです。AFFINGER5.。