土地は非課税であることを紹介しました。マンションや建売住宅の販売価格は、土地いくら、建物いくらという内訳が記載されるケースはほとんどありません。自分の住んでいる家の土地の価格を知る機会が得られにくいのです。一戸建ての建売住宅においては、土地がいくらで、建物がいくらという概念を意識しておく必要がありますね。「建物」は、ご存知の通り、将来は価値を失います。残るのは「土地」であって、土地の資産価値が大きくものを言うことになります。資産価値が年々減少するものに対して負債を抱えることは、大きなリスクになることは誰もが容易に想像できると思います。販売価格の内、土地がいくらで、建物がいくらなのかをよく理解した上で、購入することがとても大事ですね。その内訳を知る手がかりとして有効なのが、「消費税額」なのです。消費税額がわかれば、5%で割り戻せば「建物価格」が分かります。販売価格から建物価格を引けば、土地価格が出ますね。あまりに建物価格に偏った建売住宅は、将来の資産価値という観点から考えると、ちょっと考えたほうがいいかも知れません。建売住宅で消費税額を示してくれるケースはごく稀です。その場合は、建物の建築コストから割り出す方法もあります。建物の建築コストというものは、日本中でそれほど大きな差異はないと言われています。「述床面積」から理論上の建物取得価格が計算できます。販売価格から建物取得価格を引けば、土地価格が分かるというやり方です。この方法だと、建売価格と同じように、土地・建物が一体価格で売り出される「中古住宅」でも活用できます。中古住宅は消費税がかからないため、消費税額から建物価格を割り出すことは不可能です。先に述べた理論建物取得額から導くしかありません。計算を、自分でエクセルで作成しました。今では住宅取得の相談を受けたときに重宝しています。自分の家の土地の値段。自分の家の土地の坪単価。知っておくことは、決してムダなことではありません。一度調べておくことをおすすめします。21:55消費税が上がるなら、大きなお金が動く住宅購入に影響がないはずがありませんね。前回は、中古住宅(個人間の売買)の場合は消費税がかからないので、その影響は極めて少ないことを紹介しました。その他のケースではどうでしょうか?多いケースとして考えられるのが、マンションの購入です。中古マンションの場合は、前回の記事の通り、一般的には非課税となりますので、消費税増税を必要以上に意識する必要はありません。ここでは新築マンション購入のケースを考えてみます。通常、マンション価格の表記は、税込価格が記載されています。「あ~、物件価格が4000万で、消費税が200万だな。すれば、消費税が10%になれば、このマンションは4400万円になってしまうのでしょうか?答えはNOです。消費税は建物価格にしか課税されません。土地2100万+建物2000万+消費税100万=マンション価格4200万円(税込)となるのです。土地2100万+建物2000万+消費税200万=マンション価格4300万円(税込)となるわけです。土地と建物の価格の内訳を出しているケースはほとんどありません。消費税の金額を知ることは可能です。販売価格4200万円(消費税100万円を含む)と記載しているところが多いようです。「あ~、消費税の計算間違えてるな・・・」なんて思うかも知れませんね。多くのマンション場合は、土地価格より建物価格のウェイトが大きいので、もっと差が大きくなることになります。土地1050万円、建物3000万円、消費税300万円で、合計4350万円となり、さきほどのケースと比べて、さらに50万円の負担増になることが分かると思います。建売住宅も同じ原理です。「土地価格を差し引いた分だけ影響を受ける」と考えておいてください。それにしても、消費税の議論、さっぱり進みませんね。今日はその点について書きたいと思います。前回も述べましたが、住宅購入と一言で言いましても、いろいろなケースがありますね。これらの中で、消費税のかからないケースがあります。中古住宅は基本的に、個人と個人の売買ですから消費税が課税されることはありません。普通の不動産屋で仲介されている中古住宅は、一般的には個人と個人の売買ですので、消費税のことは気にしなくてもOK。不動産屋のチラシに載っている物件だからといって、売主が不動産屋(事業者)なワケではありません。不動産屋は仲介するだけで、中古住宅の売買は通常、個人と個人の売買であることがほとんどです。個人では家を売ろうとしても、なかなか宣伝活動もできませんし、買い手を見つけることは困難です。それに、不動産の場合は登記やら何やら手続きが複雑でトラブルも発生しやすいので、それらをやってくれるのが、不動産仲介なんですね。個人クルマの中古車のケースとそこが大きく異なります。個人となりますので、売主が事業者となる中古車は一般的には消費税がかかります。中古住宅を狙っている人にとって、消費税の増税はあまり影響はありません。焦らずじっくりと自分の希望に合う物件を探してください。仲介業者への手数料や引っ越し費用など、その他もろもろの諸費用には消費税はしっかりかかってきますので、影響がゼロというわけではありませんよ。今はやりの、中古住宅をリフォームして住むという、リノベーション住宅を考えている人は、リフォーム費用には消費税がかかりますので、ご注意くださいね。最近は、事業者が中古住宅や中古マンションをリノベして売り出すケースも増えています。中古住宅ですが、事業者が売主となりますので、この場合はリフォーム代だけでなく、物件価格にも消費税がかかりますので知っておきましょう。このように、住宅の消費税というのは、住宅購入のケースによって、さまざまです。18:24消費税が上がろうとしていますね。2014年に8%、2015年に10%ですか。先ですが、住宅やクルマ購入など、大きな買い物を考えている人にとっては、ちょっと考えないといけない時期になってきました。絡んだ住宅購入の相談が増えそうな予感がしています。10%って、大きいですよね。仮に5000万円の買い物をしたら、500万ですよ。今よりも250万円も余計に出費するわけで、普通のクルマが1台買えるお金です。消費税が上がる前と、上がった後では、軽く500万円以上の差があります。大きな買い物を計画している人にとっては死活問題。”考えないといけない時期”というのは、どういうことなのか?人生で最も大きな買い物と言われる、住宅購入について考えてみましょう。住宅購入はものすごく時間のかかる買い物です。この狭い日本という国で、自分の希望に合う物件に出会えることが難しい。私自身も物件に出会うまでに、1年以上の時間を要しました。マンションでも、戸建でも、新築の場合は、完成するまでにも長い時間がかかります。注文住宅を考えている人なら、家の間取りや仕様を決めるにも多大な時間を要します。最初に税率が上がるとされている2014年なんて、あっという間。時間のかかる「注文住宅」で新築を考えている人にとっては、チンタラしている時間なんてありませんね。消費税はすでに上がっているかも知れないんですね。契約時の消費税率を適用する特例があるかも知れませんが、それは結果論であって、現時点では不明なわけで、であれば、アンテナを張っている状態から、行動に移す時期に入っていると言えるでしょう。駆け込み需要のことも考えないといけません。身近なところでは、一昨年の暮れの薄型テレビの家電エコポイントの終了のとき。家電量販店は、一切値引きなしの強気の商売をしてましたね。得してるのか損しているのか分からない状況。消費者側にしてみれば、いい買い物のタイミングとは言えませんね。消費税の増税が決まったら、その直前には当然、住宅購入のニーズが高まることは必至です。3%から5%に上がったときも、多くの駆け込み需要があったといいます。したとき、常識的に考えて、あまり値引きは期待できないでしょうね。住宅購入はすべてのケースで消費税がかかるワケではありません。近い将来、住宅購入を考えている方は、まず自分がどんな家を建てようと、購入しようと思っているのか、それによって考え方が変わります。マンションですか?建売住宅ですか?注文住宅ですか?その場合、土地はすでにありますか?これから探しますか?中古住宅ですか?その場合、リフォームはしますか?単に住宅購入と言っても、いろんなケースがありますよね。それぞれのケースで、消費税の影響を受ける場合と、そうでない場合があるのです。住宅というものは、ある日突然衝動的に買うものではありません。取り返しのつかないことになるかも知れません。人間としてもきっと大きな成長をもたらすことでしょう。消費税と住宅購入のケースについては、次回以降も記事にしたいと思います。冗談だろ~って、軽くかわしていました。子どもの友達のママさんから、私の本とサインペンを差し出され、サインを要求されました。いえば、以前、妻から「○○さんのところがサイン欲しいとか言ってたで。「お~、ナンボでも書いたるでー」って、言ったような、言わなかったような。一応、著者なわけで、そりゃ、サインを求められる可能性もあるわけで。結局、ちょっとカッコ悪いですが、一旦お預かりすることに。「どう?」と妻に見せます。知らぬ間に妻も何やらメモに書き始めました。「もっと、ハートとか星をつけたら?」などと、勝手にサインをメモに書きまくる始末。半ば冷やかし気味の、妻と娘には愛想を尽かせて、これで行こう!と、数少ない候補の中から決めました。勇気を出して、預かった本に私のファーストサインを。カッコよくは書けませんでしたが、本を買ってくれた感謝の気持ちを込めて書きました。恥ずかしいけど、嬉しくもある出来事でした。何でも最初はうまくいかない。次からはサラサラ~っと書けるハズ・・・(笑)ちなみに、今回サインさせてもらった方の旦那さんは、テレビにもよく出ているスゴい人。本も出していて、私の本など比較にもならないくらい売れてるんですよね。親が普通のサラリーマンっていうのがあまり聞こえてこないです。芦屋って感じで、刺激になりますね。21:58今日は息子の幼稚園の発表会でした。私のスパルタ特訓で鍛え上げた「コマまわし」もうまくいきました。我が子の成長を頼もしく感じることができた日でした。「日々と違う何かをする」ということであって、つまりチャレンジするから緊張するわけですね。子どもを成長させるんだと思います。これは大人であってもそう。日々の生活の中で、緊張する機会のあまりない人は、自分のできることしかしていない人。チャレンジしていない人、ということになります。緊張を乗り越えていくことで、自分のチカラになっていく、成長していくんですね。自分の壁、自分のカラを破っていくことが、ブレークスルー(現状突破)。人間としての成長のバロメーターであり、どれだけ大きな人間になれるか、ということに繋がるんだと思う。そんな私も今日は、ちょっとした緊張がありました。「○○クンのお父さん、本読みましたヨ。」と近寄ってきてくれました。「サインお願いします。顔面から火が出そうな状態になってしまいました。「サインって、あるの?いつもの汚い字で書いたら恥ずかしいからやめてよ。」どんどんプレッシャーが高まってきて、子どもの発表会どころではなくなってきました。実はちょっと練習したことはありました。実際に書いたことなんかなくて、まして、わざわざ買ってくれた人の本に書くなんて(当たり前だけど・・・)まわりの人も見てるし。私の緊張ぶりに、嫁さんが気を利かせて助け舟を。