2018年8月24日この記事では、相続したマンションを売却する際のケースを解説していきます。相続物件の売却は通常のマンション売却の流れとは異なり、注意点も違ってきますので気を付ける必要があります。相続したマンションを登記する相続したマンションは、”相続登記”をします。相続登記とは、相続人(亡くなった方)の名義から被相続人(相続を受けマンションを譲り受ける方)の名義へ変更することです。実は、相続登記は義務ではなく放っておいても法的に問題ありません。マンションを売却したり賃貸したりするときには名義人が署名・捺印する必要があるので、相続登記は早めに済ませておきましょう。相続登記をする上記のように、すぐに相続登記できるわけではありません。そのため、相続が発生してすぐにマンションの売却ができるわけではないともいえます。遺言書の有無を確かめるまずは遺言書の有無を確認することです。遺言書がなければ、法律に従い遺産を分割するのが一般的です。そのため、相続人の数によって持ち分割合が変わってきます。相続人を調査する次に、相続人の調査です。一般的に相続人の数は把握していますが、万が一知らない相続人がいないかの確認は必要です。相続人を確認する方法は、相続人の戸籍謄本を確認しますが、手間がかかり大変なので行政書士などに依頼した方が良いでしょう。相続財産の調査をするつぎに、相続する財産をチェックします。相続するものは、現金や不動産以外にも債券や貴金属なども相続対象です。不動産は登記を確認して調べるなど、それぞれ調べ方がありますが、間違いがあると大変なのでこれも司法書士などに依頼した方が安全でしょう。相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を行います。相続する遺産は不動産だけとは限らないので、誰がどの遺産を相続するかをきちんと話し合うのが遺産分割協議です。その協議でどの遺産を誰が相続するのかを決め、きちんと文書に残すのが遺産分割協議書になります。遺産分割協議書は、裁判でも有効な書面である公正証書にすることが多いので、基本的には司法書士などに作成を依頼します。相続登記をする遺産分割協議をして、遺産分割の内訳が決まったら、いよいよ相続登記です。基本的に相続登記は司法書士に委託することになります。司法書士は、遺産分割協議書に則って、相続人から被相続人へ名義を変える手続きをします。遺言書がない、もしくは遺言書はあるものの財産分与について明記がない場合に作成する書面です。相続人全員の同意が必要が挙げられます。相続人全員の同意が必要という点が重要です。相続に関して揉めることもあるので、トラブル防止のために事前に家族会議を開いておきましょう。相続したマンションを売却するときの注意点は、以下の税金についてです。税金については相続する時期にも関わってくるので必ず把握しておきましょう。3,000万円の特別控除についてまず、相続された家を売却するときでも「3,000万円の特別控除」という税制優遇が利用できます。以前は、この特例はあくまで「居住用住宅の売却」の際しか適用できませんでした。そのため、相続物件をそのまま売却しても、この特例を受けられなかったのです。法改正を経て※1相続物件もある一定の条件を満たせば、この特例を受けることが可能になりました。※1参考リンク:相続時の「3,000万円の特別控除」https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/h28aramashi.pdf3,000万円の特別控除とは?3,000万円の特別控除とは、マンションを売却した売却益(譲渡所得)を3,000万円控除する制度です。言い換えると、この制度が利用できれば、売却益が3,000万円以下であれば税金がかからないということになります。譲渡所得税は、最高で40%近く税金になるので、この制度が利用できるかどうかは非常に大きなポイントです。譲渡所得税率については、国税庁ホームページで確認ください。参考リンク:国税庁ホームページ・長期保有https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm・短期保有https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm3000万特別控除の利用条件について相続物件で3,000万円の特別控除を受けるためには、以下のような条件があります。相続開始日から3年以内に売却すること耐震対策がない場合はリフォーム後に売却か解体することまず、この特例を受けるためには、相続開始の日から3年以内に売却する必要があります。そのため、相続登記をせずに放置していると特例を受けられなくなり、無駄な税金を支払う可能性が上がってしまうということです。相続物件にもこの特例を適用した最も大きな理由が「空き家問題」です。空き家問題とは、相続物件を中心に、誰も住んでいない倒壊の危険がある家を放置して、空き家が増えている問題になります。そのため、倒壊の危険がある家はそのまま売却することはできません。マイホーム売却時の特例https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm■相続物件https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/h28aramashi.pdf相続税の経費また、相続物件を売却するときには、その物件を相続するときに支払った相続税を経費として算入できます。経費として算入するということは、譲渡所得額が下がるので節税になるということです。譲渡所得の計算式は以下のとおり。(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))つまり、売買時の諸費用と減価償却費を加味して計算します。減価償却費とは、マンションの取得費用を各年で費用として計上することです。実際の計算は国税庁ホームページで行えるので、計算式などの詳細を覚える必要はありません。仮に、以下のようなマンションを相続して売却したとします。「(売却金額3,800万円+諸費用120万円)-(購入時価格3,300万円+諸費用110万円-減価償却費1,000万円)」となり、1,510万円が譲渡所得になります。仮に、このマンションを相続するときの相続税が500万円の場合、この1,510万円から差し引くことができるので、譲渡所得は1,010万円まで下がるというわけです。参考リンク:相続税の取得費加算の特例http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htmまとめこのように、相続したマンションの売却は、まず相続登記をすることから始まります。相続登記がスムーズにいったら、基本的には通常の売却と同じ流れで売却しますが、税金については注意点があります。売却時期によって税金のルールが違うので、その点は良く理解しておき売却に臨みましょう。【追伸】自宅マンションがいくらで売れそうか把握していますか?マンションの売却を検討しているのであれば、まず最初にすることが「査定に出す」ことです。自分のマンションがおおよそどの程度の価格が付くのか分からないと、住宅ローンや住み替えなど計画が立てられません。査定は無料でできるので損することはないですが、一応マンションを査定してもらうときのポイントが2つあります。複数の会社に査定依頼して「比較」をすること。大手と中小のどちらにも査定してもらうこと。査定依頼は必ず複数社に出すこと。不動産会社によって付ける価格はバラバラなので、それを並べて比較することで相場感が見えてきます。最低でも4社以上には査定してもらいましょう。査定は大手だけでなく中小にも依頼すること。大手は抱えるデータ数も多いですがマニュアル化されているので機械的に数字を出しがちです。対して地元密着の中小は”狭く深く”であり、地元におけるより細部の内情まで熟知しているので大手には見えない面まで査定に反映してくれます。近年は、大手も中小も含めて複数社に一括で査定依頼できる「一括査定サービス」があるので、わざわざ複数社にコンタクトする必要はありません。イエウールでは、最大6社への査定依頼がわずか60秒で終わります。公式HPイエウールもちろん完全無料です。ひと昔前からは信じられないほど便利な時代になりましたね。入力も超簡単で、マンション情報を入れるだけですぐに査定開始できます。全国対応しているので、地方の人でも安心です。提携している大手中小合わせて最大6社の対応可能な不動産会社を自動で選択して見積もりを出してくれます。マンションの目安価格が分からないと売却するもしないも判断できないので、まずはサクッと査定してもらうことから始めましょう。マンションバブルの崩壊が不安な人は、現在の自宅マンションの価値がどうなっているか把握しておけば、今後取るべき行動も判断しやすくなると思います。転勤に伴い中古マンションを売却したい場合の方法と流れ・注意点マンションを売却する理由は色々ありますが、転勤という理由で売却することも多いです。...離婚後に中古マンションを売却する手順と注意点【単独名義/共有名義】マンション売却の理由としてよくあるのが、離婚に伴う売却です。統計によると5年以内に離婚する人の割合が最も多く、つまり離婚時点でまだ住宅ローンがたんまり残っているケースが多いのが苦しいポイントです。...マンションの競売と任意売却の違い|価格差や売却期間など比較解説マンションの住宅ローンがどうしても払えなくなった場合、その先の物件の処遇は2通りになります。一つは強制差し押さえによる「競売」、もう一つは競売にかけられる前に任意で行う「任意売却」です。