不動産ばかり所有しています。日々の気づきや本当にあったことをリアルに、かつ「非営利的に」(笑)情報発信しております。コラム第50話で室内洗濯機置き場を簡単に作る方法について書いています。良かったら読んでみてください。◎室内に洗濯機置き場を作るため私がやっている簡単な方法===おはようございます、ぺんたです。先日は少し足を伸ばして勉強会に参加してきました。仲間の大家さんがサラリタされたのを記念して、「サラリタまでの歩みを聞く会」みたいな勉強会でした。その方はビルメンテナンスのプロだった関係で、いろんな資格を持っておられ非常に興味深いお話を聞かせていただいたのですが、その中で「機械式駐車場の物件はリスクが高い」という指摘がありました。実はうちの街で、あるオフィスビルが20%を超える高利回りで売りに出ていて、私は少し色気があったのですが機械式立体駐車場の物件だったので手を出さずにいました。́ー`))と思いました。その物件はこんな↓タワー型の機械式駐車場を備えた物件でした。タワー型の駐車場はメンテナンスコストが非常に高いということだけは事前に知っていたので手を出さないようにしていたのですが、講師の方は「タワー型駐車場でメンテナンスコストをちゃんと吸収できて採算ベースに乗るのはごくまれ。東京銀座と大阪梅田ぐらいしかありません!」と断言しておられました。!銀座と梅田にはほど遠い田舎町でタワー型駐車場はオフィス賃料を食い潰す重荷でしかないでしょう。この物件はまもなく築35年にもなるので、駐車場設備の総とっかえ(建て替え)をしないといけない時期でもあります。́ー`)「メンテナンスコストを考えても十分に安ければアリなんじゃないの!?」とおっしゃる方もいらっしゃるかもしれませんが、それはレジ物件ならアリで私も大好きなのですが、ことオフィス物件に関しては避けたほうがいいと思うんです。メーカーさんから「古過ぎるのでこれ以上のメンテ契約はお受けできません」的な対応をされたらどうなるでしょう!?建て替えを決意しても、解体から新築までの期間、全く駐車場が使えなくなるわけですから入居企業が全退去してしまうリスクもあります。入居者が次々に出て行くなかで駐車場を新築する・・・みたいな恐ろしい場面が想像できますので、単純な利回り計算とかでは評価できないと思うんですよね。運用面の時間軸まで勘案した精緻なビジネスプランを実行できる方だったら大丈夫かもしれませんけどね・・・(^^ゞ===機械式駐車場といえば、横浜で住んでいたマンションが半地下式の機会式駐車場だったんです。九州に戻ったあと賃貸物件にしていたのですが、ゲリラ豪雨で地下部分が水没してしまったことがありました。_)>)大雨のときのため地下には排水ポンプが設置されているのですが、ゲリラ豪雨の場合は容量が足りずに浸水してしまうようです。なると入居者の車がダメになるだけでなく駐車場機械も全滅してしまいます。区分マンション系の機械式は1パレットあたり数千円のメンテコストが毎月かかるそうですし、子供の死亡事故が絶えないので、「機械式」となると投資対象としては慎重に検討されたほうがよさそうです。一棟モノも区分も機械式は要注意ですね・・・。13:11東京の23区でもタワーパーキングはどんどん無くなってますね。所有者と話したこともありますが、メンテ費用でトントン、取り壊すにも費用が必要で結局首が回らなくなり、最終的に土地ごと手放されていました。17:20>>123区内で儲からなければ、銀座と梅田しか儲からないというのもあながち的外れではありませんでしたね。