不動産投資により、サラリーマンが兼業・副業で家賃収入を得てお金持ち大家さんを目指すサイトです。この落とし穴に落ちないように気をつけて下さい。大家さん業はあくまで、ビジネスと考えて行動しましょう。�@物件価格の落とし穴ページの一番上へ不動産をいろいろ見ているうちに、購入希望の物件が、どうしてもほしくなってしまい、利回りなどの数値化した購入基準を無視して、購入を決めてしまう人がいますが、大家さんを成功させるためには、この購入価格がすごく重要になります。住宅ローンで高値で購入してしまい、10年後の現在、ローン残債と売却価格が合わず、売却すらできな状況の人を見かけます。なる毎月の返済もしんどいのに売却もできない、八方ふさがりの状態でどうすることもできません。10年間も高い金額で返済を続けた結果がこれでは悲しすぎます。家賃収入を得ること目的に投資する大家さんは、この購入物件価格に細心注意を払う必要があります。物件価格は、不動産相場を基準に決めれれていることが多いですが、あくまで相対取り引きで、売主と買主が合意すれば売買は成立します。相場より高い値段で購入することも、安く手に入れることも可能な世界です。それと、ここでもうひとつ注意してほしいのが、相場より安いという理由だけで、大家さんは不動産を購入してはいけません。家賃収入が安定して確保でき、収入と物件価格を計算し、基準にある純利回りが確保できる不動産のみを購入すべきです。これが、物件価格の落とし穴です。高値で購入することだけは避けましょう。�A利回りの落とし穴ページの一番上へ物件購入の基準でも書きましたが、まずは表面利回りと純利回りの違いを知ることが基本ですが、利回りも実際に家賃が入ってこその利回りです。家賃が高めに設定されていたりリフォーム代などの必要経費が計算と違ったりすれば、意味のない利回り計算になります。この利回りの落とし穴を避けるには、きちんとした家賃相場の把握と、リフォームの工夫が必要になります。それと一番重要なのか�B空室率の落とし穴と連動しますが、入居者が安定して確保ができて初めて、家賃収入が手に入り、利回りが確定します。�B空室率の落とし穴ページの一番上へ物件を購入すれば、すぐに大家さんの仲間入りできるわけではありません。大家さんとしてスタートするには、入居者さんから家賃をいただいて初めて大家さんと胸を張って威張れます。(笑)立地選びの失敗、家賃設定、リフォームの失敗、などなど空室の原因を上げればきりがありませんが、大家さんとしての成功は物件を購入する前に8割は決まります。入居ニーズのないところの不動産を購入し家賃をいくら下げても満室にはなりません。逆に、すべての好条件をそろえても100%の入居率も存在しません。ある程度の空室率を購入前から計算にいれて資金計画を立てることをおすすめします。私の場合は、10%ぐらいを年間の空室率として、資金計画を立てています。立地条件や不動産の条件によりパーセンテージは変化しますが、都心の便利な立地であれば10%も空室率を計算にいれておけば、まず大丈夫です。空室率の落とし穴とは、購入時空室のことなど考えずに資金計画してしまうことにあります。してあらかじめ計画しておきましょう。�Cリフォームの落とし穴ページの一番上へリフォームを極めるページや効率のよいリフォームページでリフォームのこつをお伝えしていますが、ただ費用をかけてリフォームをすればいいものでもありませんし、お金をかけずにリフォームをしてしまうと、入居者が見つからないという最悪のパターンになります。リフォームをするポイントはあくまで、入居者確保と家賃UPの二つを目的に行います。資金を効率よく、次の投資に使うためにも、こだわり過ぎてお金を使いすぎないように注意して下さい。入居者のニーズは地域やターゲットとする年齢などにもより、変化しますので、的確なリフォームを心がけましょう。入居者のニーズを把握するためには、やはり現場をよく知る賃貸の営業マンと話をするのが一番です。彼らは、毎日売上のノルマに追われ、入居者を紹介すればすぐに契約できる物件を求めています。毎日、毎日お客様である入居者さんと話をしているのは、やはり現場の営業マンです。家賃設定などの入居条件もそうですが、間取り変更や設備の入れ替えなどのリフォームを考える時も営業マンに入居者のニーズを聞いておきましょう。�D家賃滞納の落とし穴ページの一番上へ大家さんの大きな問題のひとつでもあり、一度滞納をされてしまうとなかなか簡単に解決できないのも事実です。実は私自身滞納の問題はそんなに心配していません。それは解決方法を知っているからです。完璧ではありませんが、いくつかの解決方法はあります。�@家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする�A入居審査を厳しくする�B管理会社に管理を任せる�C家賃保証会社に加入する�Dサブリースにする以上の解決方法が考えられます。�@家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする家賃を高く設定すれば、それだけ所得の高い方しか住めませんので、必然的に滞納は少なくなる傾向にあります。相場とかけ離れない程度に高めに設定するのも一つのアイデアです。これも一般論ですが、まとまったお金をきちんと貯蓄できる人は、お金に対していい加減ではなく、きちんと支払ってくれる可能性が高くなります。私の場合リフォームにより家賃を高めに設定するというより、空室率を少なくするため、すぐに入居者が決まるリフォームを心がけています。しても、リフォームにお金をかけてしまうと、不動産にほれ込んでしまい、家賃や礼金などの募集条件を高く設定したくなりますが、入居者が2ヶ月も3ヶ月も決まらないような条件ではせっかくのリフォームももったいないです。私の場合は、ほかの物件・ライバルより、きれいにリフォームをし、相場家賃でより早く入居者を決める。ように心がけています。�A入居審査を厳しくする審査を厳しくしすぎると、なかなか入居者が決まらないというジレンマに陥りますので、ある程度の基準を決めればOKです。以上の審査をしています。実際に、入居者の職場に電話し在職確認をしたり、保証人さんへ電話し、保証人になる意志の確認など、電話一本で簡単に確認できます。このたった一本の電話だけで、滞納のリスクはだいぶ変わると思います。管理会社に任せずに、不動産を自分で管理し、自分で募集をする場合はこれらの作業を自分自身でしなくてはなりません。一般の方は、このへんのところに抵抗を感じたり、仕事が忙しく時間がない方は、管理会社に一任するほうがいいかもしれません。�B管理会社に管理を任せる大家さんとして、一番楽な方法は管理会社にすべてを任せることです。不動産の管理や入居者募集などの業務を手数料を支払い、管理会社にすべて任せるのも方法だと思います。本業であるサラリーマン・OL・主婦の仕事が忙しい人は必然的に、自分では管理ができませんので管理会社に一任することになります。この場合、入居者の家賃はいったん管理会社に振り込まれ、管理料金を差し引いた金額が大家さんに振り込まれます。滞納やトラブルなどはすべてプロの管理会社が対応しますので、心配はありません。費用とのバランスを考えて決断してください。管理料金の相場は、総家賃の5〜8%です。入居者募集する際は別途、家賃の1〜2か月分の費用が必要になります。※大阪地方の相場や慣行ですので、地域が違えば若干の差があります。�C家賃保証会社に加入する一番安全な方法かもしれません。家賃保証会社とは、滞納された場合、家賃を入居者の代わりに支払ってくれる会社のことです。大家さんとしては、滞納されても保証会社から家賃が振り込まれますので安心です。あとは、保証会社が入居者や保証人から家賃を取り立てます。大家さんとしては、すでに家賃は振り込まれていますので何の心配もありません。保障の内容によりますが、この保証会社と契約するための費用は、2年更新で家賃の半月〜1か月分です。次の更新時は家賃の15〜25%と費用は安くなります。保証会社により補償内容や家賃の振り込み方法などが異なります。私の場合は、敷金を取らない代わりに、この保証会社加入を絶対条件にしています。加入費用は、入居者負担として募集する際に条件を付けていますので、大家さんとして負担はゼロです。保証会社自体が誰でも加入できるわけではなく、簡単な審査をしていますので、自分自身で審査する手間も省けます。私の場合ですが、2件ともこの保証会社加入を条件し、費用も入居者負担で募集しましたが、加入自体には抵抗はないようですが、この費用負担を2件とも嫌がられました。1件は、敷金をゼロに設定していましたので、敷金を10万あずかることを条件に、保証会社の加入自体をやめました。加入を取りやめた理由としまして、きちんとお勤めで年収も高く、保証人の方も常識人できちんとお勤めであったこともあり、滞納のリスクは極めて低いと判断し、礼金プラス敷金10万で保証会社の加入を取りやめました。約2年半ほど、入居していただいていますが、滞納はもちろん、トラブルなども一切ありませんし、家賃が遅れたことももちろんありません。2件は、入居者を紹介していただいた不動産屋さんが、きちんと入居条件を説明しておらず、入居が決まってから、あとで、保証会社の費用が発生することを入居者さんへお伝えしたみたいで、入居者さんが聞いていないということで、費用の支払いを渋りました。営業マンのミスということもあり、不動産屋さんに支払う、手数料を相殺し、大家である私と、不動産屋と折半で、保証会社の加入費用を支払いました。私のミスではないので、本来は折半にする必要はなかったのかもしれませんが、賃貸の入居者さんを紹介してくれる、不動産屋とは長いおつきあいになりますので、数万円の費用であれば、支払ったほうがよいと判断し、折半にしました。保証会社加入は、入居者の状況などを考慮し柔軟に対応するようにしましょう。絶対的に加入しなければいけないものでもありません。加入しておいたほうがいいことは事実ですので、できるだけ保険だと思い加入を検討してください。新米大家さんには、聞きなれない言葉ですが、保証会社の条件や概要は賃貸を仲介している不動産屋であれば、数社の保証会社と提携していますので、保証ないような、滞納時の対応、振り込み方法、費用などを確認して下さい。この保証会社にも、いろいろな会社がありますので、あまり資金力のない会社だと、保証会社自体が倒産していまうと、なんの保障にもなりませんので、ある程度信用ある会社を選択してください。�Dサブリースにするサブリースとはマンションの一室や一棟丸ごと、運営から管理・リフォームまですべてを丸投げすることです。空室になろうが毎月、契約したサブリース会社から家賃が振り込まれます。このメリットは、空室リスクがなくなることです。振り込まれる家賃設定は相場家賃の80%〜90%程度になりますし、礼金などの収入もサブリース会社が受け取ることになります。サブリース会社もボランティアでしているわけではありませんので、利益を確保するためには実際に入居者からの家賃収入と大家さんに支払う金額との差額を利益にします。サブリース会社も空室のリスクがありますし、維持管理にもお金は必要です。収支的には大家さんの実入りは少なくなりますが、空室リスクもなく、管理などの手間もなく、一番安全で簡単な方法ではあります。�E入居者トラブルの落とし穴ページの一番上へ私自身が大家さんとして、入居者トラブルは一度もありません。仕事がらいろいろなトラブルを見聞きしてきました。多いのが、入居者のマナーに関することです。夜中の騒音、ペット禁止のマンションで飼っている。共用部分の使用方法などです。区分所有マンションの場合、管理会社や管理組合に頼めるものは頼むとして、夜中の騒音などは大家さん自ら注意をしなければいけません。単発的なものであれば、いちいち注意をする必要はありませんが、連日連夜夜中に騒音を立てられればたまったものではありません。最初は口頭で優しく注意を促し、手紙などの書面で注意をすると効果的です。実際に目で読むと普通の神経の持ち主の人であれば、問題は解決します。それでも、やめないような人間であれば、周りの迷惑もありますし、一棟ものマンション・アパートの場合善良な入居者さんに退去されたら最悪です。大家さんとしてきぜんと注意を続けましょう。しつこく、しつこく、ねちっこく注意を続けます。不良入居者は退去をしてもらった方が良い場合が多いので、退去してもかまわないぐらいの気持ちで注意しましょう。退去されるのいやだと思いながらの注意では、弱くなってしまいます。言うべきことは言わないとのちのち、大きなトラブルに発展する可能性もあります。し徴収されていますので、プロの管理会社が大規模修繕の計画を定期的に行ってくれます。一棟ものマンション・アパート、一戸建てを投資用不動産として所有している場合は、自分自身で建物管理、修繕の計画を考えなければいけません。中古物件を購入の場合、前所有者が修繕の記録を残していればいいのですが、ほとんどの物件は期待しない方がよいでしょう。エントランスの張り替え塗装など修繕計画だけでたくさんの項目があります。修繕計画は、不動産管理会社などに相談して決めてもいいと思いますが基本的には、信頼のできる、専門家に相談するのが一番です。営業マンに相談はしないでください。大家さんは、不動産を購入することがゴールではなく、スタートラインであることをしっかりと意識しましょう。築年数が経てばたつほど、修繕費はかさみます。毎月の家賃収入の10%ぐらいは修繕費として積み立てておきましょう。入居率UPと家賃を維持するためには、清掃の行き届いた管理と定期的な修繕は欠かせません。将来に向けて費用を計算しておきましょう。アフィリエイトでお金を稼ぐメールフォームサイト運営者へのお問い合わせ、ご意見、取材などを受け付けております。日々の出来事などを書いてます。http://black.ap.teacup.com/lefty/副業・兼業でお金持ち大家さんになる不動産投資の副業でお金持ちになるためのサイトです。http://ooya.investment-it.com/不動産競売物件を手に入れる競売不動産についての実践的な実務、知識を紹介しています。http://keibai.blog108.fc2.com/金持ち父さんを目指す−お金と自由を手に入れるアフィリエイトと不動産投資でお金持ちを目指すサイトです。実践で学んだ投資手法を紹介しています。製作し、独自ドメインムームードメイン、レンタルサーバーロリポップを使用しています。reserved[PR]。