7月からはづき司法書士事務所にお世話になることになりました。今後は私からもブログをアップしていくことになりますのでどうぞよろしくお願いいたします。先日、税理士さんからの依頼で、相続登記を担当することになりました。戸籍や住民票の収集は、税理士さんがすでにやってくれているとのこと。同業者の方ならおわかりになると思いますが、相続登記を受任すると、一番手間がかかるのが戸籍類の収集なんです。今回の法定相続人は、たったの1名。法定相続人が数名おられたら、遺産分割協議書に判を押してもらうのも大変なんです。今回は楽勝だなぁ~♪と思いつつ、早速、被相続人の方(仮に、この方をA子さんと呼ぶことにします)の所有する不動産の登記情報をとってみました。ところが......A子さんの所有する不動産には、土地と建物があるんですが、建物の登記記録に記載されている住所が、A子さんの住民票の履歴と一致しないんです!どういうことかと申しますと、A子さんは、昭和30年に○○町12番地から転居し、お亡くなりになられるまで○○町9番地14にず~っと居所をかまえていらっしゃいました。住民票からは、少なくともそう読み取れます。ところが、昭和39年に受付がされた保存登記の住所は、○○町7番地7で登記されています。いうことは、住民票の履歴には、A子さんは、昭和30年に○○町12番地から○○町7番地7に転居し、昭和39年以降、○○町9番地14に移られた、ということが載っていないとおかしいわけです。急いでお役所に問い合わせたところ、「昭和39年当時働いていた職員が、誰一人いないのでわかりません」と、けんもほろろ。困った私は、所長に相談することにしました。すると、税理士さんにいただいていた戸籍のコピーから、本籍地の欄に、○○町7番地7との記載があるのを見つけたんです。昔は、本籍地をもって住所としていた時期があったようなんです。不勉強な私は、そのことについてはまったく知りませんでした。所長からは上申書をつけるようにアドバイスされました。上申書とは、名義人の住所がどうしてもつながらない場合等不測の事態の時に、法務局にお願いをたてる文書のことです。上申書を書いてはみたものの、上申書だけでは不安なので、ほかに必要な添付書類がないか、法務局に確認することにしました。すると、「戸籍の本籍地の欄に、○○町7番地7っていうのが入ってるんでしょ。私にとっては、狐につままれたような一日でした。平成34年問題をご存知でしょうか。率直に言うと、平成4年に指定された生産緑地制度が30年の期間を終え、その制限が解除され、一斉に売却されることにより土地の値段が大幅に下がるのではないかという懸念のことです。生産緑地地区は、三大都市圏の市街化区域内の固定資産税が高額になるところに定められた制度です。その制度趣旨は大きく二つあります。一つは都市圏で農業を営む農家の方にとって固定資産税は地方よりも負担が大きく農業を続けることが困難になっていたことです。一つは行政にとっても行き過ぎた都市化は震災や何かしらの大災害によって都市機能がマヒした場合、住民の避難場所が無くなるというリスクがありました。それを解決する意味で、農家にとっては固定資産税を激安にしました。その代償として、指定された土地において30年間農業をし続けなければならないという制限を課したのです。その30年の節目が34年問題というわけです。解除することにより、安くなっていた固定資産税が元に戻ります。農家の方にとっては土地の価格が課税上の価格は高騰します。次世代の方がその地価の上がった土地で畑を続ける可能性はどれくらいあるでしょうか。畑を続けないとしたら、売却かアパートを建てるかどちらかによるのではないでしょうか。すると首都圏の土地の価格及び賃料は供給過多により下落しそうですね。これがざっくり平成34年問題です。34年問題そのものではありませんが、東京オリンピックは平成32年に終了します。オリンピック景気は本当にあるでしょうか。東京都では災害時のインフラを整備するため主要幹線道路沿いに建つ建物について耐震基準を公表すると本年度で審議可決されました。公表されたとして、耐震基準に満たない建物は今後どうなっていくでしょうか。建て替えるでしょうか。建て替えるとしたらその費用の払えない人はどうするでしょうか。これから少しづつ耐震基準を確認していくとして公表されるのはいつくらいでしょうか。売却するという選択肢をとる人が多ければ多いいほど、土地の価格の下落には拍車がかかることになりそうです。何やら暗い話が続いてますが、価格が下がらないという見方もまた有力です。連動して下がることになり、結果として税収が下がることになります。政府は緊縮財政を今も推し進めていますので、これ以上収入が減ったら国民の生活はどうなるでしょう。ならないための政策は何かしら必ず立ててくることは見込まれます。相続時に相続人が終身営農を続けることを条件に、本来宅地評価の95%で評価すべきところ農地評価の価格で評価し相続税を納税することが可能になる制度です。相続人がその後、農業をやめてしまった場合は、相続時にさかのぼり農地を宅地評価の95%として見直し、未払いの相続税を一挙に支払わなくてはならなくなるのです。その額を払える人はどれくらいいるでしょうか。すると60%の生産緑地所有者は相続人が亡くなるまで農業を維持し続けるほかなく、一気に売却となならないことになりそうです。考えると、土地の価格が急落するなんてことはそこまで心配しなくてもいいような気がしてきますね。河津桜2017年2月21日こんにちは。当事務所の目の前に遊歩道がありまして、そこに河津桜が数本立っています。毎年2月初旬に満開になりまして、それがとてもきれいです。この河津桜には毎年メジロやヒヨドリが蜜を目当てに集まってきます。かわいくて見ていて癒されます。この時期に見られる桜は少し得した気分。都会の中の小さなオアシス。近くに寄った際には是非お立ち寄りください。横浜でも見れる河津桜。横浜駅北改札から徒歩6分。京急神奈川駅から徒歩2分です。コンサルタントなど各分野のエキスパートによるサポート体制を万全に敷いていますので、何もわからないという方でも安心してご相談いただけます。無料相談からご利用ください。運営事務所ブログはじめました♪2017年1月12日ブログをはじめてみました。コンサルタントなど各分野のエキスパートによるサポート体制を万全に敷いていますので、何もわからないという方でも安心してご相談いただけます。無料相談からご利用ください。コンサルタントetc...各分野のエキスパートと協力体制の元、あらゆる手続きを手厚くサポートしています。土日祝も対応可能[要相談])FAX:045-594-7209。