税金リスク用語集Home/ニュース&トレンド/あえて入居条件を絞る不動産投資戦略の可能性2018年7月29日あえて入居条件を絞る不動産投資戦略の可能性ニュース&トレンドTweetPocket入居条件を限定した賃貸が注目を集めています。これまでも、楽器を演奏する人などに限定する物件はありましたが、最近では大手ハウスメーカーのミサワホーム社が関わって、「フレンチブルドッグの飼い主」に限定した戸建て賃貸を提供するなど、条件をより狭く設定する傾向が見られます。価格競争を避ける新たな戦略として、不動産投資の分野で採用・提供されるケースがふえるかもしれません。飼う人や楽器を演奏する人、クリエイターなど、ユニークな入居条件を設ける賃貸物件がふえています。不動産投資が過熱する中、賃貸市場が供給過多となるエリアも出てきている中、入居条件をあえて狭く絞ることで、競合との差別化を図り、こだわりの強いユーザーに物件の魅力を訴求できるのです。東京都の吉祥寺ではミサワホーム社が「フレンチブルドッグの飼い主」に限定した戸建て賃貸を展開して話題を集めました。フレンチブルドッグは犬の中でもコアなファンが多く、飼い方にある程度特別な配慮が求められる犬種です。そのファンにターゲットを絞ることで、他の物件にはない熱いニーズを集めようとしたのです。価格競争をすることなく競合物件に勝てる入居条件を限定した賃貸物件のオーナーにとっての利点は、価格競争から離脱できることです。通常、賃貸物件は立地や広さ、築年数、設備などによって地域の相場が決まっており、地域内の供給がふえると激しい競争が発生します。競合物件との競争に打ち勝つためには家賃を引き下げるのが基本的な戦略ですが、その分、利回りが低下します。競合がない、もしくは非常に少ない物件なら、価格競争をする必要が生じません。地域に大型犬を飼える賃貸物件が他にないなら、ゴールデンレトリーバーを飼いたい人はその物件しか選択肢がありません。そのため、少々家賃が高くても入居しますし、引っ越し先が他にないので入居後は長く住み続けてくれます。猫や犬などのペットは環境の変化を嫌い、飼い主は引っ越しを避ける傾向があります。そのため、オーナーは入居者の入れ替わりに伴う負担を抑えることができるのです。特別なチャンネルでの販促が可能に条件を限定した賃貸物件には、仲介会社にあまり頼らない入居付けができるというメリットもあります。特別な趣味を持つ人に限定すれば、専門誌とのコラボなどメディアを通じた販促活動が可能です。入居者やその知り合いによる口コミ情報の広がりも期待できます。物件に対する評価が二次的、三次的に広がっていく、いわゆるバイラルマーケティングを行えるのも入居条件を限定する効果の一つです。賃貸物件を探すときには通常、まずエリアを決めてから物件を検索します。ところが、バイラルマーケティングによって物件の情報が広がれば、もともとそのエリアを対象としていなかった人から問い合わせが入ることもあります。仲介会社に頼らない入居付けができれば広告費を削減できるので、利回りがアップしてキャッシュフローの改善につながります。入居者を限定する賃貸物件では市場規模の大きさに注意を払う必要があります。対象の市場規模が小さすぎると、ニーズが強くても入居率につながりません。特別な条件を満たす入居者が快適に暮らせるよう、物件の設備などを整備することが欠かせないため、コストの問題もあります。猫やフレンチブルドッグなどのペットを対象とする物件では、動物の健康や暮らしやすさに配慮する必要があるため、設計や部材選びにコストがかかります。楽器演奏家に特化した物件では、防音性能を確保するための費用を捻出しなければなりません。趣味やライフスタイルを通じた入居者同士のコミュニティ形成を期待できるのも、そういった物件の特徴です。一方で、入居者同士が接触する機会がふえる分、トラブルが発生するリスクも高まるので、管理には細かな配慮が求められます。まとめ人口減によって需要の伸びが期待できない中、エリアにおける供給増のせいで、競合との家賃引き下げ競争に陥る物件が近年は増加しています。入居者限定賃貸はそんな問題への有効な対策です。オーナー自身のこだわりを反映した物件なら、収益に加え入居者とのコミュニケーションを楽しむこともメリットの一つに数えられるかもしれません。*CommentName*Email*Website次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。