★FC2ブログに新たにアドレス★プロフィールAuthor:WATANKO2008年からインデックスファンドによる資産運用を始めた個人投資家です。サラリーマンの傍らで家業ともいうべき不動産賃貸業も営んでいます。趣味は自動車にまつわる諸々。コメント:0件(なぜこんな不気味な写真を載せているのかは、本文をお読みください。)さて前回はWATANKOが以前、アパートを新築した際の客付けについてのエピソードを紹介しました。あれ以来も新築アパートといえば即満室が当たり前。それくらいでないとアパート経営もたちまち前途多難となることでしょう。■新築でも入居者ゼロなアパートを発見ところが最近、その前途多難な事例を目の当たりにしました。そこは静かな住宅街の一角にある土地で、以前は古い戸建ての賃貸物件が数軒ありました。土地建物の所有者は近所に住んでいる者で、WATANKO家の遠縁でもありました。いえ普段は交流がなく、今の当主も知りません。古い賃貸家屋を取り壊してアパート建築が始まった時には、「ああ、またシニアな土地オーナーが老後対策か相続税対策で業者に勧められてアパートを立て始めたか。自己資金はどれくらい投入しているのかなあ。」と呑気にみていました。ところが9月末に完成したそのアパートは3週間を経過しても入居者がいる様子は見られません。他人事ながら心配に思えてきました。オーナーがしっかりと収益をあげることを専らの目的として、このアパートを建てたとしたら大誤算ですし、アパート業者の責任も重大です。この先、半年も経たないうちに年度末の大きな需要を狙って更に新しい競合物件が立ち上がってくるのです。オーナーからみれば、おちおちしていられないことでしょう。通常であれば、このアパートのために一定の借入金が発生し、アパートの完成と同時に返済がスタートしているはずです。当面は資金的にも持ち出しとなること必至であります。■アパート業者の言いなりになっていないかこのアパートが気になったWATANKOは、賃貸情報サイトで調べてみると、間取りは全て1Kで賃料は47千円~52千円です。単身者だけをターゲットにした物件です。1部屋を小さくすると部屋数を多く設定できる=賃料総額が増えるというメリットがあります。アパートの入居者を単身に絞ってしまうことは一方で、非単身者の入居の機会をあきらめてしまう事になります。(実物の写真を載せるわけにいきませんが)アパートの外観デザインも業者が用意したとおもわれる規格モノであり、道路側から見て真横を向けているというレイアウトであります。WATANKOなら外観イメージや日照の点からみると感心できません。このアパートのオーナーはアパートのデザインにあたって、どれくらいの検討を重ねたのでしょうか。アパート業者のいいなりだったのでしょうか。■長期一括借り上げ契約にご注意あるいはひょっとしたら。このアパートのオーナーは長期一括借り上げ契約(サブリース契約)を締結しており、「賃料の心配は無用」と考えているかもしれません。長期一括借り上げ契約にまつわるトラブルは最近の不動産関連の記事、ニュースでもよく取り上げられていますので、ご存知の方も多いでしょう。このブログでも何度か訴えてきましたが、以下の点に注意すべきです。▼「家賃保証」は「賃料保証」ではありません。新築から一定期間を経過すれば、賃料の見直しを余儀なくされる契約になっています。日本の土地神話(土地は値上がりする)などとうの昔に消失しており、同一の賃貸契約期間中において、賃料が値上がりするケースなどは聞いたためしがありません。(都心部の大型の商業ビルのケースなどは除く)したがいここではごく特集なケースを除いて見直し=100%減額となります。賃料が10%下がったら、それは空室率が10%上がったと等しい計算です。「5,000円くらいの値下げは仕方ない」と安易にどんどん受け入れていたら、アパートの収支計画は大きく狂っていくことでしょう。▼長期一括借り上げ契約の場合、「契約の保証料としてスタートから3カ月分の賃料はいただきます。」「2年後ごとの契約更新料として1か月分の賃料をいただきます。」「X年後ごとに物件のリニューアル費用をいただきます。」など等が付帯条件となっていることがあります。アパート業者は何かと口実をつけて、オーナーから資金を徴収して、それを一括借り上げを行った際の空き室リスクへの備えにしているわけです。なんのことはありません、結局はアパート業者は長期一括借り上げを謳っておきながら、その実態は自らはリスクを負わず、形を変えてオーナーに転嫁しているわけです。長期一括借り上げ契約には、よくよくご注意下さい。■まとめWATANKOが目の当たりにした今回の事例は、所詮WATANKOの生活圏でみかけたミクロな事例に過ぎません。「WATANKOの主張は統計的にみて有意なのか、証明せよ。」と言われても有効な返事はできません。訴えたいのは、今まさにアパートを新築しようと動き始めている方々が、どうか周到なる検討を進めてもらえるよう、リアリティをもってトンデモ事例を紹介させていただいている次第です。貴方のご近所にも一棟くらいはありませんか?新築でも空室だらけのアパートが。それはもうホラーです。(あとがきにかえて)妻ミサト「私もね、トンデモ事例をひとつ知っているの。妻ミサト「リタイアしたら、スーパーカーを買ってブイブイいわしたいっていう人のこと。ブログも書いているみたい。妻ミサト「それはもうホラーです。ScriptHolic.com。