本記事ではリースバックについて、以下をメインに解説しています。リースバックの基礎知識リースバックのメリットリースバックのデメリット経済事情や意識の変化から、リースバックの需要が高まってきているのが現状です。興味は多少あるというような人でも、一読してみて損はない内容になっています。リースバックの仕組みや長所・短所を知り、リスクの対抗手段を増やしておきましょう。法人もリースバックを利用できるの?リースバックは「現金が必要!けど住み続けたい!」を叶える仕組みリースバックとは売却後も家に住める仕組みリースバックとは、売却した家に住み続ける仕組みのこと。多くの場合は、住宅ローンの返済能力がなくなったときに利用されているようです。(返済能力...金融機関からの借り入れをすべて返済できる能力のこと)リースバックの大まかな流れは以下の通り。売主が元マイホームに売却後も住み続ける売主が毎月決められた家賃を支払うリースバックではまず、サービスを提供している業者にマイホームを売却。その後に業者とリース契約を結び、家賃を支払うことで元マイホームに住み続けられます。利用するための最低条件リースバックを利用するには、大きくわけて2つの条件があります。安定した収入があること名義人全員が売却に同意していること年金でもいいので、家賃を支払い続けるための原資となるお金が必要です。共有持分を持っているだけでは、家を売却できないので注意しましょう。(共有持分...共有不動産における各々が持つ所有権の割合)具体的には、他の共有者による売買契約書への署名・捺印が必要になります。リバースモーゲージとの違いリバースモーゲージとは、家を担保にして老後の生活資金となる融資を受ける仕組み。亡くなったときに遺族が家を処分して、金融機関に一括返済するという流れです。いくつか項目をわけて、リースバックとの違いを確認してみてください。納税義務あり大きな違いとしては、リバースモーゲージは所有権の移転はありません。その代わりにリースバックよりも、用途や条件は狭い(厳しい)ことがわかります。融資に対して返済の必要があるのが、リバースモーゲージの大きなデメリットです。リースバックは資金調達の方法として柔軟が高く、利用しやすいといえるでしょう。リースバックのメリット5つ住み続けられること以外のリースバックの長所をまとめました。まとまった資金が手に入る売却したことが近所にバレない引っ越しの手間や費用が発生しない固定資産税を支払う必要がなくなる不動産の種類は問われないリースバックについてまだよく知らない人は、まずはこちらをご一読ください。1まとまった資金が手に入る先述した通り、リースバックはローン返済が厳しくなった人が利用することが多いです。それだけではなく、他にもさまざまな目的によって利用されています。滞納している税金の支払いリースバックを利用すれば、マイホームの売却代金という大きな金額が入りますよね。まとまった資金によって単純に、できなかったことができるようになるはずです。目的を達成して人生の不安が軽くなるならば、リースバックの利用価値は十分にアリ。家には住み続けられるため、所有権がなくなっても結果は大きなプラスといえるでしょう。2売却したことが近所にバレない通常のマイホーム売却となると、近所の噂のタネになってしまう可能性があります。自分の知らないところで、上記のように噂されていたらイヤですよね。リースバックであれば、何事もなかったかのように売却手続きが完了します。実際に住み続けているため、本人がいわない限りは売却したことが漏れる可能性はゼロ。そのため近所の人から「家売った?」などと、聞かれるようなこともありません。資金に余裕ができたら再購入してもOK「やっぱり賃貸ではなく所有のほうがいいなぁ...」という人はリースバックの利用中でも、売却した家を買い戻すことができます。通常の不動産売却では買主が生活を始めているため、買い戻しはほとんど不可能です。リースバックは自分が住んでいるからこそ、柔軟に買い戻せるというわけなんですね。実際に買い戻したとしても、客観的には何が変わるわけでもありません。買い戻しであっても近所の噂好きの話題にのぼることはないので、安心してください。3引っ越しの手間や費用が発生しない通常の不動産売却では、必然的に家の引っ越しがともないます。一度でも引っ越した経験がある人は、数々の手間を覚えているでしょう。不用品処分ライフラインの解約手続き役所での手続きあいさつ回り上記はあくまで引っ越す前の作業で、引っ越し先でも同等の作業が必要です。引っ越し料金や不用品処分などには、業者に依頼する際に費用が発生しますよね。リースバックであれば、引っ越しの作業や費用が発生する心配はありません。記事ではマイホームをかしこく買い替えるための方法について解説しています。→家の買い替えの失敗例6選!流れや税金を熟知してマイホームを後悔せずに住み替える!子供を転校させなくてもOK引っ越しをしないということは、子供がいる場合に転校させる事態を避けられます。子供によっては、その後の人生も支え合うような友人関係を構築していることも...。そのため子供と友達を離ればなれにさせることに、罪悪感を覚える人もいるでしょう。それはあくまで通常の不動産売却でマイホームを手放した場合の話。リースバックであれば転校はないので、子供たちの悲劇を招くことはありません。4固定資産税を支払う必要がなくなるマイホーム所有時には、土地・建物の固定資産税を支払い続けています。1.4%-特例措置の軽減額」がキホン。土地・建物それぞれにかかり、評価額が高いほど年間の負担金額も大きいです。リースバックでは所有者が変わるため、固定資産税を納税者も業者に変更されます。ローン返済に加えて、毎年の固定資産税がキツいと思っていた人は助かりますよね。ついて具体的な計算例を知りたい人は以下の記事をご参照ください。固定資産税はいくら?土地・建物別に計算方法や評価額、軽減措置を総まとめ!固定資産税の【評価替え】について徹底解説!税額が見直される仕組みとは?固定資産税が払えない場合の対処法5選!延期や分納、物納はできる?5不動産の種類は問われないリースバックの対象となる物件は、一戸建てだけではありません。以下のような建物もリースバックの対象となります。マンションは、旧耐震基準であっても対応してもらえる可能性が高いです。→まれに起こる大地震でも倒壊しないように設定されているまた一階が売店や料理屋などになっている自宅もリースバックの対象。「リースバックを利用してみたいけど、自分は一戸建てじゃないしなぁ...」などと最初から利用をあきらめる必要はないので、安心してください。それでも不安な人は、利用の候補先としている業者に事前に問い合わせてみましょう。リースバック経験者が取引した物件の種別ベスト5一戸建て...56.7%マンション...27.4%(区分マンション・分譲マンション)アパート...3.8%一棟マンション...3.2%その他...1.3%参照:株式会社セイビ-「不動産リースバック利用者への総合調査/2019年版リサーチ調査」リースバックのデメリット3つリースバックにも大きくわけて3つの欠点があります。毎月の家賃がローン返済額を上回ることがある買い戻し価格は売却価格よりも高くなる修繕費は借主が支払う必要がある契約後にはじめて知ったということがないように、事前にチェックしておきましょう。1毎月の家賃がローン返済額を上回ることがあるローン返済が続かないために、リースバックが利用されやすいのは解説してきた通り。リースバックを利用すれば、ローン返済の代わりに毎月の家賃が発生します。支払う毎月の家賃は、必ずローン返済額よりも安くなるとは限らないんですね。ローン返済額だった金額よりも高く、毎月の負担増になるリスクも...。年間の家賃は売却価格の8~12%といわれていますが、査定次第なので注意が必要です。「物件の状態や地域の賃料相場、お客様のお支払い可能額などをもとに決定いたします。査定後にご提示いたします。「物件の状態や価格、地域の賃料相場をもと決定しております。査定後にご提示させて頂きます。「物件の評価や残債などの状況から、算出させていただきます。何よりもお客様のご希望額(お支払可能額)が重要なポイントとなります。無理のない賃料設定を提案させていただきます。「買主様との事前交渉により決まります。リースバック後の生活を想定しながら、ご依頼者様のご意向も伺ったうえで弊社(プロ)が買主様と交渉をおこないます。「お客様がお支払できる金額、近隣の家賃相場を参考にして、ご提案しております。」リースバック業者としても、家賃が支払いが滞ってしまうという事態は望んでいません。(家賃を滞納し続ければ退去処分となり買い戻しなどはできなくなる)収入との兼ね合いなどをよく考えて、無理のない金額に設定することが重要になります。リースバック物件は家賃が周辺より高めになりやすい基本的に賃貸よりもリースバック物件のほうが投資性は強い。そのため「年間家賃は売却価格の~%」という業者は以下のようになりやすい。・家賃が安くなる代わりに売却価格も安くなる・高く売却できる代わりに家賃も高めになるつまり業者には極力損が出ないようにコントロールされやすいということ。以上の事情から、実際の家賃は周辺相場よりも高めになってしまうケースが多い。2通常の売却価格より安くなりやすいリースバック物件は基本的に、通常の不動産売却よりも安くなります。理由は「業者からすれば将来的に買い戻されるリスクのある物件は高く買えないから」。いえ売主からすれば、結果的に何百万円も損することも珍しくないんですね。あまりに評価が低いと、売却代金でローンを完済できないこともあります。→800万円のオーバーローン大抵の業者は基本的に、オーバーローンになる場合はリースバックを認めてくれません。差額を支払ってくれるような、身内などの協力者がいない限りは難しいでしょう。協力者がいても「そこまでしてリースバックする必要があるか」は検討の余地があります。先に触れた通り、売却価格が安ければ後々の家賃も安くなる可能性は高いです。買い戻しの価格は売却したときより高くなるケースによりますが、買い戻し価格の目安は売却価格の1.1倍~1.3倍といわれています。築年数が浅いマイホームでも「売却価格<買い戻し価格」なので注意が必要です。民法上の買い戻しとは異なり、リースバックでの買い戻しに時効はナシ。(民法上の買い戻し期間は10年を超えられない・期限を決めなかったときは5年以内)買い戻しの資金を準備できるまでは、更新を重ねて住み続けられます。売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。しの期間は、十年を超えることができない。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、十年とする。買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができない。買戻しについて期間を定めなかったときは、五年以内に買戻しをしなければならない。引用:電子政府の総合窓口e-Gov「民法」3修繕費は借主が支払う必要があるまず住宅における修繕の例を確認してみてください。壊れた床の補修(床の補修と併せて行わざるを得ない必要最小限の畳の補修を含む。壊れた外壁の補修(土壁を板壁に変更する等の壁材の変更を含む。壊れた基礎の補修(無筋基礎の場合には、鉄筋コンクリートによる耐震補強を含む。壊れた便器、浴槽等の衛生設備の取替(便器はロータンクを含むが、洗浄機能の付加された部分は含まない。設備の取替と併せて行わざるを得ない最小限の床、壁の補修を含む。業者や契約内容にもよりますが、修繕費は原則として借主が支払うことになります。リースバックの利用中に、マイホーム気分でリフォームするのは注意が必要です。結果的に退去する際に、リフォーム部分について原状回復を求められるかもしれません。(原状回復...この場合はリースバックを始めたときの状態に戻すこと)そのためリフォームしたい場合は、家主の許可をとっておくのがベター。マンションは修繕積立金などは不要ですが、知らずに家賃に反映されていることも...。いずれにせよ賃貸借契約の内容を、事前によく確認しておくようにしましょう。おすすめのリースバック業者ってないの?リースバック業者はそれぞれ特徴が異なるため、状況に合う業者と出会うことが大切です。ある業者のスペックが優秀であっても、すべての人に都合がいいわけではないんですね。そこで利用をおすすめしたいのは「いえカツLIFE」。いえカツLIFEは、リースバック業者と出会える不動産一括査定サイトです。利用を申し込むと、売却方法別に最大6社の不動産会社が完全無料で査定してくれます。→予想される売却期間は6ヶ月リースバックによる査定価格だけではなく、見込まれる売却期間もわかります。「手放すのは惜しいけど高く売れるなら仲介もアリかも...」このように、なんとなくリースバックをしようと思っていた人は選択の幅を広げられるでしょう。それでもリースバックを選びたい人にとっては、業者は2択から選ぶだけでOK。(売却方法ごとに査定を受けられるのは最大2社まで)イチから業者を探す手間や交通費の支出を考えれば、おトクでしかありません。無料査定の申し込みは1分程度で完了するため、スキマ時間でパパッと済むはずです。迷っている人・すでに心は決めている人、どちらもまずは一括査定を受けましょう。リースバックの利用者が増えてきているの?NPO法人「住宅ローン問題支援ネット」によると、住宅ローンの破綻率は2~4%。(参照記事:「住宅ローン破綻」増加の背景〜気がついたら自宅の評価額が大幅下落していることも)近年は家計の状況が大きく変動しやすく、一気に破綻に向かうケースが増えています。破綻率の増加とともに、救済手段としてリースバックの需要が高まっているんですね。知名度は低いですが、資金調達の方法としてリースバックの利用者は増えるはずです。リースバック転リースって何なの?転リースとは、最初から第三者に貸す目的でリース契約を結ぶこと。リースバック後の家に自分は住まずに、第三者が住むということです。転リースでは、リースバックのメリットを得つつ家賃収入を得られるんですね。リースバックにおける転貸は、原則的に禁止されています。勝手に転リースをして、家賃をもらっているとバレたら契約解除は必至です。そもそも転リースは、主に親会社・子会社間の設備導入で使われる手段です。交渉によっても転リース契約を結べる可能性は低いので、覚えておきましょう。賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。リースバックと親子間売買は違うの?親子間売買をカンタンにいうと、業者ではなく親族に不動産売却するリースバックのこと。注意点は「親子間売買では住宅ローンを組めないこと」。買い手の親族は、一括払いで住宅を購入しなければいけません。1,000万円超の買い物を一括支払いとなると、実行できる人は限られてくるでしょう。いえ安すぎる価格で売却(低廉譲渡)すると、一部贈与とみなされることも...。親子間売買を実行する場合は、価格相場を無視しないように注意してください。低廉譲渡とみなされる基準について(国税庁ホームページ)個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされます。著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定することになります。法人に対して譲渡所得の基因となる資産の移転があった場合に、時価で譲渡があったものとみなされる「著しく低い価額の対価」の額の基準となる「資産の時価の2分の1に満たない金額」により判定するものではありません。時価とは、その財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には通常の取引価額に相当する金額を、それら以外の財産である場合には相続税評価額をいいます。著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合であっても、譲り受けた人が資力を喪失して債務を弁済することが困難であることから、その弁済に充てるためにその人の扶養義務者から譲り受けたものであるときは、その債務を弁済することが困難である部分の金額については、贈与により取得したものとはみなされません。任意売却でリースバックは利用できるの?オーバーローン状態でのリースバックは、任意売却が前提となります。任意売却とは?売却後も住宅ローンが残っても金融機関と合意して家を売却する方法のこと。通常は「住宅ローン返済中=抵当権がついている」ので売却できない。いえ金融機関が抵当権を実行して競売にかけても、任意売却よりも安くなる。そこで事前に売却金額や売却後の返済額を決めた上で抵当権を抹消してもらう。基本的に任意売却によるリースバックを認める業者は、少数派だと思ってください。任意売却→リースバックOKの業者でも、ローン残債の内容で断られることがあります。抵当権解除が条件となりますので、抵当権者との具体的金額の相談が必要となります。「抵当権がついていても可能です(ローンの残債や物件評価額などによっては取り扱えない場合もございます)。自宅を売却しても完済にならない等、状況によっては債権者との相談・交渉が必要な場合もございます。(※業者名)のスタッフは、数多くの成功事例がございますので、ご安心ください。」とにかく売却後にローン残債があると、交渉事や手続きの手間が増えてしまうんですね。リースバック前提ならば、任意売却を認めない金融機関も存在するので要注意です。いずれにせよ、事前のローン計算や資金計画が重要だといえるでしょう。リースバックってトラブルはないの?リースバックにおけるトラブルとは基本的に、先述したデメリットの犠牲になること。それ以外にも、以下のようなトラブルに発展するケースがあります。勝手に転売された家賃を引き上げられたいきなり退去を求められたいずれも「リースバック業者の経営悪化」がもたらすネガティブな影響が強いです。契約内容がどれほど魅力的でも、運営元が倒産してしまっては水の泡になってしまいます。多くのリースバック業者は、必ずしもリースバック専門の業者ではありません。不安な人は知名度や不動産会社としての実績・力量も、選ぶ際の材料にしましょう。記事ではリースバックのトラブルについて詳しく解説しています。いずれかの契約を結びます。...自由に決められる(1年未満の契約を結ぶことも可能)中途解約...やむを得ない事情があれば借主から解約可能(床面積が200m2未満の居住用建物の借主に限られる)更新...契約満了で確実に明け渡し(借主・貸主の合意による再契約は可能)上記からわかるように定期借家契約では、一度決めた契約期間で退去する可能性大。将来的に買い戻しをしたい人は、定期借家契約を結ぶと大きく不利になります。実際に契約する前には必ず、契約が普通借家契約であることを確認してください。法人もリースバックを利用できるの?メリットで説明した通り、自宅以外に事務所や店舗もリースバックは可能です。法人でも問題なく営業を続けられるので、安心して利用できます。ちなみに法人がリースバックすることで解決できる悩みは以下の通り。運転資金がほしい資金繰りを改善したい移転する資金的な余裕はない当面の現金を持っておきたい銀行への返済を滞納したくないまた固定資産税などがなくなって賃料を経費計上できるため、キャッシュフローが改善します。一気に経営状態が上向く可能性が高いため、相談だけでも早めにしておきましょう。個人のリースバックと同様、自社の顧客など第三者に知られることはありません。リースバックは「現金が必要!けど住み続けたい!」を叶える仕組みリースバックの仕組みや、メリット・デメリットをおさらいしてみましょう。毎月の家賃がローン返済額を上回ることがある→年間の家賃の目安は売却価格の8~12%通常の売却価格よりは安くなりやすい→買い戻し価格は売却価格よりも高くなる修繕費は借主が支払う必要がある→リフォームしたい場合は業者に許可をとっておく「自宅を売ってお金が欲しいけど、できればそのまま自宅に住み続けたい!」リースバックはそんな人の願いを叶えてくれる仕組みといえるんですね。そのほかにもメリットは多く、万が一の際にとる手段として知っておいて損はありません。デメリットをしっかり把握しておけば、利用しても後悔することはないはずです。実際にリースバック業者に申し込むときは、事前に本記事を読み返してみてください。「いえカツLIFE」でリースバック業者とも出会える!いえカツLIFEは、売却方法を決めかねている人におすすめの不動産一括査定サイト。(売却方法ごとに最大2社で合計6社の査定結果・予想される売るまでの期間がわかる)そのため仲介や買取も視野に入れている人も、利用してみて損はありません。リースバック業者を探している人は、2社に出会うことができます。2社のどちらに申し込むかを決めればいいので、業者探しの負担はグッと減るはずです。利用料金はお金がかからないため、気軽に査定依頼に申し込んでみましょう。