りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(02/21)解約と地代の話。(02/17)今日は3つも質問にお答えします。(02/21)コアラ:解約と地代の話。(02/21)下半身タイガース:解約と地代の話。(02/20)クロノス:解約と地代の話。(66)身から出た錆ネタ。(10/21)先生、怒らないから正直に手を挙げなさいw本日は最後に軽いアンケートがございますwこんにちは。大した指値もしないでほぼ満額に近い、売値レベルで言うと5億レベルの物件をバカスカ買って行くエンドのお客さんが何人もいました。(サンタメの場合、我々そのエンド客に会うことがないので顔は知りませんがw)普通であれば不動産投資なんだから利回りなど収益性を考えて買ってるはずなのですが、ただでさえ「この価格で買ったら死んじゃうんじゃね?」ってその売値にサンタメ価格が乗っかるととてつもなく収益性が悪くなります。これだと買った瞬間に地獄を見る羽目になるので「なんでこんなクソ高値で買っていくんだろう」と思い売買後にこっそりと追跡調査したらこの手の人達は「消費税還付狙い」で買ってることが判明。なんでもウチが5億で売った物件をサンタメ経由のオーバーローンの6億5000万で買いその際に地方の土地安という特性にスイングバイを効かせ建物価格を思いきりフカし、「これでよく否認されなかったなー」と驚愕レベルの土地建物比率1:9なんて値に設定、、(ワタクシであればビビッてせいぜい3:7ってとこですw)すると建物価格は5億8500万となりこれの消費税8%は4333万円。(注:あくまでも税計算はザックリ仕様なので細かいツッコミは無しでお願いしますw)この当時はすでに例の自動販売機スキームではなく金の取引を使った消費税還付スキームが全盛でしたから作った法人で金の売り買いして売り上げを立ててこの4333万を丸々還付。物件を買って2か月程度でこの現ナマ4680万が手に入るのでこの現金を使ってさらに再投資、そしてまた地方に大型物件を買い同様に消費税還付を繰り返しあっという間に10億規模まで拡大。(「たった〇か月で資産〇億」なんてほざくやつの大半がこれでしたw)さらにすごいのはこの現金に加え、パソコン画面でネット銀行の預金残高を偽造し(ブラウザ上にプログラムをぶち込みネット口座の残高を100円から1億円とかにしちゃう荒技ですw)見せ金を作り融資を引き出すなんてスキームも流行りまったく手金無しで50億~100億規模まで物件を膨らませるその度に消費税還付を仕掛けるまさにハイパースイングバイが出来ちゃいました。(そりゃマセラティくらい欲しくなっちゃいますよねw)今は融資も出なくなったので中古大型物件ではさすがにこのスキームは使えなくなりましたが、最近でも新築系の大家さんの間ではこの金取引での消費税還付スキームは健在で現在、新築中の大家さんの大半はこのパターンでの消費税還付を狙っているんじゃないかと。(と言うかこの還付金も収支計画の一部になってるかと。)しかし昨今は消費税もあがり、税の不公平を生むのは困ると言うことで(こういうところが集票に繋がりますから)世の「お金持ち括り」とされる不動産投資家が我が物顔で金の取引で消費税還付してるのは放置できないということになりいよいよ来年の税制改正でこの消費税還付スキームにメスが入ることになりそうです。以前だと〇〇スキームを来ればこの〇〇の部分を制限してやりにくくすると言うのが基本でした。今回の税制改正では「居住用賃貸住宅の建設・取得時の仕入れ税額控除を認めない制度をより厳格に運用する」という消費税還付の根本を断つ戦術。(まだヘッドラインニュースレベルだし12月の大綱見ないとわからないのがもどかしいですがそう断定して話を進めますw)要するに「どんなスキームだか何だか知らねーけど今度からはどんな仕入れ控除も認めねーぞ」という改正になるのでいつものような国の方針を見てイケイケ税理士さんが新たな対策を講じるイタチごっこが出来なくなっちゃうわけです。言うのもこの金の取引での消費税還付スキームはそもそも違法でもなんでもなくこれを違法とするには小難しい法律改正が必要になるので時間が掛かり来年から網を掛けたい財務省からするとこっちで対応した方が早いってことなんでしょう。(とは言えあくまでもまだ税制改正を取りまとめただけで実際にどうなるかは決まってないのでここからの族議員先生の巻き返しに期待してますいw)例によっていつもの法律の後出しジャンケンを繰り出されたわけですが不動産投資家たるもの、こういう時を好機と捉えるのが王道ではないかと思います。消費税還付が出来なくなればマクロ的に捉えてみると諸費税還付を狙った無茶な高値で物件を買おうってやつが少なくなり物件価格自体が下がってくるはずです。今の高い建築費では消費税還付込みで建てないと収益性で合わないケースも多いので新築建てる人も減りそもそも不動産投資をやろうって人も少なくなるはずです。昨今の不動産投資業界はこのプレーヤーの増加も物件価格高騰の原因になってますからこういう人が減れば安い物件を買えるチャンスも当然広がるわけだし、昨今の不動産投資ブームが下火になれば買ったはいいけど儲かってない系のいわゆる保有耐性の無い大家さんは先行きにビビッて安く売り出す可能性も出て来ます。居住用不動産は人口がいくら減ろうともちゃんとしたスキルを持つ人にとってはまだまだブルーオーシャンですからニワカなプレーヤーが減ってくればもはや独壇場になるわけでそんな消費税還付なんかでお金を抜くよりも王道の賃貸収入で真面目にやりくりするコツコツ派が陽の目を見れるじゃないかと。>COMMENT色々揺れ動きましたwそういって区分値上がりする?とか。スキル身につけないと、とか。title先生に怒られるようなことはしてないのでセーフです。title津々浦々さんの本にちょこっと載っていて、顧問の税理士にそれを聞いてみたら、決算月を変更してくれるテクニック?を使ってくれて、5%の時代に2〇00万ゲット。実家で新築した時は、本業が製造業でしたので普通に還付受けられました。title3月に国税庁が「意見」だしてましたね。合には、当該資産の譲渡に係る売上高を課税売上割合の計算から除外する。業実態からかい離する課税売上割合と認められる場合の事後的否認規定を措置する。」ということは、金地金売買を主たる業務に加えてしまえば否認するのは困難ですよ。会社名を「狼旅団ゴールドトレーディング&リアルエステイトプロパティ」にして、金地金売買を税務調査時にも反復継続してたら、負けないと思います。普通の利益を追求する組織の行動ではありえないですよね。消費税法にもつくるのではないでしょうか。上手に売却益を出しつつ、金の売買を行えばなお安全だと思います。title建物に事業用テナントを入れて、決算をまたいで居住用の収入を計上出来れば普通に還付できるので、普通に自分で申告して2000万ゲットしました。半分以下に低下しないようにできる人です。消費税還付お願いしてる税理士に否認され受けていません...。やったもん勝ちだったのに(泣)真面目にやってると馬鹿をみると思いつつも、このご時世で融資が通るので捨てたもんでもないと自分を慰めてます。築古木造35年超3点UB、目下新入生限定のフリーレント3ヶ月付ければ建て替え目線の定借でもバンバン成約中(^^;最低3年お住まい頂けるのでキャッシュフローは良いのです。