『アパマンの融資が通りにくい本当の理由とは?!』.........................................................■□■おはようございます。船井総合研究所の川崎です。最近は、なかなかアパートマンションの融資が厳しい・・・というお話をチラホラと聞きます。シェアハウス問題が不動産業界の中ではいつ爆発するのだろうか・・・と、時限爆弾のように来るべき時が来た!という感覚の方も多いのではないでしょうか。大勢の借りられないサラリーマン投資家の人。それにより、これまで普通に通っていた融資が通らなくなり、建築が出来ない・・・という会社も多くなってきました。今回、金融庁が実施した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」について、コメントを加えてお伝えしたいと思います。金融庁が公表している集計結果をダウンロードしてご覧ください。サブリース業者からの顧客情報に依存し過ぎていた実際に、融資が通らなくなった・・・というのはこの調査から実証されています。融資実行額が大幅に下がっています。金融機関が問題発覚前と後とで比較した時に明らかに、積極的だった銀行が減り、消極的傾向に。問題発覚によって、銀行の審査が厳しくなったのも原因として挙げられるかと思います。調査資料の中に、「金融機関と顧客とのリレーションが希薄化していることなどを懸念点として挙げ」とあるように紹介業者(サブリースを行う業者等)への依存も指摘されています。賃料水準や販売価格の妥当性を自ら検証することが重要であると。要するに、これまでの金融機関の融資審査というのは結構緩かったと言わざるを得ないのではないでしょうか。投資後の賃料は、主にはサブリース業者からの賃料やサブリースが無ければ、入居率に左右される賃料となりこれらが主な返済原資となるはずであるが、給与収入までも返済原資として見込み融資を実行していたケースなど賃貸経営での主なリスクについての理解が低いまま長期的な事業収支の妥当性を判断できないまま融資が実行されていたり、正直ずさんな融資審査であったことは否めなかと思います。それも今では改善の方向性に向けてのアンケート調査ということで、今後はより事業性への理解と賃貸経営におけるリスクの理解と、そのリスクが少ない投資商品への融資が多くなってくることが想定されます。弊社で最近人気の商品である障がい者グループホームは正に、このアンケート調査から導き出せる、金融機関として融資を出せる要件を満たしやすいと考えられます。最終審査は金融機関に任せることになりますが入居率や周辺相場、および事業性部分についてのエビデンスは、銀行が持ち合わせ資料と同じものであり同じ目線での事業計画作成や、その事業の内容についてもリスクも含め理解いただいた上で融資審査になるためにアパマンと比較した時に融資が通りやすい感覚なのかもしれません。本来は、当たり前の審査方法なのかもしれませんが逆にこれまでが緩すぎた。アパマン投資が過熱しすぎていただけで、普通に戻ったというべきでしょうか。数カ月前、ある地銀さんから障がい者グループホームに関する収支シミュレーションの収支検証結果の内容を拝見しました。入居率等にストレスをかけてくるのでその点に関しては、厳しいなと思いましたが、その他の点に関しては、「顧客計画通り」ということでお墨付きをいただいたのか?と思うぐらいでした。