不動産投資というと、「リスクが高い」「お金持ちがするもの」と思っていませんか?確かに、実物の不動産に投資するには数百万~数千万円の資金が必要ですし、失敗しても簡単に売却することはできません。J-REITという不動産投資信託を利用すれば、10万円台から不動産投資ができます。J-REITは証券取引所に上場していて、株式のようにいつでも売買可能です。米中貿易摩擦で株式市場が不安定な値動きをする中、東証REIT指数(REITの総合的な値動きを示す指数)は年初来高値を更新し続けています。今回はJ-REITの特徴やメリット・デメリット、株式市場との関係について詳しく解説します。J-REITなら10万円台から不動産のオーナーになれるJ-REITは投資信託の一種で、多くの投資家から資金を集めて、オフィスビルや商業施設、マンションなど多数の不動産を取得し、家賃収入を投資家に分配する金融商品です。個人投資家では買えない都心のオフィスビルなどに少額で投資できるのも魅力です。J-REITは証券取引所に上場していて、10万円台から買うことができ、株と同じようにいつでも売買できます。投資額)は平均で4%を超えています(下図)出典:不動産証券化協会J-REITの投資対象不動産は7つ高利回りが期待できるJ-REITが投資している不動産には、どのようなものがあるのか見てみましょう。都心の大型ビル、地方の中小型ビルなど現在のオフィス市況は好調で、まだまだ伸びる余地があります。J-REITの投資対象としては約40%と最も多くなっています。賃貸マンションなど賃料、価格ともに安定しているので安定志向の方におすすめです。総合スーパーなど高い利回りが望めるものの、アマゾンなどのEコマースに押され苦戦。目利きが必要になります。空港や湾郊外にある大型物流施設など供給過多で価格は下落傾向。利回りが上昇しているので買いの魅力が高まっています。GLP投資法人5ホテルインバウンド(訪日外国人客)への期待は高いものの、ホテルの稼働状況に応じて賃料が変わるので、競争力のあるホテルを保有する銘柄を選ぶ必要があります。有料老人ホーム、高齢者向け住宅など平均分配金利回りは5%を超えていますが、まだJ-REITでは2銘柄しかなく規模の拡大は難しい状況です。3年に1度の介護報酬の改定で収入が左右されるリスクがあります。ヘルスケア&メディカル投資法人7複合型1~6の不動産を複数組み入れている銘柄です。1つの銘柄で分散投資できるのがメリットです。銘柄数は最も多くなっています。日本プライムリアルティ投資法人J-REITの市場規模J-REITは2001年に誕生しました。現在、約60銘柄が上場し時価総額は12兆円まで成長しています。REIT先進国のアメリカでは226銘柄が上場しており、時価総額は112兆円に達し、日本の約10倍です。アメリカは世界一の経済大国とはいえ、GDPでは日本の4倍、株式市場では5倍の規模です。これらの指標と比べても、J-REITの拡大余地はまだあると見られています。それではJ-REITのメリットを見ていきましょう。J-REITのメリットJ-REITの主なメリットは次の3つです。1不動産に直接投資するより少額で投資ができ、複数の不動産に分散投資ができる2証券取引所でいつでも売買が可能3分配金の利回りが高いそれぞれ詳しく解説します。不動産に直接投資するより少額で投資ができる不動産に直接投資する場合、100~1,000万単位でお金がかかり、多くの場合、金融機関から借入をして購入します。J-REITなら1口10万~100万程度で投資することが可能です。不動産管理の手間もかかりません。運用のプロが選んだ複数の不動産に分散投資ができるので、直接不動産を買うよりリスクを減らすこともできます。2証券取引所でいつでも売買が可能J-REITは証券取引所に上場していて、株式と同じようにいつでも売買可能です。一般の不動産投資と異なり、流動性が高い(現金化しやすい)のも大きなメリットです。3分配金の利回りが高い東証1部に上場している日本株の平均配当利回りは1.8%台です。J-REITの平均分配金利回りは4%を超えています。高い利回りにはJ-REITの仕組みがあります。企業は稼いだ利益のうち約30%は法人税として支払い、一部を内部留保し、残りを配当金とします。J-REITでは利益の90%以上を分配金とすれば法人税がかかりません。利益の100%を分配金に回す銘柄も多いのです。現在は、オフィス賃料が上昇傾向にあり、東京や大阪、名古屋など全国の主要都市で空室率が低下しています。低金利が続いているので、J-REITが不動産を買う時に銀行から借りるコストも低下しています。賃料の上昇と借入れコストの低下により、2017年はJ-REITのうち約4割が過去最高の分配金を記録しました。J-REITのデメリットここまで、J-REITのメリットを解説しましたが、金融商品なので元本や分配金が保証されているわけではありません。株式などと同じようにリスクも理解しておく必要があります。J-REITの主なリスクは以下のようになります。1倒産や上場廃止のリスクがある現在は好環境が続いているものの、不動産市況の悪化により、倒産や上場廃止になる可能性もあります。その場合は、J-REITは無価値同然になってしまいます。2金利上昇リスク現在は低金利で借入金のコストが低下しているものの、金利が上昇すると返済にあてる資金が必要になり、分配金が減少するリスクがあります。3自然災害リスク現物不動産と同じく、地震などの自然災害によって投資対象の不動産物件が損害を受けた場合、資産価値が大きく減少するリスクがあります。米中貿易摩擦で不安定な株式市場と対照的に、東証REIT指数(REITの総合的な値動きを示す指数)は2018年11月に年初来高値を取り、12月に入っても高値を更新しています。以下のチャートは東証REIT指数に連動するETF(上場投資信託)の値動きです。REIT-ETFは、上場REITすべての銘柄にまとめて投資しているのと同じ効果があります。出典:ヤフーファイナンス以下はTOPIX(東証株価指数)のチャートです。TOPIXは東証1部全体の株価の値動きを表しています。出典:ヤフーファイナンス上記のチャートを見ると、10月から米中貿易摩擦の影響で日本株が不安定になる中、外部要因の影響を受けず、高利回りのJ-REITに資金が向かっていることがわかります。ここ数年、日本株とJ-REITは勝ち負けを繰り返していて、みずほ証券の調べでは、2016年はJ-REITが9.9%の上昇に対し日本株(TOPIX)は0.3%上昇でJ-REITが良かったものの、2017年は6.8%下落で日本株は22.2%と日本株のパフォーマンスが高くなりました。2018年はJ-REITのパフォーマンスは約9%、TOPIXは-12%とJ-REITが再び上回っています。(12月6日現在)ただし、以下のグラフのように10年の長期で見ると相関(値動きの連動性)が高い時期もあるので注意しましょう。利益を保証するものではありませんので、ご注意ください。REITに資金が集まっています。現物の不動産を買うよりもはるかに安い10万円台から購入でき、管理や修繕などの手間なく不動産のオーナーになることができます。金融商品なので元本や利回りが保証されているわけではありませんが、この低金利の時代に4%を超える利回りを狙える金融商品はなかなかありません。アナリスト、ディーラーを経て、個人投資家に転身。現在は、日経225先物を中心に現物株・FX・CFDなど幅広い商品に投資しています。