(おごう・のりあき)氏:日本興業銀行(現・みずほ銀行)出身で、過去10年で延べ5000件の住宅ローン相談実績を誇っています。2006年に設立したホームローンドクターにて、「住宅ローン借り換えクリニック」を運営しており、住宅ローンの借り換え・新規借入に、様々な相談に対応しています。中古住宅の購入や、住宅ローンの借り換えのタイミングで、リフォームも済ませてしまいたいという人は少なくないと思います。リフォームローンは高金利なので、住宅ローンの借り換え時に、リフォーム費用もまとめて借りてしまうと大変お得です。そこで、「リフォーム費用のトクする借り方」「低金利の住宅ローン」について、住宅ローンアドバイザーの淡河範明さんにアドバイスしてもらいました。中古住宅の購入と同時にリフォームを考えています。お答えする前に理解しておいていただきたいのは、「住宅ローン」と「リフォームローン」の違いです。住宅ローンは借り入れ条件として担保が必要な有担保ローンです。銀行・金融機関は融資対象となる家(および土地)に抵当権を設定します。万一、返済不能に陥ったときには、担保物件は競売にかけられ、残債にあてられることになります。リフォームローンは無担保ローンです。言うまでもなく、銀行は担保がなくても借してくれます。7~20年程度と短く、住宅ローンに比べて金利もはるかに高い2~8%前後となっています。数字は一般的な目安です。有担保、無担保という商品としての根本的な違いがあるため、数年前まではリフォーム費用を借りるには、住宅ローンと別にリフォームローンを組むしかありませんでした(もしくは、売り主側にリフォーム工事まで行ってもらい、その分も含めた代金を販売価格として住宅ローンを組む方法がとられてきました。この場合、販売価格に応じて不動産会社の手数料などがアップするデメリットがあります)。ところが、近年は多くの銀行で、中古住宅の購入費用とリフォーム費用の合計額を一括して借り入れできる住宅ローンを取り扱っています。今回の相談のケースでは、「リフォーム費用も住宅ローンに含めて借りられる」が回答となります。実質金利ランキング(新規借入)で徹底比較しよう借り換え時は新規リフォームのチャンス!住宅ローンの残債にリフォーム費用を上乗せできる相談のケースは新規で住宅ローンを申し込む場合でしたが、借り換えのケースではどうでしょう。借り換える際に、(1)新たにリフォーム費用を追加したり、(2)現在組んでいるリフォームローンの残債を住宅ローンにまとめたりすることはできるのでしょうか。(1)「リフォーム費用を追加しての借り換え」は、相談のケースと同様に多くの銀行で対応してもらえます。「住宅ローンの残債+リフォーム費用」が各銀行の設ける返済負担率を下回っていれば、基本的には問題がないはずです。(2)「現在組んでいるリフォームローンを住宅ローンにまとめる」については、どの銀行でも、残念ながら住宅ローンに一本化することはできません。これはリフォームローンに限った話ではなく、カーローンや教育ローン、キャッシングなど、他の無担保ローンを、住宅ローンに一本化できないのと同様です。住宅ローンでリフォーム費用も一括して借りるには、新規の場合も借り換えの場合も、事前審査の段階でリフォーム工事の見積書の提示が原則必要になります。その際、できるだけ高く見積もっておいてもらうのがポイントです。どこまでリフォームするか、またリフォームのグレードなどで迷っている場合は、考えられる最大の想定で見積書を作成してもらいましょう。いうのも、審査の結果、一度通った融資額を減額する分には問題ありませんが、融資額のアップを希望する場合は一から改めて審査を受け直さなければならないからです。審査の受け直しとなれば、計画性のなさや見通しの甘さもマイナス印象となるため、プロである私たちも交渉に苦労します。リフォーム業者のほうでも撮影していることが多いですが、念のため、工事前の状態を自分でも写真に記録しておくようにしましょう。資金使途の確認のため、リフォーム完了後に銀行に提出しなければならないからです(フラット35の場合は適合証明書等を提出するため不要)。融資を2回に分けて実行する通常の住宅ローンでは、物件の引き渡し日が融資の実行日となりますが、リフォーム費用も住宅ローンで一括して借りた場合はどのようになるのでしょうか。借り換えの場合は、物件の引き渡しがないため、リフォーム完了後にまとめて融資が実行されます。中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合は通常、物件の引き渡し日に購入費用分の融資が実行され、リフォーム完了後にリフォーム費用分の融資実行となります。ついては2本結ぶことになります。”に登録されていることが必須なお、フラット35(「リフォーム一体型」「リノベ」)については、少し複雑な流れとなります。3000万円の中古住宅を新規で購入し、併せて200万円のリフォームを行うケースを例にとると、物件の購入時につなぎ融資を利用して、いったん物件価格3000万円の支払いを済ませます。リフォーム工事の完了後、3200万円の住宅ローンが実行となり、つなぎ融資とリフォーム費用を清算することになります。フラット35は、2つ注意点があります。一つは取り扱いが中古物件の新規購入のみであること(=借り換えは不可)。提供できる法人のことで、引き渡し物件の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合に、同保険でその補修費用をまかないます。一部の民間銀行でも、登録業者が条件になっているところがあるので、必ず確認してください。この点は難しいので専門家に相談してもいいでしょう。最適な住宅ローン商品はその人の置かれた状況によって異なる最後にリフォーム費用も一括して借りられる、今、最もおトクな商品を具体的にご紹介したいところですが、ベストな商品はその方の借入額や借入期間、さらに家計状況や家族構成などによって変わってきます。ダイヤモンド不動産研究所では、新規借入については「35年固定」(借入金額3000万円、借入期間35年)、借り換えについては「10年固定」(借入金額2500万円、借入期間30年)のケースにおけるランキングを毎月発表しています。実質金利(諸費用等も金利に換算して上乗せした金利)のランキングのランキングなので、本当にお得な住宅ローンを見つけることができます。これらを目安に商品のあたりをつけ、シミュレーションサイトなどを使って、ご自分のケースで試算してみるといいでしょう。実質金利を自分で計算するのは大変なので、総支払額で住宅ローンを比較すればいいでしょう。いえ、なかなか正確にシミュレートするのもスキルが必要なので、面倒だと感じる人は住宅ローンの専門家に相談するのが、一番おトクかもしれません。借入額×2.2%【ジャパンネット銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】ネット銀行のジャパンネット銀行は2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート。最大の特徴は、業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある。オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる。三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行。変動金利の競争力が高く、業界トップクラスの低金利となっている。がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。最短10日とい短期間での契約が可能だ。SBIホールディングスが設立したネット銀行で、変動金利の低さではトップクラス。通常の団信に加えて、全疾病保障(8疾病+病気・ケガ)を無料で付帯しているので、おとくな商品と言える。女性には、がんと診断されると30万円が支給される保障も無料で付けている。ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ。支店において対面で相談できるので、初心者でも安心だ。変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「ARUHIのフラット35」を取り扱っているので、2種類の住宅ローンを比較して申し込みできる。借入額×2.2%【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】2019年7月の商品改訂に伴い、金利を大きく引き下げた。「変動フォーカス」は他の商品と違って、手数料は借入金額×2.2%と高めだが、金利が低いため、競争力がある。変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要18銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。