地主が昨年末に底地を扱う某上場会社に底地を売却しました。底地も買うと、単純な所有権での不動産投資という目線でいうと収支があいません。借地を成仏させて所有権にすれば、含み益はそれなりになるので、購入には前向きです。初回の金額打診時に、一年以内にイグジットしたいから、ある程度の指値は受け付けると言われているのですが、果たしてどの程度指値をロジックたてて主張すればいいとお考えでしょうか。お忙しい中、恐縮ですがよろしくお願いします。|借地権の戸建てを買った2年後に底地専門の大手企業がその底地を買い「この底地買いませんか?」と来てる事案ですね?この場合、一番大事なことは「この底地を売りに来た会社の目的は何か?」ってことです。底地を底地権者から買い借地権者に仕入れ値より高く買い取って貰うスキームでしょうからこの企業は利益が得られなければ底地の売却には応じてくれないと思います。なるとこの企業はいくらで仕入れていくらで売りたいのか?を探る必要があるのですが企業側からしたら1その周辺の土地の実勢価格(極めて更地エンド値の価格)を根拠に坪単価を提示してくるはず2上物が乗っかってると更地の価値が無いけどそんなの借地権者が知ってるわけも無いw3借地権者が一番高く買ってくれると信じてる(よもや「収支に影響するから底地なんて要らない」なんて言わないと思ってる)4仕入れて売れないと目論見が外れるので最悪は仕入れた価格以上になれば売っちゃってもいいやくらい思ってるからこそ「初回の金額打診時に、一年以内にイグジットしたいから、ある程度の指値は受け付ける」と言ってるんじゃないかと思います。なるとこの場合のロジックは1底地なんて買わない方が利回りがいい2企業側の提示額の根拠って近隣の戸建て用地更地価格じゃねーの?3そんなド高めな価格なら買う気もない(えぇ、、欲しいのはわかりますが相手の言いなりなると損しますよ)4仕入れ値+登記費用+仲介手数料(入口、出口両方)+不動産所得税の合計プラス10%の利益を計算して買うならこの金額と提示なんてパターンがよろしいかと思います。戸建て用地というからには100m2前後の借地ではないかと思うのですが(実際に細かい数値が書いてありましたが見なかったことにしてますw)ここだけの底地であれば他の人にはこの土地の価値はほとんどありません。(底地の固都税払って借地代貰っても収支なんてそうそう合わないでしょう)となればこの企業は最初から借地権者に買って貰うスキームでしょうから最初はダメ元でもこのくらい突っぱねてもいいんじゃないかと思います。「え?こんなこと言っちゃったらこの企業がへそまげて二度と売ってくれないじゃん」って話もありますが、この会社が上場企業であれば担当ベースと交渉してるうちはいきなり交渉を打ち切って来ないと思います。そんな交渉を経て担当君と仲良くなり「ぶっちゃけいくらなら売ってくれるのよ?」と内情を探り企業も損しない―――ティッシュもぐもぐさんも損じゃない買いものという関係で進めていただきたいと思います。えぇ、、上場企業ですからこの取引は年間でやる取引のごくごく一部でしょうしワタクシの経験ではこの手の案件にそれほど時間を掛けて一円でも多く儲けようとは思わないはずです。