イラストおよびデータ等、執筆者の責任において作成されています。保育園大家の経歴はじめまして保育園大家です。1回目ですので、自己紹介させて頂きます。仕事は不動産鑑定士(日本/英国)をやっております。アドバイザーや不動産鑑定士のアドバイザーをしています。あと、宅建士試験の講師なんかもしています。いろんな物件の評価を経験しています。国税庁の鑑定評価員等にも委嘱されています。保育園大家?自己紹介は以上ですが、ところで、保育園大家って何?って思いますよね。保育園に子供を通わせているから?なんて思いますよね。その前に不動産投資歴を。・区分マンション(売却)・一棟マンション(保有)・更地駐車場(保有)・一棟保育園(保有)といった状況です(まだまだ駆け出しですが。!一棟丸々保育園に貸している物件を保有しております(園庭や遊具とかもあります。保育園(それも認可保育園)を保有しているっていうと驚かれます。私も保育園って売ってるんだー。新築で地主さんが保育園を造るケースはありますが、売りに出ることって稀です。実は、はじめは買うつもりはなかったのですが、保育園は不足していますし、待機児童の問題もあります。保育園の建設が反対されていたりもしています。社会貢献が少しでもできればなーって思い、保育園のオーナーになってみようかなって購入を決断しました。あっ、もちろん、投資としても99.99%間違いない物件ですが。購入目線よく、不動産鑑定士だから投資目線が厳しいだろうとか、購入時のデューデリ(物件調査)をちゃんとやっていそうとかいわれますが、意外とそんな事はなく、損はしなさそうだから買うかーってな感じです。不動産鑑定士でもある私の購入基準は1面白そうな物件かどうか、2入口から出口までのトータルで損をしなさそうかで決めています。面白いかどうかって思いっきり主観です(^^;)あっ、でもDSCR、LTV、5年後、10年後残債、通年のトータルキャッシュ、キャッシュオンキャッシュ、土地値割合等を計算して、トータル的に損しないようにはしています。不動産鑑定士っぽい?ところもあります。クライアントから不動産評価を依頼されたら緻密に計算しますが、実は、自分で買う物件は甘―く査定します。?だって自分のつける鑑定評価額より価値の高い(お買い得)物件は今のマーケット(個人投資家が市場参加者のマーケットにおいて)にほとんどないから。私が何故買おうとしているかといえば、融資が今の時期は緩いから。いうのと、数年後にくるであろうマーケットの下落時に取得できるよう、今のうちに金融機関で実績をつくっておきたいから。あと、金利が低いので儲る余地があるからです。余談ですが、よく表面利回りと調達金利(借入金利)の差をイールドギャップと言っている投資家さんをお見かけしますが、あれは違いますよね。イールドギャップってキャップレートとリスクフリーレート(国債の利回り)との差です。まー、固いお話は面白くないのでライトにいきたいと思います。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。