不動産投資により、サラリーマンが兼業・副業で家賃収入を得てお金持ち大家さんを目指すサイトです。重視すべきなのは、区分所有マンションだけで、一棟ものアパート・マンションなら資産性も加味した方が出口戦略として良いのではないか」と質問を受けたことがあります。私の考えをいいますと、収益性重視に区分所有も一棟ものもありません。お金持ち大家さんになるため、収益を得るために不動産を購入するのであれば、収益を第一に考えるべきで、あくまでその先に出口はあります。出口(将来)ばかりを気にして本当に大切なものを見失っている方や、迷いすぎて、結局は決断できない人をたくさん見てきました。先の将来なんて誰にもわかりません。誰にもわからないことを心配するより、今出来ることを一つひとつ積み重ねることが大切だと思います。今日資産でないものが、将来資産になるとは思えませんし、私なら今日資産になる不動産を探し手に入れる方法を考えます。利回り15%の区分所有マンションと利回り10%の一棟ものアパートがあった場合、いろいろな諸条件にもよりますが、基本的には利回りの高い方を選びます。不動産営業の仕事をしていると、本当に決断できない人を見ます。慎重に考え、調べるのはいいことなのですが、本物の優良な資産は、その間に決断ができる人が購入しなくなっています。あなたが考えている間にその不動産の価値を知る人がすばやい決断をし、手に入れるべく行動を起こしているからです。それと、自分の予算に固執するあまり、たった1,000万の予算アップで、土地も広く、立地も便利な不動産を手に入れるチャンスがあるのに、見逃す方もいます。手に入れるのに予算にこだわる必要はありません。融資がおりるのであれば多少の予算は気にしなくてもいいと思います。注意すべきことは、チャンスが目の前に現れたときに、すぐに決断し手に入れる準備を常にしておくことです。準備をしている人のところにだけ、本物の資産が手に入ります。これはプロの営業マンとしての意見です。私達、不動産の営業マンの仕事は、ものを売る営業ではありません。情報を提供するのが仕事です。よい情報を提供しても決断するのはお客自身です。私は押し売り的な営業をしません。事実のみをお伝えし、判断をしてもらいます。不動産投資の出口とはなんでしょうか?手に入れた不動産を売却することで、利益を確定させたり、損失が決定したりすることで、出口が決まります。不動産投資家の中には、売却を前提として不動産を購入する方もいます。株式などの紙の資産を中心に投資をしている方に見受けられるのですが、値上がり益を狙った投資を考え、売却(出口)ばかりを気にしている投資家です。株などは売却することで大きな利益を狙うこともできますが、私の投資戦略や考え方は少し違います。基本的に売却(出口)を一切考えずに投資をしています。毎月手に入れるキャッシュフロー(家賃収入)のみを考え、物件を選ぶことで、高収益な利益のでる不動産を手に入れることができます。購入する前から売却(出口)のことばかりを考えても仕方がありません。出口戦略とは売却戦略ですので、未来を予測することは不可能です。大まかな先のことを考えて物件を購入することは悪いことではありません。再建築不可や連棟式一戸建て、借地物件など、売却が困難な物件より、一戸建てや区分所有マンションの方が売りやすいので、不動産の現金化が必要な時はこれらの物件が有利です。不動産の市場が回復すれば、購入時より高く売れる可能性もなくはありません。売却益を期待しての購入はとても危険です。理由は、不動産市場の先行きや未来の出来事など、誰にも予測できないからです。バブル絶頂の頃、誰がこの不景気を予測できたでしょうか?不動産投資の出口とは、資産拡大の結果と考えましょう。それと、不動産を売却(出口)する場合の理由として、投資の失敗が原因のものもあります。損切りというやつです。購入してみたものの、入居者が決まらなかったり、管理費や修繕積立金が高く負担が大きい、などの理由で購入自体が失敗したケースです。このような場合は投資として損切りを決断しなくてはいけないこともでてきます。不動産と言えども、建物はいつかは古くなり老朽化し使えなくなります。その時に売却するか建物を建て替えるか、駐車場などにして収益を得るか、などの新たな選択をする必要があります。投資対象により、それぞれ出口が変わってきます。区分所有マンションの場合、多くの所有者がいるため、建て替えが事実上困難なケースが多くあります。理由は所有者の経済的な事情が違うからです。建て替えには当然お金が必要です。建物老朽化と同時に所有するオーナーも高齢者が多いのも事実としてあります。区分所有マンションは基本的には建て替えは難しいことが前提で投資をしましょう。区分所有マンションは建て替えが困難でも、鉄筋コンクリート造は耐用年数も長く、長期投資に向いています。老朽化し、建て替えが必要になる前に、投資金額の回収と利益を十分に確保することができますので、先の建て替えを心配する必要はありません。築30年で購入した400万円のマンションは、すでに投資金額を回収し、現在築35年ですが、外観や防水など大規模修繕も定期的に行っているので、10年後に老朽化して使えなくなるようなことは考えずらいですね。建物の構造と修繕の状態、この二つを見極めれば出口を心配しなくても大丈夫です。ある程度利益が確定した段階で売却するのも一つの方法ではあります。売却(出口)が難しいですね。建物構造も木造ですので、耐用年数も短いです。区分マンションとは違い、角地であれば切り離しての解体も可能ではありますが、壁の養生や補修に費用が余分にかかります。連棟式の所有敷地は少なく、実質の解体、建て替えは困難です。隣が売りに出るようなことがあれば、買い増しできれば将来建て替えも視野に入ってきますが、運が必要ですので余り期待はできません。いうことで、高利回り以外は手を出してはいけない物件です。出口を考える上で、一番有利なのがこの一戸建てです。単独した土地に建物が建っているため、更地にして駐車場にしたり、解体建て替えも自分一人の意思で決断することもできます。入居者も複数いないため、退去を機会に売却、建て替え、駐車場へ転換など柔軟に対応ができ、資産性も土地、建物と個別に評価できるため一番です。売却する場合も、一般の住宅を求める層がターゲットとなるため比較的市場は安定しています。売却も一番有利だと言えます。一棟ものアパート・マンションは、共同住宅のため、建て替える場合は入居者全員の退去が必要となります。老朽化した木造アパートで建て替えようと家主がしようとしたら、入居者の抵抗にあることがしぱしぱあります。入居者が高齢な場合、さらに退去の交渉が難航します。最終的にはお金で解決し、退去してもらうことになりますが、一筋縄ではいかないでしょう。売却も一戸建てに比べると購入層は投資家のみとなります。区分所有と一戸建ては一般の自宅購入者もターゲットできるため、一棟ものアパートマンションは少し不利となります。アフィリエイトでお金を稼ぐメールフォームサイト運営者へのお問い合わせ、ご意見、取材などを受け付けております。日々の出来事などを書いてます。http://black.ap.teacup.com/lefty/副業・兼業でお金持ち大家さんになる不動産投資の副業でお金持ちになるためのサイトです。http://ooya.investment-it.com/不動産競売物件を手に入れる競売不動産についての実践的な実務、知識を紹介しています。http://keibai.blog108.fc2.com/金持ち父さんを目指す−お金と自由を手に入れるアフィリエイトと不動産投資でお金持ちを目指すサイトです。実践で学んだ投資手法を紹介しています。製作し、独自ドメインムームードメイン、レンタルサーバーロリポップを使用しています。