(土地家屋調査士の先生)の親戚が世田谷区に一人で住んでおり、高齢のため、私たちの近くに呼び寄せたいと思います。親戚は戸建を所有しており、その戸建を売却したいのですが、何か問題があり、どうやら建替えができないそうです。いった難あり物件ですが、叔父のためにも好条件で売却したいと思います。ご紹介者との打ち合わせご所有者様ご本人(紹介者の方の叔父様)がご高齢ということもあり、打ち合わせはご紹介者である土地家屋調査士の先生と行いました。土地家屋調査士の先生より「叔父が都内で一人で住んでいるため、何かあったら心配なので私の近くに呼び寄せたい。それには叔父は自宅が持家のため、そちらの売却もあります。私が区役所で少し調べたところ、接道に問題があり、建替えが難しいと言われてしまいました。それでも叔父のためにもできる限り高い金額で売却してあげたい。」とご相談をいただき、すぐに現地を確認させていただきました。現地は平坦地で駅からも近く、人気エリアにあるものの、車が入らない旗竿地でした。現地を確認した後、すぐに行動を開始。世田谷区役所など行政機関で法令上の制限等の調査を実施。ここで発覚したこと、それは売却物件が見た目は道路に接道しているのですが、建築基準法ではない水路に接道しているだけの未接道物件(再建築不可物件)であることと土地の過半に現存しない道路計画があること、建物の新築時期が不明なことでした。法令上の制限等の調査の後は、再度現地に行き、現地調査を実施。平家建の建物でしたが、過去に2階部分を増築され、その部分が未登記のままとなってしまっておりました。隣地との間隔も狭く、構造物が隣地と互いに越境している様子でした。建物内部は、築年数がかなり経過していることから老朽化しており、ところどころに痛みが見受けられました。それでも築年数が経過しているだけに「趣がある戸建」でした。今回の売却物件は、未接道の再建築不可物件であったため、当然現存する建物を取り壊ししてしまうと物件の価値が激減してしまいます。価値を下げずに売却するために「建築ができない古家付土地」ではなく、「建替え・増改築ができない戸建(再建築不可物件)」として販売するように当初より計画しておりました。このとき、購入希望者が気にすること、それは建物が古いため、リフォームにどれだけの費用がかかるのか、目に見えないところで建物のどこに不具合があるのかというものでした。これにご対応し、ご購入希望者の方に購入に向けて前向きに検討いただくためにも売主様と協議をし、販売開始前に「建物診断」を実施しました。建物診断結果では、一部シロアリ被害や水染み、局所的な床の傾斜などが見受けられました。私の方では建物診断結果の不具合に対応するリフォーム工事の見積もりも準備しておきました。売主様にとって好条件で売却するためにも当初はチャレンジ価格から販売を開始しました。場所が良いことからも多数のお客様よりお問い合わせをいただくことができましたが、「建替えができないこと」がネックとなり、具体的なお申込みをいただくことができませんでした。それでも諦めず、売却を継続。・・・が、お問い合わせも少しずつ減ってきてしまったため、売主様と協議をし、販売価格を変更することにしました。すると・・・再度、お問い合わせが増加傾向となり、室内をご見学いただけるお客様もそれとともに増加したのです。ご見学いただけるお客様も増加し、最終的にその中の1組のお客様より購入申込書をいただくことができました。売買代金や引渡し日、その他諸条件を協議し、ご契約を締結しました。建物の登記と測量、越境物の合意書の取得ご契約後は、お引渡し条件に向けて手続きを進めていきました。建物の増築未登記部分の登記(表示変更登記)をし、続いて土地の測量及び境界確定をしました。測量の際に隣地からの越境物と売却物件の越境物も確認。当該越境物については、隣地の方と協力をし、越境物に関する合意書を締結し、お引渡しの準備が整いました。うえ、残代金の授受・お引渡し手続きを完了しました。今回の案件のポイントは、「購入希望者が買いやすい環境づくり」でした。「古い物件」だって同じです。今回の案件については最終的に売主様のご希望金額以上の金額での売却に成功しました。売れるか、売れないか、どうしたら高く売れるかについては、購入希望者が買いやすい環境をつくってあげれられるかどうかです。古い」については、「建物診断」をすることで建物のどこが悪く、どこをリフォームすればよいのかということが購入希望者のほうで予め把握することができ、「買いやすく」なります。(建物診断結果に対応するリフォーム工事費用の見積もりもかなり高評価をいただいておりました)さらに今回の買主様は築年数が経過している建物だからこそある趣も購入の決定要素になったそうです。不動産は万人受けする必要がありません。一人、買主様が居てくれさえくれればいいのです。あとは、その一人の買主様に情報が届けられるかどうか、これが腕の見せどころ。不動産って奥が深いですね。関係者のみなさま、本当にありがとうございました。