テキストで綴る(笑)非ビジュアル鉄道時評です。2010遅れてきた2003年問題、オフィス不況が止まらない2008年の公示地価発表の時の記事を読み直したんですが、丁度JR東日本の東北縦貫線の着工が決まったタイミングでした。同時に前年8月にサブプライムショックで世界規模で信用収縮が始まっていたのですが、まだ東京都心などでは地価は高止まりしておりました。当時まだ実体経済は強かったのですが、9月のリーマンショックで実体経済が傷つき、更に年末にかけての派遣切り騒動へと連なります。今年ですが、全国の地価は観測地点の99%が下落しており、下落幅も大きくなっております。4.6%、商業地下げ目立つ大まかなトレンドとして、06~08年にかけて三大都市圏で地価上昇局面があった一方、地方圏は下落が続いていて、結局バブル崩壊後20年に亘る地価下落となりました。ここで気をつけなければならないのは、公示地価の動向は実勢価格より遅れて動くという点です。2006年、姉歯事件を契機に見直された建築基準法改正による強度構造検査の厳格化が06年6月から施工され、建設ラッシュに水を差されたのですが、そのお陰でオフィス需要が逼迫し、賃料を上昇させた面があります。再開発ラッシュで少なからぬ大企業が本社屋の建て替えで仮オフィスを手当したことで、オフィス賃貸市場に仮需要が生じたことも指摘できます。オフィスビル2003年問題というのが言われたのですが、六本木ヒルズや汐留や品川港南地区などの一連の再開発でオフィスビルの供給が増えて賃料が下がるのではないかと言われていたのですが、実際は上記の通り再開発で仮需要を生んでいたことと、2003~2004年の大規模為替介入による円安誘導で輸出主導の景気回復があったことで、また丁度ブロードバンド化で光回線などのブロードバンド環境の整った新築オフィスが好まれたこともあって、オフィス需要自体が押し上げられたこともあり、問題は顕在化せず、むしろ賃料の上昇でオフィスビルの新築が高水準で続いた結果、2003年以上にオフィス供給量が増えてしまいました。問題はその後の変化で、クラウドコンピューティングはオフィスに鎮座していた専用サーバーを代替し、また高速大容量の通信でどこでもオフィスが実現することで、そもそもオフィス自体の必要性も低下しつつあります。加えて団塊世代の大量退職でオフィスワーカーが減少に転じており、更にリーマンショックによる実体経済の悪化がオフィススペースの圧縮を後押ししているのが現状です。この構造変化は当分続くものと考えられます。何のことはありません。オフィスビル2003年問題が時間差を置いて顕在化したわけです。その結果90年代のバブル崩壊時と同様に、金融機関の不良債権問題が再燃することになります。現状は塩漬けにして損失を隠しているものの、2015年にも予定される新国際会計基準(IFRS)の強制適用によって保有有価証券の評価損益の開示を迫られることになりますので、またしても日本発の金融危機となります。悪いことにJR東日本の東北縦貫線が完成する2013年以降、高輪の操車場跡地がまとまった再開発用地として売り出されます。駅設置も決まっており、ある程度のオフィス供給は為されるでしょう。いえ既にこの状況ですから再開発計画自体が見直される可能性もあります。老朽ビルは2003年問題のときにコンバージョン(オフィスビルの用途変更)が言われ、住宅や倉庫に変更されたものも出ておりますが、下手をすると新築ビルでもテナントが決まらないままコンバージョンにかけられう物件も出てくると考えられます。いうわけで、建築計画ではオフィスビルなのに、完成後なんちゃってマンションに化けるなんて事も起こりそうです。いえ都区内でも既に大型タワーマンションが多数建っている現状です。高層タワーマンションは人気があるとはいえ、供給が増えれば値下がりするのが道理です。加えて既に国内の住宅ストックは余剰となり、空屋率は13%を超えている状況です。諸外国の例では空家率は10%程度で安定するのが望ましいと言われますが、現状では更に上昇しそうです。加えて少子化で、若年層にとっては両親の持ち家が相続される可能性が高いわけですから、そもそも住宅購入の必要を感じていないでしょうし、現在のような雇用情勢ではそもそも長期の住宅ローンなんて怖くて組めないでしょう。いうわけで、今年売り出された高層タワーマンションが軒並み即日完売で、マンション市況が底を打ったとする見方もありますが、それはひと頃の高額物件よりも価格がやや下がってきたことの影響でしょう。逆に売るに売れない高額物件は賃貸に回され、ファンド売却によるオーナーチェンジ(賃貸契約を引き継ぐ形での譲渡)を探っているというのが本当のところです。いうわけで金融緩和の長期化と容積率緩和などの政策の後押しによる再開発の行き着く先は、空室だらけのシャッタービルだったと言う笑えないオチです。パワーランキング)駅と空港という切り取り方はともかくとして、「新幹線期待液がっかり駅「」のパートがマニアックで面白い。鉄道ライター、ジャーナリスト、旅行作家のアンケートが面白いです。加えて「「未来」につながる駅」で国内35駅の現状と立地自治体アンケートをまとめたところがMaaSの実践と見れば貴重です。(集英社新書)台風19号で武蔵小杉のタワーマンション群が大変なことにありましたが、祖霊より前に出た本書で災害リスクが指摘されてます。実際は排水口からの逆流で自治体の下水道整備がい追い付いていなかったようですが、買う前にハザードマップを確認する人は少ないのが現実です。そもそもマンション業界の人は1人もタワーマンションに住んでいないとか、すべて廃墟になるとか、刺激的な内容ですが、それでも田和マンの高層階を好む購入者が高値で買うからマンション業者にとっては良いビジネスですし、税収増が見込める自治体も歓迎し規制は緩いですが、一方住宅需給から言えば13&を超える空き家があるのに新築が止まらないなど、歪んだ現実があります。エアライン)週刊東洋経済の通常号特集で新幹線とエアラインが取り上げられました。巷間「4時間の壁」が言われますが、実態は駅や空港の立地条件にかなり左右されるというもの。趣味氏を含めて他誌ではあまり取り上げない話題ですが、東洋経済らしい調査報道です。北海道新幹線の青函トンネル問題で単線並列案があるというのは初見ですが、問題を理解していない案です。取りあがられたのは、リアルに言及する人がいるってことで眩暈がします。(新潮新書)フィンランドといえばPISEの他分野で1位を取る教育大国ですが、著者は母親としてフィンランドと日本での子育て経験から、フィンランドの子育て環境が親のストレスが少ないこと、教育はシンプルで授業時間も少なく、学校行事もないなどを指摘します。本来学ぶことは楽しいことの筈なのに、日本の権威主義的詰め込み教育は子供を勉強嫌いにしてしまうなど、尤もな指摘が多数です。ナチスドイツの同盟国だった過去があり、歴史修正主義的な風潮があることも指摘しており、バランスが取れています。得るものが多い好著です。(日経プレミアシリーズ)日経記者による東京の知られざるナゾをまとめた1冊。湾岸開発の歴史から20202東京オリパラが集大成。データで見る意外な東京の姿。消えるビルジングに幻のビルデング。灯台だけじゃなかった赤門のナゾなど、興味深い内容です。(岩波新書)前掲書が報道を通じたファクトの編集なのに対し、こちらは政治経済学者による分析の書です。そもそも日本のマクロ経済政策は昔から場当たり的で合理性が乏しい上に、検証がされず間違いが訂正されないから、いつまで経っても問題を抱えたまま、いずれ剋未生活を直撃する調整に晒されます。面白いのは民主主義の熟度のデータを用いた回帰分析で、国際比較の日本の立ち位置が見えることと、巷間言われるシルバー民主主義がデータ上否定されることです。結局まともなマクロ経済政策は国民の監視が効いて初めて実現することも、諸外国の実例から敷衍されます。(中公新書)バブル崩壊から始まった平成金融氏をまとめた1冊。著者は共同通信記者からTBS報道局に転じながら、キーパーソンの取材を重ねてきました。その積み重ねがあってまとめられてますから、説得力があります。後講釈でゆがめられ、バブル待望論すら言われますが、実際に起きたことをなぞっていくと、寧ろ達成不能な目標を掲げつつ後戻りできない地点に達した日本の今に背筋が寒くなります。バブルを知らない若い人には特に読んで欲しい1冊です。拡大によって経済的に結婚が困難になる中、個人の自立を前提に結構不要社会へ進んだ欧米と、幸福な結婚観を乗り越えられずに結婚困難社会になっている日本。結婚の歴史過程やジェンダー問題などにも目配りしつつ、日本型の結婚困難社会では少子化を止められないことに警鐘を鳴らします。身も蓋もない記述もあり、「できそこないの男たち」と併読すると妙な気分になりますが、理解は深まりますwwwww。(光文社新書)生物の基本形はメス。オスはカスタマイズされたできそこない。現在遺伝子レベルで解明されたものですが、それを証明する過程で競争の中で錯誤があって修正されたりと、当事者として立ち会った著者が明らかにします。面白いのは、ある国のお世継ぎ問題にも言及していて、いにしえの大王のY染色体の保存を理由に「男系男子に限る」論に異議を唱えたり、著名な心臓医のスキャンダルに絡んで研究資金を巡るアカデミズム世界の歪みを警告したりと読ませます。日本で進む大学改革の危うさを示唆します。エピローグでは余剰を生み出した女と男の歴史的役割分担からおそらく検証不能な大胆な仮説も。(インターナショナル新書)「アベノミクスによろしく」の著者によるT峰系破壊と呼ぶべき不正の数々を解説。日本の政府統計の正確性には疑問が持たれてましたが、アベノミクス以後に明らかに数字が盛られている実態が暴かれています。これで全てとも言い切れない。深い闇の中で日本経済の実態は悲惨なことになってます。欲しい物を入力し買う。(XML)@niftyが提供する無料ブログはココログ!アクセスランキング。