米国REITの価格上がってるチャート見せられて、「このように米国の不動産市場は回復しており」とか言われるパターンも多いです。以前、日銀がJ-REITを買うって話の時かなんかにお話ししたと思いますが、REITっていうのは賃料収入がある不動産の権利証を駅のロッカーか何かに放り込んで、そのロッカーの鍵を売買しているだけの市場です。現在年間1億円の賃料収入がある、この先どうなるかわからないけどとにかく今は年間1億円入ってくる、これを5%の利回りになるような値段で買うとするとこの不動産の価格は20億円ということになる、その20億円の価値があると思われる年間1億円の賃料収入がある不動産の権利証の入った鍵を誰かが売るとする、20億円でどうですか、20億円なら買いましょうという人が出た、20億円で売れた、よかったね、というのがREIT市場。いうREIT市場に大量のお金が流れ込んで片っ端から売り物を買い漁っていけば「鍵」の値段は上がります。それは賃料収入の1億円が2億円に増えているわけでもなければ、2億円になった賃料収入を同じく5%の利回りで割り戻した不動産価格が40億円になったという話でもありません。10億円相当の不動産の入った「鍵」が今まで10億で取引されていたのが買い需要が増えて12億円で売れるようになりましたというだけ。「REITに投資するファンドです」と謳ったファンドに大量の資金が入ってくればそのお金はどんなに割高だろうがREIT市場に突っ込まれます。どんな値段だろうと買います。売り物がある限り片っ端から買います。市場と比べて大きすぎるお金が入れば上がる。あ、アメリカの不動産価格が上がってないということじゃないです。回復してきてますしね。前の値段には戻ってませんが。ここで言いたいのは、賃料収入が増えてますとか、賃料単価が上がってますとか、空室率が下がってますとかってグラフを見せて不動産市場は回復していますと言うとか、不動産価格のグラフを見せて不動産市場は回復していますと言うのではなく、REIT価格の上昇グラフを見せて不動産市場は回復していますと言う人のことを話しています。それはおかしいでしょ、違うでしょ、っていう話です。そこがずれてるとその先の話が成り立たないじゃん・・・と思いながらその話をするか、そのまま聞くか悩みながら話が進んでいくと。本当にどうでもいいことですが、こんな感じなんです。・・・というような話ばっかりなんです。これで、さあー気を取り直して明るく楽しく前向きなブログを書くぞーとなれず、というわけです。これでもかなりマシな例を選んでマイルドにお話ししたつもりなんです。現実はもっと暗黒です。仕事意外でもホラ、島の話とか消費税の話とか、いやんなっちゃう話題がいっぱいあるじゃないですか。なんとか気持ちを持ち直してまた以前のような頻度で更新していきたいなとは思っております。