大手マンションディベロッパーの営業を経て、ワンルームマンションディベロッパーにて執行役員を歴任。2003年に株式会社オフィス野中を設立。「お客様の立場に立った購入アドバイス」を実践し、不動産の豊富な知識と業界30年の経験を活かしたコンサルティングをおこなう。東京五輪も近づき、地価も都心部を中心に上昇傾向にあります。して低金利が続いていることもあり、ここ数年、マンション投資を始める方が増えています。マンション投資を始める理由は人それぞれですが、不動産投資セミナーの参加者に話を聞いてみると、基本的には現在、あるいは将来に向けて不安を抱えている方が比較的多いと感じます。した資産運用についての、皆さんが思う「問題点」やマンション投資の「注意点」について、実際の数値から考えてみます。1お金が貯まらない皆さまからよくお聞きするのは「一生懸命働いて一定のお給料をもらっている割には貯金が貯まらない」という問題です。これは毎月一定の額を貯金しなければ、当然ですが貯金は増えていきません。投資用住宅ローンを利用してマンション投資をする場合は、銀行にお金を貯金しなくても資産を増やしていく事も可能です。全額ローンを利用してマンション投資を始める場合は、購入時の諸費用の他には、毎月のローン返済を家賃収入で負担しますので、物件によっては毎月の出費がありません。臨時の出費などは別として、収支は表面的にはトントンとなります。出費はないけれども、ローン返済をしている事になります。※金利の変動、家賃収入の変動により毎月の収支は変わることもあります。これは「モーゲージ・リダクション(純資産増)」という言葉がキーワードとなります。この毎月のローン返済の内容を見てみると「元金と利息」に分かれています。毎月の家賃収入からローン返済が進むと、元金の返済も進み、マンションオーナーのいわゆる「純資産」が自動的に増えていく訳です。これが「モーゲージ・リダクション」です。※上記は簡易シミュレーションであり実際の金融機関の返済は初回・最終回の端数調整が異なります。120万円のうち、1年目はその約50%、約60万円が元金に充当され、10年目には60%、20年目には74%となり30年目は90%と返済が進むにつれて元金割合が高くなっていきます。分かりやすく言うと、家賃収入といういわば「他人資本」でローンの元金を返す過程の中で「自己資本」を増大させるということです。このように中々貯金ができない方もマンション投資を通じて、毎月の出費はなしに貯金と同じような効果が得られるわけです。35年間のローン返済終了時には優良な収益不動産であるワンルームマンションが自分の物となり、ローン返済もする必要がないので、家賃収入もすべて自分の物となります。2貯金をしても利息が低いのでお金が増えない「一生懸命働いてそのお金を貯金しても現在は利息も低く中々お金が増えない」という問題もよくお聞きします。これはある程度の現金を持っている場合に、貯金した場合とマンション投資をした場合でのリターンを比べてみましょう。現在、現金で500万円を持っているとして、それを都市銀行の普通預金に預金しても利息は0.001%です。500万円預金しても、1年間に50円しか利息がつかないという現状です。引き出し時に手数料がかかったら赤字となってしまいます。これでは「資産運用」としての意味はほとんどありません。マンション投資をした場合の利回りはどうなるでしょうか。」という考え方で見てみましょう。利息総額7,825,861÷35年=22万3596円→約22万円(利息平均)2,500万円×4%=100万円(年間の家賃収入)利息=約22万円(年間の利息の平均)年間の家賃収入100万円-利息22万円=78万円(年間の収支)年間の収支78万円÷自己資金500万円(諸経費は除く)=15.6%Aさんは上記の計算式通り、銀行に寝かしておいた500万円がマンションの頭金に置き換える事で、年間約15%(購入時の諸経費除く)という、より大きなリターンを得ることができます。投下した自己資金がいくらのリターンをもたらしたか、という指標です。(そねけいこ)お手本にしたい!樹木希林さんの家族を幸せにする不動産、遺言書の相続術!3億円の財産が国のものに!おひとりさま、1人っ子は生きているうちに使おう!40代の夫が急死。保険金でマンションを購入、家賃収入で不安のない生活ができる!相続した空き家の実家を売却して賃貸マンションを2戸購入。資産の組み替え成功例!現金を不動産に、経営は同族会社に。評価を下げて、財産を減らす相続対策成功例!相続プランを作り、家族で相続対策に取り組もう!サポートは不動産実務家!空き家状態の相続した実家を売却。その資金で区分マンション2戸購入し相続税を節税!数よりも質。