コンサルティングマスター。宇都宮市の不動産会社、サンプランの荻原功太朗が運営。宇都宮市の不動産売買・投資について皆様へお伝えしたいホンネのお話!街の動向も含め、独自の視点でお伝えします。【マイホームの購入に迷ったら!?】その物件、得か?損か?1分で簡単に計算できる方法とは!?一般の皆様にとってマイホームは一番大きな買い物になるため購入に際し、何かと不安がつきものでしょう。選択肢も、街中or郊外、新築or中古、マンションor戸建て、と一体どれを選べばいいのやら迷うことも多いはずです。マイホームに関してはハッキリ言ってどの選択肢を選んでも、本人と家族が満足していれば正解なんです。それは、もともとマイホーム自体が消費の側面が強いからなのですが。しても、『持ち家=資産』と考える側面もあるので混乱するところも多い。マイホーム=消費、と割り切れるなら、何も迷うことはありません!自分の予算の範囲内で、好きなお家を買えば良い!身の丈に合わない、オーバーローンはおすすめできませんが(-_-;)しかし、消費として割り切るには、それ相応のリスクも覚悟しなければならない。その最大のリスクが、住替えができないことになります。それは、消費の側面が強いマイホームは、仮に住み替えて、売却に出しても、ローンが完済できない。貸せればいいが、貸せても赤字になる。消費性向の強いマイホームは、買った物件に縛られることを覚悟する必要がある。́∀`)と安易に考えてしまいがちだが、30年間で人生に起こる変化は様々だ。自体に、マイホームから引っ越ししなくてはならない状況になることは、さほど珍しくない。その時になって、後悔してもあとの祭り。(T_T)基本的には、キャッシュでマイホームを買うなら、どんな物件だろうと損切りも容易にできるから問題ない。多額の住宅ローンを組んで購入するなら、『マイホーム=資産』を重視しないと後々後悔する可能性は高くなるし、リスクも非常に大きくなる。前置きが長くなってしまいましたが。(^_^;)簡単な計算方法があるので是非使って見て下さい。家賃(月の収入)×120購入検討している物件がいくら稼げるか?から簡単に価値を導き出せる計算シートになります。購入検討物件を賃貸に出したら、いくらで貸せるかを考えれば簡単に価値が導き出せるようになっています。プロのファンドが物件を仕込む時も、このような簡単な計算式で価格を算出しているのです。(・∀・)ちょっとだけ、理屈を話すとディスカウントキャッシュフローという、割引率をつかって現在価値を求めるという方法なのですが、小難しいことは知らなくて全然大丈夫です!とにかく上の計算シート参考に、収益還元法で物件の価値を算出してみて下さい。賃料はスーモやホームズなどのポータルサイトチェックすればすぐにわかるはずです。数字は地方都市の一般的な割引率のモデルを利用してますが、数字を変化させるといくらでも価値の見方が変わりますので、あくまでも参考程度にお使い下さいね。(^_^;)シートの収益還元価格で計算すると、宇都宮市郊外に新築の注文住宅なんかを買えば、大抵は大赤字になるのがすぐに分かるだろう。3500万円この場合、3500万円のマイホームがいくらで貸せるか(いくら稼げるか)を考えていく。宇都宮市の郊外の戸建てで、このグレードのお家の場合、どんなに高く貸せたとしても15万円前後だろう。なる!物件の稼ぐ力から考える、妥当な価格は2565万円。購入価格と1000万円くらい開きがある。率直に言えば、購入後すぐに1000万円は消費して使ったことになる。冷静な判断基準で考えれば、厳しいがこれが現実だ。新築の戸建てorマンションのほとんどが収益還元価格で計算すると赤字になる。逆に、中古物件はプラスになる物件も数多く出てくる。ファイナンスの考え方に興味のある皆様は、野口真人さんの本でわかりやすく、面白く紹介されているので是非!(・∀・)収益還元価格で買える家は、資産としては非常に美味しい物件ですが、ほとんどが築古の物件で建物価値がないような物件ばかり。理想のマイホームとは程遠い物件も多いだろう。今は、築古物件でもリノベーションでとても素敵な物件に生まれ変わらせることができる方法が増えている。コスパだけ考えたら、【稼げる力のある中古物件+リノベ】が最強の組み合わせです。いっても、『マイホームとは究極の自己満足』だと考えています。少なくとも、収益還元法で購入検討物件の価値を算出して、どれくらい消費(自分の理想のためのお金)を使うかは知っておくべきでしょうね。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。知っている!?損しないマイホームの売り方とは!?】住みながら売ることのリスクについて(*_*)マイホームを売るなら誰だって、できるだけ高く売りたいのは当然のことでしょう。できるだけさっさと現金化したい=『時間』も同じくらいに大切でしょう。残念ながら、一般の皆様がマイホームを高く売るのは難しいのが現実です。(^o^;特に、売主さんが個人の場合、居住中のまま売り出されることが多くあります。残念ながら、居住中の物件は空き家になっている物件より高く売れることはまずありません。個人の売主さんは住宅ローンを抱えたまま売りに出すことが多いので、先に引越しして空の状態で売りに出すのは難しい。空き家の状態で売りに出すには、まず先に引越しする必要があります。次の物件も購入したい場合、住宅ローンは居住する物件にしか使えず、重複はできません。属性が良い方なら、金利の高いセカンドハウスローンとして2重ローンも組めますが、その場合は今住んでいるお家を売りながら、それまでのローンを支払いつつ、次の物件のローンも支払うことになり大きな負担になります。現実的には2重ローンを組むのは難しいので、スムーズな住替えが難しいのが現実です。自分では日々生活していると気にならない汚れも購入希望で内覧に来るお客様にはとても気になる汚れかもしれません。荷物で溢れている室内と使用感のある部屋を見たら『購入したい』モチベーションが大きく低下するのは当然です。担当の不動産会社の営業マンも実は気になっているんだけど、売主のあなたに気を使って言えないかもしれません。これだけでもマイナス要素ですが、さらに!居住中の場合はいつでも案内ができるわけではありません。週末のみ、日曜日だけしか案内できないとか、時間も制約してほしいですよね。ないと売れるまでお出かけもできませんので。お客さんが『今から見たい。』と思っているタイミングで内覧できないことも大きなデメリットです。お客さんのほうも、居住中の物件では細かい箇所までゆっくり物件をチェックできないので、どうしても購入に慎重になります。居住中と空き部屋の物件では、成約価格が10~20%変わるケースもザラにあります。引っ越しのバタバタで冷静になれないことや、内覧者との立会いやスケジュール調整に疲れて安値でもいいからさっさと取引を終わらせたい気持ちになってしまうことも大きい。やって、考えると居住中のまま売却することは、ほとんどメリットがないことがわかるでしょう。高値で売りたければ、一旦、賃貸物件に引っ越して空き家にする!そして、もう一つ重要なポイントが、引越した後に壁紙を交換したり、フローリングの傷をリペアしたり、プロにハウスクリーニングを依頼しておくこと!空き家で売りに出ている物件でも、ほとんどが退去したままの状態。賃貸物件なんかではたまにケチな大家さんが入居者決まったら、部屋をキレイにするなんてケースもありますが、大抵はだれも入居しません。逆に、室内を先にキレイにしておくほうがすぐに入居者が決まります。売買物件も同じです!不動産業者はそのことをよくわかっているので、業者が売主となって販売する物件は必ずリフォームやリノベしてから販売します。そのほうが、リフォームコストがかかっても高く売れて、トータルでプラスになるからです。一般の皆様はそのことがわかっていないので、居住中もしくは、退去したままの状態での売ろうとしてしまう。その結果、中古物件の本来の価値を認めてもらえず泣く泣く(T_T)安く売らざる得ない。言っても、賃貸物件を借りるのにもお金がかかるし、2回も引越しするのも大変だ。(-_-;)そういったお気持ちはわかりますが、トータルで考えると結局お金を損することになります。退去後に、リフォームしないで売るのも同様です。結局、買い叩かれて、損することになる。賃貸に引っ越すのは他にもメリットがあります。満足いく価格で売却できれば、すぐに引っ越す必要もないので、ゆっくりと購入する物件を探せばいいですし、少し高く売却できた分購入価格に反映することもできます。この、ゆっくりできることが重要です!なぜなら、不動産は売り出す時期によっても価格が大きく変動するからです。同じ時期に、同じ地域に似たような物件が多くあれば、価格に影響します。逆にその地域で同じような売り物が少ないときには相場通りの価格でも、また相場以上の価格でも購入希望者が現れます。結局、『時間』をとるか『お金』をとるかに集約していきます。時間に余裕があれば、売るにせよ、買うにせよ、圧倒的に有利な立場になります。引っ越し2回はなぁ~。(-_-;)なんて声が聞こえてきそうですね。引っ越しは断捨離の良い機会です!てか、、わが家も最近、こんまり流の大片付けしました!(・∀・)2回も引越しすれば、家の中の無駄が一掃されてスッキリすること間違いなしですwwそれと、、重要なこと忘れてました。高く売るためのコンサルティングができる営業マンに仕事を依頼して下さいね。年の瀬も近づき、断捨離するには良いシーズンです。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。ブームは続くのか!?】不動産向け新規融資23%増!不動産業向け新規貸出額が前期比23.5%増の2兆9603億円だったと発表されました。不動産向け新規融資23%増(SankeiBiz)ジャブジャブの金融緩和が続いていることから、引き続きお金が不動産に向かっているのは明らかですね。東京ではホテルラッシュに沸いているようですし、、オフィスビルやマンションも堅調のようです。状況を見れば!お上からのお達しがあったようで、地方の金融機関は明らかに一般投資家向け不動産融資の蛇口を絞っています。どんだけ~!!】栃木県内のアパートバブルは終了したのか!?先日も、大手建築メーカーでアパートに強い会社のの営業マンが、融資を絞られて、今期大赤字になりそうだと嘆いていました。高すぎる!!表面利回りで10%前後の物件ばかり。満室想定で10%で、現況20%以上の空室があるような物件も多い。こんなババだれがつかむのだろう。(*_*)ポイントとして、宇都宮市内で不動産業者が購入を検討する基準が現況の利回りで15%以上が基準となります。それ以下の利回りなら、JR宇都宮駅まで徒歩10分圏内や中心市街地以外ではまず買うことはありません。場所の悪い郊外なら、現況の表面利回りでは20%を超えないと中古のアパートなんかではリスクが高くてとても購入できません。今の販売状況を見れば、表面利回りでも10%を切る物件がゴロゴロしている。(-_-;)このまま、金融機関が投資物件への資金供給を減らせば、当然ながら、アパートバブルは一気に崩壊に向かうでしょう。いえ、まだまだ人口も世帯数も増え続けている、宇都宮市!全国の中核都市の中でも東京圏ということと、LRTで交通インフラのバージョンアップも予定されていることも有り、まだまだ成長が期待できます。投資環境でいえば、新規の供給が激減しますので、既存物件にとっては状況は良くなります。買い手の少なくなった、投資市場では優良物件が投げ売りされる可能性も高くなる。賢明な投資家の皆様は、このようなチャンスを逃さないよう、キャッシュを積んで『時を待つ!』局面でしょう。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。【先進国から滑り落ちる日本!?】負け犬根性を打破して、インフラ投資を!?ここ1週間ほど、自分の会社の仕事で、カンボジア→ベトナムの各都市をまわりました。平均年齢の若い(どちらも20代!)国のパワーを痛感しました。人のパワーはものすごいですが、、、なにせインフラが。(-_-;)特に、カンボジアは首都のプノンペンから港町のシアヌークビルまで移動しましたが、インフラが整っていないこと。高速道路はもちろんないし、主要な貿易港までの道路は片側1車線で道も悪い。車を追い越すのも命がけです!!反対車線の対向車を気にしながら、ノロノロの車をかわすしかない!!主要な道路を外れたら、こんな状況です!大雨でも降ったら、通れないような道路が続く。インフラの整っている日本では考えられないことです。経済の発展や成長には、インフラへの投資が欠かせないのを実感しました。カンボジア、ベトナム双方とも、ものすごいスピードでインフラへの投資を行っています。需要はあるが、なにせお金がない。日本はお金があるのに、残念なことにインフラへの開発投資に消極的。金余りで、デフレなのに、『ザイセイハタンガー』って。(-_-)この負け犬根性、ゆでガエル現象を何とかしないといけませんね!はっきり言って、日本が開発をしぶって、停滞している間、外の世界はとっくに日本のレベルに追いついています!!ベトナムのホーチミンにも滞在しましたが、街が整備され、綺麗でびっくり。(*_*)まだまだ、鉄道などの公共交通の整備はこれからですが、道路や歩道は中心部を見れば日本と遜色ないくらいの発展度でした。日本は他の国より一歩進んだインフラを整備して、他の国をリードする必要があるのだが、、、まったくのゆでガエル状態。宇都宮市のLRTでもそうですが、、、すぐに!『サイサンガー!』に、なってしまう。新聞やマスコミは「将来世代にツケを回さないため増税と財政再建をすべきだ」と主張します。その将来世代のツケが、実は現役世代の1600兆円にもおよぶ貯蓄に原因があることに言及することは決してありません。将来世代のツケ、すなわち政府の借金の原因が現役世代の貯蓄にあるのか?この辺りの本を読めば簡単にわかるので一読を!Kindle版でなんと110円です!一方、公共事業に採算度外視の中国はものすごいスピードで成長して、パワーを手にしている。『ザイセイハタンガー!』な皆さんに、10年以上前から破綻すると言われている中国の状況を説明してもらいたいですねwww失われた20年が、失われた30年にならないためにも、一般の皆さんに間違った事実に気づいてもらいたいものです。負け犬根性が蔓延した日本では、地方都市での新路線建設、ましてや新たな鉄道会社を立ち上げて......なんて一見夢物語。“路面電車のプロ”が語る経済効果(文春オンライン)当たり前ですが、インフラがバージョンアップする宇都宮の街が今より活気づくのは間違いありません!そして、その様子が全国の各都市に伝わり、改めて、公共投資の重要性を実感してほしいものです。『このまま衰退してもいいだろう』、のような福祉一辺倒の自分勝手なシルバー民主主義には絶対に負けてはいけません!子供達が将来に希望を持てる国になれるよう、未来への開発投資をどんどん行わなければ、いずれ日本は先進国の座から降りることになるでしょう。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。【オリオン通りが夜の街化へ!?】観光都市&交流拠点へと変わる宇都宮市の中心市街地!宇都宮市の中心市街地が『夜の街化』しているのが鮮明のようです。飲食店、10年前の3倍に(下野新聞)10年前に比べて、飲食店の数がなんと!!3倍に増えたようです!!中心市街地で生活している私としてはこの結果はよくわかります。日中、オリオン通りを歩くと開いてない店が多いこと。物売りの店が激減して、ほぼほぼ飲食店にチェンジしましたね。飲食店と行ってもほとんど夜がメインの居酒屋系が中心です。きっかけは宮コンが盛り上がったあたりからでしょうか。街コンの発祥の地が宇都宮の街だって意外と知られていないですよね。(・∀・)ここ最近も、オリオン通りに限らず、中心市街地の飲食店出店ラッシュが続いています。餃子を中心とした観光客の増加もプラスに作用して、夜の街に人が戻ってきているを実感しています。平日の日中は若者も少なく、地元の高齢者が中心の買い物客。生鮮を扱うお店なんかも新規オープンしていたが、あっさり閉店していたりで残念。商店オーナー以外で、日用品や生鮮を扱うお店がやっていくのは大変なのだろう。飲食店はこれでもかと、次から次へとお店がオープンしていますね。正直な感想として、、、よくやっていけるよなぁ~と思ってしまう。お客さんの数に対して、お店の数が圧倒的に多いように感じてしまいます。閉店するお店が少なくなっているので、なんとかやっていけるのだろう。魅力的な食のコンテンツはほとんどない。インターパークなんかでご飯を食べようと思っても選択肢は少ない。夜なんかもっと選択肢が狭まる。お酒飲むなら郊外の飲食店にいくより、2軒め3軒目にフラリと行ける中心市街地が圧倒的に楽しい!この10年で民間の100円パーキングが激増したのも、『夜の街化』に貢献しているだろう。行政はできるだけ中心市街地に車を入れたくない政策を推進していて、市営のパーキングなんかは明らかに少ない。中心市街地の駐車場実需は圧倒的にあった!街の中が駐車場だらけになって問題だ!、、、なんて問題にしていたりもするが。言って、行政が格安の駐車場を街中に大量に供給すれば、民間の100円パーキングもなにかしらの開発を行わざる得ない!LRTなんかの公共交通の整備とともに、是非、宇都宮市や県には大型の格安駐車場の整備にも力注いで欲しい。すれば、民間の100円パーキングから『街に必要とされる何か』に変化していく。街に開発投資の流れが生まれ、経済の好循環を起こせるのは間違いない!今後、少子高齢化と人口減少が進む日本では、にぎわいを求めてますます人が街へと集まってくるでしょう。!2035年、日本の人口の半分は独身者になるようです!衝撃の超ソロ社会に向かう日本では、ますます都市部に人が集まるトレンドに加速が付くでしょうね。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。【インターパークの将来は暗い!?】人口増のアメリカでも進む小売店舗の閉鎖ラッシュ!日本より経済成長率も高く、人口も増加しているアメリカでも小売店舗の閉鎖が相次いでいるようです。6700店以上(CNN)日本国内でも、「イトーヨーカドー」や「ヤマダ電機」のような業界トップ企業が、次々と大規模な店舗縮小を発表しています。経済も好調で人口が増えているアメリカでもリーマンショック時以上の閉店ラッシュが起きている衝撃のニュースである。店舗数の減少は人口減少や少子高齢化の影響というより、ネットと流通の進化で、リアル店舗の需要が世界中で激減していると考えるほうが納得がいく。自分の生活を見ても、ネット通販での買い物が年々増えている。私は本好きなので、以前は本屋でゆっくり立ち読みしながら選ぶのが主流でしたが、最近はもっぱらアマゾン。アマゾンで書評を見ながら本を探すのが日課になったしまった。プライム会員になっていることもあって、ほぼ送料無料で翌日には商品が届く。格安な中古本も簡単に買えるので利便性が良い。ワンクリックですぐにダウンロードできて、しかも安い!収納場所にも困らない、電子ブックを買う機会も多くなった。(・∀・)宇都宮市の中心市街地に住んでいるので、近所に紀伊國屋書店や喜久屋書店なんかの大型書店があるのだが、正直、行く頻度がだいぶ減ってしまったなぁ。喜久屋書店は子供の絵本に力を入れているから、小さなお子ちゃまのいるご家庭にはおすすめです!紀伊国屋も見やすくて、近所で一番好きな場所なんで、なくなってほしくない!なんで、応援の意味も込めて、寄った際は必ず何か買うようにはしてるけど。ドンキは食品や日用品を中心に扱っているのでにぎわっているが、衣料品中心のパルコはテナントも穴だらけで、このままの流れでいけば時間の問題かなぁ・・(-_-;)これは、宇都宮に限ったことではないだろうが、ここ数年の街の変化を見ていれば、リアル店舗の郊外への移転と大型化が進み、中心市街地からどんどん小売店舗が撤退した。その結果、郊外の大型店の一人勝ちか!?と思われていたが、ここへきて流れが急変!世界的にリアル店舗の需要が激減してしまっている。小売業界に与える影響は、人口の変化以上に、テクノロジーの進化によるところが大きいのかもしれない。今後、郊外のショッピングモールでも続々閉店が起こることになるのだろう。別の動きも!!オリオン通り含め、小売店舗が撤退した後に、飲食店舗が急増している。この流れも理解できる。世界中でリアル店舗に求められるのは「モノ」から「コト」へと変化しているのは間違いない。『コト』消費がリアル店舗の中心になる未来では、人々は自然に都市部に集まってしまうだろう。今の地方都市では、週末に車で大型店へ行き、大量に買うスタイルが消費行動の主流だろう。今後は自転車や徒歩で近くの店へ行き、今食べる分だけ買う、つまり毎日3回買い物に行っても良い、くらいな感じにトレンドが変化していくのだろう。近くの店で買えないモノの内、多くのモノをネットで買う、これがこれから高齢化した消費者のスタイルになると予測している。車の運転が危なくなるので、必然の流れだと思います。このまま行けば近い将来、日本中どこにでもある、国道沿いのチェーン店も消え、イオンモールも消え、代わりに物流センターやデータセンターが増加するようになるだろう。それにともない、郊外の土地の需要は激減することは避けられない。国道沿いの土地の価値や郊外の土地の価値が激減してしまう流れが、小売店舗の動きからもよくわかるのではないだろうか。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。OGIWARA宅建士・不動産コンサルティングマスター。荻原功太朗が運営する日々の不動産業務や宇都宮市の動向に関するブログ。私へのお仕事のご依頼は、株式会社サンプランにお問い合わせお願いします。