アウト」の基準は...?都庁で確認してきました!週刊誌などでも取り上げられて批判されている、不動産業界の悪しき慣習「物件の囲い込み」ですが、都庁で確認してみたら...なんと!宅建業法違反ではないそうです(驚!!)都庁でヒアリングした内容を踏まえて「両手仲介を狙った物件(売却不動産)の囲い込み」をわかりやすく記事にまとめてみたいと思います。...?物件の囲い込みは「レインズの処分規定」違反...?結局...セーフなの?アウトなの?最後に...「物件の囲い込み」を解説します!この記事を理解するために必要な知識を最初に解説しておきますね!「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」とは、売主さまから売却依頼を受けた不動産屋さんが、自分で買主さまを見つけたいがために、他社の不動産屋さんに物件を紹介さない行為を言います。このような物件の囲い込みが起こるのでしょうか...?売主さまを担当する不動産屋さんが、自社で買主さまを探すことができると、売主さま・買主さまの両方から「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料をもらえます。左手の売主さまと右手の買主さまの両手から報酬をもらうイメージで「両手仲介」と呼びます。見るとわかりやすいですね!今度は買主さまを自社で見つけられず、他社の不動産屋さんが買主さまを見つけてきた場合です。3%+6万円」は、買主さまを担当した不動産屋さんがもらうことになります。左手の売主さまから報酬をもらうイメージで「片手仲介」と呼びます。この場合の報酬は両手仲介の半分で「成約価格×3%+6万円」のみです。囲い込みはどうやって行われるのか...?「レインズ」という不動産屋さん専用のネットワークがあります。ここに売却不動産を登録すれば、簡単に情報を拡散することができるというシステムです。レインズを使う場合と、使わない場合に分けて説明しましょう。不動産屋さんは売却依頼を受けると、レインズに情報を登録して広く買主さまを探すのが一般的です。うち、「一般」以外はレインズに登録するように法律で義務付けられています。(宅建業法第34条の2第5項)レインズに情報登録しないと宅建業法違反です。ある程度大きな会社だと、あからさまな法律違反はしづらいですから、仕方なく登録だけは行っています。...他社の不動産屋さんからの問い合わせからは全力で逃げようとします。具体的には...■「本日は担当がお休みをいただいています。■「ただいま担当は契約中です。■「案内に出てしまいました。■「会議中なので折り返しさせます。■「席を外しているようですね...。」これだと「物件を紹介するつもりがない」ことを証明するのが困難になります。東日本レインズでは「物件の不紹介」には処分規定を設けていますが、このような対応では立証しづらいのです。怖くない!それより金だ!!」と割り切っている会社は、レインズに登録することすらしません。suumoなどのポータルサイトには情報を掲載していますので、ゆめ部長がやり取りしているお客さまから「ゆめ部長!スーモに掲載されている○○マンションを内覧させてよ!」と連絡がきます。レインズに情報が登録されていないので、物件の囲い込みをしている悪い不動産屋さんの連絡先をポータルサイトで調べ、電話してみることになります。この場合、意図的に情報を隠して囲い込んでいるわけですから「その物件、紹介できないやつだから!ガチャッッッ!!」という対応になります。なんとなくイメージが湧きましたでしょうか?これくらいの予備知識があれば、この記事の下準備は大丈夫です。詳しい記事を読んでみたければ次のリンクをクリックして勉強してみてくださいね。...?ゆめ部長は先日まで「物件の囲い込み」は宅建業法(宅地建物取引業法)違反だと信じて疑いませんでした。)で「物件の囲い込み」への対応方法を相談していたら「みんな勘違いしていますけど...物件の囲い込み自体は宅建業法違反ではないんですよ。」という話がありました。(専任媒介契約を締結しながらレインズに登録しなければ違反になります。)そう言われてみると明確な根拠条文は見たことがありません。宅建業法や国土交通省が定めた包括的ガイドラインなどを読んでみると...成約できるように「積極的努力」をするように書いてありますけど、「物件を囲い込んだらOUT」とは書いていません。解釈・運用の考え方」などを読み返してみたいと思います。なにか気が付いたことがあれば追記していきます!なお、不動産屋さんが物件の囲い込みをしたせいで損失を被ったなら、民事上の損害賠償請求をされる可能性はあると思われます。媒介契約書の内容や媒介契約の種類などにもよりそうですね。この点は勉強不足でゴメンナサイ。勉強を進めるように頑張ります。次のような記載があります。みの連絡を受けた場合には、正当な事由がある場合を除いて拒否してはならない。条で定める正当な事由とは、次のとおりとする。同時に複数の購入等の申込みの連絡があった場合においては、依頼者及び元付業者が選択権を有するものとする。なんか...読みたくなくなりますね(笑)まとめてみると...レインズには利用規定が定められています。この利用規定によれば、売主さまを担当する不動産屋さんが、買主さまを担当する不動産屋さんから問い合わせをもらったら、「正当な事由」がない限り売却不動産の紹介を断ったらいけません。受ける...ということです。不動産屋さんはレインズを使えなくなると非常に困りますから、ムシするわけにはいかないと思います。...この規定を知っている不動産屋さんは少数派でしょう。ゆめ部長でさえ、ブログ記事を勉強するために初めてマジメに読んだくらいですからね~(...反省。)結局...セーフなの?アウトなの?都庁の担当者の話では...「売主さまの承諾があるなら」他社の不動産屋さんへ「物件の不紹介=物件の囲い込み」をしても構わないとのことでした。内覧依頼を断ったのであれば、媒介業務報告書でしっかり売主さまへ報告する必要はあるそうです。「○○不動産からの内覧依頼を断りました。」という感じでしょうか。あれば、レインズへの登録義務があるんでしたね。この場合でも、売主さまの承諾があれば登録物件の囲い込みをしても問題ないと言われました。(悪用されないのかな??)まぁ、それなら「一般」にして、最初からレインズに掲載しなければ良いだけだと思いますが...。次にレインズの規定を確認しておきましょう。売主さまの承諾があるということは、東日本レインズ利用規定細則の「正当な事由」があることになりますから、物件の不紹介をレインズから咎められることもなくなりますね。物件の囲い込みは売主さまに不利益があるわけですから、デメリットをしっかり説明し、媒介契約書に「他社仲介会社への物件不紹介について売主さまは承諾しました。」など、内容をしっかり盛り込んであれば大丈夫そうです。...「儲けたいから物件の囲い込みしていいですか?」って聞かれて「OK」なんていう人いるのかな。親戚ならOKする?...いや、しないですよね。不利益を告げないこと・騙すことは許されない...そんな当然の話ということです。最後に...売主さまの信頼と期待を裏切り、自社の利益だけを追求するための「物件の囲い込み」は、不動産業界全体で排除していかなければいけません!仲介手数料を支払ってくださるお客さまを裏切ってどうするのでしょうか!?「不動産業界の常識は世間の非常識」です。プロ意識を持った宅建士が集まり、プロ意識を持った宅建士を育てていきましょう。毎日変わっていく...そんな小さな1歩の積み重ねが大事だと強く信じています!!本日も最後までお読みいただきありがとうございました。2019年8月17日追記...「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。ナオト不動産取引の仕事一筋15年...仕事中心の生活をしてきました。言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。「住宅ローン代行手数料」に宅建マイスターが物申す!実は...返却してもらえる可能性があるそうですよ!2020/02/25両手仲介は「双方代理」ではなく「準委任」だから違反ではない...宅建マイスターが問題点を指摘します!2020/02/24不動産会社は業績が良くなると上場を目指して消えていく。Reserved.arrow_upward。