itコン・パス代表、村上です。不動産投資家は業者と同じ土俵で戦っています。業者並みのスキルを身につけて第2の本業として取り組むんでください。実際のところ、やり方さえ間違えなければ不動産は手堅いビジネスです。・業者を使って一人でも経営できる将来の引退後のビジネスとしてもちょうどいいのではないでしょうか。不動産で成功するために必要なことは山ほどお伝えしたいのですが、あえて一つに絞るならこれです。———-『高値づかみ』が破たんを招く———-地方RCフルローンはダメだ!ということを繰り返し言ってきました。誤解しないでください。高金利がダメなわけでもありません。利回り9%、オーバーローン、金利4.5%さらに場所が地方となると経費率も高いのでお金は残りません。地方は家賃が安いのに経費が高く都心よりも不利。利回り20%前後が業者目線になってきます。———-最悪なのは出口がないこと———-収益不動産は必ずデットクロスが来ます。キャッシュフローとなり黒字倒産状態。訪れるデットクロス、最善の策は売却。毎年マイナスがふくらんでいきますので売却しなければなりません。ファンドも大手不動産会社も定期的に物件を入れ替えるのはこれが理由です。売却ができないというのが最大の問題です。・高金利なので残債が減らない・残債以上の値段では誰も買わない・手持ち資金がなければ損切りもできないマイナスが拡大して税金が払えなくなりいずれ経営破たんとなります。値下がりしない場所を買うということも重要ですね。』だけはしないようにお願いします。———-地方物件が高騰している要因は色んな要素がありますが一番は業者です。収益物件を専門に扱う業者が急増。銀行評価が出やすく買い手がいない地方の古い1棟モノを仕入れて一般投資家へ販売しています。表面利回り15%以上が当たり前でした。フルローンで買いたい投資家に銀行が融資を出す。業者が利益を上乗せしているというのが価格高騰の真実です。業者が得る利益が増えているということになります。———-業者価格で買え———-不動産には定価がありません。同じ不動産は二つとなく売主買主の相対取引だからですね。当事者間で決めた金額が売買価格になります。相続人にとっては無用な空き地でもアパート業者にとっては数千万円の利益を生む掘り出し物かもしれません。業者が8000万円で仕入れた1棟マンションが1.2億円で販売されたりするわけです。購入金額の妥当性をよくよく考えてください。業者価格とエンド価格ですね。物件を購入する際は本当の価格を見極めてください。いくらでも安く買うチャンスはある。値段をつけるのはあなたです。業者価格で物件を手に入れるためにどんなスキルが必要か。▼コン・パスのFacebookページです。いいね!お願いします。