itコン・パス代表、村上です。不動産投資は出口ありき。売却して初めて利益が確定します。・売却金額の見通しが立っている・いつでも買い手がいるこれが理想的な状態です。東京圏、と言ったら16号線の内側と考えてください。東京、とするなら環八の内側です。買い手が多数あり相場が下落するリスクが少ないためです。資金が買い手が多数います。融資条件とも関係しています。良い条件を引き出しやすいです。仮に審査が早いので有名な地銀さんでアパートローンで借りたとしても金利を3%台に抑えられるのでキャッシュフローが確保しやすいですね。銀行融資が積極的になると物件の金額が上がります。顕著なのは地方、郊外の上がり方。金額が高いので上がり方も限定的でやはり安定感があります。地方物件も同じ水準に近づいてきていて高騰ぶりがマザマザと分かります。地方物件に取り組む場合はエリア、立地の見極めが勝負です。いったあたりでしょうか。価格は1億円以下が目安になります。数年先の出口として地元の方への売却が想定されるためです。買い手がつかないリスクが高くなります。ちなみに地主の目線は利回り15〜20%あたりなので、買い手として期待できません。平成築、できれば平成10年築以降の建物を検討対象としてください。私も昭和の建物は見合わせます。これも買い手側の目線で見るとお分かりいただけるかと思います。間もなく平成30年を迎えます。年季を感じてしまいますよね。修繕コストがかさむであろうことが容易に想像できます。大規模修繕リスクをヘッジするには買い叩くのが業者の常識。大がかりな修繕が必要になる物件は値下げ交渉の対象になります。高額の場合は売却益を食いつぶしてしまいます。チェックでババ物件を回避!——————–チェックすべきポイントをいくつかご紹介します。建物外部では屋上、軒天、室内も天井など慎重に確認しています。そもそもの建築時の施工品質も重要です。1億円以下のRC物件は中小の建築会社で大手が入っていないため、どうしても仕上がりの品質が落ちる傾向にあります。品質を吟味すると結果的に2~3億円以上の大きめの物件が安心ということになりますね。今回はこの辺にしておきます。売却しやすい物件を買う!を心がけてください。▼コン・パスのFacebookページです。いいね!お願いします。