下手すると3月まで空いちゃうかも。事前に半年前には半年後に更新がある部屋の数や種類を見ながら対策するわけです。良くいろんなところで言いませんか、仕事は準備が9割みたいな話。1~3月に更新が多いと自ずと退去の数も比例しがちです。その前に空室を埋めておかなければ、220戸も管理しているとそんなに簡単に満室になんてなりません。私は満室にならないと落ち着きません。250日程度つまり、1件あたり退去後に約2週間で入居しています。空室日数は、同時期に重なっているものも多くあるので、一年のうち半年以上は『満室経営』をしていたことになります。私はすごく大切にしています。一年間ずっと準備期間であり1か月以上前に通知があり上司の理不尽な無茶ぶりに比べれば、必ず対処できるものばかりなはずです。人口0人の村でもなければ住んでくれた人がいる物件で対処するかしないかだけそんな風に自分に言い聞かせています。..)φメモメモそんなことが言いたいです。退去前に成約!素晴らしい!でも、これには必ず下記振り返りが必要です。家賃設定が安すぎたのか?ではないでしょうか。信用している出来る仲介複数人にヒアリングします。競合の極端に少ない物件の場合は相場があるようでない点だと思います。経験からの推測になるわけです。この点に、値付けミスがないように細心の注意を払います。目安は、5,000円まで。空室損と照らし合わせて空室2か月と値付けミスによる2年分の収入減少が同等レベルであれば、早く決まって長く住んでもらえた方が得な場合が多いと思います。(退去時には原状回復費用も少なからず発生するし、更新料ももらえることを考えると。早期成約=当たり前⇒振り返りを習慣にしたいと思っています。私見ですが、RC>重量鉄骨>軽量鉄骨>木造の順に賃料が高くなりやすいと思っています。※建築メーカー、特別な仕様やコンセプトを除外して昨日のコラムで挙げた事例を思い出します。私の単身重量鉄骨造の家賃設定は、RCワンルーム系の相場を避けて設定しています。格上物件との競合は避ける方が無難だと思っています。木造アパートが一番顕著だと思っています。前回のコラムのコメント欄をお読みください。ヒントがたくさんあると思いました。私のファミリータイプの賃料帯は、賃貸物件以外にもマイホームが脅威となっています。・住宅ローンの裾野が広がり・こなれた中古物件が増えて・住宅ローン減税も増額され・国の後押しも影響していると思います。周辺エリアの・新築分譲マンション・新築建売戸建て・中古戸建の相場から逆算して、35年住宅ローンで生じる月々の返済額と検討物件の賃料を比較してください。購入者は『マイホーム』に対しては月々の負担を若干背伸びすることも多いです。同じくらいのボリュームの分譲マンションがボンボン建つと将来の脅威になりますし、その後は、周辺中古相場へも影響する(値下がりする)場合があります。4.前回と同じ家賃設定で良い?前回と同じ家賃設定で良いか?答えはもちろんNoのままです。前回の家賃設定が適正か?今回の家賃設定が適正か?しっかりと把握した上で臨むことが一番大事だという、至極当たり前のことを書くために、こんなにも長いコラムを書いたのでした。自主管理大家や専業大家はこの点について、結構しっかり把握している方が多いと思います。調べないと落ち着かないタイプが多い気がします。管理委託している丸投げ大家さんへ発信しているつもりです。適正家賃は、管理会社からの一方向の情報では正確に出てこないと思います。多方面からの情報を得て入居者の気持ちになって自分の物件を見て初めて自分の物件の適正家賃が把握できるのではないかと思います。その準備は退去通知が来る前から始まっている!!自戒の念を込めて。本日も最後までお読みいただきありがとうございました。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。