マンション売却・購入のノウハウなどを紹介します。大前提まず、再び本題に入る前にこの記事の大前提を明示します。1私は地質や地盤について専門的教育を受けたプロではありません。単なる不動産屋がハザードマップや古地図を見ていて感じた私見を述べるに過ぎません。2私が現在知りうる情報の範囲では、東区の地下鉄上道路陥没も含め今回の液状化に行政の責任はないと考えています。液状化の原因と災害対応がどうだ、という話とは別問題です。3大規模停電については北海道電力の危機管理体制に大きな問題があったと考えています。大部分の被害はそう大きなものではない』という前提については、色々な異論反論があるものと思います。これを『未曾有の大災害』だという風に評価してしまうなら、それは問題でしょう。将来これよりも大きな災害が起こる可能性は決して低くありません。今回の災害に『行政の責任』を求める動きには違和感を覚えます。今回の行政の震災対応には問題がある部分もありますが、『行政の造成許可や維持管理に問題があったから液状化した!』というのは、あまりにも乱暴に過ぎると思うのです。前回、『防災カルト』が行き過ぎて何でも国や自治体の責任だと言うようになると、結局、誰も責任を取ってくれなくなりますよと指摘しました。我々が生きている現実世界にはリスクやコストという物が当然にあって、それを無視した夢想は、現実を生きる人々の害にしかなりません。批判する人より多いように感じます。とこれだけ地震が続いている中で、自分が住んでいる場所の揺れ易さや液状化のし易さくらいの情報は認識しているのは当たり前の事です。・・・などという頭のオカシイ言説を多く見かけますが、いい大人が何を言っているんでしょうか。40年前の許認可に行政が今更責任を取らなければならないなら、税金が幾らあっても足りませんよ。行政自体が行なった事であれば兎も角、許認可は勘弁してやって下さい。『ならば東区・東15丁目通・東豊線の地盤沈下は?』と聞かれても同じ事で、1これまで25年間も問題なく使えて来た訳で、2大きな人的被害も出ていない上に、3一ヶ月も経たずに復旧出来る程度の被害なら、それは手抜き工事でも何でもなく、必要十分な工法や仕様だったんじゃないでしょうかねぇ?2あらゆる資産にリスクが付いて回るのは大前提これは防災関係やエリアに関する記事を書く度に指摘しているのですが、あらゆる資産にリスクは付いて回るのです。建物は老朽化するし、燃える事もあるし、地震で傾く事もある。銀行が潰れればペイオフによってその銀行の預金の大部分はパーです。日本円やドルが紙クズになる事はないでしょうが価値は変動します。それはマイナスだけではなくプラスに働く事もあります。言えば、安価な資産ほどリスクは高いというのも常識。スーパーの見切り品は日持ちが悪いし、百均の商品は壊れやすい。リスクの低い不動産は高額で、リスクの高い不動産は安価。土地の場合には軟弱地盤とか利便性が悪いとか、安い理由があるものです。それが資産の本質であって、リスクが怖けりゃ安価な資産なんて持つなという話でしかありません。アルゼンチンペソやトルコリラを買っておいて暴落したら騒ぐようなもんです。今回の原因は自然災害にある訳で、自治体に責任を求める『ズレ』に辟易してしまいます。今回の災害について『ズレてるなぁ~』と思う点として、『自治体は十分な防災対策をしなかった』のか、というとそうとも言えない気がするのです。いや、この一週間の後処理のまずさを見るに充分な想定とマニュアル化という意味の対策はしてこなかったのでしょうし、北海道電力の危機管理はクソなのですが、清田区の地盤改良が成されていない点を責めるのは、オカシイ。前回提示した液状化危険度図で『液状化の可能性が高い』とされている地区は他にも大量にある訳です。その土地すべてに地盤改良を加えるなんて、税金が幾らあっても足りませんよ。・・・いやいや、全部結果論ですぜ、それ。現在、札幌オリンピックから50年を経て札幌市内のインフラの老朽化は深刻なものがあります。下水管は折れ、土砂が流出し、アスファルトが陥没した道路は清田区以外にも数え切れないほどあります。コストを認識せずに『ああしておけば良かったのに』と他人に責任転嫁して許されるのは子供だけです。4自分の生活に責任を持つのは自分だけ。以上を踏まえて、自分の生きる数日分の食料や電力は備蓄しておくのが当たり前の事です。今回、札幌市内でスーパーやドラッグストアに長蛇の列を作る様子が報道されました。余震に備える必要はあるのですが、水も出るしガスも使えるエリアで買い溜めに走る人々の大半は、何も考えずにそうしているように思えます。子供のいる家庭であっても米やカップ麺が数日分あればどうにでもなるでしょう。赤ちゃんは?と言われるかもしれませんが、そんなに大事な赤ちゃんならば、普段からきちんと備蓄する事を心掛けましょうよ。現地における混乱と野次馬根性、それでも私は里塚へ赴く・・・と、このような混乱が続く中、地震から一週間後の9月13日、商談に向かう途中に現地に立ち寄りました。一種の野次馬根性ではありますが前回紹介した通り、当初から情報が錯綜して『防災カルト』・・・デマのような話も持ち上がっていた為、自分自身で現地の様子を探って考えをまとめる必要があった為です。現地には行きましたが、旧道周辺と暗渠の出口を見た他には、非常線の手前から傾いた建物と陥没した道路を遠目から眺めただけです。ここから非常線の裏手に回ってその奥を・・・という事はしていません。私は商売で不動産業をやっている訳で、マスコミでもなければこのブログのアクセス稼ぎをしたい訳でもありません。HTBのアナウンサーが6時間泥に埋まって大迷惑・・・という話も既に広まっていましたし、現地にはナガダマ(望遠レンズ)や三脚を持った報道関係者と思われる人々や不審者も多く見かけました。東日本大震災の際にも火事場泥棒が多かったと聞いていますし、現在も空き巣被害や不審者情報が多く寄せられているようです。まー、私も不審者の一人だった訳ですが、あくまでも不動産業の一環として当地の確認を行う必要があると考え、現地調査を行った訳です。このエリアに関する依頼を受ける事もあるでしょうし、この釈然としない状況に対しては現地を確認しなければ災害に対する知見を得られないと考えたのです。能書きを垂れましたが、室蘭街道の旧道を見てゆきましょうか。入口部分はかなり急な下り道になっており、崖を切り抜いたカーブは結構な難所であったことを想起させます。札幌から北広島への方向の右側・・・北側には非常線が張られており、液状化によって大きく地盤沈下したエリアは通行禁止となっています。歩道のアスファルトの亀裂・陥没がかなり目立ちますね。写真右=北側が『ホテルクイーン』、『ホリデー車検清田』、左=南側には『ホテルクラウン』があります。このホテルというのはどちらもいわゆるラブホテルですね。ホリデー車検の黄色い建物やホテルクラウンの看板は目立つので、報道資料でも土砂が堆積した写真が多く使われました。車道の汚泥は清掃されていましたが北側の店舗やホテル、事務所、倉庫などの前には汚泥由来の土が積まれていました。当日は風で火山灰が巻き上げられて悪臭を放ち、目を開けるのが辛い状況でした。位置から大きく引いて撮影したものです。旧道は『三里川』や『三里東排水』の位置が一番標高が低くなっており、そこからは再び上り坂になっている事が分かりますね。『三里川』の暗渠の出口はどうなっている?『三里川』に沿って発生した今回の液状化ですが、三里川の暗渠部分は非常線が張られており、中を見てゆくことは出来ません。入口はどうなっているのか見て行きましょう。明渠に加え3つの暗渠を現況図に落とし込んだものです。赤い部分が『三里川』の暗渠部分です。ちなみに下の画像は北海道建設新聞が公開した地図ですが、三里川暗渠の旧道に沿った部分がかなり離れているように見え、あまり良くない図面であると思います。間にある市道の脇に、『三里川』暗渠の出口はひっそりと存在しています。長方形のコンクリート製の暗渠の出口が見えます。草木が生い茂っていて、草刈りなどもされていない様子ですね。道路面からは約4m程度低い場所に川底があり、コンクリートで作られた特徴のない河川です。川底に砂利が積もっており、もしかしたらこれは液状化によって流されて来た土砂かもしれません。原因は『三里川暗渠』の老朽化と氾濫なのか?今回液状化が生じたエリアは『液状化して当然』のエリアなのか?つまり、相応の因果関係があって起こった現象なのか否か。『谷地だったから』『火山灰盛土だから』というのは、要素の一つ一つであるのでしょうが、同じような谷地に火山灰盛土をした場所で同じような現象が生じていない事に注目をしなければなりません。国土地理院地図を標高45m(青)~80m(緑)で色分けしてみました。標高図を見ても分かる通り、このエリアに極端な高低差が生じている訳ではありません。殆ど標高差がない事から水勾配が取れていないという事も想定されます。今回の地震に際して国土地理院が発表した札幌市清田区の地形復元図(地形分類図)でも、このエリアの特殊性というのは判別しづらい。『低位段丘面』が介在しているという点が特殊なのかもしれませんが、『清田区北野5条2丁目』周辺も同様の地形になっています。『こういうエリアでは液状化が起こりやすい』というのはハザードマップレベルで証明がされていますが、それは必ずしも『何故このエリアで液状化が起こったのか?』を証明しません。今回の件では、三里川暗渠の流域に集中的な被害が生じた事からも、三里川暗渠に何らかの個別的な問題が生じたというのが、自然な考えでしょう。個人的見解ですが、その『個別的な問題』とは、老朽化による決壊だったのではないか?というのが現在の処の推論です。繰り返しになりますが、札幌オリンピックから50年を経過する札幌市では実はインフラの老朽化が深刻化しています。下水管や暗渠が折れると土砂が流出して、路盤が陥没することをシンクホールと言います。ような事が、三里川暗渠でも起こったのではないか?という疑念があるのです。非常線の外からでは地盤沈下部分の様子はハッキリと見て取る事は出来ませんが、手前側で行っている復旧作業のトラックを見て、一つ気付きました。トラックの荷台には直径1m程度で樹脂製の暗渠用配管が積まれています。インターネットで同じ見た目の配管を探すとコルゲートチューブという商品が出てきますが、樹脂パイプを金属で補強したもので、これも同様の製品でしょう。暗渠排水は地盤改良の為の手法として最もメジャーな工法です。土中の水分量が多ければ多いほど、地盤は不安定になります。地中にある配管に土中の水分を浸透させ、土中の水分量を減らすことで地盤を安定させようという事ですね。このような形で修繕を加えられており、三里川暗渠で決壊が起こったのか否かの真偽はともかくとして、排水管を埋設する事で地盤の改善を図る方向で進んでいくようです。仮に原因が三里川暗渠の老朽化だったとしてもつまり、私が考えるところの今回の災害の経緯はこうです。1三里川暗渠は老朽化して土砂が流出しやすくなっていた。2台風21号による大雨で土中の水分量が上がっていた。3胆振東部地震で土砂が液状化して三里川暗渠に流入した。4前掲の標高図の通り、殆ど勾配がないので、排水不良が生じた。5液状化と排水不良によって下流に土砂が噴出し、陥没が生じた。仮に、私の予想通り三里川暗渠が老朽化していた事が今回の液状化災害の原因だったとしても、(今のところ)これが行政の責任であるとは考えません。いうフレーズを思いついてしまった自分の底意地の悪さに呆れ果てるばかりです。今回、敢えてこのような意地の悪いフレーズを使ったのかと言えば、全国ネットの地上波放送で池上彰氏に流布された『清田区』全体への偏見を軽減したい、という想いがあります。札幌市には里塚の液状化被害の原因究明と改修工事について、しっかりと情報開示をして、里塚についてのイメージも改善して欲しい。中の島の一件についての記事に『何でそんなに中の島の為に頑張ってんの?』というニュアンスのコメントが付いていますが、私は商売で不動産業をやっている人間ですから、不動産の価値が不当に棄損されれば、将来のクライアントの財産価値が下落し、私のインセンティブも減ってしまいますから、ごくごく当然の動きでしょう。次回は池上彰氏の番組で全国に紹介されたデマについて書いてゆく予定です。現実を見よう、夢想は不要だ◇デマで市域の5.3%を貶めた札幌市民の敵、池上彰氏をどうしてくれようか。デマで市域の5.3%を貶めた札幌市民の敵、池上彰氏をどうしてくれようか。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。デマで市域の5.3%を貶めた札幌市民の敵、池上彰氏をどうしてくれようか。コンサルティング会社等を経営しています。様々な業種の法人や個人事業主の方と関わる事で、色々と興味深い経験を積んで来ました。コンサルティングを得意としています。ウェブ上では『札幌の不動産』に関する諸事情を取り上げて来ました。不動産調査や取引の実際や札幌近郊での実例や、自宅の購入や不動産投資に関する記事のほか、札幌の歴史に関してもマクロ的に各論で紹介しています。処分などのなかなかプロフェッショナルのいない分野も得意としています。日本の地方都市における『新しい枠組み』を模索しています。札幌市南区に生まれる。(現:宅地建物取引士)試験合格。都内税理士事務所に勤務。不動産コンサルティング業に従事。ブログ『この道なぁに?札幌』開設。ウェブサイト『BEHEMOTH』開設。