イラストおよびデータ等、執筆者の責任において作成されています。貸し剥がしについて議論されることが散見されました。貸し剥がしリスクは決して他人事ではありません。!自分は本当に大丈夫なのか?良い機会なので、しっかり深堀してみようと思います。(これがセミナーを活かすということでしょうか?)構成は、1.箱崎さんのセミナー再確認2.貸し剥がしのリスク3.今はどんな状況か?4.残債利回と債務償還年数5.担保余力6.私の状況確認7.おわりに以上で書いて参ります。前回のコラムで抜粋したものですが、非常に重要なので、再度確認しようと思います。今!こんな内容をセミナーしたのか?一緒にお考え下さい。今回は色塗り部分を深堀します。減少が生じた時、~中略~銀行が相当の期間を定めて請求した時は、債務者は●●銀行が適当と認める担保または追加担保を提供するものとする。銀行の責めに帰すことの出来ない事由とは?例えば、カボチャや二重売買契約の一部いついては、銀行側の責めに帰すことの出来ない事由とは言えなかったかなと思料します。日本の地価が下がったらどうか?過去を振り返り、昭和バブル後も平成バブル後もリーマンショック後もみ~んな地価が下がったように思います。それらは銀行の責めに帰すことの出来ない事由でした。結果、どうなったのか?倒産した会社は不景気で売上が上がらなくなったから潰れたのでしょうか?腑に落ちません。貸し剥がしにあったから、、、じゃないでしょうか?毀損、滅失、価値の減少とは?毀損や滅失は自然災害が原因が主と考えられます。貸し剥がし事由に該当するケースも気をつけなければいけないのではないか?そんな風に思いました。築浅地方RC新築アパマンの所有者はその毀損部分の上限に注意も必要だと思います。保険で賄えるであろう建物評価額と給付予測額を見れば、ある程度の予測は出来るのではないかと思います。建物の評価額を高くしています。地震保険に関しては、評価額の100%賄える東京海上の超保険ではない損保については、あえて評価額を高くしています。所謂、地価の暴落に完全に備える事は出来ません。すれば良いのか?6章で私の事例を考えたいと思います。銀行から相当の期間もって、担保提供の請求が生じてしまったら?法律にも詳しい(とラインのやりとりで私が勝手に思っている)受講者の方から質問が上がります。「万が一そうなったとして、どれくらいの期間の猶予があるのでしょうか?裁判で対抗して、2、3年くらいは時間稼ぎが出来れば。箱崎さんがぶった切ります。「私の経験で、銀行が貸しはがすのに、滞らなかった記憶はありません。銀行から請求を受ければ、訴える余裕なんてないと思った方が良いということです。借りる時にそう約束された契約だからです。ロジック的にはこうだと解釈しました。銀行から地価の減少を理由に、追加担保提供を請求されたら、担保を提供するか、それが出来なければ、全額返せと言われても仕方ないということかと。6章で書きますが、担保力がキーになるわけですね。2.貸し剥がしのリスク何故、こんなことを言うか。最近、地銀や信金の合併が起こっているのはここの読者はご存知かと思います。銀行も厳しいわけです。残高調整が起きるリスクがあるともおっしゃいました。〇〇銀行に借入をしていて、その銀行が吸収合併され、融資残高が金融庁からお達しのある不動産融資枠を超えていたら?そんなことも可能性としてあり得るとのことでした。地価が下がった訳ではないと思っています。地価が下がることについては、しっかり想像を膨らませる必要があると思います。毀損状態からスタートしている人が多いからです。借入額と担保評価において債務超過状態のことにします。実勢価格より安く買えた土地値でもそこには届かないことを意味しています。ここで更に地価の下落が起きたら怖いなと思うわけです。何をどうすれば良いのか?私は経営指標に・残債利回り・債務償還年数を頼りにしています。各々の計算方法は、過去のコラムにも再三書いているので、割愛しますが、この指標を頼りに、私は運営をしていますし、これからもするでしょう。債務償還年数は、借金を何年でペイ出来るかの指標です。すごく大切な指標だと思っています。!!!!これらは、担保力を表してはいません。泣あくまで、経営の安定性を確かめる指標なのかなと思います。極端な話、無意味でしょう。全ては担保余力に尽きるかと思料します。詳しくは、いくら金融資産を持っていていくら抵当のついていない資産を持っているか?かなと。11.5億円=0.5億円つまり単純計算は、現時点で0.5億円ショートしています※銀行担保評価額とはまた別です。それを金融資産で補填が出来るので大丈夫?いえいえ、これは現時点のお話。地価が下がったら?ざくっりこんな感じです。1割減⇒担保力10憶円⇒2億円ショート2割減⇒担保力9億円⇒3億円ショート3割減⇒担保力8億円⇒4億円ショートここまでは金融資産による補填可能な領域。これ以上が私にとってはリスクになってきます。4割減⇒担保力7億円⇒5億円ショート5割減⇒担保力5.5億⇒6.5憶ショートこのあたりになると私の規模だとヤバいです。金融資産で補填しても1億~2億円ショートするわけですから、年間CF1年~3年相当に該当します。物件が簡単に売れない可能性がある=現金化が難しいことが考えられます。大体の物件を短期返済で組み込んでいるので、ほとんどの物件は残債を割れるようなことはないのが救い。故に、1、2物件売却すれば何とかなる範囲です。※相当な悲観シナリオで考察しています。!返し方が大事だと私はよく言います。私の物件は基本は資産性の高い好立地の物件しかありません。これも私にとっては強みだと思います。複合テナントビル系は金融機関の担保評価の掛け目がかなり低いので注意が必要だと思います。過去に売却した物件ですが、13,000万円で購入した物件の担保評価は半額程度でした。これを、売却した金額は17,000万円なので、担保評価は約33%といったところだと思います。担保評価がずっと低いことも十分考えられることになりますね。私も100%安全圏ではないということです。涙7.おわりに何故、こんなビビらせるような書き方したのか?自分を棚に上げて、見ていて不安な投資家が山ほどいるからです。不動産の上がり下がりは10年~15年周期で動く過去の推移から時々言われることだと思います。リーマンショック後に購入した投資家は運が良いともよく言われます。先行者利益的な意味でしょうか。最近投資し始めた場合の同リスク比較にならない程差があると思っています。身の丈にあった枠内で頑張り、少しずつ基盤を固めていくしかないのかなと思います。そのためにも、購入する物件は出来る限り安く買いたいですし、その為になるようなコラムが書ければ良いなとも思いますが、私は裏技は知りませんし、人それぞれ取れるリスクも異なります。自分で見つけるしかなく、その自分で見つける為に役立つくらいのコラムなら、少しなら書けるような気もします。実践コラムやセミナーがあるのかなあ、と、初めてセミナーに参加してみて思ったりしたのでした。脅かすようなコラムになって申し訳ありません。これで、一人でも過度な買いたい病から目を覚ましてくれればと思います。私はこれからも不動産投資を続けるのでした。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。