長期優良住宅は本当にお得?現役建築設計士がまとめます2019-10-22長期優良住宅は本当にお得?現役建築設計士がまとめます建築TwitterFacebookHatenaPocketこんにちは、あすかです。申請をする機会がありました。戸建住宅を建てたい人にとって、お得なケースとそうでないケースがあるなと感じました。今回は、戸建住宅を検討している方にとって長期優良住宅とすることがお得なのかを、建築士の私が解説していこうと思います。申請できますか?と事務所の所長に連絡が来ました。銀行で融資の話をしていた時にその言葉を聞いて、興味を持ったようでした。所長は保険や法律関係にあまり詳しくなく「長期優良住宅」のことをよく知らなかったようで、申請だけならすぐに終わるだろうという憶測で、その仕事を引き受けてしまい、それが私が実際に申請をすることになりました。実際の申請はすぐ終わるようなものではありません。ものすごく手間と時間がかかる上に、設計内容を見直す可能性すらあります。いった申請依頼をお断りするケースも多いようです。それに、今回の場合は着工間近。申請には最低でも2週間程はかかるです。申請の準備をするスタッフは私含め2人。慣れていないのでさらに時間がかかってしましました。結果として工期が遅れてしまいました。今回は幸い追加料金はありませんでしたが、数百万の追加料金がかかることもあります。長期優良住宅とはここから解説していきます。長期優良住宅がどういうものなのか説明します。日本で建てられる家の寿命は約30年ほどで、他の国と比べると住宅の寿命はとても短いものでした。21世紀に入り環境問題の深刻化が懸念され、「つくっては壊す」という考え方から「良いものを作り、手入れをして長く使う」という考え方へ切り替えようという動きが出てきました。その動きの中で、2009年に施行されたのが長期優良住宅法なのです。これを申請すると、固定資産税などの税金や融資の優遇、保険の割引などを受けられます。認定基準とされている条件は7つあります。住宅の寿命を表す指標123はその住宅が長寿命であることを示すのに必要な水準となっています。1劣化対策等級33世帯(90年)の間は修理などのメンテナンスで居住するための性能を維持できるということを示しています。数百年に一度発生するレベルの地震の1.25倍の地震において、倒壊や崩壊を防止するための措置をしてあるということを示しています。3維持管理対策等級3構造躯体や仕上げ材に影響なく専用配管(給排水管など)の点検・清掃ができることを示しています。エネルギー効率を表す指標4省エネルギー性(断熱等性能等級4)これは地域によって寒暖差があるので少しずつ違ってくるかと思いますが、社会的資産として求められる要件です。断熱等性能等級4というのは、「次世代省エネルギー基準」に適合する程度のエネルギーの削減が得られる対策がされていることを示しています。1世帯30年として3世帯90年間居住できることが求められ、さまざまなライフスタイルに合わせて対応できなくてはなりません。それに必要とされる広さとして、戸建の場合は75m2以上という制約が設けられています。家を建ててから30年間の定期的な点検とメンテナンスを計画して書類として提出しなければなりません。最近はアフターメンテナンスと言って長期優良住宅出なくても、何年かに一度点検してくれる工務店やハウスメーカーが多いので、購入者側はあまり考える必要はないかと思います。長期優良住宅には良好な景観の形成、地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものでなければならないという規定がありますが、住みにくい家を設計しようなどと考える設計士はそういません。これも、購入者側はあまり考える必要はない項目かと思います。考えるべきタイミングここまで長期優良住宅の簡単な説明をしてきました。それでは、実際に長期優良住宅を考えるタイミングはいつなのでしょうか。設計を始める前がベスト長期優良住宅の申請をする場合、設計者は上記のような条件を踏まえた上で設計しなくてはなりません。そのため、冒頭でお話ししたように着工直前で長期優良住宅にしたい!となると、今まで長期優良住宅の条件を考慮せずに設計していた分、対応出来ていない部分が出てきます。そこをどうにか材料など変えながら調整しなくてはいけなくなります。対応できない部分は材料のランクが上がるためコストが上がってしまいます。期日通りになりやすいそうすれば設計者は長期優良住宅を考慮して設計することができ、見積りが出る際もその金額での提示になります。購入者としては後から金額が上がり、予算を超えてしまう自体を防げます。時間のかかる申請も事前に始めることができるので、実際に家が完成する時期が遅れることもありません。資金計画をまずはじめにということなので、新築を検討するときは、まず資金計画からやりましょう。税金の優遇のことも担当の営業さんに相談しておくことをおすすめします。長期優良住宅の条件で、住宅が長寿命であることを示すための水準があるというお話をしました。これは構造計算という専門知識が必要な計算を行い、どこの壁や床を強くするべきかを割り出し部材を足したり引いたりする作業を行います。家の壁や床がバランスよく配置された家が地震の揺れにや、風に強いのでそのバランスを見るのです。端的に言うと、壁や床がバランス良く配置された家です。総2階建が一例として挙げられます。これは外見に凹凸がなく1階と2階が同じ広さの家のことです。このような家は平面図を見ると分かりやすいかと思いますが、平面図を十字で4つに均等に区切った時にどのエリアにもほぼ同じだけ壁があるかと思います。赤線で4つのエリアに区切ります。どのエリアにも同じくらいの量の壁があるはずです。平屋の家は重心が低いので2階建の家より地震に強いです。そのため、対策も取りやすく向いていると言えます。向いていない家は、大きい吹き抜けがある家が挙げられます。これは、床の量のバランスが悪く、地震に対抗できるようにするには吹き抜けで床が無い部分を補うための強度の床を別の部分で作る必要があります。吹き抜けを残そうとするとどうしても、構造部材がせっかくの吹き抜け部分に出てきてしまったりする場合もあります。他にも、2階部分に出っ張ったバルコニーや部屋がある家も向いてないことが多いです。これは平面図がL字になっている例です。これを4つに分割すると、右下のエリアには明らかに壁と床が少なくなっています。床や壁の配置が均等では無いので、材料費が高くなったり、場合によっては実現できないこともあります。サイズが大きすぎなければ問題にはなりにくいと思います。「フラット35S」で住宅ローン金利を下げるここまで説明したように、長期優良住宅は条件や向き不向きがあります。建てたい住宅によっては長期優良住宅に適さないという場合もあります。そんな方でも住宅ローンの金利を引き下げる別の制度があります。それが「フラット35S」という制度です。省エネルギー性の4つの選択肢から1つ以上条件を満たせば申請可能で、住宅ローンの金利引き下げを受けることができます。いった制度の利用もぜひ検討してみてください!ちなみにフラット35は新築だけでなくリノベーションでも申請可能です。まとめここまでお話ししてきた通り、長期優良住宅の申請を行うためには様々な条件をクリアしなくてはなりません。それには、構造材のランクを上げたり量を増やしたり、断熱材をより良いものを使ったりして、購入者側には分かりにくいコストが多ければ数百万円も掛かっています。申請するための書類を作るのも大変手間のかかる作業なので手数料で20〜30万円取ることも一般的です。ローンの金利引き下げや固定資産税の減税など魅力的な部分も多いのは確かです。より得られる優遇措置とそれに必要なコストのどちらが多いのか考えて本当にお得かどうか考えてみてください。90年住める家が欲しい方、シンプルでオーソドックスな家で良いと考えている方にはおすすめします。最近は個性的で自分たちにあった家が欲しいと考えている方の方が多く感じます。そんな方には私はあまり向いていない制度だと思います。»スポンサードリンクプロフィールたわです。tawachandesuスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。