2019年10月9日こんにちは、LivingTokyoの伊藤愛です。スルガ銀行の不正融資問題で話題になった「かぼちゃの馬車」問題。当社はかぼちゃの馬車問題以降、すでに五棟の管理を任されております。当社がどのようにして元かぼちゃの馬車物件の契約を成功させているかについてお伝えします。今後どうしたらいいか困っている大家さんはぜひ参考にしてみてください。・支出を減らして大家さんの負担を軽減することに成功した事例まとめざっくりおさらい!かぼちゃの馬車についてあまりよくご理解されていない方のために、まずはざっくりとおさらいです。ご存知の方は、「かぼちゃの馬車被害にあわれた大家さんが今からできること」からご覧ください。・そもそもかぼちゃの馬車ってなに?かぼちゃの馬車はスマードデイズ社が運営していた女性専用のシェアハウスのことをいいます。この会社は2012年8月に設立されて以降急成長し2017年3月期にはナント300億円に急成長した不動産会社です。この急成長の裏にはサブリース(家賃保証)契約があります。・サブリース(家賃保証)契約とは?サブリース(家賃保証)契約とは、簡単に言うと不動産会社がオーナーに対して毎月の家賃を保証する制度のことを言います。この制度の利点は、大家さんの最大の悩みといってもいい空室リスクや家賃滞納リスクを減らせることです。スマートデイズ社は、それをある日から毎月の家賃を減額したり、未払いのままにしたり、結果的には完全に支払いをしなくなりました。約半年間ほど家賃を滞納し、倒産してしまってこのような問題に発展したのです。かぼちゃの馬車被害にあわれた大家さんが今からできること現在集団訴訟により、被害を受けた大家さんはローンの返済を一時的にストップしている状態になっています。一時的に持ちこたえている大家さんがほとんどだと思いますが、不安な気持ちは打ち消せていないと思います。そのため今回は、現状できることをご提案させていただきます。現状できることとしては以下が考えられます。type="yellow"]1サブリースしてくれる不動産会社を探す2民泊で貸し出す3赤字でも売却してしまう4通常の賃貸で貸し出す[/aside]この4つが考えられます。それぞれについて解説させていただきます。1サブリースしてくれる不動産会社を探す不動産会社がサブリースをするケースはかなり稀で、探すのはかなり大変です。やってもらえるとしても、一棟の全室が空室だった場合は法人で一棟すべて借りてもらうなどハードルが高くなります。2民泊で貸し出す今何かと話題の民泊ですが、実はかぼちゃの馬車とはあまり相性がよくありません。民泊においては人気のエリアにあるかどうかがとても重要だからです。買物・食事・観光が豊富にあるエリアです。そのため元かぼちゃの馬車の物件とはあまり相性がよくないことが多いです。3赤字でも売却してしまう最もメリットが少ない選択肢です。ローンの残債があるため、そもそも売却できないという方がほとんどかと思います。4通常の賃貸で貸し出す当社ではこの方法が最も最善であると考えています。元かぼちゃの馬車の物件は、間取り等に関して様々な意見が交わされていますが、実はシェアハウス物件として考えたときは悪くありません。初めからシェアハウス専用として設計されているからです。支出を減らして大家さんの負担を軽減することに成功しています。かぼちゃの馬車の貸し出し成功事例について実際に当社では元かぼちゃの馬車の物件を貸し出すこと、また支出の軽減に成功しています。どのようなことをしているのか、詳しくご紹介します。元かぼちゃの馬車の一棟すべてを法人契約できた事例をご紹介します。この物件は今年の9月の段階で入居率ゼロでした。本来であれば値下げなどの対応をすることが多いですが、借主の希望を受け入れることで契約成立しています。今回の場合は、借主の希望で広いリビングが欲しいというので、2部屋とキッチンを繋げるリフォームをしました。このような法人の要望も柔軟に受け入れることで、物件価値を最大化。結果として借り手が見つかっております。今後値上げを予定している物件もございます。・支出を減らして大家さんの負担を軽減することに成功した事例かぼちゃの馬車の問題については、まずは大家さんの負担を減らすことが先決だと考えております。そのため現在の支出を減らす対策を当社では行っております。私たちのほうで言うのもなんですが、とっても細かいです。トータルで月々3万円ほどコストカットとなり、参考になると思いますのでご紹介させていただきます。月1万円の支出を削減:清掃回数を減らす部屋の清掃は月に4回入るのが通常ですが、月2回に減らすという対応をしています。これだけでも月1万円の支出を減らすことが出来ます。月1万円の支出を削減:セキュリティを解約するセキュリティとしてセコム、もしくはアルソックをご利用されている方がほとんどかと思います。これにより月1万円の支出がなくなります。この時、解約手数料が約10万円ほど発生します。短期で見た場合は損に思われますが、長期で考えた場合解約したほうがお得なので解約することをお勧めいたします。type="yellow"]補足:セキュリティを外して大丈夫か?と思われるかもしれませんが、赤いボタンをプッシュしないとカメラは作動しないようにできています。そのため今回のかぼちゃの馬車の問題を加味した結果、お客様に事前に条件を見ていただいてご納得していただくことを前提に外してもいい、という考えでおります(ただしすべての物件を外してもいいという考えではありません)。当社では、おざなりになりがちな備品についても対応し、月1万円の支出を削減することが出来ています。いうことかというと、まず元かぼちゃの馬車のシェアハウスへの洗剤やごみ袋などの備品支給を廃止しました。トイレットペーパーは月1人4ロールまでにルール決め。それにより月1万円の支出を減らすことが出来ました。★月額3万円の支出をカット!上記すべてすることで3万円の支出をカットすることが出来ました。細かいなと思われたかもしれませんが、当社はやります。実際に元かぼちゃの馬車で困っていた大家さんも大変喜んでくれ、こちらとしても苦労が吹き飛び、うれしい限りです。まとめいかがでしたでしょうか?現状でも出来ることがたくさんあることがご理解いただけたと思います。当社ではかぼちゃの馬車の物件にお困りの大家さんのご相談承っております。どんな小さなことでも構いませんので、ぜひお気軽に下記のフォームからお問い合わせください。ご協力させてください。大家さんへ当社の裏側をご紹介!日々サービス&社内改善をしています。こんにちは、LivingTokyoの伊藤愛です。今回は当社がやっていることの裏側のお話です。当社では、日々の業務をこなしながら、様々なサービス改善をしています。...賃貸不動産の大家さんへ登録されていないと空室の原因に?不動産検索サイト「レインズ」を知ろう!こんにちは、LivingTokyoの伊藤愛です。今回は不動産会社が物件の募集や検索に利用している「レインズ」というサイトについてお話します。...賃貸不動産の大家さんへ自宅の給湯器故障で痛感したこと「焦らず数社見積もりして良かった!」こんにちは、LivingTokyoの伊藤愛です。「何か故障が起きた時に、見積もりは大事だよね〜。いうのを、当社代表倉川が身にしみて感じた出来事をお伝えします。...賃貸不動産の大家さんへ家賃約3万円アップ!段階的に物件価値を上げた当社の成功事例|三軒茶屋1Rマンションこんにちは、LivingTokyoの伊藤愛です。今回は三軒茶屋という好立地にある、住居用・1Rマンションの物件価値をアップできた事例についてご紹介します。...賃貸不動産の大家さんへ不動産業界がIT化されても、大切なところは残しておきたい。こんにちは、LivingTokyoの伊藤愛です。管理会社が教えるお部屋探しのコツ賃貸不動産の大家さんへ2020/1/20高齢者の入居は悪いことじゃない!これからは高齢者の方とどう向き合うかが大事です。LivingTokyo(株)代表取締役の倉川です。私は父親が不動産業を営んでいる家庭で育ち、学校を卒業してからずっと不動産一筋で20年以上この業界に係わってきました。)経験したノウハウから、大家さまのよくあるお悩みにピンポイントで対応できる、安心して物件を運用できるようお手伝いさせていただいております。11:00〜20:00*水曜日は定休日です。