それではまず、財務省が発表している日本国のバランスシートについて見ていきましょう。上図の27年度末のBSの<負債の部>(右側)「負債合計」を見てください。国の借金は「1423.9兆円」に膨れ上がっています。我々国民の家計資産1800兆円でほとんど賄われています。この家計資産の数字は、2017年第1四半期(1-3月、Q1)の「資金循環の日米比較」レポートで公表されている1809兆円という数字です。大局的な日本国全体(=国・企業・個人)の資産の内訳はどのようになっているかを図示したものが以下です。借金で国が「倒産」することはまだまだありません。企業内部留保が増えすぎているニュースは良く出ていますよね。国民の資産を含めた「国家全体」でみれば現状はまだ正常な状態をキープしていると言えますね。ここでもう一つ、BSの<資産の部>ではわからない情報があります。外貨並びに対外純資産(有価証券と現預金欄に含有されている)を保有しているということです。日本の資産構造の特徴となります。「日本国家」の借金は1423兆円あるが「国民」の家計資産1800兆円でほぼ賄われている。海外純資産を330兆円保有しているという特徴がある。上記では3つのポイントをお伝えしてきました。しては借金がある状況です。「自力」で返すとしたらどのような方法がありますでしょうか?理屈上では簡単です。円安を進行させて海外資産の価値を上げれば国の収益が出て、その収益で返済が捗りますよね。国家=あなた家計=あなたの友人と考えてみましょう。あなたは友人に100万円の借金があります。(1USD=110円と仮定、約110万円分)保有していたとします。この場合、夫としてはどうすれば借金を減らしていくことが出来るでしょう?答えは簡単で、以下の2つに集約されます。手取りの給料が上がれば友人への返済速度も早めることが出来ます。円安を進めて「為替」で海外資産を増加させることですよね。現在日本の中央銀行である日本銀行の政策の意図が分かってくると思います。大規模な金融緩和を行い、経済を刺激し賃金上昇を伴ったインフレを発生させる。インフレにより相対的に借金の価値を減価させると共に、円安を引き起こす。自らが保有する「外貨建」の海外資産の価値を上昇しようとしているわけです。日本国が行おうとしているこを図にすると以下のようになります。自らの円貨建負債の価値を減価させようと国家が考えているのは明白ですね。国家の政策に自分も動きを合わせる方が収益は得やすいのです。国というプラットフォームの影響は絶大です。日本政府が「あなたの預金を没収します」といえば貴方の預金残高はたちまちゼロになってしまうわけですから、お上の権威のパワーを認識する必要があるでしょう。私は自身の多くのポーションを海外資産に傾けているのですが、それにはもう一つの理由があります。今度は自然な流れで財政破綻からの急速なインフレが発生すると考えているからです。海外勢の日本売り預金封鎖からの資産課税・デノミのリスクの3つが起こる可能性が極めて高いということです。「国と同じ投資方針」をとるのがベストであると述べてきました。その結果「海外投資」を行うことが合理的であるとしました。海外には米国や欧州のような先進国市場と、その他の新興国市場があるので、どこに投資すれば良いのかすぐにはわかりませんよね。私もわかりませんでした。そこで総合商社での海外駐在経験と様々な投資家の意見を取り入れ、分析してきました。国の経済の分析を年中やってましたからね。(笑)その結果、結論として「新興国」への投資が合理的であることがわかりました。その理由を解説していきます。人口・面積・GDP・株式時価総額の比率から先進国と新興国を見ていきます。人口と国土面積の新興国の比重の高さが特徴的ですね。国の経済というのは「人口ボーナス」によって大きく成長が促進されます。人口ボーナスを迎えると共に発生しました。率の低下が続く、もしくは絶対的に少ない時期を指す。引用:JETROここでもう一度さっきの図を見てみましょう。株式時価総額の関しては「約10%」しか占めていません。以下は先進国と新興国の年代別の人口構成です。今後新興国のGDPの構成比や株式等の資産価格は新興国の比率が高くなっていくことが確実な未来として予見されます。両者の差は着実に狭まってきております。management直近5年で先進国の成長は2.3%で新興国は5.3%の成長と実に3%という大きな差が出ています。単年で3%でも複利効果により2.3%と5.3%では以下のように大きな差が出てきます。現在60歳以上の世代がバブルで不動産や持ち株で大儲けしているのを見て非常に羨ましくなったと思いますが、まだ過去の日本にタイムスリップしたような新興国は世界には存在しています。ちなみに1980年から始まった日本バブルをテーマとして記事も書いていますので興味のある方は読んでみてください。私自身も新興国投資を行うことにしています。先進国と新興国の経済指標を見比べると、明らかに世界経済の主役は新興国にシフトする段階にきている。経済指標の中でも人口は特に重要な事実を示しており、新興国は人口ボーナスが始まることによりGDPの成長や株式などの資産価値の比率はこれから上昇していく。日本の高度経済成長も人口ボーナスを迎えると共に発生したという根拠もある。これから人口ボーナスが始まる新興国への投資が最も合理的な選択肢になる。次に海外不動産なのか海外株式かという点です。投資は海外不動産を得意としています。以下の図は私が過去に実行してきた「投資結果」と「資産価格」の伸びです。海外不動産に投資をするメリットをいくつか挙げていきたいと思います。新興国株式投資を検討したことはあり、それぞれの国で分析もしていますので参考にしてみてください。一貫して不動産価格は上昇していました。詳しくは以下の記事でも書いていますが、この記事でも簡単に説明します。高度経済成長期からバブル崩壊までの間に沈むことも何回かありました。今の私を含めた若い世代が想像する1964年の東京オリンピック時の株価は実は低迷していたのです。1961年時点株価の最高地点からみると結構な下落幅ですよね。短期的には株価が下落する不景気を何度も繰り返しながら株価は上昇していったのです。一貫して増加する不動産市場の方が魅力が高いと考えております。次に新興国の「株式市場の未熟さ」も注意点として挙げられます。時価総額は非常に小さく上場している株式も先進国に比べて非常に少なくなっています。時価総額も数千億という規模に留まっています。国民が株式投資を実行できる程、生活が豊かではありません。したがい、株式市場に資金が集まらないというのが大きな要因です。新興国では当然、株式投資に対する見識がありません。値動きが読めないという欠点があります。(インサイダーやるしかないです、不可能ですが)一方、不動産は実需として現地の国民としても確実に必要になります。私は新興国不動産投資に傾倒しています。今まで新興国の不動産投資を行っている理由について説明してきました。私が新興国不動産投資の「国選び」を行う上で重要だと考えているポイントについて6項目で整理していきたいと思います。最初に6項目のポイントをそれぞれ要約すると以下の通りとなり、それに当てはまるのがバングラデシュ不動産となっています。それでは一つずつ見ていきましょう。1人あたりGDPの基準まず一番私が重要視しているのは「1人あたりGDP」基準です。日本の高度経済成長期の不動産価格の上昇率のグラフを再度ご覧ください。不動産価格が急騰しだしたのは、1960年代からであることが分かります。因みにこの当時の日本の1人当たりGDPは「1,000USD」近辺でした。中国の不動産が急騰を始めた2000年代初頭も、まさに中国の1人あたりGDPが1,000USDを超えた水準でした。引用:JICAそして3,000USDから5,000USDに達した時に株価が漸く上昇に入っていき、10,000USD近辺で現地の方の給料が漸く本格的に上昇していきます。「上昇の法則」と呼ばせていただきます。海外駐在員用の需要増加するの3つのことから「最初」に上昇していくのです。住宅も保有できない国が株式を買うのはあまり想像できないですよね。最初に来る需要は「衣食住」であるのは火を見るより明らかであると思います。他にもベトナムやカンボジア等の国が丁度良い水準となってきていますね。人口密度を考える次に重要なのは人口密度です。「国民の実需」による貢献が大きいと述べました。上記でカンボジアも1人当たりGDPが不動産価格上昇のタイミングであると申し上げました。カンボジアは広い国土を持ちながら人口がたったの1500万人しかおりません。カンボジアの人口密度は90人/km2と日本の人口密度330人/km2の4分の1程度しかないのです。都市国家を除くと第1位の人口密度となっております。日本の3.5倍、カンボジアの12倍の水準となります。日本でも大分過密だと思っておりますが、その3.5倍と考えると恐ろしいですね。都市ベースで第2位のインドのムンバイの1.5倍という圧倒的な密度を誇っています。国家形態が民主主義か?次に国がしっかりと資本主義経済に基づいた「民主主義国家」であるかということも重要になってきます。先ほど1人あたりGDPのレベルがカンボジアと共に魅力的な水準と申し上げたベトナムは社会主義国家です。想像していただきたいのですが、例えば北朝鮮の国の資産が魅力的な水準だとして、皆さん投資出来ますでしょうか。金正恩の一声で投資していた土地や株は没収されかねません。場合に資金が全て失われる可能性があることを考えると、社会主義国家への投資は危険であると考えています。土地への投資が可能か?海外不動産と言えば、コンドミニアムへの投資を考えるのではないでしょうか?しかし「土地」の方が圧倒的に建物の老朽化リスク、建設リスクなどを抑えることができます。「土地」への直接投資が出来るのかという点も非常に重要なポイントとなります。中国国民であっても土地そのものを購入することが出来ません。「国から土地の所有権を借りている」という状況です。上で説明したベトナムと同様いつ召し上げられてもおかしくない法律になっております。外国人は土地への購入が規制されていました。上屋の最大40%までという法規制があるのです。この法規制ゆえに、フィリピン不動産投資が、主にコンドミニアムの区分所有となっているのです。現地人はコンドミニアムを購入するわけでなく、駐在員需要を見込むしかなくなります。投資は見送らざるを得ません。詳しくは以下で解説しています。殆どの新興国が外国人の土地の所有を禁止又は規制しています。タイやマレーシア不動産などもそうですね。こちらもさらに詳しくは以下で解説しています。当たり前といえば当たり前ですよね。バングラデシュでは外国法人が100%土地を所有することが出来るという珍しい法体系を持っています。海外からの資金の流入を急速に呼び込みたいという意図が読み取れますね。現地との強いコネクションがあるか?これまでの説明でバングラデシュ不動産が最も魅力的な投資先であることを説明してきました。ここからは私が行っているバングラデシュの投資方法がなぜ有効だと考えているのか?という点について解説していきたいと思います。「タイムリーに入手できているか、いないか」で投資後の土地の値上がりへの期待は変わってきます。現地駐在員としての現地の情報を取得できていたからです。今回のバングラデシュの現地情報もタイムリーに入手できるからこそ実行しているのです。Japanと密に連絡を取り合うことで実現できています。同社はテレビのニュースや新聞よりも早く生の現地情報を仕入れています。今後値上がりされるであろう土地を確実に狙い撃ち(仕入れ)していきます。実際に2015年に私がバングラデシュに投資した時点では、バングラデシュにモノレール建設の計画は発表されておりませんでした。今後モノレールが通ることをいち早く抑えて土地を抑えておりました。現地への税金の支払いなど気の遠くなるような煩雑な作業が多いです。外国人が土地を購入する為には現地で法人登記を行わなければいけません。個人では購入することが出来ないのです。自分でバングラデシュで法人登記なんて絶対にしたくないですよね。法人を登記し確かな情報網を持っている会社に出資をするという形で土地に投資をするのが最も簡易な方法なのです。自分が行うことは日本円を出資し、売却時に日本円で受け取るだけです。分散投資ができるかそして最後に私が重要視しているのは分散投資ができるかという点です。フィリピン不動産として一般的なコンドミニアム投資では、コンドミニアムを一棟ずつ購入しなければいけません。その為、1つずつの投資金額が数千万円時には3000万円といったような大きな金額になってしまいます。バングラデシュ不動産は「一口100万円」からの投資ができます。不動産投資の中では非常にリーズナブルな出資ができる仕組みになっているのです。あなたが1000万円の資金を保有しているとしましょう。今回は500万円の投資に抑えておきます。残りの500万円を投資するという分散投資を行うことが出来るのです。リスクを分散できるという観点からも非常に有効な手法であるといえます。上昇圧力の高さ、から新興国不動産投資を行う理由を説明しました。煩雑な手続きはないかという観点からバングラデシュ不動産に魅力があることを解説してきました。Japan)が開催しているセミナーで聞いてみることをおすすめします。情報収集の一環で参加してみると良いでしょう。早めに動き出すべきかと思います。席数にも制限がありますので少しでも興味のある方は急いだ方が良いです。検討はしたことがあり、記事にしているので参考にしてみてくださいね。するにあたり、海外不動産を検討する人も多いかと思います。流行っている海外不動産といえばフィリピン不動産でしょう。YOSHITAKA1000万円おすすめ資産運用法こんにちは、YOSHITAKAです。YOSHITAKA1000万円おすすめ資産運用法こんにちは、YOSHITAKAです。YOSHITAKA1000万円おすすめ資産運用法これまで様々な海外不動産投資を紹介しておりますが、今回は新興国のカンボジア不動産投資を取り上げたいと思います。普段は新興国の株式、不動産をメインで紹介していますが、今回は珍しく先進国不動産のお話です。今回は以前に新興国の不動産法規制について紹介しましたが、今回はバングラデシュに特化して、執筆していきたいと思います。今まで以下の記事でバングラデシュ不動産の魅力について解説してきました。私は現在はバングラデシュ不動産に集中投資していますが、海外不動産投資を考える際には、投資家の頭を悩ませる様々な法規制があります。今まで主に以下の記事でバングラデシュ不動産投資の魅力について解説してきました。前回の記事ではダッカの不動産投資の魅力についての概要を説明してきました。優良な土地には限りがあり、現在応募者が急増中なので機会損失だけは絶対に避けたいところ。最大リターンを求めるのであれば、2018年〜2019年中の投資がラストトレイン。100万円から投資可能。解説ページセミナー詳細BMキャピタルBMキャピタルは日本株のバリュー株投資戦略を行っているヘッジファンド。最大の特徴は下落耐性の強さで市場平均が下落局面でもプラス(TOPIXが20%程下落した2018年も無傷)で乗り切っている。年率10%程度を巡航速度で出し続けている為、長期的に資産を築く上では非常におすすめできる投資先である。ファンドマネージャーは東大卒の非常に優秀な方により運用されており、ファンドの構成員も東大・京大の頭脳派集団で構成。解説ページ公式ページセゾン資産形成の達人ファンド最近は世界経済の連環している傾向が高まっており、世界同時株安となるケースが頻発していることから、世界市場が大きく下落した時は同様に大きく資産価格を落とす傾向にある点は注意が必要であるが、世界の時価総額に手軽に投資できるという利点がある。総合商社為替トレーディング部隊で事業投資に携わる。ページセミナー詳細BMキャピタルBMキャピタルは日本株のバリュー株投資戦略を行っており、年率利回り10%程度を巡航速度で出し続けている国内ヘッジファンド。詳細ページ公式ページセゾン資産形成の達人ファンド世界の時価総額に手軽に投資できるという利点がある。1000万円おすすめ。