建設ソフトやハードウェアなどのITツールを導入して成功した事例を紹介します。資本金:16億6,769万円(2017年9月末現在)従業員数:40名https://www.dear-life.co.jp/株式会社ディア・ライフは、リアルエステート事業(プリンシパルインベストメント事業・アセットマネジメント事業)を手掛ける一部上場企業。年の設立以来、都内で単身者向け賃貸マンションを主軸に急成長を遂げた。用地情報から事業化の可否を迅速に判断するためのツールとして、同社は企画BIMソフトTP-PLANNERを採用している。その利用方法を、設計室長の森谷氏から解説してただく。日銀がマイナス金利政策を導入して以降、債券などと比べて相対的に利回りの高い不動産に投資マネーが流入している。した動きを追い風に急成長を遂げたのが不動産開発のディア・ライフ。都内で単身者向け賃貸マンションを手掛けており、2017年9月期の連結売上高は、164億円と3年間で7.2倍に拡大した。面積表(プラン終了時自動生成)ディア・ライフが手掛けるのは投資用不動産の商流の中でも「川上」の方だ。貨貸マンションに適した用地を仕入れ、建物を開発。完成後は、別の不動産会社に1棟単位で売却し、これらの会社が個人投資家向けに1戸ずつ販売する。ディア・ライフが資産家に1棟丸ごと売ったり、開発前の土地のまま不動産会社に売却したりすることもある。豊富な用地情報と良し悪しを見分ける目利き力が強み。「当社の物件を買いたいという声は多い」(阿部幸広社長)。拡大しても社員数は、社内取締役を含めても40名弱で、今後も大幅に増やす計画はないという。小所帯にこだわる理由は10年間の金融危機にさかのぼる。2007年には東証マザーズに上場したが、翌年のリーマン危機でマンション市況の低迷を経験した。それらのことを教訓に経営効率を重視する。少数精鋭主義は設計室においても同様だが、用地の有効活用は、適確でスピーディーな判断が求められる。複雑になり技術的に困難な場合が多い。逆日影、プランニング、天空率等の企画設計ソフトは必須となる。ディア・ライフが利用しているのが企画設計に特化した企画BIMソフトTPPLANNER。森谷氏は、Windows版以前のUNIX版時代からTP-PLANNERの利用を続けており、利用歴は約20年になる。そのパフォーマンスを熟知したヘビーユーザーでもある。TP-PLANNERの利用を続けてきた理由を「用地情報の入力から一連の企画設計の流れがシームレスに利用できること。逆日影計算結果をガイドにプラン入れを行うのだが、プランデータから容積算入の有無を有した立体形が作成される。企画設計に必要な解析が連動処理される。ワンストップで用地情報の判断が可能であること」と語る。以下、森谷氏に、参考用地でTPPLANNERによる用地情報からボリューム算出までの流れを解説していただく。敷地内で用途地域が2地域に区分(近隣商業:第1種住居)、北側には水面越しの準工業地域で日影規制が5/3で受影面6.5mの合計3区域。異なる2区域による天空率の複合された形態制限下で確定する。天空率計算は、道路幅員が12mを超えるため、住居側は基準法56条3項の規定でさらに勾配区分され高度な法解釈を要する。(1)用地情報入力TP-PLANNERによる用地情報の入力は、一般社団法人buildingSMARTJapanから「建築確認モデルビュー定義」に認定されており、用地情報は、敷地内高低差などあらゆる条件に対応そして解析が可能だ。(2)逆日影チャートをガイドに逆日影計算を行う逆日影チャートを設定することにより日影規制に対する敷地の可能範囲(時間幅、太陽高度)を確認することが可能になる。チャートで適時チェック(壁厚考慮)。チェックしNGを確認、天空率計算は区域区分:算定位置は、自動処理される。BIMモデルまで作成される。