不動産賃貸編Pocket2020年4月1日より改正された民法が施工されます。今回の改正は、1896年に民法が創設されて以来の大きな改正となっております。何がどう変わるのか、今回は不動産賃貸に関わってくると思われる部分をいくつか取り上げてみようと思います。第622条の21.賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。2.賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。今までの民法では敷金に関する規定がありませんでした。そこで今回の民法改正によって設けられました。第1項は、敷金とはどんなものかという定義と返還についての原則を明文化したものです。)部分を飛ばして読むと、読みやすくなります。第1項第1号は、いつ敷金は返還されるかを明文化したものです。建物明け渡し後に敷金は返還するもので同時履行ではないことがわかります。第1項第2号は、賃借権が譲渡された場合についてです。敷金は譲渡人である賃借人に返還されます。第2項は、敷金に関する従来の考え方を明文化したものです。敷金の定義や考え方は、あくまで現行民法に基づいた裁判例の解釈を明文化したものです。そのため、この改正によって、実務上、大きな影響は少ないと考えられます。賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。通常損耗の回復義務について明文化したものです。)部分を飛ばして読むと、読みやすくなります。以前から通常損耗の回復義務についての紛争が多発しているため、判例に沿ってこの規定が設けられました。気を付けてもらいたいのは、この規定は強行規定ではなく、任意規定であることです。この規定と異なる特約も有効であるということです。今回の改正によっても、特約で通常損耗等を賃借人に負担させることはできます。その特約は、賃借人が原状回復義務を負う範囲、内容が具体的に明らかにされていなければなりません。