資産価値レポートについて、榊淳司自らがそのコンセプトを語ります。夕刊フジやzakzakの連載で活躍する住宅ジャーナリスト・榊淳司。テレビ出演や各種雑誌へのコメント、また執筆にも多数の実績があります。多くの人々が憧れるタワーマンションが実は厳しい「限界」にあることを赤裸々に語る。価格:864円+税で販売中9冊目の著書です。すべてのマンションに課された十字架とは?廃墟になる運命がヒタヒタと迫りくる。価格:930円+税で好評発売中8冊目の著書。★マンションは日本人を幸せにするか。★住宅ローンは10年完済で!これからの時代、もう、家でムリをしない。★新築マンションは、買ってはいけない?購入前に知っておきたい8つのリスク。★誰も書かなった、書けなかった、マンション選びの究極ノウハウ。★20年後、タダ同然になる家を買うか。(6)榊流、伸びゆく都市には「理由」がある↑今年は、多くのレポートを出しました。あまりにも「正直すぎる」ことを書きすぎたので少しは長年の悪業の罪滅ぼしになったかと思えるほどです(笑)。昨日、W出版社のO氏と打ち合わせしていた時に求められるままにご披露申し上げた話を書きましょう。いうことって、私の頭の中では当たり前なのですが人に話すと妙に感心されたりします。「へえ・・・そんなに面白い話かしら」と再認識するワケです。首都圏の不動産の「地位(じぐらい)」が東京都>神奈川県>埼玉県>千葉県>茨城県になっている理由です。東京が一番なのは誰もが文句ないと思います。神奈川が2番なのは、「横浜」があるから?そうでもあるし、そうでもない。実は、ひとつの法則があります。それは「その向こうに何があるか?」ということ。広島、九州までつながっているでしょ。バックヤードが「中部&西日本の中心」なのです。埼玉は、大宮から東北へ向かうベクトルと高崎、新潟へ向かう関越軸が分岐します。東海道ほどではないけど、それなりのバックヤードです。バックヤードが整備されている都市には新幹線が通っています。千葉は・・・その向こうにあるのは房総の山塊と海です。茨城は・・・霞ヶ浦と海だけです。ともに新幹線が通っていません。この違いが、都市の力であり、ひいては不動産の価値に反映されます。私は、千葉ニュータウンやTX沿線の新築マンションを「買ってはいけない」と主張し、そうアドバイスしています。それは不動産の資産価値としてかなり疑問があるからです。その際に掲げる一番大きな理由は「人口縮小に向かう今、新たなベッドタウンは必要ない」ということです。それに加えて、この「バックヤードの法則」に当てはめると千葉NTやTX沿線には何ら魅力を見出せません。実は、2年ほど前は北総線に多少の救いを見出していました。その理由は「日本の玄関」である成田空港とつながる可能性があるからです。今やその幻想はしぼみました。「日本の玄関」は再び羽田に戻りそうな気配を感じるからです。考えてみれば、千葉県の一部の方々は蒙昧でしたね。成田空港は「悲劇のエピソード」の塊にしたおかげで、すっかりマイナスイメージを定着させてしまいました。成田空港を訪れる人は、あの無用で厳重な警備に接する度に愚かな過激派に踊らされた反対闘争を思い出すことになります。「なんでこんな遠いところにこなければいけないの?」と思うでしょう。成田空港には常にネガティブなイメージが付いて回ります。当初の計画通りに新幹線ができていれば、マイナスイメージは払拭できました。欲をかいた千葉県の一部の地主の反対で新幹線計画は頓挫。この不自由さを散々味合わされた多くの日本人は、今になってみれば「羽田でいいじゃない。海を埋め立てればいいじゃない」と思ってしまうわけです。実際、そういう動きになっています。「ケシカラン」と前原国交大臣に抗議。オツムの違いであっさりかわされて・・・いまさら抗議するのなら、何であんなアホな反対運動をするんだよ!地主どもはちゃんと新幹線用の土地を提供しとけよ!と、私は思ってしまいます。おかげで、千葉は今でも「バックヤードの法則」でいう「どんづまり状態」のままです。不動産の価値にも明るい将来展望は開けません。茨城には・・・千葉ほどのチャンスはなかったのです。唯一の希望の星は「つくば」でした。何とか無理して作り上げたのがつくばエクスプレス。TXには将来性を感じません。TXの終着はたったひとつ・・・「つくば」です。その先には何もありません。「つくば」は、人工的に作られた街。人工的な街が生物としての生命力に欠けることはマンションレポート3の「武蔵小杉」で縷々述べました。つくば市は今でも人口20万人の小都市。この先も多くは期待できません。いった小都市に、財閥系企業までが無謀なマンション供給をしています。この「バックヤードの法則」は普遍的に適用できます。近畿圏を見てみましょう。中心都市・大阪から伸びるライン。神戸から岡山、広島、九州へ向かう山陽道。不動産の資産価値も高く評価されがち。その先にはほとんどめぼしいものがありません。唯一あるといえるのは、泉州沖の「関空」。最初から大阪南港の沖くらいに作っておけばよかったのですよ!だから、泉州・紀伊ラインも大和路にも都市としての発展性には明るい希望はありません。いったエリアの不動産も得てして低い評価。ご納得いただけたでしょうか?こういう「基本的な法則」は、言ってみれば不動産の評価基準の「キホンのキ」です。あまりにも基本的過ぎて・・・どこにも書いていません。こんな風に解きほぐしては誰も教えてくれないと思います。実際、私も誰から教えてもらったワケではなく、自分で考えて行きつきました。「発見」というには、あまりにも当たり前すぎますね(笑)。面白いことに、業界の方でもこんなカンタンなことを分かってない方が多いようです。2003-2007頃のミニバブルは、最終的に地方都市にまで及びました。それこそ、人口20万クラスの都市にも、多くのマンションが供給されたのです。いったやや無謀な事業の成否は、明らかにこの「バックヤードの法則」「新幹線の有無」が当てはまっています。関東で言えば「宇都宮」や「郡山」「高崎」あたりのマンションは苦しいなりにも何とか売れます。「水戸」や「大網」はほぼ売れません。「水戸」は県庁所在地だけれども、その先はどんづまり。「大網」にいたっては、ただの地方都市です。その向こうに何があるかによって「都市力」が異なるのです。「水戸」や「大網」で大量の新築マンションを売り出したデベロッパーは、こういう「基本のキ」をご存じなかったようです。ただのおバカさんです。大津にも、草津にも新幹線は止まりません。・・あるのですよ、地方都市と位置づけていい大津にも草津にも大量の大規模新築マンションが。それも、東京資本によるものがほとんど。死屍累々と言っていいでしょう。分かっていませんね(笑)。詳しくは、レポートをご覧ください。comment※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。専用フォームからお願いいたします。