こんなマンションはご相談ください。む)勉強会の開催こんなマンションはご相談ください。間もなく、マンションの修繕を迎える。修繕工事の住民の合意形成が大変だと心配している。管理会社主導で修繕の検討が始まったが、不安が残る。管理会社が工事会社を選定し、契約が近づいているが、それで良いのか疑問が残る。良い修繕工事を安く行いたいと思っている。自分のマンションの最適な修繕工事を行いたいと考えている。勉強して、修繕工事を成功させたい。選ばれたが、どう進めて良いのか不安に思っている。修繕工事は先だが、現在の組合の財政で大丈夫なのか、一度見て欲しい。他のマンションでは、大規模修繕工事の後に、修繕積立金が大幅に値上げされたと聞いたが、自分のマンションも同じことが起こるのではないかと心配している。コミュニケーション状況等に応じて、修繕工事の方式を決めること。2.建物の劣化診断をしっかり行うこと。3.物理的な劣化だけでなく、快適に暮らすためのグレードアップ工事も視野に入れること。4.常に住民に情報をオープンにし、丁寧に総意を得ること。5.依頼先(設計事務所や建設会社)決定にあたり、適正に競争させた上で、管理会社も含めて、パートナーとして、うまく付き合うこと。6.将来的な修繕計画まで踏まえて進めると同時に管理の見直しも行うこと。管理会社がコーディネート役で、指名or入札で施工会社を選ぶ。施工会社による責任施工方式となる。設計と施工を一括して施工会社に依頼する方式。調査(劣化診断)から見積り作成までを依頼し、そこから1社を選んで工事を請け負わせる方式。施工会社を入札、工事監理(チェック)を行う。メリット合意を得る段取りがスムーズ依頼者(管理組合)が楽である。全部を一括して依頼できるため、依頼者(管理組合)が楽である。残高を知っているため、その中で収まる程度の価格ダウン努力で終わりがち。入札であっても、価格をコントロールし、建設会社から紹介料を取るケースが多く、建設会社の利益確保で、品質が悪くなる可能性もある。自社の過去の管理不備が指摘されかねない問題は、責任を追求されると困るので、隠す傾向がある。設計監理方式と違い、専門的な第三者によるチェックがないため、施工業者の選定が重要となる。「丸投げ」となるため、コストや施工品質に関して、管理組合側からの牽制は、効きにくくなる。住民の合意を得るノウハウが不足しているケースが多い。場合、この方式によるコスト削減効果が出にくい。最近では設計事務所がコンサル会社やNPOを名乗ることが増えているが、実態は、設計事務所の受注活動であり、中立のコンサルティングではない場合がある。コンストラクションマネジメント(CM)方式を生み出しました。これは次の方法で行うものです。