0.43東京プリンスホテルパークタワーが、プリンスホテルとして53番目のホテルとして開業した。日経夕刊)西武鉄道グループが、ガタガタと新聞等の報道で世間をにぎわしている中での、地上53階、客室数673室の巨大なホテルのオープンである。総工事費は約300億円で、開業初年度の利用客数150万人、売上高約129億円という。これらの数値は、ホテル業のプロのはじく数値である。すると、総工事費としての300億円に対する都心ホテルの売上高129億円という数値は、信頼出来ることになる。総工事費300億円に土地代が含まれているかどうかは不明である。土地代が含まれていないとすると、金額は変更することになるが、定期借地権の設定と考えれば、土地価格は考える必要が無く、総工事費には変更は無い。総工事費を投下資本と考えると、投下資本に対する売上高の倍率は、129億円÷300億円=0.430.43倍ということになる。投下資本に対する売上高倍率は低い。ホテルオークラ神戸の売上高は86億円で、売買価格は165億円である。売買価格、即ち投下資本に対する売上高倍率は、86億円÷165億円=0.52である。このホテルオークラ神戸の倍率0.52と、今回の東京プリンスホテルパークタワーの倍率0.43とで考えると、都心の高級一流ホテルの場合の投下資本に対する売上高倍率は0.5倍前後であるのだろうか。売上高約5億円のホテルの売上高に対する家賃割合は17%と分析した。この家賃割合を売上高100億円を超えるホテルに適用することは出来ない。売上高が多くなれば、家賃の占める割合は低下すると予測される。この修正を0.8とする。17%×0.8=13.6%東京プリンスホテルパークタワーの家賃割合を13.6%とする。東京プリンスホテルパークタワーの投下資本を総工事費の300億円とすれば、17.5億円÷300億円=0.058粗利回りは5.8%である。公租公課等の必要諸経費率を控除した還元利回りは、この数値よりなお低率となる。粗利回り5.8%は高い利回りでは無い。賃料として確実に入ってくる収入とあれば、これを支払源とするSPCを設立して、東京プリンスホテルパークタワーをSPCに売却し、投下資本の300億円を回収する方法は充分考えられる。プリンスホテル側はその様なことを考えていないかもしれないが、300億円という投下資本を眠らせておくよりか、現金化して身軽な経営に転じた方が良いのでは無かろうか。いるのではなかろうか。プリンスホテルの不動産証券ならば購入する人はいるであろう。もつとも生き馬の目を抜く東京である。東京プリンスホテルパークタワーの証券化などは行われているかもしれない。私が考える様なことはとっくに行われているかもしれない。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。