駅から遠い場所にある土地の推定価格の求め方について述べたい。駅を地域の中心地と考える。具体的な求め方として、御殿場の土地で考える。対象地は、御殿場市の中心であるJR御殿場駅より約8kmにある土地とする。以下のデータを選択したとする。御殿場駅距離順に記す。4.2グラフの縦軸に土地価格、横軸に御殿場駅距離をとって、上記データをグラフに図示してみる。面倒臭がらず、実際にグラフ用紙を取り出しやってみて頂きたい。白紙に適当に目盛りを刻んで、データを図に落としてみていただきたい。実際に手を動かして、体験しなければ実感出来ない。土地価格は御殿場駅より遠ざかるに従って下落していることが伺える。上段グループと下段グループとは御殿場駅2.5kmを境にして、右下がりの勾配が異なっていることに気づく。上段グループ、下段グループの価格のおよそ中央を通る斜線をグループそれぞれに引く。2つの右下がりの斜線が引ける。この斜線から、御殿場駅からのおおよその価格を推定する。7.5万円とグラフより価格を読みとる。厳密な数値を知るには、回帰分析による線型関数の一次方程式を求めれば得られるが、そこまで行う必要はないであろう。いう記事に詳しく書いてある。これを読めばデータから方程式をどの様に求めるのか具体的に分かり、応用出来る。)御殿場駅0.5〜2.5kmの地価逓減は、9.8万円÷11.8万円=0.830で、1km当り17%の逓減である。御殿場駅2.5km以遠の地価逓減は、7.5万円÷8.0万円=0.937で、1km当り6%の逓減である。対象地は御殿場駅より8kmにある。対象地に最も近い距離にあるデータは、静岡県基準地の10-4で、御殿場駅より4.2kmの74,000円である。そのデータと対象地の距離は、8km−4.2km=3.8kmである。前記より御殿場駅2.5km以遠の土地価格は、1kmあたり−6%の逓減であった。これより3.8kmの逓減率は、(1-0.06)の3.8乗で0.790である。御殿場駅距離4.2kmの土地価格は74,000円である。御殿場駅距離8kmの土地価格は、4.2kmの価格の場所より3.8km御殿場駅より遠去り、その価格逓減率は0.790であるから、74,000円×0.790=58,460円≒58,000円である。御殿場の土地のうち、御殿場駅8kmの土地の推定価格は平方メートル当り58,000円と求められる。土地の個別的要因の修正はこの価格の後に行う。対象地が大規模画地であれば、大規模画地による要因修正を、道路幅員が8メートルあれば、道路幅員による修正を行い対象地の価格を求めることになる。上記求め方によって、御殿場の土地の推定価格が平方メートル当り58,000円と求められれば、御殿場の現地調査では、現地の状況と仮説条件を見比べ、推定価格を証明する取引事例を捜すことになる。取引事例データが、例えば平方メートル当たり40,000円程度のものが多ければ、仮説はどこで間違っていたのか検討する。適正評価額にたどり着くことになる。この仮説推定価格と実際の価格との間に誤差が生じている場合、この誤差がどうして生じたか、その原因を突き止め、その土地価格修正経験を次回の同じような土地評価の際に生かす。したいくつもの土地価格修正経験で得たノウハウを再度検証しながら積み重ね、身に付けることによって、的確な鑑定評価の分析力が会得されるのでは無かろうか。上記分析では2.5kmを境にして、2.5kmまでの土地価格逓減率は1km当り17%、2.5km以遠の土地価格逓減率は1km当り6%であった。両者の間には、6%÷17%=0.35の関係が認められる。2.5km以遠の土地価格逓減率は2.5kmまでの0.35倍であるという一つのデータが得られたのである。したデータを蓄積していくのである。蓄積されたデータを分析する。するとデータの数値に、あるパターンがあることが分かってくる。そのパターン化の原因が何かを探し求める。何に原因するのかがある程度分かってくれば、土地取引事例が無くとも土地価格の推定が出来るようになる。土地取引事例は仮説を実証するためのデータにしか過ぎなくなる。3つの土地取引データによる取引事例比較法による比準価格の求め方など、馬鹿馬鹿しくてやっていられなくなるが。これは少し言い過ぎです。鑑定評価には「豊富な経験」が必要と云う。その経験は「秩序だった経験」であることが必要である。「無秩序な経験」はいくら豊富にあっても鑑定には何の役にも立たない。「秩序だった経験」こそが有益な経験で必要であろう。上に述べた「土地推定価格の求め方」は、「秩序だった経験」の実践の一つになるか。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。