トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ16)練馬区賃貸マンション利回り練馬区内の一棟の賃貸マンシヨンの、経年と容積割合(建物のべ床面積÷土地面積)からわかる利回りの一覧表です。0.0746(『東京マンション利回り』平成13年版からの一部抜粋)練馬区の住宅地で家賃年収840万円、土地面積200平方メートル、延べ建物面積400平方メートル、築7年の一棟の賃貸マンションが売りに出ている。このマンションの価格と利回りはいくら位か。(求め方)まず容積割合を求める。400÷200=2容積200%と求められる。上記表の容積200%、築7年の欄の個所より0.0667の数値を拾う。この0.0667が求める利回りである。マンションの価格は年収を利回りで除す。840万円÷0.0667=12,593万円マンションの価格は12,593万円と求められる。築7年のマンションの価格をDCF法で求める際、5年間のキャッシュの収益の現在価値を求め、6年後売却のケースを考えた場合、容積200%に該当するとすれば、上記表より築7年の利回り6.67%を粗割引率として採用し、6年後(築13年)の利回り7.15%を粗還元利回りとして採用する。必要諸経費率を25%とすれば、割引率は6.67%×(1-0.25)=5.00%、6年後還元利回りは7.15%×(1-0.25)=5.36%と求められる。現時点の割引率と6年後の還元利回りに何故数値の差が生ずるか、それは経年による利回り推移がわかってこそ説明できるものではなかろうか。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。