土地を高く売りたい時に押さえておくべき10のポイント土地を高く売りたい時に押さえておくべき10のポイント不動産売却2020.01.29所有している土地を売る場合誰しも真っ先に思うのが「少しでも高く売りたい」ということでしょう。高く売ると言っても何をしたらいいのか、不動産屋や著者のように不動産投資をやっている人ならある程度分かりますが、そうでもない限り明確に分かる人はほとんどいません。できるだけ細かい点まで知っておかないと不動産会社の言いなりになって安値で買い叩かれてしまう可能性が高くなるので、少し頑張って知識と情報だけは付けておきたいところ。ここでは土地を高く売る際に考えておきたい事項を色々なパターン別で詳しく解説していますので、ぜひ有効活用してみてください。目次1.家があるかどうか?解体すべきかそのまま売るか理由その1固定資産税が2~6倍に跳ね上がる理由その2土地建物付きのほうが住宅ローンが付きやすい理由その3更地にするとやることが多くなる2.境界確定をしておくなぜ境界があったほうがいいの?※補足:古家付き土地の場合は境界非明示も多い3.土壌汚染調査をしておく4.地盤調査をしておく5.広い土地の場合は分割(分筆)して売ることも検討6.隣人に交渉してみる7.建築基準法の道路に接していない(再建築不可)場合は隣地を買い上げる8.事前に土地の売却相場を調べておく9.できるだけ多くの不動産会社にヒアリングしてみる10.最終的には専任媒介契約を視野に入れておくまとめ1.家があるかどうか?解体すべきかそのまま売るか不動産投資の世界でもよく「古家付き土地」として売られている戸建物件は沢山あります。この家自体を壊すべきかどうかは費用との兼ね合いもあって悩ましいところ。結論から言うと「解体せずそのまま売ったほうがいい」となります。理由としては大きく分けて3つ。理由その1固定資産税が2~6倍に跳ね上がる固定資産税は建物がある場合とそうでない場合、なんと2~6倍もの差(物件により異なる)があるのです。なんでよ?と言われてもお国がそのように設定しているのでこれはどうしようもありません。国としては土地だけで放おっておかれるよりも住宅や施設として活用して欲しいのでしょう。古家を解体してすぐに売却できるような好立地であればあまり考えなくても良いかもしれませんが、もし更地にして売れ残ったケースを考えるとリスクが高いと言わざるを得ません。理由その2土地建物付きのほうが住宅ローンが付きやすい近隣商業地域ですぐに買い手がつくような場合を除いて,家付き土地の方が次の買い手であるエンドユーザーは住宅ローンを使って購入するケースが多いでしょう。土地だけの場合でも住宅ローンは付かなくはないですが、家が付いている方が住宅ローン融資が降りやすくなります。理由その3更地にするとやることが多くなるこれは後ほど書きますが、土地をその後分譲住宅などにして売る場合は土壌汚染調査が必要になったり、境界をしっかり確定させたりなど結構な費用が必要になってきます。古家付き土地でもそれら調査や確定はやるに越したことはないのも事実ですが、不動産投資家の中には境界確定や土壌汚染調査ナシでも構わずバンバン購入しています。その分値引きを依頼するわけですが、売主としては面倒な作業や費用を全てカットして売ることができる点でメリットが大きいと言えます。解体費用もかかってきます。ちなみに家の解体費用は100~150万円かかるのが相場です。2.境界確定をしておく境界が確定されている場合はこの項目も関係ありませんが、本当に境界確定されているかどうかは事前にしっかり確認しておく必要があるでしょう。上図のような杭(境界標と言います)が土地にしっかり打ち込まれているか、例えば四角の土地であれば4隅に打ち込まれているかどうかを確認してみましょう。境界が結構ないパターンが多いです。境界がないことが確認できたら土地家屋調査士のかたに測量してもらい確定してもらうことが必要になります。境界があったほうがいいの?まず更地ということはそこに何らかの建物を建てるケースが多いです。その場合境界、つまり測量が確定していないとどこまで建物を建てられるのかが曖昧になり、建築規制法上のルールに基づき「容積率」が下がってしまうためです。容積率が下がればその分建物は狭くなってしまいますよね。すると土地自体の評価も当然下がります。隣人とのトラブルにもなりかねないリスクもはら無事になってしまいます。境界確定の費用相場は土地の広さにもよりますが、おおよそ25~45万円が相場です。※補足:古家付き土地の場合は境界非明示も多い更地の場合はこれから新築を建てるために境界の杭をしっかり打っておくべきですが、上モノが乗っかっている、つまり古家が建ったままの場合は協会非明示で売買されるケースが多いです。この際に瑕疵担保免責の条件として境界非明示を盛り込んでおき、その分価格を少し下げる、値引きに応じるなどの対応をするケースが多いので、この点は媒介に入っている不動産会社と相談しながら決めると良いでしょう。3.土壌汚染調査をしておく土壌汚染調査も念の為やっておくほうが良いと言えます。近隣商業地域の場合はなおさらで、もし過去にガソリンスタンドや工場、クリーニング店、病院、その他焼却施設などの跡地だった場合は土壌汚染が疑われて価格が大幅に下がるか全く売れない土地にもなりかねません。される可能性も否めません。「ウチは代々そんな商業施設じゃない土地なんだけど...」という場合もあるでしょう。自ら時を超えて住んでいるなんてファンタジーな世界はありえません。したら地中埋没物があるかもしれません。土壌汚染調査費用は安いところで10万円以下、平均的には20~30万円はかかります。土壌汚染には1次、2次、3次とフェースが別れており、さらに実際に問題が発覚した場合は更に多額の費用がかかってきます。このため、実際に土壌汚染調査をすべきかどうかについては媒介契約した不動産会社と事前にじっくり打ち合わせしておきましょう。下記サイトが参考になります。土壌汚染調査にかかる費用について-指定調査機関のジオリゾーム土壌汚染調査の各工程の費用と日程について詳しく解説しています。4400件以上の株式会社ジオリゾーム。www.georhizome.co.jp4.地盤調査をしておく地盤調査は意外と重要で、建物を建てる際に地盤が硬くしっかりしているかどうかで土地の価値も左右されます。地震への耐久はもちろん液状化のリスクや建物を建てたあとに地盤沈下が起こらないかどうかの目安になるためです。「この土地はかなり頑丈な土地だ」と評価されればそれだけ価値も上がることになり、その他の調査含めて売主としてしっかり調べた上でこの価格設定にしているとアピールできる材料にもなるメリットがあります。新築を建てる際には誰かが地盤調査をすることになるので、その調査費用も含めた売値で設定したら良いでしょう。ちなみに費用の相場は3~5万円程度なのでそれほど負担なく実施できます。地盤調査は様々な方法やメリット・デメリットがあります。売主としてあまり細かく把握しておく必要はそれほどありませんが、下記の記事に分かりやすくまとめられています。地盤調査には、主に6つの方法があります。地盤調査の目的や建物の状態に応じて最適な方法を選べるように、6つの方法の特徴と、メリット・デメリットを見ていきましょう。一等地などの場合は活用用途が増えるので売れない心配はぐんと下がりますが、100坪を超えるような広い土地の場合、戸建住宅地として売るとなると売れづらくなります。そんな場合には一部を分割して売る方法があります。これを分筆(ぶんぴつ)と言います。分筆することで住宅用途地として高く売れやすくなります。「では分筆して全部売ればいいでは?」となりますが、宅建業の免許がないと一度に複数回の売却はできません。宅地建物取引業のライセンスを持っていれば別ですが、持っていない場合は業法に抵触してしまうため反復売買ができないためです。この場合、分筆したあとに残った土地は自分で引き続き使用するか、宅建業保有の不動産会社に一度に買い上げしてもらうしかありません。こればかりはその土地の需要に基づき決まってくるため、不動産会社にあたって確認する必要があります。6.隣人に交渉してみるもしかしたら隣のかたがその土地をほしいと思っている場合も少なくありません。隣地の面積が狭い場合や土地の形状が悪くて評価が低い場合などは、その土地を買うことで用途が広がったり土地の評価が上がる場合もあるので持ちかけることだけはしてみると良いでしょう。7.建築基準法の道路に接していない(再建築不可)場合は隣地を買い上げるその土地が建築基準法の道路に面していない場合(具体的には幅4m以上の道路に2m以上の間口で接していない)は、新たに建物を建てることはできません。再建築不可の土地だと活用方法が駐車場や資材置き場などに限られるためどうしても売れづらくなるか、相場よりも大幅な安値でしか売ることができません。ところがもし隣地を買い上げることで道路条件を満たすことができれば一気にその土地の価値が跳ね上がるため、売れる確率がぐんと上がります。これには高いハードルが待っているし、自分で隣地に交渉することも難しい場合が多いでしょう。そんな場合は不動産会社と相談しながら実現可能かどうか協力してもらいましょう。8.事前に土地の売却相場を調べておく不動産屋に売却依頼をする前に売主ご自身でも土地の販売相場価格を押さえておきましょう。選択して「この条件で検索」を押せば、下記のように直近の売買実績一覧がズラッと出てきます。詳しくは下記記事でもまとめているのでぜひ参考にしてみてください。マンション、戸建(土地付き)など不動産売却相場の調べ方3つ家を売るときに事前に相場価格を知っておくことで売却の値付けに売主も積極的に参加することができます。ここでは戸建やマンション、土地の値段まで相場価格や実勢価格を知っておく方法について具体的にまとめています。terrace-club.jp9.できるだけ多くの不動産会社にヒアリングしてみるAの不動産会社は魅力に感じなくてもBの不動産会社にとってはぜひ売らせて欲しい、ということも普通にあり得ます。そもそも不動産売却はその不動産会社または担当営業マンの販売力によってかなり大きな影響を受けるもの。それは期間もさることながら販売金額自体にも大きく影響してきます。「だけどそんないい不動産会社なんてどうやって選ぶの?」となりますが、だからこそ沢山の会社にヒアリングするのが大切というわけです。3種類がありますが、まずは「一般媒介契約」を使ってみましょう。専任や専属専任にして初めから1社だけで売却をお願いした場合、その不動産会社の販売力が弱かった場合の機会損失はかなり大きくなってしまいます。あれば何社と契約しても問題がないため、できるだけ沢山の会社に任せてみることで販売力の強い不動産会社に当たる確率も高まります。ここまで挙げてきた条件や調査などについてもその土地に対する適切な方法を提案してくれる会社に当たる確率も上げられるし、信頼できそうな営業マンも見つけやすくなります。10.最終的には専任媒介契約を視野に入れておく上記で一般媒介契約のメリットをお伝えしましたが、不動産会社の販売に対するモチベーションは一般媒介よりも専任媒介のほうがより高くなります。1社単独で販売できるためです。初めは一般媒介で複数社の動向を見ながら「この会社ならやってくれそうだ」という不動産会社が見つけられたら専任媒介契約に切り替えることも検討してみましょう。専任にしたことで広告宣伝も増え営業マンのやる気も高まり一気に販売に繋がることはよくあります。まとめそもそも一般人が土地を何度も売却する機会は殆ど無い為わからないことづくし。そんなときはやはり信頼できる不動産会社を見つけ出すことに一番注力したほうが得策と言えます。そのためにも不動産一括査定サイトは私たちにとってかなり使い勝手の良いツールになります。売主としてもここまで挙げてきた内容をしっかり把握し、不動産会社とよく相談しながらできるだけ高く土地を売れるようチャレンジしてみてください。最近では空き家問題が叫ばれるようになり、ある意味での身近なトピックとして耳にする方も多いのではないでしょうか。持ち家(自宅)と言えば戸建かマンションを連想しますよね。アパートが持ち家という人もいるかも知れませんがあまり聞きません。著者は不動産投資を行なっていますが再建築不可の物件は日々売買物件として沢山情報が流れてきます。再建築不可が理由で再建築可物件よりも安い価格で流れてきます。実はこの記事を執筆している最中にも売買専門の不動産会社か...不動産売却マンション、戸建(土地付き)など不動産売却相場の調べ方3つこれから家を売ろうと思った際に自分の家がどれくらいで売れるのか、実際の相場価格を調べる方法について、「戸建」「土地のみ」「マンション」それぞれでの相場の調べ方についてまとめています。家の売却価格の決め方は?業者の役割と売主としてやるべきこと家を売りたいけど売り出し価格の設定方法が分からないし、全部業者任せにしても安く出されたら困るし...。不動産売却では価格の決定方法が難しいもの。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。views2020.01.062020.01.29タイトルとURLをコピーしました。